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Legislation

L’ensemble immobilier peut être soumis au statut de la copropriété s’il n’existe pas de convention contraire et qu’il comprend bien un partage de terrains ou de services communs.

Analyse de la décision

Le statut de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967. Son champ d’application est très encadré : il faut une pluralité de propriétaires et que ces propriétaires détiennent la propriété exclusive de lots privatifs et qu’ils soient également propriétaires d’une quote-part de parties communes. C’est ainsi que l’indivision, et les lotissements sont exclus des règles de la copropriété.

Legislation

L’ex-épouse qui ne réside plus dans le bien immobilier, est redevable des charges de copropriété tant que le régime matrimonial n’a pas été liquidé

Analyse de la décision

Lorsque deux personnes se marient, elles doivent également décider du sort de leur patrimoine financier, à savoir la conclusion ou non d’un contrat de mariage. S’ils ne concluent pas de contrat de mariage, alors ils seront soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts : tous les biens achetés par l’un ou les époux appartiendra automatiquement aux deux époux.

Legislation

Une clause autorisant de manière anticipée un copropriétaire à s’approprier des parties communes – dite « clause de fond de couloir » – est réputée non écrite

Analyse de la décision

Les parties communes sont définies, par la loi de 1965, comme des « parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » (article 3).

La liste des parties communes est en principe fixée par le règlement de copropriété.

Legislation

Clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement des charges, le règlement de copropriété s’applique

Analyse de la décision

I. Le démembrement et la clause de solidarité dans un règlement de copropriété

Rappelons que la propriété d’un bien peut être démembrée entre d'une part l’usufruitier, qui en a l’usage, c’est-à-dire qui l’occupe ou le met en location et d'autre part le nu-propriétaire, qui en a la propriété, mais qui ne peut ni l’occuper ni en retirer le produit d’un loyer. Par exemple : des parents peuvent décider de faire une donation-partage de leur vivant, en restant usufruitiers et en donnant la nue-propriété à leurs enfants.

Legislation

La responsabilité dans la survenance d’un sinistre en provenance des parties communes peut être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le syndic

Analyse de la décision

L'existence de parties privatives et de parties communes, parfois imbriquées les unes dans les autres, peut rendre difficile l'établissement des responsabilités de chacun dans la survenance de sinistres (dégât des eaux, incendies, dégradations à la suite de travaux, effondrement de plancher...).

Pour connaître le responsable, sur un plan juridique, il est indispensable de connaître la cause du sinistre en question, ce qu'une expertise diligentée par un assureur peut établir en cas de difficulté.

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Seuls les copropriétaires des lots concernés paient le financement des travaux de réfection de leurs parties privatives, mais le syndicat des copropriétaires doit payer les frais d’étanchéité

Analyse de la décision

La distinction entre parties communes et parties privatives peut faire l’objet de très long débat au sein d’une copropriété.

En effet, si par principe c’est le règlement de copropriété qui fixe ce qui relève d’une partie commune ou privative, dans les faits, on constate  de nombreux oublis provoquant des difficultés, notamment pour le financement des travaux.

Dans ce cas, il appartient au juge de déterminer si les éléments invoqués sont des parties communes ou privatives.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires est responsable d’un dommage dont l’origine se trouve dans une partie commune.

Analyse de la décision

Dans une copropriété, il existe différents organes : un syndic, un conseil syndical et un syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est formé par l’ensemble des copropriétaires.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Legislation

Défaut de réparation des parties communes : coresponsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires

Analyse de la décision

Il est fréquent que des parties communes non ou mal entretenues soient à l’origine de divers désordres et en particulier de dégâts des eaux.

C’est ainsi que si le syndic est passif et que l’assemblée générale ne cherche pas à faire exécuter des travaux de rénovation ou réparation, pour le plus souvent limiter les charges, les conséquences peuvent être lourdes.

La Cour de Cassation, dans son arrêt du 21 décembre 2017 (16-25753), rappelle sa jurisprudence dans ce domaine.

Legislation

Coresponsabilité en cas de défaut d’entretien de parties communes et de travaux privatifs non autorisés

Analyse de la décision

Les immeubles en copropriété sont fréquemment affectés par des sinistres, notamment des dégâts des eaux, dont l’origine peut se révéler multiple.

La personne devant supporter l’indemnisation du dommage est celle à qui appartient la partie ou l’équipement vétuste à l’origine du sinistre, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019.