Comme vous le savez, la loi du 10 juillet 1965 a dernièrement été modifiée par la loi « ELAN » (loi portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) en vigueur depuis le 23 novembre 2018.
Cette nouvelle loi comprend trois grandes réformes de la copropriété. L’une d’entre elle doit être d’ores et déjà appliquée depuis son entrée en vigueur.
Elle porte essentiellement (mais seulement) sur le thème de l’assemblée générale.
Voyons ensemble ce que cela changera précisément dans la rédaction de vos convocations, procès-verbaux et dans la tenue de vos assemblées générales.
Quelques modifications qui vont changer vos habitudes, comme nous allons le voir.
I. La participation aux assemblées générales (Article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965)
Rappel de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié :
« Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l'issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle. »
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic seront définies par décret en Conseil d'Etat en attente de parution.
En résumé, qu’est-ce que cela change dans votre pratique de syndic ?
1. Désormais, vos copropriétaires ne pouvant pas participer à l’assemblée générale (car trop loin ou dans l’incapacité de se déplacer) pourront le faire via un système de visioconférence (Skype, par exemple) ou un autre moyen de communication électronique. Leur identification devra toutefois être vérifiée.
2. Vos copropriétaires auront également la possibilité de voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale par voie de formulaire s’ils ne peuvent pas être présents le jour J.
Attention cependant ! Cela pourra engendrer certains problèmes qui devront être maîtrisés au mieux. Pour aller plus loin, lisez notre article : https://arc-copro.fr/documentation/les-problemes-sous-jacents-du-vote-par-correspondance-ou-de-la-tenue-de-lassemblee
A savoir : le formulaire n’indiquant pas précisément le sens du vote ou exprimant une abstention doit être considéré comme un vote défavorable. Les copropriétaires devront donc être très vigilants lorsqu’ils complèteront ce formulaire.
Le vote par correspondance portant sur des résolutions qui à l’issue des débats en assemblée générale auront évolué de manière substantielle sera également considéré comme défavorable.
II. Les mandats (pouvoirs) donnés par des copropriétaires absents souhaitant se faire représenter
1. Mandats reçus par le syndic
Rappel de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 modifié :
« Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit. »
Si en votre qualité de syndic, vous recevez des mandats « en blanc », sans désignation d’un mandataire précisément, vous ne pouvez toujours pas les conserver pour voter vous-même « à la place de ».
Avec la loi ELAN, vous ne pouvez pas non plus les distribuer vous-mêmes aux personnes que vous aurez choisies.
A savoir : il vous sera possible de les communiquer au président de séance qui après son élection pourra les distribuer puisque c’est l’assemblée générale qui l’aura désigné et non vous.
2. Nombre maximum de mandats détenus par un mandataire
Rappel de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 modifié :
« Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. »
Auparavant, le mandataire pouvait recueillir plus de trois délégations uniquement si le total des voix dont il disposait (dont les siennes) ne dépassait pas 5 % des voix totales.
Ce taux maximum est dorénavant élevé à 10 %.
3. Possibilité de subdélégation de mandats
Rappel de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 modifié :
« Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat ».
Si le mandat ne l’interdit pas expressément, tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne.
4. Mandats donnés à des époux
Rappel de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 modifié :
« Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article ».
Dans le cas de copropriétaires mariés, chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, peut recevoir personnellement des délégations de vote.
Rien n’a été précisé concernant les copropriétaires pacsés.
En ce sens, ce couple pourra donc recevoir 6 délégations de votes ou plus tant que cela ne représente pas 10 % par personne des voix du syndicat.
III. Le vote des travaux d’économie d’énergie
Rappel de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 modifié :
« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. »
Avant la loi ELAN, les travaux à visée d’économie d’énergie étaient votés à la majorité de l’article 24 s’ils affectaient les parties communes, à la majorité de l’article 25 si non.
Désormais, tous les travaux d’économie d’énergie sont votés à la majorité de l’article 25, 25-1 le cas échéant, peu importe s’ils touchent ou non les parties communes.
IV. La rédaction du procès-verbal et la retranscription du nouvel article 42 de la loi du 10 juillet 1965
Rappel de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 modifié :
« Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.
S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal de grande instance procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30. »
Dans le cadre de cet article, deux points ont été modifiés. Les voici précisément :
- Le délai de prescription de 10 ans est réduit à 5 ans.
Ainsi par exemple, les charges de copropriétés impayées de plus de 5 ans ne pourront plus être recouvrées. Il est donc encore plus essentiel aujourd’hui que le syndic réagisse vite en cas de copropriétaire débiteur.
- La notification du procès-verbal d’assemblée générale doit désormais intervenir dans un délai d’un mois (et non plus deux comme précédemment).
Vous souhaitez disposer des modèles types de convocation et de procès-verbal d’assemblée générale mis à jour de ces nouvelles dispositions ?
Contactez le pôle Syndics Bénévoles à l’adresse suivante : syndics.benevoles@arc-copro.fr ou au 01.40.30.42.82.
Ces documents vous seront fournis en format Word pour mettre à jour votre « Clé du syndic bénévole ».