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Réponse de l'expert - 02/09/2016

Peut-on se dispenser de constituer un fonds travaux si nous avons déjà une avance travaux conséquente ?

Peut-on se dispenser de constituer un fonds travaux si nous avons déjà une avance travaux conséquente? Question: «Notre copropriété de 52 lots dispose actuellement d’un compte d’«avance travaux» à hauteur de 52384 euros. Lors de l’assemblée générale qui est prévue le 28 septembre 2016, sommes-nous tout de même tenus de voter la constitution du fonds travaux?»
Réponse: L’entrée en vigueur de l’obligation du fonds travaux est fixée au 1er janvier 2017. Avant cette date, les copropriétaires sont donc libres de décider s’ils souhaitent ou non constituer
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Réponse de l'expert - 26/08/2016

Est-il obligatoire de répartir les charges d’eau au prorata des consommations ?

Question: «L’un des copropriétaires de ma résidence se plaint de devoir payer des charges d’eau aussi élevées que celles de ses voisins alors qu’il estime consommer moins qu’eux (il vit seul, les voisins ont deux enfants). Il me dit que la loi oblige notre copropriété à l’installation de compteurs individuels. Est-ce exact ? Actuellement, nous répartissons nos charges d’eau selon les tantièmes du règlement de copropriété. »
Réponse: Rappelons en préambule que la répartition des charges d’eau au prorata des consommations est mise en œuvre au moyen de compteurs d’eau dits « compteurs divisionnaires » (compteurs individ
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Réponse de l'expert - 29/07/2016

Quelle ancienneté retenir pour le calcul de l’indemnité de départ à la retraite d’un gardien ayant exercé pour un immeuble qui a été plus tard mis en copropriété ?

Quelle ancienneté retenir pour le calcul de l’indemnité de départ à la retraite d’un gardien ayant exercé pour un immeuble qui a été plus tard mis en copropriété? Question : «Notre couple de gardiens fait valoir son droit à la retraite et nous devons lui verser l’indemnité de départ en retraite conformément à l’article 17 de la convention collective. Mais quelle ancienneté doit-on prendre en compte car s’ils travaillentdepuis 2004 pour la copropriété, ils ont été embauchés en 1981 par le propriétaire de l’époque, une compagnie d’assurance, propriétaire bailleur de tous les lots. Autrement dit doit-on calculer sur 12 ans (date de naissance de la copropriété) ou sur 35 ans(date des contrats de travail) ?
Réponse Que dit le Code du travail lorsqu’il y a succession d’employeurs? Il faut analyser cette question en regard de l’article L.1224-1 du code du travail (ancien article L.122-12) qui prév
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Réponse de l'expert - 22/07/2016

Les propriétaires en indivision d’un lot en copropriété peuvent-ils tous être membres du conseil syndical ?

Les propriétaires en indivision d’un lot en copropriété peuvent-ils tous être membres du conseil syndical? Question «Avec mon conjoint, nous sommes propriétaires en indivision de notre appartement en copropriété. Peut-on être tous les deux membres du conseil syndical?»
Réponse L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 définit le conseil syndical et liste les personnes pouvant être au conseil syndical (et ceux qui ne le peuvent pas) : «Les membres du conseil sy
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Réponse de l'expert - 15/07/2016

Comment le conseil syndical doit-il saisir le syndic pour obtenir la communication des documents relatifs à la copropriété ?

Comment le conseil syndical doit-il saisir le syndic pour obtenir la communication des documents relatifs à la copropriété? Question : «Je préside un conseil syndical et suis en charge des relations avec le syndic. Malgré de multiples demandes faites par email pour obtenir des informations ou des documents, notre syndic ne répond jamais. On me dit que je dois adresser une lettre recommandée avec AR qui est plus sûre et que les mails n’ont aucune valeur juridique. Est- ce vrai?». Le courriel (ou e-mail) est un écrit, il laisse une trace, surtout si l’émetteur et le destinataire sont clairement identifiables. Mais un courriel a-t-il réellement une valeur, peut-il être utilisé en cas de litige concernant le fait que le syndic n’a pas répondu ou qu’il n’a pas mis en œuvre les demandes formulées ? Tous ces échanges auront-ils alors un poids juridique, comme s'il s'agissait des lettres papier écrites et signées?
Réponse: Le courrier électronique (courriel): l’état du droit Dans un arrêt rendu le 28 décembre 2001, dit «arrêt Valette» le Conseil d'Etat a reconnu un courriel comme preuve pour la première
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Réponse de l'expert - 08/07/2016

Combien de pouvoirs peut détenir un copropriétaire en assemblée générale ?

Question : Un adhérent nous interroge: «Nous avons du mal à comprendre la règle applicable en matière de représentation aux assemblées généralescompte tenue du nombre important de lots de notre copropriété, constituée de plus de 80 lots répartis en 100.000 tantièmes généraux de notre copropriété. Nous avons bien compris qu'il y a une possibilité de porter 3 pouvoirs (exprimés en tantièmes de copropriété), et aussi une limite de 5% des tantièmes de la copropriété, mais nous avons du mal à savoir comment répondre à toutes les situations qui se posent. Par exemple, voici les questions que nous nous posons à partir de situations concrètes : «Un copropriétaire qui a 3 pouvoirs en sus de sa propre voix (exprimée en tantièmes de copropriété), et dont l’ensemble ne représente pas plus de 5% des tantièmes généraux peut-il voter avec l’ensemble de ses voix ?». «Un copropriétaire qui a 15 pouvoirs en sus de sa propre voix, et dont l’ensemble ne représente pas plus de 5% des tantièmes généraux peut-il voter avec l’ensemble de ses voix ?" «Un copropriétaire qui a 3 pouvoirs en sus de sa propre voix, et dont l’ensemble représente plus de 5% des tantièmes généraux peut-il voter avec l’ensemble de ses voix ?». «Un copropriétaire qui a 15 pouvoirs en sus de sa propre voix, et dont l’ensemble représente plus de 5% des tantièmes généraux peut-il voter avec l’ensemble de ses voix ?».
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose (3ème alinéa) :
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Réponse de l'expert - 01/07/2016

Pourquoi la régularisation des charges approuvée en mars n’apparaît pas sur l’appel de charges d’avril ?

Pourquoi la régularisation des charges approuvée en mars n’apparaît pas sur l’appel de charges d’avril? Question : «Pourquoi la régularisation excédentaire des charges de l'exercice 2015 (approuvé le 15 mars 2016)n'est-elle pas portée au crédit de mon compte lors de l'appel de provisions du 1er avril 2016 ? (poisson d'avril !) »
Réponse: Dans les copropriétés, les copropriétaires règlent au syndic des provisions sur charges courantes de l'art.
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Réponse de l'expert - 24/06/2016

Un membre du conseil syndical peut il se faire rembourser des frais qu’il a engagés sans l’accord des autres membres ?

Un membre du conseil syndical peut il se faire rembourser des frais qu’il a engagés sans l’accord des autres membres? QUESTION: «En tant que membre du Conseil Syndical, j’ai exposé divers frais dans le cadre de ma mission, puis j’ai présenté les factures au Syndic pour me faire rembourser. Après avoir consulté les autres membres du Conseil syndical, le syndic m’a répondu que je ne serais pas remboursé des frais engagés. Est- ce normal?».
REPONSE : I.
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Réponse de l'expert - 17/06/2016

Un huissier de justice peut-il établir un titre exécutoire à la demande du syndic à l’encontre d’un copropriétaire débiteur ?

Un huissier de justice peut-il établir un titre exécutoire à la demande du syndic à l’encontre d’un copropriétaire débiteur? Question: «Un syndic peut-il recourrir à un huissier de justice pour faire établir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire débiteur?».
Réponse: OUI, au titre des nouvelles dispositions du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) qui sont entrées en vigueur au 1er juin 2016. Ainsi, l’huissier de justice qui sera saisi par un
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Réponse de l'expert - 10/06/2016

Le syndic a fait voter des honoraires pour la gestion des fonds placés… En a-t-il le droit ?

Le syndic a fait voter des honoraires pour la gestion des fonds placés… En a-t-il le droit? Question: «Notre syndic a mis à l’ordre du jour une question relative aux montants de ses honoraires pour la gestion des fonds placés de la copropriété. Or, après vérification, le contrat type réglementaire ne prévoit pas d’honoraires pour ce type de prestations. Le syndic rétorque que l’assemblée générale est souveraine et qu’à partir du moment où elle l’a autorisé le syndic peut les prélever. Le syndic est-il dans son bon droit?».
Réponse: Cette question fait appel à plusieurs notions juridiques. Le décret du 26 mars 2015 définit de manière stricte et exhaustive les tâches pouvant faire l’objet d’une facturation supplémen
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Réponse de l'expert - 03/06/2016

Le mandat de représentation (pouvoir) d’un copropriétaire absent à une assemblée générale doit-il respecter une forme définie ?

Le mandat de représentation (pouvoir) d’un copropriétaire absent à une assemblée générale doit-il respecter une forme définie? Question «Quelle forme doit prendre le mandat de représentation d’un copropriétaire absent à l’assemblée générale du syndicat?».
Réponse L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 énonce simplement que tout copropriétaire absent a le droit de se faire représenter à une assemblée générale de son syndicat de coproprié
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Réponse de l'expert - 27/05/2016

Un syndic peut il prétendre à des honoraires jusqu’au terme de son contrat si ce dernier à été résilié en cours de mandat ?

Un syndic peut il prétendre à des honoraires jusqu’au terme de son contrat si ce dernier à été résilié en cours de mandat ? Question: «Lors de notre assemblée générale qui s’est tenue le 15 avril 2016, nous n’avons pas renouvelé le mandat de notre syndic sortant dont le contrat se terminait le 30 juin 2016. Le syndic nous réclame malgré tout le paiement de ses honoraires jusqu’à la date d’échéance de son contrat, telle qu’approuvée lors de sa désignation. Est-il dans son droitaprès les modifications apportées par la Loi ALUR ?».
Réponse: Il est vrai qu'il serait tentant de considérer que le contrat de syndic, signé par les deux parties,«le syndic et le syndicat des copropriétaires», devrait être exécuté jusqu’à l’échéance fi
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Réponse de l'expert - 20/05/2016

Le syndic doit-il inscrire la question sur le « fonds de travaux » obligatoire (au 1er janvier 2017) dans l’ordre du jour des assemblées générales en 2016 ?

Le syndic doit-il inscrire la questionsur le «fonds de travaux»obligatoire (au 1er janvier 2017) dans l’ordre du jour des assemblées générales en 2016 ? Question «En, recevant ma convocation, je me suis aperçu que l’ordre du jour ne mentionnait ni la question relative au «fonds de travaux» qui doit, obligatoirement, être constitué à partir du 1er janvier 2017, ni même une information à ce sujet, alors que nombre d’autres copropriétaires que je connais ont déjà vu ces questions inscrites dans leur convocation. Est-ce une faute de mon syndic et si oui comment dois-je y remédier? Dois-je faire convoquer une assemblée générale extraordinaire à ses frais?».
Réponse Sur l’instauration du «fonds travaux» obligatoire Sa mise en place est obligatoire dans toutes les copropriétés à destination d'habitation (totale ou partielle).
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Réponse de l'expert - 13/05/2016

Faut il mettre à disposition, des prestataires intervenant dans la copropriété un local sanitaire ?

Faut il mettre à disposition, des prestataires intervenant dans la copropriété un local sanitaire ? «Je représente le conseil syndical d’une résidence de 80 logements. Nous nous interrogeons, sur l’obligation de mettre un local (sanitaire) à disposition de la société de ménage qui intervient quotidiennement sur notre résidence ?».
Réponse A ce jour, aucune disposition légale particulière ne s’applique aux copropriétés, et imposerait de disposer d’un ou plusieurs locaux (vestiaire, douche, WC). Les seuls textes en vigueur
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Réponse de l'expert - 06/05/2016

Le syndic peut-il réclamer des honoraires supplémentaires pour déclarer des sinistres dans le cadre du contrat type ?

Le syndic peut-il réclamer des honoraires supplémentaires pour déclarer des sinistres dans le cadre du contrat type? Question: «Mon syndic affirme qu’il peut percevoir des honoraires supplémentaires pour la déclaration des sinistres même depuis la mise en place du contrat type. Cela est-il exact?»
Réponse: NON, le syndic ne peut prélever aucun honoraire concernant la déclaration des sinistres. Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type gère à présent cette question.
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Réponse de l'expert - 29/04/2016

Peut-il y avoir un nombre obligatoire de conseillers syndicaux ? Quelles conséquences si ce nombre n’est pas respecté ?

Peut-il y avoir un nombre obligatoire de conseillers syndicaux ? Quelles conséquences si ce nombre n’est pas respecté? Question: «Existe-t-il une obligation de désigner un nombre défini de conseillers syndicaux? Comment ce nombre est-il fixé? Et quelles ont les conséquences si l’assemblée générale ne désigne pas un nombre suffisant de membres? Ou encore si certains membres démissionnent en cours de mandat?».
Réponse: OUI, un nombre (minimal ou impératif) de conseillers syndicaux peut être défini: soit (à titre principal) par une disposition du règlement de copropriété (Cour d’Appel de Paris 23e ch
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Réponse de l'expert - 22/04/2016

Quelle est la durée maximale d’un mandat de syndic bénévole ? Peut-il être reconduit au-delà de trois années successives ?

Question: «Je suis syndic bénévole depuis plusieurs années. Mon mandat est reconduit annuellement lors de l'assemblée générale. Actuellement, une copropriétaire me dit que je n'ai plus le droit de me représenter en 2016, le mandat maximum étant de 3 ans seulement. Qu’en est-il vraiment? Puis-je représenter ma candidature en tant que syndiclors de la prochaine assemblée générale ?».
Réponse: De manière générale, la durée d’un mandat de syndic ne peut excéder 3 années. Cependant, le mandat du syndic peut être renouvelé à chaque expiration de celui-ci, et ce par un vote en As
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Réponse de l'expert - 19/04/2016

Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM ?

Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM? Question: «Bonjour, notre copropriété est équipée de 4 ascenseurs. Nous avons donc 4 abonnements de «téléphone fixe» pour la téléalarme. Est-il possible de faire passer les appels de téléalarme par une ligne portable pour faire des économies?».
Réponse: Tous les ascenseurs sont dotés d’une liaison de téléalarme réalisée à partir d’une liaison filaire et d’un abonnement auprès d’un opérateur du fixe (Orange en règle générale).
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Réponse de l'expert - 15/04/2016

L’administrateur provisoire est-il soumis à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé ?

L’administrateur provisoire est-il soumis à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé? Question: «Un administrateur provisoire désigné au titre de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 a-t-il - comme un syndic - l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparéau nom du syndicat des copropriétaires ?».
Réponse: Non, l’ouverture d’un compte bancaire séparé n’est pas obligatoire pour un administrateur provisoire désigné au titre de l’article 47.
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Réponse de l'expert - 08/04/2016

Le syndic a oublié de joindre les devis à la convocation : quelle conséquence sur la validité de l’assemblée générale ?

Le syndic a oublié de joindre les devis à la convocation: quelle conséquence sur la validité de l’assemblée générale? Question: «Notre Syndic a oublié de joindre 35 pages (devis de travaux) à la convocation d’assemblée générale envoyée par lettre RAR. Il les a envoyées dans un second temps, par courriel, sans respecter le délai des 21 jours. La tenue de l'AG sera-t-elle valable ou pourra-t-elle être contestée ? Comment préserver les droits du Syndicat des copropriétairesface à une telle situation ?».
Réponse: Le contenu et l’envoi des convocations d’assemblée générale doivent impérativement respecter un certain formalisme faute de quoi l’assemblée générale ou certaines résolutions pourront être
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Réponse de l'expert - 01/04/2016

Mon syndic refuse d’inscrire à l’ordre du jour une proposition de contrat concurrent sous prétexte que l'AG a voté la dispense de mise en concurrence...

QUESTION: «Mon syndic refuse d’inscrire à l’ordre du jour une proposition de contrat de mandat concurrent sous prétexte que, lors de la dernière assemblée générale, les copropriétaires ont voté la dispense de mise en concurrencedu contrat de syndic… Cet argument est-il recevable? »
RÉPONSE: Voici une question pertinente qui a déjà fait l’objet d’un article sur notre site internet, ou plus précisément d’un «abus» (www.arc-copro.com/kb72) car de plus en plus de syndics utilisen
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Réponse de l'expert - 25/03/2016

« Mon syndic professionnel refuse de mettre dans l’extranet de la copropriété, dans l’espace sécurisé destiné au conseil syndical, le grand livre actualisé ainsi que les relevés bancaires. En a-t-il le droit ? »

Question «Mon syndic professionnel refuse de mettre dans l’extranet de la copropriété, dans l’espace sécurisé destiné au conseil syndical, le grand livre actualisé ainsi que les relevés bancaires. En a-t-il le droit?»
Réponse L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, prévoit que le syndic est tenu de mettre à la disposition de la copropriété «un accès en ligne sécurisé aux documents dém
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Réponse de l'expert - 18/03/2016

Qui doit payer les travaux votés en cas de mutation ?

Qui doit payer les travaux votés en cas de mutation? Question Les annonces des agents immobiliers qui mentionnent «Travauxvotés» laissent penser que le futur acquéreur n’aura rien à payer concernant les travaux déjà décidés au moment de la vente et que c’est donc le copropriétaire vendeur qui devra s’en acquitter. Mais est-ce toujours le cas ? Juridiquement, qui doit payer les travaux en cas de mutation.
Réponse C’est la personne qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de l’appel de fonds qui devra en assumer le paiement, et non nécessairement celui qui a voté les travaux en assemblée générale
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Réponse de l'expert - 11/03/2016

Peut-on décider en assemblée générale de supprimer l’avance de trésorerie ?

Peut-on décider en assemblée générale de supprimer l’avance de trésorerie? Question: Le syndicat des copropriétaires peut-il supprimer l’avance permanente de trésorerie? Si oui, quelle est la démarche à suivre ?
Réponse: Cette question peut en réalité s’interpréter de deux façons : La première en traitant de la clause en elle-même «avance de trésorerie» parfois intitulée « avance de trésorerie permane
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Réponse de l'expert - 04/03/2016

Au sein de notre immeuble, un copropriétaire souhaite acquérir une partie commune, quelle est la procédure à suivre ?

Au sein de notre immeuble, un copropriétaire souhaite acquérir une partie commune, quelle est la procédure à suivre? Question: Quelle est donc la procédure à suivre pour un copropriétaire qui envisage d’acquérir un bout de palier, un ancien logement de gardien, un WC commun ou encore des combles communes?
RÉPONSE: Le copropriétaire doit faire établir par un notaire, à ses frais, un projet de modificatif de règlement de copropriété (nouvel état descriptif de division et grille de charges compris). L
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Réponse de l'expert - 26/02/2016

« Le syndic refuse de nous communiquer le grand livre « pour le moment » et nous demande d’attendre… Est-ce normal ? ».

«Le syndic refuse de nous communiquer le grand livre « pour le moment» et nous demande d’attendre… Est-ce normal?». Question «Nous avons demandé, fin janvier, à notre syndic, une copie du grand livre pour préparer le contrôle de comptes de notre copropriété. Notre syndic nous a répondu que cette demande est prématurée et il refuse de transmettre le document demandé. En a-t-il le droit ? Comment réagir?».
Réponse Les dispositions des alinéas 7 et 8 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixent les pouvoirs et attributions du conseil syndical, qui sont: assister ET contrôler le syndic. Ainsi,
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Réponse de l'expert - 19/02/2016

L’élection d’un président de conseil syndical est-elle obligatoire ? Peut-on s’en passer ?

L’élection d’un président de conseil syndical est-elle obligatoire? Peut-on s’en passer? Question: Cette question ne concerne que les syndicats relevant de la forme de gestion dite «traditionnelle» par opposition à la forme «coopérative» dans laquelle le président du conseil syndical endosse également, de droit, le titre de syndic. L’élection d’un président du conseil syndical est-elle obligatoire?
Réponse: OUI et NON! Oui, si l’on considère que les dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 sont impératives «Le conseil syndical élit son président parmi s
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Réponse de l'expert - 12/02/2016

L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux strictement privatif ?

L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux strictement privatif? Question: Est-ilnormal que l’assurance multirisque de l’immeuble (MRI) soit appelée à indemniser un dégât des eaux (DDE) strictement privatif?
Réponse: OUI, l’assurance multirisque immeuble peut effectivement indemniser un dégât des eaux strictement privatif dans le cadre de conventions conclues entre la quasi-totalité des assureurs franç
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Réponse de l'expert - 05/02/2016

Question à l’expert Pourquoi les documents envoyés pour l’assemblée générale indiquent un solde débiteur alors que je suis à jour de mes charges ?

Question à l’expert Pourquoi les documents envoyés pour l’assemblée générale indiquent un solde débiteur alors que je suis à jour de mes charges? Question: «Je suis toujours à jour de mes charges. Néanmoins, j’ai constaté dans les documents comptables joints à la convocation d’assemblée générale que mon compte présente un solde débiteur. Mon syndic me dit que lors du prochain appel de fonds cette somme me sera réclamée que je suis contraint de payer. Pouvez-vous m’éclairer?»
Réponse : Depuis l’entrée en vigueur du décret comptable du 14 mars 2005, le syndic est tenu de joindre à la convocation d’assemblée générale cinq annexes comptables. Parmi elles, figure l’annex