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Question: Nous sommes gérés par un grand groupe de syndics qui impose sa banque à la copropriété mais surtout que nous procédions au règlement des appels de fonds par virement à partir de l’extranet qu’il a mis à disposition sur un compte bancaire qui ne présente pas l’IBAN du compte du syndicat des copropriétaires. Il nous indique qu’à défaut de suivre cette démarche, les règlements seront rejetés. Le syndicat des copropriétaires est-il tenu d’accepter ces conditions et, à défaut, peut-il choisir une autre banque que celle du syndic?

Réponse: De nombreux groupes imposent aux copropriétaires leur système de règlement des appels de fonds en ligne. Celui-ci consiste à imposer au copropriétaires de se rendre sur l’espace sécurisé et

Question : Nous venons d’acheter un appartement dans un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui doit nous être livré fin 2021. Nous avons découvert dans le règlement de copropriété, la présence d’un lot transitoire. A quoi correspond ce lot et que devons-nous en attendre ?

Réponse:Le lot transitoire est défini à l’article 1erde la loi du 10 juillet 1965: «Ce lot (de copropriété) peut être un lot transitoire.

Question : Au cours de l’assemblée générale, notre syndic nous a indiqué qu’à défaut d’approbation des comptes aucune action judiciaire ne pouvait être engagée à l’égard des copropriétaires débiteurs du fait que les appels de fonds seraient reconnus par le juge comme non exigibles. Cela est-il correct ?

Réponse: Votre question est souvent posée auprès des juristes et comptables de l’ARC. L’affirmation de votre syndic est approximative voire erronée. En effet, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet

Question : Lors de la prochaine assemblée générale nous souhaitons voter la réalisation de travaux de ravalement. En parallèle, nous allons proposer la souscription d’un emprunt collectif à adhésion individuelle permettant aux copropriétaires qui le souhaitent de pouvoir le solliciter. Nous voudrions savoir si le syndic est en droit de réclamer des honoraires complémentaires pour la souscription de cet emprunt et, le cas échéant, si les honoraires doivent être supportés par l’ensemble des copropriétaires ou uniquement par ceux qui ont concrètement sollicité l’emprunt.

Réponse : Avant de répondre à votre question, il faut tout d’abord rappeler le principe de l’emprunt collectif à adhésion individuelle. Cela consiste à faire voter en assemblée générale la souscripti

Question: Je suis syndic non professionnel au sein de ma copropriété. J’ai vendu mon seul logement la semaine dernière. N’étant plus copropriétaire au sein de l’immeuble, mon mandat de syndic est-il caduque ou bien puis-je convoquer une assemblée générale pour nommer un nouveau syndic?

Réponse:Votre interrogationest traitée à travers l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci donne deux informations importantes. Tout d’abord, pour être syndic non professionnel, tout cop

Question: Nous envisagions d’installer un potager dans le jardin partie commune. Néanmoins, un copropriétaire nous indique que ce bout de terrain est à son usage exclusif du fait de la prescription acquisitive, est-ce possible?

Réponse: Les parties commune à jouissance privative sont définies à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 « les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot». Autremen

Question: Suite aux températures négatives, une plaque de verglas s’est formée sur le parking de la copropriété, le facteur a glissé sur cette plaque et souffre de nombreuses blessures. Qui est responsable de cette chute?

Réponse: Le rôle du syndicat des copropriétaires est de veiller à la bonne administration et la bonne gestion de l’immeuble.

Question: Nous avons l’intention de créer un syndicat secondaire, nous allons inscrire la résolution lors de la prochaine assemblée générale approuvant les comptes, notre syndic nous informe que cette décision ne sera pas valable. Pouvez-vous nous dire ce qu’il en est?

Réponse: L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité de créer un syndicat secondaire en cas de pluralité de bâtiments ou d’entités homogènes, aux copropriétaires des lots concern

Question: Au cours d’une assemblée générale il y a 3 ans, une nouvelle grille de répartition des charges a été adoptée et publiée au fichier immobilier. Pourtant le syndic continue d’appliquer l’ancienne grille de répartition des charges. En tant que copropriétaire, je subis un préjudice puisqu’il m’appelle plus de tantièmes qu’il ne devrait. Puis-je engager sa responsabilité?

Réponse: A titre liminaire, il convient de rappeler qu’est rédigé un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, qui est signé, à la fin de la séance ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’a

Question: Notre syndic a inscrit une question à l’ordre du jour portant sur la nomination de membre suppléant du conseil syndical. Nous ne savons pas quel est le rôle du suppléant, ni s’il est opportun de voter pour l’élection d’un membre suppléant?

Réponse: Le conseil syndical est composé de copropriétaires, descendants, ascendants, conjoints, partenaire de PACS de copropriétaires, associés ou accédants.

Question: Au cours d’une assemblée générale il y a 3 ans, une nouvelle grille de répartition des charges a été adoptée et publiée au fichier immobilier. Pourtant le syndic continue d’appliquer l’ancienne grille de répartition des charges. En tant que copropriétaire, je subis un préjudice puisqu’il m’appelle plus de tantièmes qu’il ne devrait. Puis-je engager sa responsabilité?

Réponse: En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations d’assemblée générale. Une fois voté, le syn

Question: Nous venons de recevoir notre procès-verbal, il manque la reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, puis-je demander l’annulation de l’assemblée générale pour ce motif?

A titre liminaire, rappelons qu’un procès-verbal doit être rédigé et signé au plus tard dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée générale. Le contenu du procès-verbal est fixé par les article

L'état descriptif de division est un document technique essentiel à la gestion d’une copropriété et vient en complément du règlement de copropriété. Il est établi pour les besoins de la publicité foncière, définissant les lots, lesquels constituent les parties privatives de l’immeuble. Il détermine la quote-part de parties communes générales et spéciales si existants, attachée au lot privatif (propriété indivise des parties communes) que le syndic doit appliquer pour la bonne répartition des charges entre les copropriétaires notamment. Voyons cela plus en détails.

L’Etat Descriptif de Division, qui est un document fiscal, n’est pas encadré par la loi du 10 juillet 1965 mais par les décrets du 4 janvier et 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière

Le copropriétaire du lot du dernier étage souhaite réaliser une surélévation de notre immeuble à son profit personnel et en échange propose de payer le ravalement de façade que nous avions prévu de faire dans un avenir prochain. Peut-on réellement procéder ainsi?

Le copropriétaire au dernier étage de votre immeuble souhaite réaliser des travaux de surélévation d’un étage, ce dont il n’a pas encore le droit aujourd’hui. Il va donc acheter à la copropriété un d

L’assemblée générale souhaite réaliser des travaux de ravalement de façade, le conseil syndical envisage de réaliser les travaux de rénovation de garde-corps, équipement privatif. Cependant, tous les copropriétaires ne détiennent pas de balcon, à qui incombent de tels frais?

Dans le cadre d’un ravalement de façade, il est admis par la jurisprudence en présence d’une clause d’harmonie de l’immeuble ou non, que l’assemblée générale puisse décider de voter la rénovation des

En tant que copropriétaire j’ai participé à l’assemblée générale. Deux semaines après j’ai vendu mon lot. L’acquéreur voudrait contester une résolution pour laquelle je suis opposant, est-ce possible?

A titre liminaire, il convient de rappeler que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une résolution en saisissant le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suiva

Nous sommes une copropriété ayant un budget prévisionnel moyen de 15000 euros sur les trois dernières années et souhaiterions utiliser la nouvelle disposition issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, en organisant une consultation des copropriétaires en lieu et place d’une assemblée générale. Cela est-il possible?

Effectivement, l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit un nouveau mode d’organisation pour que dans les petites copropriétés les décisions soient plus simplement prises. Néanmoins, ce nouveau disposi

Nous sommes souvent interrogés par les membres du conseil syndical et les syndics bénévoles qui souhaitent que l’excédent de l’exercice comptable ne soit pas crédité aux copropriétaires, mais affecté directement au fonds travaux. Alors est-il possible d’affecter automatiquement un excédent d’exercice comptable au fonds travaux, compte 105000?

Après une période de réponses écrites, nous reprenons sous forme de vidéo les réponses de l’expert. Bon visionnage.

Nous avons voté en assemblée générale le paiement du budget prévisionnel en quatre appels de fonds dont le premier devait être au 1er décembre 2021. A ce jour, nous n’avons pas reçu les appels de fonds, suis-je tenue de le payer?

Le budget prévisionnel se vote en assemblée générale.

Nous avons eu une assemblée générale il y a six mois qui a abouti à un changement de syndic, à ce jour nous n’avons pas reçu le procès-verbal. Aussi nous nous posons des questions qui doit envoyer le procès-verbal et dans quel délai?

Conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 «il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de

Question:Membre du conseil syndical, voyant la date de l’assemblée générale arriver à grands pas, j’ai relancé plusieurs fois le syndic afin qu’une réunion soit organisée pour travailler ensemble sur l’ordre du jour. A ma grande surprise, j’ai reçu ma convocation à l’assemblée par la Poste, il y a peu. Malheureusement le manque de préparation se ressent et les questions à l’ordre du jour ne permettent pas de voter tout ce que le conseil souhaiterait en termes de travaux. Dans ce cadre y-a-t-il un risque d’annulation de l’assemblée? La responsabilité du syndic peut-elle par ailleurs être engagée?

Réponse:Le rôle du conseil syndical est d’assister et de contrôler le syndic.

Question: Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?

Réponse: L’article 9 I alinéa 1 dispose que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la

Question: Au sein de la copropriété nous sommes en train de réaliser des travaux d’économie d’énergie. En sus de l’isolation thermique de notre immeuble, nous souhaiterions imposer aux copropriétaires le changement des fenêtres actuellement en simple vitrage, est-ce possible?

Réponse: Le principe en droit de la copropriété est qu’aucune modification des parties privatives ne peut intervenir sans décision unanime de la copropriété. Cependant, le législateur a admis une exc

Question: A la suite de la mise en concurrence des contrats de syndic, nous avons constaté au point 7.1.2 du contrat-type, qui concerne les modalités de tenue d’assemblée générale annuelle, que deux informations y figurant paraissent contradictoires. Il est indiqué que la tenue de l’assemblée générale se tient entre 18h et 23h, soit 5 heures, et ensuite il est mentionné uniquement: «une heure de tenue» assurée par le syndic. Pouvez-vous nous expliquer cette apparente contradiction?

Réponse: Pour répondre à votre question, il est indispensable de reproduire de manière exhaustive la clause figurant au point 7.1.2 du contrat type: 7.1.2.

Question: Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour d’y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?

Réponse: L’article 9 I alinéa 1 dispose que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la

Question: Au sein de notre copropriété, un copropriétaire exerce une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété. En effet, une clause stipule «les appartements pourront être occupés que bourgeoisement; l’exercice d’activités libérales est cependant autorisé.» Comment pouvons-nous procéder pour interdire l’exercice d’une activité commerciale?

Réponse: A titre liminaire, rappelons que les copropriétaires peuvent jouir librement de leur lot privatif, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destinat

Question: Le mandat de notre syndic est arrivé à échéance depuis le 1er février 2021 et continue de gérer notre copropriété, il se prélève des honoraires en a-t-il le droit?

Réponse: Toute copropriété doit disposer d’un syndic élu par l’assemblée générale.

Question: Lors de l’élaboration de la convocation de l’assemblée générale, le syndic a informé que la question de la cotisation des fonds travaux ne sera pas inscrite à l’ordre du jour, du fait que le taux est défini par la loi, à savoir 5% du budget prévisionnel. En tant que Président du conseil syndical, je souhaiterais que cette question soit inscrite à l’ordre du jour, afin que l’on puisse en débattre avec les copropriétaires. Puis-je imposer que cette question soit inscrite à l’ordre du jour?

Réponse: Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour d

Question: Je souhaite proposer à la prochaine Assemblée Générale l’interdiction de l’usage du vote par correspondance, après l’expiration des dispositions légales dérogatoires liées au COVID. Cela est-il possible?

Réponse: Cette question est tout-à-fait légitime compte tenu des différentes difficultés juridiques, techniques et sociales que représente le vote par correspondance et son formulaire réglementaire dé

Question: Une copropriétaire en fauteuil roulant, nous a envoyé une lettre indiquant que la copropriété doit obligatoirement permettre l’accès à son fauteuil roulant. Elle nous menace de nous assigner en justice si nous effectuons pas les travaux nécessaires.

Réponse: Les travaux d’accessibilité ont fait l’objet de multiples évolutions ces dernières décennies. Néanmoins, seules les copropriétés dont le permis de construire a été déposé après le 1er juin 2

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Le syndicat des copropriétaires peut-il choisir sa banque ?

Dans le règlement de copropriété est mentionné « un lot transitoire ». A quoi cela correspond ?

L’exigibilité des appels de fonds dépend-elle de l’approbation des charges votées en assemblée générale

Le syndic est-il habilité à demander des honoraires supplémentaires pour la souscription d’un emprunt collectif ?

J’ai vendu mon appartement, mon mandat de syndic non professionnel peut-il perdurer pour convoquer une assemblée générale élective ?

Un copropriétaire peut-il acquérir par prescription acquisitive un jardin partie commune à jouissance privative?

Qui est responsable en cas de chute d’un tiers sur une plaque de verglas?

La décision de constituer un syndicat secondaire doit-elle se prendre à l’assemblée générale?

Quelle est la valeur des réserves mentionnées au procès-verbal d'assemblée générale?

Est-il opportun de nommer des conseillers syndicaux suppléants et le cas échéant quels sont leurs pouvoirs?

Le syndic est-il responsable s’il n’exécute pas la décision relative à la nouvelle grille de répartition des charges?

Quelles sont les conséquences de l’absence de reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur le procès-verbal

L’état descriptif de division : qu’est-ce que c’est et à quoi sert-il ?

Un droit de surélever peut-il s’acheter contre un engagement de faire des travaux pour la copropriété ?

A qui incombent les frais des travaux privatifs décidés par l’assemblée générale ?

L’acquéreur peut-il contester une résolution pour laquelle le vendeur s'est opposé au cours de l'assemblée générale ?

Comment organiser une consultation des copropriétaires dans une petite copropriété ?

Puis-je affecter l’excédent de l’exercice sur le fonds de travaux ?

Suis-je tenu de payer un appel de fonds dont l'avis ne pas été envoyé ?

Qui doit envoyer le procès-verbal de l'assemblée générale et dans quel délai ?

Le syndic peut-il élaborer seul l’ordre du jour sans consulter le conseil syndical?

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Peut-on imposer aux copropriétaires le changement de leurs fenêtres, partie privative, dans le cadre des travaux d’économie d’énergie et réduction des émissions de gaz à effet de serre ?

Comment expliquer que la durée prévue au contrat de syndic concernant la tenue de l’assemblée générale n’est pas la même que le créneau horaire ?

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Comment faire cesser l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété ?

Pouvons-nous obtenir le remboursement des honoraires du syndic, qui gère de fait la copropriété?

La question de la cotisation du fonds travaux doit-elle être forcement inscrite dans l'ordre du jour ?

L’Assemblée Générale peut-elle interdire l’usage du vote par correspondance.

Notre copropriété datant de 1985 a-t-elle l’obligation de réaliser les travaux d’accessibilité?

ARC Nationale