ABUS N° 4614 : La méthode du cabinet Foncia en matière d’honoraires

A plusieurs reprises nous avons expliqué que la stratégie des syndics, et surtout des grands groupes, était de minorer volontairement les honoraires de base pour se rattraper grassement sur le tarif des prestations supplémentaires, complémentaires ou privatives.

L’objectif est d’attirer de la clientèle (le syndicat des copropriétaires) pour ensuite lui facturer des prestations complémentaires ou encore des services annexes.

A travers deux contrats émanant de cabinets de Foncia proposés pour une même copropriété, nous allons comprendre comment fonctionne le procédé.

Pour cela nous allons comparer les deux contrats proposés.

Le premier concerne un contrat allant du 20 décembre 2018 au 19 décembre 2021.

Le second contrat court du 30 janvier 2020 au 29 janvier 2023.

Première remarque est que le groupe Foncia propose en cours de mandat un second contrat qui vient substituer le premier.

La question légitime qu’on peut se poser est de comprendre pourquoi un tel procédé alors que le montant des honoraires du forfait de base proposé dans les deux contrats n’évolue pas en restant à 6 300 euros.

Alors, que cache ce micmac ?

Pour le savoir, nous allons comparer en détail les contrats afin de comprendre que rien n’est fait pour rien, surtout avec le groupe Foncia.

I. Des tarifs de prestations qui flambent

Voici un comparatif des tarifs de prestations complémentaires et privatives :

Que constatons-nous ? Même si les honoraires de base n’ont pas évolué, la quasi-totalité des montants de prestations supplémentaires, complémentaires et surtout privatives ont quant à eux flambé.

Un moyen qui permet au final pour le groupe Foncia d’augmenter de manière substantielle ses honoraires globaux annuels et surtout ses marges.

Le plus épatant reste l’évolution des honoraires privatifs puisque le tarif de l’état daté a augmenté de 3,5 % et celui de la constitution du dossier de l’auxiliaire de justice à 4,6 %.

Il ne s’agit pas d’une coïncidence, mais tout simplement d’une stratégie préméditée sachant pertinemment qu’en assemblée générale les copropriétaires analysent les honoraires liés à la gestion courante de la copropriété, mettant de côté les prestations privatives.

II. La mise en place d’une fiche d’informations

Que ce soit les administrations publiques, le gouvernement, l’ARC, mais également les professionnels, tous sont conscients de cette supercherie.

C’est pour cela que l’ordonnance « Copropriété » du 30 octobre 2019 a sous l’impulsion de l’ARC prévu que soit jointe au contrat de syndic une fiche d’informations reprenant par prestation les tarifs proposés par le cabinet.

Par ce procédé, les copropriétaires pourront mieux comparer l’ensemble des coûts des diverses prestations qui sont incluses dans le contrat type.

Mais l’ARC veut aller encore plus loin en imposant que sur cette fiche sont indiquées l’ensemble des filiales du syndic ainsi que leur structure parallèle comme celle de conseil.

En effet, certains syndics les utilisent pour percevoir des « gentillesses » de certaines entreprises qui entrent dans le cercle fermé des sociétés que le syndic « autorise » à faire intervenir dans les copropriétés qu’il gère.

Un autre sujet qui fera l’objet d’un dossier…