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Annulation de décisions d’assemblée générale : une demande subsidiaire est recevable, même hors délai
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions d’assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de 2 mois à compter de la notification faite par le syndic du procès-verbal de l’assemblée (article 42 2ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est un délai de forclusion (Cass., 3ème Ch. civ., 19 décembre 2007, n°06-21.410), qui est interrompu par une demande en justice, l’effet interruptif produisant ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, ainsi que le prévoient les articles 2241, alinéa 1, et 2242 du code civil.
La Cour de cassation avait déjà admis qu’une demande en annulation de diverses résolutions tend, en ce qui les concerne, aux mêmes fins que la demande d’annulation de l’assemblée générale (Cass. 3ème Ch. civ., 28 janvier 2021, n°19-23.664), même si les griefs sont différents.
Une demande subsidiaire d’annulation de certaines décisions d’assemblée générale étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale en nullité de l’assemblée dans son entier, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale dans son entier. La demande subsidiaire est donc recevable, même si elle est introduite après l’expiration du délai de 2 mois de l’article 42.
Un copropriétaire dans un immeuble soumis au statut de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation, en son entier, d’une assemblée générale des copropriétaires, en respectant le délai de deux mois du 2ème alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Puis, doutant probablement des motifs d’annulation de l’assemblée entière, il a présenté, par conclusions additionnelles, une demande subsidiaire en annulation de certaines résolutions adoptées lors de cette assemblée générale.
La demande d’annulation globale ayant échoué, le syndicat des copropriétaires obtient en appel que cette demande subsidiaire soit considérée comme irrecevable car formée hors le délai de l'article 42 .
La Cour de cassation censure Cour d'appel de Paris qui avait jugé un peu rapidement.
Aux termes de l'article 2241 du code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion »
Or, si en principe l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, la Cour de cassation, se référant à un arrêt antérieur, rappelle qu’« il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu'ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première ».
En se contentant de constater que la demande subsidiaire en annulation de résolutions de l'assemblée générale reposait sur des moyens distincts de ceux qui étaient formulés au soutien de la demande en annulation de l'assemblée générale en son entier, et qu'elle est donc tardive pour avoir été formulée après l’expiration du délai de contestation, alors que la demande subsidiaire était virtuellement comprise dans la demande principale initiale, et que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, la cour d’appel a violé les articles 2241 du Code civil et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Garantie des vices apparents à la prise de possession de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement
L’acquéreur « sur plans » d’un lot de copropriété dans un immeuble à construire dispose d’une garantie légale spécifique à la vente en état futur d’achèvement : la garantie des vices apparents. Elle est créée par l’article 1642-1 du Code civil ainsi rédigé :
"Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents".
"Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer".
L’article 1648 alinéa 2 précise que « dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Cette disposition concerne les acquéreurs pour les parties privatives et le syndicat des copropriétaires pour les parties communes, ce dernier devant être réputé prendre possession des parties communes le jour de sa naissance, à savoir le jour de la livraison du premier lot à un acquéreur. Cette prise de possession se traduit concrètement par ce qui peut être considéré comme un rendez-vous d’état des lieux et remise des clés entre le syndic et le promoteur, qui doit avoir lieu sans délai, puisque dès sa naissance, le syndicat des copropriétaires est responsable des parties communes de l’immeuble
Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en garantie des vices apparents sur les parties communes, et le délai de forclusion d’un an ne joue pas si le vendeur s’est engagé à reprendre les désordres qui ont fait l’objet de réserves à la prise de possession ou dans le mois qui suit.
Un promoteur a fait édifier et vendu en état futur d'achèvement un groupe d'immeubles comprenant trois bâtiments, qui a été placé sous le régime de la copropriété. Les travaux ont donné lieu à une réception avec réserves, et le promoteur s’est engagé par courrier à réparer les désordres relevés.
Le promoteur ne s’étant pas exécuté, le syndicat des copropriétaires a l’assigné, après expertise, ainsi que son assureur, aux fins d'indemnisation.
Le syndicat des copropriétaires est déclaré, par la Cour d'appel de Metz, irrecevable pour forclusion dans ses prétentions au titre des désordres réservés non levés, au motif que l'engagement du vendeur de reprendre ces désordres avait interrompu le délai annal de forclusion mais que l'action était tardive pour avoir été engagée plus d'un an après le dernier acte interruptif.
La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel : en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que le vendeur d'immeuble à construire s'était engagé à reprendre les désordres réservés non levés, la cour d'appel a violé l’article 1642-1 cité ci-dessus.
Cet arrêt ne fait qu’appeler les juges d’appel à relire la loi. Mais il est éclairant sur le fait que le syndicat des copropriétaire ne dispose pas, pour faire valoir ses droits quant aux malfaçons de construction, que des garanties légales de la construction – garantie biennale de bon fonctionnement des équipements et garantie décennale légale des « dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 et suivants du Code civil).
En tant que représentant des copropriétaires acquéreurs de lots d’un immeuble à construire, il prend possession avec eux des parties communes et peut faire valoir dans les mêmes conditions que pour les parties privatives de la garantie des vices apparents, beaucoup plus large que les garanties légales de la construction citées.
Par contre, il n’est pas recevable par contre pour faire valoir les défauts de conformité dans les parties communes par rapport aux prestations – ouvrages, matériaux – promises dans le descriptif contractuel annexé aux actes de vente, n’étant pas lui-même acquéreur des lots vendus…