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Réponse de l'expert - 24/02/2017

Règlement partiel des appels de fonds : Quelles conséquences ?

Question: «Mon syndic affirme qu’en cas de règlement partiel des appels de fonds, sa priorité sera de financer le fonds travaux. Cela m’inquiète, sachant qu’il y a des impayés de charges pouvant entraîner un défaut de règlement des charges courantes et, plus précisément, des factures de chauffage. Mon syndic a-t-il raison de procéder de la sorte?»
Réponse: Votre interrogation est pertinente, sachant qu’elle concernera un nombre important de copropriétés. En effet, pour des raisons diverses, il n’est pas rare qu’un copropriétaire procède au pa
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Réponse de l'expert - 17/02/2017

Assemblée générale : mon syndic souhaite faire voter la pose de répartiteurs de frais de chaleur, quelles conséquences sur le calcul des charges?

Question: «Mon syndic souhaite mettre à l’ordre du jour le vote de l’installation de répartiteurs de frais de chaleur, mais il ne précise pas pour autant les conséquences concrètes que cela entraînera sur la répartition individuelle des consommations de chauffage».
Réponse: Votre question est extrêmement pertinente, car elle n’est pas si simple qu’elle n’y paraît. Tout d’abord, rappelons que, selon notre analyse confortée par plusieurs études que vous pourrez
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Réponse de l'expert - 10/02/2017

Copropriétaire débiteur déclaré « surendetté » auprès de la Banque de France : Toute procédure de recouvrement devient-elle impossible ?

Question: «Mon syndic me dit que lorsqu’un copropriétaire débiteur est inscrit en «surendettement» auprès de la Banque de France, le syndicat de copropriétaires ne peut plus poursuivre la procédure de recouvrement des charges impayées: est-ce vrai?».
Réponse: Revenons tout d’abord sur la procédure de surendettementauprès de la Banque de France : toute personne qui se trouve confrontée à des difficultés financières et qui n’est plus en capacité d
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Réponse de l'expert - 03/02/2017

Quelles sont les modalités d'appel du fonds travaux ?

Question: «Mon syndic affirme que la mention prévue à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que le fonds travaux doit être constitué selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale par le versement des provisions du budget prévisionnel implique que ce fonds doit être appelé sur la base des clés de répartition du budget prévisionnel. Cela est-il exact?»
Réponse: Cette affirmation est non seulement incohérente et compliquée, mais surtout contraire aux dispositions légales. Tout d’abord certaines clés de répartition ne sont que très rarement concerné
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Réponse de l'expert - 20/01/2017

Le syndic a-t-il le droit de refuser de nous communiquer la feuille de présence ?

Question: «En tant que Président du conseil syndical, j’ai réclamé à mon syndic les coordonnées postales de l’ensemble des copropriétaires. Le syndic a refusé de me les transmettre en indiquant qu’il n’avait pas à remettre des informations personnelles, même au président du conseil syndical. A-t-il raison, et le cas échéant, comment obtenir les coordonnées des copropriétaires en vue d’une éventuelle convocation d’assemblée générale par nos soins?».
Réponse: Votre question est très intéressante, car elle met en exergue les subtilités du droit et plus précisément celui de la copropriété.
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Réponse de l'expert - 06/01/2017

Doit-on accepter un contrat P3 dans le cas d’une chaufferie neuve ?

Question: «Notre copropriété, constituée d’un bâtiment neuf livré en 2014, est chauffée grâce à une chaufferie collective. Notre chauffagiste nous propose d’ajouter une clause de garantie du matériel (P3) au contrat d’entretien de chaufferie : doit-on accepter cette clause?»
Réponse: De nombreuses copropriétés équipées d’un système de chauffage collectif se voient proposer un contrat d’entretien comprenant une clause dite P3 de «garantie totale» ou de «gros entretien ren
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Réponse de l'expert - 30/12/2016

Notre ancien syndic refuse de remettre les archives au nouveau syndic sous prétexte qu’elles sont conservées par une société extérieure. En a-t-il le droit ?

Question: «Nous avons voté la nomination d’un nouveau syndic. Le syndic cédant refuse de se charger de transmettre les archives au nouveau syndic au motif que le syndicat de copropriétaires a voté, lors d’une précédente assemblée générale, de confier les archives à un prestataire spécialisé (archiveur). Est-il dans son droit?
Réponse: Tout d’abord, rappelons qu’il n’est jamais dans l’intérêt du syndicat de copropriétaires d’autoriser l’externalisation des archives à une société spécialisée. Votre situation est une nouvel
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Réponse de l'expert - 23/12/2016

Quel(s) changement(s) pour l’avance travaux suite à la loi ALUR et à la nouvelle obligation du fonds travaux ?

Question: «Suite aux évolutions apportées en 2014 par la loi ALUR, que devient l’avance travaux au 1er janvier 2017? Continuera-t-elle d’exister? Sera-t-il possible de continuer à l’alimenter? En cas de vente, le syndic devra-t-il continuer à procéder au remboursement du vendeur et rappeler la somme correspondante à l’acquéreur?»
Réponse: Les modifications apportées par la loi ALUR concernant l’avance travaux ne seront applicables qu’à partir du 1er janvier 2017.
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Réponse de l'expert - 16/12/2016

Le syndic a-t-il le droit de m’imputer une lettre de relance simple ?

Le syndic a-t-il le droit de m’imputer une lettre de relance simple? Question: «Le syndic m’a facturé une lettre de relance à 25 euros, à cause d’un retard de paiement d’appels de charges. En a-t-il le droit?»
Réponse: Votre interrogation est aussi vieille que le métier de syndic de copropriété.
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Réponse de l'expert - 09/12/2016

Est-il obligatoire d’avoir un éclairage permanent dans les parkings collectifs?

Est-il obligatoire d’avoir un éclairage permanent dans les parkings collectifs? Question: «Je souhaite savoir ce qu’il est possible de faire en matière d’optimisation de l’éclairage d’un parking afin de réduire drastiquement le montant de la dépense d’électricité de ma copropriété qui dispose d’un éclairage permanent».
Réponse: Contexte réglementaire. Concernant un parking qui ne relève pas d’un ERP (Établissement Recevant du Public), les prescriptions en vigueur sont les suivantes: Arrêté du 31 janvier 1
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Réponse de l'expert - 02/12/2016

Comment vérifier que le syndic respecte la décision de placer la trésorerie de la copropriété sur un compte rémunéré ?

Comment vérifier que le syndic respecte la décision de placer la trésorerie de la copropriété sur un compte rémunéré? Question: «Depuis plusieurs exercices comptables, nous décidons en assemblée générale de placer des fonds. Néanmoins, nous ne savons pas comment vérifier la bonne application de ces décisions…»
Réponse: Cette interrogation va devenir de plus en plus pressante avec l’entrée en vigueur du fonds travaux et l’obligation associée de placer ce fonds sur un compte rémunéré au profit de la coprop
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Réponse de l'expert - 25/11/2016

Mon gardien a-t-il le doit de refuser de réceptionner mes colis ou mes recommandés en mon absence ?

Mon gardien a-t-il le doit de refuser de réceptionner mes colis ou mes recommandés en mon absence? Question: «Mon gardien peut-il prendre les colis et courriers de certains habitants et en refuser pour d’autres habitants? Qu’en est-il des courriers recommandés?»
Réponse: Pour répondre, il faut s’en remettre à la convention collective.
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Réponse de l'expert - 18/11/2016

Est-il légal d’avoir une clause de reconduction tacite sur un contrat P3 (garantie du matériel de chaufferie) ?

Est-il légal d’avoir une clause de reconduction tacite sur un contrat P3 (garantie du matériel de chaufferie)? Question «Notre copropriété est équipée d’une chaufferie collective. Nous avons un contrat d’entretien de chaufferie avec garantie du matériel (P3) qui comprend une clause de reconduction tacite : est-ce légal?»
Réponse De nombreuses copropriétés en chauffage collective ont un contrat d’entretien comprenant une clause de «garantie totale» ou de «gros entretien renouvellement (GER)» autrement appe
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Réponse de l'expert - 10/11/2016

Notre syndic refuse de mettre en place le fonds travaux obligatoire si nous n’acceptons pas de le rémunérer en conséquence. Comment réagir ?

Notre syndic refuse de mettre en place le fonds travaux obligatoire si nous n’acceptons pas de le rémunérer en conséquence. Comment réagir? Question: «Mon syndic m’informe qu’il ne mettra pas en place le fonds travaux au profit du syndicat de copropriétaires si ce dernier n‘accepte pas de le rémunérer à hauteur de 3% des sommes déposées. Pour faire pression, il indique que la loi ne prévoit aucune sanction à l’égard du syndic. Comment le contraindre à respecter la loi?»
Réponse: Avant d’entrer dans le détail, rappelons que les syndics étaient originellement favorables à la constitution du fonds travaux obligatoire. Ils ont été moins enthousiastes lorsque la loi
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Réponse de l'expert - 04/11/2016

QUESTION EXPERT Est-il normal que le syndic augmente ses honoraires forfaitaires à cause du coût des photocopies et des frais d’affranchissement ?

QUESTION EXPERT Est-il normal que le syndic augmente ses honoraires forfaitaires à cause du coût des photocopies et des frais d’affranchissement? Question: «Mon syndic indique que l’augmentation de ses honoraires est due à la mise en place du contrat type, qui l’oblige à intégrer dans le forfait de base les frais de photocopies ainsi que les frais d’affranchissement. Cela est-il exact? Le cas échéant, quelle est notre marge de négociation?
Réponse: Le décret du 26 mars 2015 a défini le contrat type de syndic.
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Réponse de l'expert - 28/10/2016

Peut-on abonder le fonds travaux grâce à un excédent du budget prévisionnel ?

Peut-on abonder le fonds travaux grâce à un excédent du budget prévisionnel? Question: «Nous souhaiterions voter, lors de notre prochaine assemblée générale que l’excédent du budget prévisionnel soit affecté au fonds de travaux. Cela est-il possible?»
Réponse: Voici une question très intéressante que plusieurs conseillers syndicaux et syndics bénévoles se posent, que ce soit pour alimenter directement le fonds travaux ou bien des comptes d’avan
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Réponse de l'expert - 21/10/2016

Le syndic peut-il refuser de nous communiquer le grand-livre sous prétexte de confidentialité envers les copropriétaires ?

Le syndic peut-il refuser de nous communiquer le grand-livre sous prétexte de confidentialité envers les copropriétaires? Question: «Un syndic peut-il refuser de communiquer au conseil syndical le grand livre comptable de l’immeuble?Suite à notre demande, voici la réponse qui nous a été apportée par notre syndic d’un cabinet indépendant de Maisons-Alfort (94), affilié à la FNAIM: "vous n’avez pas à connaître comment règlent les copropriétaires, cela relève du domaine privatif, c’est comme si vous regardiez les comptes bancaires de chacun". Est-ce vrai? Comment doit-on réagir?»
Réponse: Il est incroyable que nous soyons si régulièrement saisis sur ce genre de question de la part de nos adhérents.
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Réponse de l'expert - 14/10/2016

Le syndic a-t-il le droit de facturer les photocopies relatives à l’assemblée générale qui l’a élu sur la base du contrat type ?

Le syndic a-t-il le droit de facturer les photocopies relatives à l’assemblée générale qui l’a élu sur la base du contrat type? Question: «Mon syndic souhaite facturer à la copropriété les photocopies du procès-verbal de la dernière assemblée générale alors qu’au cours de celle-ci, il a été élu sur la base du contrat type réglementaire qui intègre désormais les frais de photocopies. En a-t-il le droit? »
Réponse: Avant d’entrer dans le détail de la réponse, il est important de repréciser la question en détaillant les arguments du syndic. La situation concerne une copropriété dont l’assemblée gén
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Réponse de l'expert - 07/10/2016

La copropriété est-elle concernée par la participation obligatoire des employeurs aux frais de transport pour le trajet « domicile travail » ?

La copropriété est-elle concernée par la participation obligatoire des employeurs aux frais de transport pour le trajet «domicile travail»? Question: «Le salarié de notre copropriété, employé d’immeuble de catégorie A à temps partiel, prend les transports pour venir travailler. Doit-on prendre en charge une partie de son abonnement? Dans quelle mesure ?».
Réponse: En qualité d’employeur, tout syndicat a en effet l’obligation de participer aux frais de transport de ses salariés, la seule particularité est que celane concerne que ceux de la catégorie
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Réponse de l'expert - 30/09/2016

Mon syndic a-t-il le droit de facturer la pesée du poste de gardien ?

Mon syndic a-t-il le droit de facturer la pesée du poste de gardien? Question: « Mon syndic a facturé à la copropriété 313,20 euros pour réaliser la pesée du poste du gardien de mon immeuble. En a-t-il le droit?».
Réponse: Il semble que cette nouvelle obligation va causer un nombre d’abus important, étant donné que la plupart des syndics sont dans l’incapacité de procéder à la pesée des postes des gardiens e
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Réponse de l'expert - 23/09/2016

Nous avons entendu dire que notre syndic n’avait peut-être plus de carte professionnelle… Comment vérifier ?

Nous avons entendu dire que notre syndic n’avait peut-être plus de carte professionnelle… Comment vérifier? Question: «Comment vérifier la validité de la carte professionnelle que mentionne notre syndic? Y a-t-il des pièces à demander concernant le gestionnaire qui n’est pas le patron du cabinet?».
Réponse: Il arrive encore trop souvent que des copropriétés se retrouvent dans des situations inextricables, du simple fait que leur syndic professionnel exerce ses fonctions en toute illégalité.
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Réponse de l'expert - 16/09/2016

Un dépassement horaire de 20 minutes du syndic doit-il être facturé à l’heure ?

Un dépassement horaire de 20 minutes du syndic doit-il être facturé à l’heure? Question: Le contrat de syndic prévoit une durée de l’assemblée générale de 2h dans une plage horaire allant de 18h à 20h. Nous avons commencé notre assemblée générale à 18h et avons fini à 20H20. Notre syndic nous a facturés 1h supplémentaire alors qu’il ne s’agit que de 20 min. supplémentaires. Est-ce normal? Que dit la loi?
Réponse: Votre question est intéressante car jusqu'à la parution du contrat type réglementaire, cette question n’était juridiquement traitée. Ainsi, selon leur degré de «malhonnêteté» du cabi
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Réponse de l'expert - 09/09/2016

L’obligation d’audit énergétique s’applique-t-elle pour les réseaux de chauffage assurant uniquement une fonction « hors-gel » ?

L’obligation d’audit énergétique s’applique-t-elle pour les réseaux de chauffage assurant uniquement une fonction «hors-gel»? Question: «Notre copropriété a plus de 50 lots. Un circuit collectif de chauffage permet de maintenir une température de base d’environ 12°C dans les appartements. À partir de ce minimum, chaque copropriétaire doit ensuite apporter (par un chauffage individuel) un appoint pour obtenir la température souhaitée. Notre question est la suivante : l'audit énergétique imposé avant janvier 2017 aux copropriétés nous concerne-t-il ? Nous considérons que la partie collective n'est ni plus ni moins que du «hors-gel» et ne constitue pas un chauffage collectif à proprement dit».
Réponse: Les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la dem
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Réponse de l'expert - 02/09/2016

Peut-on se dispenser de constituer un fonds travaux si nous avons déjà une avance travaux conséquente ?

Peut-on se dispenser de constituer un fonds travaux si nous avons déjà une avance travaux conséquente? Question: «Notre copropriété de 52 lots dispose actuellement d’un compte d’«avance travaux» à hauteur de 52384 euros. Lors de l’assemblée générale qui est prévue le 28 septembre 2016, sommes-nous tout de même tenus de voter la constitution du fonds travaux?»
Réponse: L’entrée en vigueur de l’obligation du fonds travaux est fixée au 1er janvier 2017. Avant cette date, les copropriétaires sont donc libres de décider s’ils souhaitent ou non constituer
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Réponse de l'expert - 26/08/2016

Est-il obligatoire de répartir les charges d’eau au prorata des consommations ?

Question: «L’un des copropriétaires de ma résidence se plaint de devoir payer des charges d’eau aussi élevées que celles de ses voisins alors qu’il estime consommer moins qu’eux (il vit seul, les voisins ont deux enfants). Il me dit que la loi oblige notre copropriété à l’installation de compteurs individuels. Est-ce exact ? Actuellement, nous répartissons nos charges d’eau selon les tantièmes du règlement de copropriété. »
Réponse: Rappelons en préambule que la répartition des charges d’eau au prorata des consommations est mise en œuvre au moyen de compteurs d’eau dits « compteurs divisionnaires » (compteurs individ
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Réponse de l'expert - 29/07/2016

Quelle ancienneté retenir pour le calcul de l’indemnité de départ à la retraite d’un gardien ayant exercé pour un immeuble qui a été plus tard mis en copropriété ?

Quelle ancienneté retenir pour le calcul de l’indemnité de départ à la retraite d’un gardien ayant exercé pour un immeuble qui a été plus tard mis en copropriété? Question : «Notre couple de gardiens fait valoir son droit à la retraite et nous devons lui verser l’indemnité de départ en retraite conformément à l’article 17 de la convention collective. Mais quelle ancienneté doit-on prendre en compte car s’ils travaillentdepuis 2004 pour la copropriété, ils ont été embauchés en 1981 par le propriétaire de l’époque, une compagnie d’assurance, propriétaire bailleur de tous les lots. Autrement dit doit-on calculer sur 12 ans (date de naissance de la copropriété) ou sur 35 ans(date des contrats de travail) ?
Réponse Que dit le Code du travail lorsqu’il y a succession d’employeurs? Il faut analyser cette question en regard de l’article L.1224-1 du code du travail (ancien article L.122-12) qui prév
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Réponse de l'expert - 22/07/2016

Les propriétaires en indivision d’un lot en copropriété peuvent-ils tous être membres du conseil syndical ?

Les propriétaires en indivision d’un lot en copropriété peuvent-ils tous être membres du conseil syndical? Question «Avec mon conjoint, nous sommes propriétaires en indivision de notre appartement en copropriété. Peut-on être tous les deux membres du conseil syndical?»
Réponse L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 définit le conseil syndical et liste les personnes pouvant être au conseil syndical (et ceux qui ne le peuvent pas) : «Les membres du conseil sy
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Réponse de l'expert - 15/07/2016

Comment le conseil syndical doit-il saisir le syndic pour obtenir la communication des documents relatifs à la copropriété ?

Comment le conseil syndical doit-il saisir le syndic pour obtenir la communication des documents relatifs à la copropriété? Question : «Je préside un conseil syndical et suis en charge des relations avec le syndic. Malgré de multiples demandes faites par email pour obtenir des informations ou des documents, notre syndic ne répond jamais. On me dit que je dois adresser une lettre recommandée avec AR qui est plus sûre et que les mails n’ont aucune valeur juridique. Est- ce vrai?». Le courriel (ou e-mail) est un écrit, il laisse une trace, surtout si l’émetteur et le destinataire sont clairement identifiables. Mais un courriel a-t-il réellement une valeur, peut-il être utilisé en cas de litige concernant le fait que le syndic n’a pas répondu ou qu’il n’a pas mis en œuvre les demandes formulées ? Tous ces échanges auront-ils alors un poids juridique, comme s'il s'agissait des lettres papier écrites et signées?
Réponse: Le courrier électronique (courriel): l’état du droit Dans un arrêt rendu le 28 décembre 2001, dit «arrêt Valette» le Conseil d'Etat a reconnu un courriel comme preuve pour la première