Actualités de l'association (8754)

La vie d’une copropriété repose sur un équilibre délicat entre décisions collectives et droits individuels. 
Deux points de tension récurrents illustrent cette dynamique : 
•    d’une part, le droit pour un copropriétaire de contester les charges qui lui sont imputées, même après approbation des comptes par l’assemblée générale ; 
•    d’autre part, les effets juridiques d’une annulation de la désignation du syndic, notamment sur la validité des honoraires perçus pendant son mandat.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 février 2025 revient sur ces problématiques à l’occasion d’un litige opposant un copropriétaire au syndicat et au syndic professionnel.

I.    Le droit du copropriétaire de contester les écritures individuelles en dépit de l’approbation des comptes collectifs

Dans la présente affaire, un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic professionnel à créditer diverses sommes sur son compte individuel de charges, en raison d'erreurs d'imputation de copropriété sur son compte individuel, pour les années 2018 à 2021. 
Il demandait également la restitution des honoraires perçus par le syndic, au motif que la désignation de celui-ci avait été annulée par un jugement du 16 septembre 2022.
Sa demande en « remboursement » de charges ayant été rejetée par le tribunal judiciaire, ce dernier s’est alors pourvu en cassation.
Dans un premier temps, le copropriétaire faisait valoir que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire. 
Il soutenait donc qu’il pouvait légitimement contester les erreurs de répartition constatées sur son compte personnel, sur le fondement de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.
La Cour de cassation a censuré le raisonnement du tribunal judiciaire qui avait jugé sa demande irrecevable. 
Elle réaffirme ici sa jurisprudence constante, consacrée notamment par l’article 45-1 du décret susnommé, selon laquelle l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale, ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (Cass. 3e civ., 27  mars 2012, n° 11-13.064).

II.    La restitution des honoraires du syndic en cas d’annulation de sa désignation

Dans un second temps, il demandait le remboursement des honoraires perçus par le syndic entre 2020 et 2022, en invoquant l’annulation de l’assemblée générale du 25 novembre 2020, laquelle avait renouvelé le mandat du syndic.
La Cour rappelle également qu’un syndic professionnel ne peut percevoir valablement de rémunération que si celle-ci est précisée dans un mandat valide ou dans une décision régulière d’assemblée. 
En cas d’annulation de cette décision, de manière inhérente le syndic doit restituer les sommes perçues. En effet, la perception des honoraires d’un syndic étant conditionnée par la validité de son mandat. (loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972).
Bien que cette solution puisse apparaître rigoureuse à l’égard du syndic, elle découle simplement de l’application du mécanisme juridique de la nullité. En droit, une décision annulée est considérée comme « n’ayant jamais existé », ce qui implique que le mandat du syndic est rétroactivement annulé au jour de sa désignation. 
Ici, la Cour de cassation se limite à appliquer ce principe, sans se prononcer sur la prise en compte des prestations effectivement accomplies par le syndic pendant la période concernée. 
Elle laisse donc ouverte la possibilité pour ce dernier de se tourner vers le droit commun pour obtenir, le cas échéant, une compensation.

Sources juridiques : 
•    (Cass. 3e civ., 27  mars 2012, n° 11-13.064) https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000025605167
•    (loi du 10 juillet 1965, loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972).
Cass. 3e civ., 15 oct. 2013, n° 12-19.017 et 12-25.600
•    Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-14.426 
•     Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-19.961