Abus 4891 CONCORDE GESTION : un syndic qui devrait se cantonner à proposer une nomination régulière à cette fonction au lieu de faire du démarchage commercial litigieux

Les restrictions, quant à la facturation d’honoraires additionnels, poussent bien évidemment les syndics professionnels à trouver une autre source lucrative de profit.

Cette quête prime bien souvent sur l’administration régulière de la copropriété telle que l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée annuelle par leurs soins, comme le souligne l’approche du syndic parisien, CONCORDE GESTION.

I – Une diffusion commerciale du listing des copropriétaires contraire à la déontologie

Le 1 août 2022, des copropriétaires reçoivent une diffusion électronique, quelque peu déroutante, de leur syndic professionnel parisien, CONCORDE GESTION.

Ce courriel avec une plaquette commerciale en pièce  jointe, leur propose leurs services, semble-t-il gracieusement, s’ils entendent vendre leur lot d’habitation.

Pour faciliter cette mutation et moyennant un mandat bien évidemment exclusif, il offre au propriétaire pour leur bien immobilier à céder : 

– un reportage photo professionnel et une visite 3 D ;

– les diagnostics techniques obligatoires ;

– le pré état daté ;

– l’état daté.

Pour bénéficier de cette prestation, il suffit aux copropriétaires de retourner un coupon-réponse à l’adresse électronique :  transaction@concorde-gestion.fr.

Cette dernière mention permet non seulement de déterminer précisément le destinataire de cette campagne publicitaire, le département transaction de cette société immobilière mais également le procédé mis en œuvre par le syndic pour parvenir à ses fins, à savoir sa communication du fichier des copropriétaires à son partenaire transactionnel.

Cette approche enfreint pourtant le code de déontologie de la profession institué par le décret du 28 août 2015 et notamment son article 7 relatif à la confidentialité.

En effet, cette disposition souligne, que le mandataire doit faire preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation par des tiers des données détenues de leurs mandats dans le cadre de leur fonction.

Autrement dit, un syndic n’a pas vocation à exploiter les informations transmises par les copropriétaires pour l’administration de l’immeuble (parties communes et équipements collectifs selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965), à d’autres fins telles que le démarchage commercial du service transactionnel du groupe immobilier qu’il compose.

Accessoirement, nous pouvons souligner le caractère trompeur de certains cadeaux tels que le prétendu pré-état-daté, puisque seul l’état daté requis par le notaire du copropriétaire vendeur revêt une existence licite (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).

De plus, l’on peut légitimement s’interroger sur l’offrande de 380 euros T.T.C. au titre de l’état daté selon le plafond réglementaire institué par l’article 1er du décret du 21 février 2020.

Les nombreux abus dénoncés par notre association sur les facturations irrégulières (au regard du contrat type réglementaire issu du décret du 26 mars 2015), nous laissent à penser, que cette ristourne des syndics professionnels ne trouvera pas comme unique compensation les honoraires des acquéreurs. 

II – Un projet de résolution irrégulier sur sa réélection à la fonction de syndic

Le syndic doit établir l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle, conformément aux prescriptions légales et réglementaires (loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967).

Cette prestation relève au demeurant de ses honoraires de gestion courante (point I de l’annexe sur le décret du 26 mars 2015), c’est-à-dire de son forfait de base dû par tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de charges communes générales (art. 10 du décret du 17 mars 1967).

Or, en parcourant le projet de CONCORDE GESTION de résolution de l’assemblée du 8 novembre 2022 sur la désignation du syndic, celui-ci nous interpelle particulièrement.

Il propose tout d’abord une date de prise d’effet au 9 novembre 2022 avec une échéance au 30 novembre 2023.

Il prévoit ensuite une possibilité de prorogation de son mandat au 30 janvier 2024, si la première assemblée ne réunit pas la majorité nécessaire.

Cette trame s’avère doublement irrégulière, dans la mesure où l’article 29 du décret du 17 mars 1967 souligne que le mandat de syndic ne doit pas se contenter des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, mais aussi de sa durée (omise en l’espèce).

Autrement dit, toute prorogation de son mandat au-delà de la date d’échéance stipulée n’est pas conforme. Une telle infraction est susceptible d’entrainer la nullité de l’assemblée dans son intégralité par tout copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Les copropriétaires doivent exiger de leur syndic professionnel, ni plus, ni moins, que d’assurer la conservation des parties communes et des équipements collectifs, conformément à leur mission légale.

Pour ce faire, le syndic bénéficie de leurs coordonnées personnelles, lui permettant notamment de les convoquer en assemblée, de leur appeler leur quote-part des provisions et des charges résultant des résolutions adoptées au cours de cette réunion du syndicat.

Pour mener à bien cette tâche, le syndic doit disposer d’un mandat régulier, ce qui s’entend d’une durée précise, avec date de prise d’effet et d’échéance, sans possibilité de prorogation.

Enfin, l’exploitation commerciale du listing des copropriétaires par le syndic implique à minima un accord préalable individuel de ces derniers.