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Réponse de l'expert - 06/05/2016

Le syndic peut-il réclamer des honoraires supplémentaires pour déclarer des sinistres dans le cadre du contrat type ?

Le syndic peut-il réclamer des honoraires supplémentaires pour déclarer des sinistres dans le cadre du contrat type? Question: «Mon syndic affirme qu’il peut percevoir des honoraires supplémentaires pour la déclaration des sinistres même depuis la mise en place du contrat type. Cela est-il exact?»
Réponse: NON, le syndic ne peut prélever aucun honoraire concernant la déclaration des sinistres. Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type gère à présent cette question.
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Réponse de l'expert - 29/04/2016

Peut-il y avoir un nombre obligatoire de conseillers syndicaux ? Quelles conséquences si ce nombre n’est pas respecté ?

Peut-il y avoir un nombre obligatoire de conseillers syndicaux ? Quelles conséquences si ce nombre n’est pas respecté? Question: «Existe-t-il une obligation de désigner un nombre défini de conseillers syndicaux? Comment ce nombre est-il fixé? Et quelles ont les conséquences si l’assemblée générale ne désigne pas un nombre suffisant de membres? Ou encore si certains membres démissionnent en cours de mandat?».
Réponse: OUI, un nombre (minimal ou impératif) de conseillers syndicaux peut être défini: soit (à titre principal) par une disposition du règlement de copropriété (Cour d’Appel de Paris 23e ch
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Réponse de l'expert - 22/04/2016

Quelle est la durée maximale d’un mandat de syndic bénévole ? Peut-il être reconduit au-delà de trois années successives ?

Question: «Je suis syndic bénévole depuis plusieurs années. Mon mandat est reconduit annuellement lors de l'assemblée générale. Actuellement, une copropriétaire me dit que je n'ai plus le droit de me représenter en 2016, le mandat maximum étant de 3 ans seulement. Qu’en est-il vraiment? Puis-je représenter ma candidature en tant que syndiclors de la prochaine assemblée générale ?».
Réponse: De manière générale, la durée d’un mandat de syndic ne peut excéder 3 années. Cependant, le mandat du syndic peut être renouvelé à chaque expiration de celui-ci, et ce par un vote en As
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Réponse de l'expert - 19/04/2016

Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM ?

Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM? Question: «Bonjour, notre copropriété est équipée de 4 ascenseurs. Nous avons donc 4 abonnements de «téléphone fixe» pour la téléalarme. Est-il possible de faire passer les appels de téléalarme par une ligne portable pour faire des économies?».
Réponse: Tous les ascenseurs sont dotés d’une liaison de téléalarme réalisée à partir d’une liaison filaire et d’un abonnement auprès d’un opérateur du fixe (Orange en règle générale).
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Réponse de l'expert - 15/04/2016

L’administrateur provisoire est-il soumis à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé ?

L’administrateur provisoire est-il soumis à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé? Question: «Un administrateur provisoire désigné au titre de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 a-t-il - comme un syndic - l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparéau nom du syndicat des copropriétaires ?».
Réponse: Non, l’ouverture d’un compte bancaire séparé n’est pas obligatoire pour un administrateur provisoire désigné au titre de l’article 47.
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Réponse de l'expert - 08/04/2016

Le syndic a oublié de joindre les devis à la convocation : quelle conséquence sur la validité de l’assemblée générale ?

Le syndic a oublié de joindre les devis à la convocation: quelle conséquence sur la validité de l’assemblée générale? Question: «Notre Syndic a oublié de joindre 35 pages (devis de travaux) à la convocation d’assemblée générale envoyée par lettre RAR. Il les a envoyées dans un second temps, par courriel, sans respecter le délai des 21 jours. La tenue de l'AG sera-t-elle valable ou pourra-t-elle être contestée ? Comment préserver les droits du Syndicat des copropriétairesface à une telle situation ?».
Réponse: Le contenu et l’envoi des convocations d’assemblée générale doivent impérativement respecter un certain formalisme faute de quoi l’assemblée générale ou certaines résolutions pourront être
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Réponse de l'expert - 01/04/2016

Mon syndic refuse d’inscrire à l’ordre du jour une proposition de contrat concurrent sous prétexte que l'AG a voté la dispense de mise en concurrence...

QUESTION: «Mon syndic refuse d’inscrire à l’ordre du jour une proposition de contrat de mandat concurrent sous prétexte que, lors de la dernière assemblée générale, les copropriétaires ont voté la dispense de mise en concurrencedu contrat de syndic… Cet argument est-il recevable? »
RÉPONSE: Voici une question pertinente qui a déjà fait l’objet d’un article sur notre site internet, ou plus précisément d’un «abus» (www.arc-copro.com/kb72) car de plus en plus de syndics utilisen
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Réponse de l'expert - 25/03/2016

« Mon syndic professionnel refuse de mettre dans l’extranet de la copropriété, dans l’espace sécurisé destiné au conseil syndical, le grand livre actualisé ainsi que les relevés bancaires. En a-t-il le droit ? »

Question «Mon syndic professionnel refuse de mettre dans l’extranet de la copropriété, dans l’espace sécurisé destiné au conseil syndical, le grand livre actualisé ainsi que les relevés bancaires. En a-t-il le droit?»
Réponse L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, prévoit que le syndic est tenu de mettre à la disposition de la copropriété «un accès en ligne sécurisé aux documents dém
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Réponse de l'expert - 18/03/2016

Qui doit payer les travaux votés en cas de mutation ?

Qui doit payer les travaux votés en cas de mutation? Question Les annonces des agents immobiliers qui mentionnent «Travauxvotés» laissent penser que le futur acquéreur n’aura rien à payer concernant les travaux déjà décidés au moment de la vente et que c’est donc le copropriétaire vendeur qui devra s’en acquitter. Mais est-ce toujours le cas ? Juridiquement, qui doit payer les travaux en cas de mutation?
Réponse C’est la personne qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de l’appel de fonds qui devra en assumer le paiement, et non nécessairement celui qui a voté les travaux en assemblée généra
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Réponse de l'expert - 11/03/2016

Peut-on décider en assemblée générale de supprimer l’avance de trésorerie ?

Peut-on décider en assemblée générale de supprimer l’avance de trésorerie? Question: Le syndicat des copropriétaires peut-il supprimer l’avance permanente de trésorerie? Si oui, quelle est la démarche à suivre ?
Réponse: Cette question peut en réalité s’interpréter de deux façons : La première en traitant de la clause en elle-même «avance de trésorerie» parfois intitulée « avance de trésorerie permane
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Réponse de l'expert - 04/03/2016

Au sein de notre immeuble, un copropriétaire souhaite acquérir une partie commune, quelle est la procédure à suivre ?

Au sein de notre immeuble, un copropriétaire souhaite acquérir une partie commune, quelle est la procédure à suivre? Question: Quelle est donc la procédure à suivre pour un copropriétaire qui envisage d’acquérir un bout de palier, un ancien logement de gardien, un WC commun ou encore des combles communes?
RÉPONSE: Le copropriétaire doit faire établir par un notaire, à ses frais, un projet de modificatif de règlement de copropriété (nouvel état descriptif de division et grille de charges compris). L
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Réponse de l'expert - 26/02/2016

« Le syndic refuse de nous communiquer le grand livre « pour le moment » et nous demande d’attendre… Est-ce normal ? ».

«Le syndic refuse de nous communiquer le grand livre « pour le moment» et nous demande d’attendre… Est-ce normal?». Question «Nous avons demandé, fin janvier, à notre syndic, une copie du grand livre pour préparer le contrôle de comptes de notre copropriété. Notre syndic nous a répondu que cette demande est prématurée et il refuse de transmettre le document demandé. En a-t-il le droit ? Comment réagir?».
Réponse Les dispositions des alinéas 7 et 8 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixent les pouvoirs et attributions du conseil syndical, qui sont: assister ET contrôler le syndic. Ainsi,
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Réponse de l'expert - 19/02/2016

L’élection d’un président de conseil syndical est-elle obligatoire ? Peut-on s’en passer ?

L’élection d’un président de conseil syndical est-elle obligatoire? Peut-on s’en passer? Question: Cette question ne concerne que les syndicats relevant de la forme de gestion dite «traditionnelle» par opposition à la forme «coopérative» dans laquelle le président du conseil syndical endosse également, de droit, le titre de syndic. L’élection d’un président du conseil syndical est-elle obligatoire?
Réponse: OUI et NON! Oui, si l’on considère que les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 sont impératives «Le conseil syndical élit son président parmi s
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Réponse de l'expert - 12/02/2016

L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux strictement privatif ?

L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux strictement privatif? Question: Est-ilnormal que l’assurance multirisque de l’immeuble (MRI) soit appelée à indemniser un dégât des eaux (DDE) strictement privatif?
Réponse: OUI, l’assurance multirisque immeuble peut effectivement indemniser un dégât des eaux strictement privatif dans le cadre de conventions conclues entre la quasi-totalité des assureurs franç
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Réponse de l'expert - 05/02/2016

Question à l’expert Pourquoi les documents envoyés pour l’assemblée générale indiquent un solde débiteur alors que je suis à jour de mes charges ?

Question à l’expert Pourquoi les documents envoyés pour l’assemblée générale indiquent un solde débiteur alors que je suis à jour de mes charges? Question: «Je suis toujours à jour de mes charges. Néanmoins, j’ai constaté dans les documents comptables joints à la convocation d’assemblée générale que mon compte présente un solde débiteur. Mon syndic me dit que lors du prochain appel de fonds cette somme me sera réclamée que je suis contraint de payer. Pouvez-vous m’éclairer?»
Réponse : Depuis l’entrée en vigueur du décret comptable du 14 mars 2005, le syndic est tenu de joindre à la convocation d’assemblée générale cinq annexes comptables. Parmi elles, figure l’annex
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Réponse de l'expert - 29/01/2016

Les frais de location d’une salle pour la tenue d’une assemblée générale peuvent-ils être facturés au syndicat des copropriétaires depuis la loi ALUR ?

Les frais de location d’une salle pour la tenue d’une assemblée générale peuvent-ils être facturés au syndicat des copropriétaires depuis la loi ALUR? Question: «Notre immeuble n’est pas doté d’une salle commune. Avec son nouveau contrat type, mon syndic peut-il facturer la location d’une salle pour la réunion d’une assemblée générale ?»
Réponse: La réponse est OUI et NON.
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Réponse de l'expert - 22/01/2016

Quelle prime accorder à une gardienne qui a rattrapé son travail le soir après une journée de formation ?

Quelle prime accorder à une gardienne qui a rattrapé son travail le soir après une journée de formation? Question: «Ma gardienne est partie en formation sur deux jours et elle a effectué son travail le soir en rentrant, jusqu’à 23H00, pour que tout soit propre comme d’habitude. Nous sommes très contents d’elle et envisageons de lui octroyer une prime, mais j’ai un doute: tout cela est-il bien conforme aux textes en vigueur?»
Réponse: Non, rien de tout cela n’est conforme aux textes applicables. Le dévouement de la salariée peut malheureusement s’analyser comme une faute, puisqu’elle ne respecte pas l’amplitude de t
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Réponse de l'expert - 15/01/2016

La copropriété est-elle sûre de récupérer la totalité d’une dette de charge en cas de vente amiable ?

La copropriété est-elle sûre de récupérer la totalité d’une dette de charge en cas de vente amiable? Question: On affirme souvent que lorsqu’un «gros» débiteur vend à l’amiable son bien, la copropriété est sûre de récupérer l’ensemble de la dette de ce copropriétaire. Cet argument est parfois utilisé pour stopper certaines procédures judiciaires en cours, en attente d’une vente amiable annoncée par le débiteur. Mais est-ce vrai? «Est-ce qu’en cas de vente amiable le syndicat récupère systématiquement l’ensemble de la dette du copropriétaire vendeur?»
Réponse: La réponse est,juridiquement, NON. Il y a toujours un risque que la copropriété ne récupère pas l’ensemble de la dette du copropriétaire, même si dans les faits, en cas de vente amiable,
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Réponse de l'expert - 08/01/2016

ALERTE aux faux labels : comment choisir efficacement une entreprise RGE ?

ALERTE aux faux labels: comment choisir efficacement une entreprise RGE? «Dans le cadre de travaux que nous devons réaliser pour notre copropriété, nous devons choisir une entreprise «RGE» pour bénéficier de certaines aides. Cependant nous avons entendu dire que certaines entreprises utilisaient cette mention «RGE» sans être reconnues par les organismes financeurs… Comment s’y retrouver sans se tromper?».
Réponse: Cela fait en effet plusieurs semaines que les organismes de qualification Qualibat, Qualifelec et Qualit’Enr lancent des alertes sur une recrudescence de l’usage abusif de la mention «R
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Réponse de l'expert - 01/01/2016

Nos deux gardiens se remplacent mutuellement en cas de congés : est-ce une pratique normale ? pourquoi cela nous coûte-t-il si cher ?

Nos deux gardiens se remplacent mutuellement en cas de congés: est-ce une pratique normale? pourquoi cela nous coûte-t-il si cher? Question «Nous avons deux gardiens dans notre importante copropriété, tous deux à service complet. L’été, ils partent en vacances l’un après l’autre et celui qui reste remplace celui qui est parti. Mais cela nous coûte cher… Cette pratique est-elle normale?»
Réponse: Sans entrer dans des développements complexes, précisons qu’un gardien à service complet a un taux d’emploi de 100 % ou davantage et doit donc consacrer tout son temps de travail (47,5 heu
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Réponse de l'expert - 24/12/2015

Quelle TVA pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur

Quelle TVA pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur Question: «Je souhaite faire appel à un prestataire pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur dans ma copropriété. J’ai sous les yeux plusieurs devis mais je me pose des questions concernant la TVA que le prestataire doit appliquer. En effet selon les devis, celle-ci est tantôt de 5,5 %, tantôt de 10 % ou 20 %, qui dois-je croire?»
Réponse: Installer des répartiteurs de frais de chaleur (ou des compteurs individuels d'énergie thermique) donne droit à une réduction du taux de TVA mais uniquement sur une partie de la prestation d
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Réponse de l'expert - 11/12/2015

Question à l’expert : A quoi correspondent les honoraires du syndic pour travaux ?

Question à l’expert: A quoi correspondent les honoraires du syndic pour travaux? Question: La semaine dernière, nous avons répondu à la question de savoir s’il était normal que le syndic demande une rémunération particulière en cas de travaux (www.arc-copro.com/bqc1). Aujourd’hui, nous allons répondre à la question de savoir à quoi correspondent ces honoraires, pour mieux les estimer. Nous allons répondre à la question.
Réponse: Pour savoir si la rémunération du syndic semble acceptable, il faut avant tout se poser la question de la prestation réelle attendue du syndic sur le programme de travaux voté en assemblée g
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Réponse de l'expert - 04/12/2015

Lors de la dernière assemblée générale, des travaux de ravalement ont été votés et le syndic a demandé pour lui-même des honoraires de suivi de ces travaux de 5%. Est-ce normal ?

QUESTION «Lors de la dernière assemblée générale, des travaux de ravalement ont été votés et le syndic a demandé pour lui-même des honoraires de suivi de ces travaux de 5%. Est-ce normal?»
REPONSE: Oui le syndic peut percevoir des honoraires sur les travaux votés par l’assemblée générale, il s’agit des travaux définis par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (hors budget prévi
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Réponse de l'expert - 27/11/2015

Est-il légal de dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte séparé pour trois ans ?

Est-il légal de dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte séparé pour trois ans? Question: «Nous sommes une toute petite copropriété. Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue en octobre 2015, nous avons renouvelé le mandat du syndic professionnel. Nous avons également voté la dispense d’ouverture du compte bancaire séparé pour une durée de 3 ans. Est-ce légal? Je croyais que toutes les copropriétés devaient obligatoirement être titulaire d’un compte séparé à leur nom».
Réponse: L’obligation dépend du nombre de lots constituant la copropriété. Le principe est effectivement que toutes les copropriétés doivent bénéficier d’un compte bancaire séparé. Mais, depuis
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Réponse de l'expert - 20/11/2015

Comment anticiper le départ en retraite du gardien d’immeuble ?

Comment anticiper le départ en retraite du gardien d’immeuble? Question: Mon gardien, en poste depuis longtemps, demande à partir en retraite dans quelques mois. Combien cela va-t-il coûter au syndicat des copropriétaires? Faut-il l’anticiper?
Réponse: Cette question va se poser dans beaucoup de copropriétés, puisque de nombreux gardien(ne)s embauchés dans les années 80 atteignent actuellement un âge qui leur permet de demander à partir
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Réponse de l'expert - 13/11/2015

Le syndic a-t-il le droit de facturer des frais de photocopies en plus du forfait prévu au contrat type ?

Le syndic a-t-il le droit de facturer des frais de photocopies en plus du forfait prévu au contrat type? Question: Cette semaine la question posée à nos experts est liée à un article publié sur le même sujet (voir le lien en fin de réponse). «Nous venons de recevoir la proposition de nouveau contrat de la part de notre syndic dans le cadre de la préparation de notre future assemblée générale. Dans la partie de son contrat type portant sur les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire, apparaît une phrase indiquant qu’il facture les photocopies 0,25 € TTC. A-t-il le droit de facturer le coût des photocopies?»
Réponse: La réponse est NON. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui a prescrit le contrat type et qui s’applique à TOUS LES SYNDICS depuis le 2 juillet 2015, est très clair sur ce point.
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Réponse de l'expert - 06/11/2015

À qui faut-il notifier le PV d’AG en cas de vente ? au vendeur ou à l’acquéreur ?

À qui faut-il notifier le PV d’AG en cas de vente? au vendeur ou à l’acquéreur? Question: Bonjour, Je suis syndic bénévole. Je dois actuellement diffuser le PV de l’AG de notre copropriété. Or je sais que l’un des copropriétaires a vendu son appartement (j’ai été sollicité par le notaire pour l’état daté). Cependant, je n’ai pas reçu de confirmation de la vente. A qui dois-je envoyer le PV de l’AG?
Réponse: Cela dépend des situations. Lors de mutation de lots, le propriétaire vendeur reste propriétaire tant que la vente n’a pas été notifiée au syndic, en application de l’article 6 du décr
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Réponse de l'expert - 30/10/2015

Comment obtenir du syndic le droit de consulter les opérations du compte bancaire séparé de notre copropriété ?

Comment obtenir du syndic le droit de consulter les opérations du compte bancaire séparé de notre copropriété? Question: Dans quelle mesure puis-je imposer à mon syndic d'avoir accès à la consultation du compte bancaire séparé de la copropriété? Depuis ma demande du xx/xx, je relance le Syndic qui fait la sourde oreille sur ce point.
Réponse: La loi du 10 juillet 1965 dispose dans son article 18-II : «II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : (…) d'ouvrir, dans l'établ
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Réponse de l'expert - 23/10/2015

Est-ce que le recouvrement des impayés sera bloqué si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes ?

Est-ce que le recouvrement des impayés sera bloqué si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes? Question: en cas de comptes non approuvés, mon syndic me dit que le recouvrement des impayés n’est pas possible, est-ce vrai?
En théorie, cela n’est pas vrai, car les appels de fonds des charges courantes de l’année en cours sont basés sur le budget prévisionnel approuvé lors de l’assemblée générale ordinaire du précédent ex