Formations (8838)

Un fonds travaux au raz des pâquerettes

En 2017 a été introduit le fonds travaux.

Ce dispositif a pour objectif de créer une épargne appartenant à la copropriété qui a pour objet de financer des travaux lorsqu’ils deviennent nécessaires.

Nombreux copropriétaires non pas compris l’intérêt de ce dispositif sachant d’autant plus que les syndics y étaient opposés.

Huit ans après son entrée en vigueur, voyons l’état actuel de la situation en commençant par rappeler l’intérêt de ce dispositif.

I- Le financement de l’amortissement des parties communes et des équipements collectifs

Nombreux considèrent le fonds travaux comme étant une mesure qui a pour objectif de créer une épargne en vue de payer les travaux à venir.

A partir de cette approche, les copropriétaires ne sont pas enclins à participer à son financement considérant qu’ils n’ont pas à payer des travaux qui seront réalisés dans un délai plus ou moins long, sachant qu’entre temps il est possible qu’ils vendent leurs lots.

Or, le fonds travaux et les cotisations appelés chaque année ont pour but de financer l’amortissement des parties communes et équipements collectifs.

Autrement dit, le copropriétaire paye son usage de la copropriété permettant de contribuer à son entretien et à sa réhabilitation.

En théorie, la cotisation du fonds de travaux ne devrait pas être calculée sur la base d’un taux arbitraire mais en fonction des besoins de financement déterminés à partir de l’ancienneté des équipements collectifs et du bâti.

II – Un fonds travaux ridiculement bas

Selon le Registre d’Immatriculation des Copropriétés, le montant moyen d’un fond travaux constitué s’élève à 4 500 euros.

Il s’agit d’un montant ridiculement faible au vu des besoins de financement des travaux d’autant plus si on intègre le volet énergétique.

Pour mémoire, le coût d’une rénovation énergétique s’élève entre 500 000 et 1 000 000 d’euros.

Ce décalage est du à plusieurs réalités :

1 – les copropriétaires votent la cotisation minimale qui est de 5 % du budget prévisionnel ou de 2,5 % du plan pluriannuel de travaux voté

2 – les syndics n’incitent pas à voter une cotisation supérieure à celui minimum afin d’éviter d’être contraint de payer une cotisation de garantie financière plus élevée.

3 – les copropriétaires utilisent le fonds de travaux pour des opérations qui auraient pu être financés par des appels de fonds réalisés au cours d’exercice

4 – le fonds travaux est utilisé pour des opérations qui ne font pas parties des travaux autorisés

Bref, il est indispensable que le conseil syndical fasse de la pédagogie afin de garantir un fonds de travaux à la hauteur des enjeux de financement à défaut de se retrouver en incapacité financière pour faire face aux travaux d’entretien et de rénovation.

Dossier conseils
Action
Conseil

Ne pas confondre l’ensemble des décisions dans une même résolution

L’élaboration de l’ordre du jour et la tenue de l’assemblée générale sont des temps stratégiques qui nécessitent une vigilance du conseil syndical.

En effet,  c’est uniquement sur la base des questions inscrites à l’ordre du jour que les copropriétaires pourront valablement se prononcer.

Face à ce constat, il est donc important de bien rédiger l’ordre du jour en prenant en considération plusieurs précautions.

Voyons cela en détail :

I- Une résolution en bloc

Bien souvent, pour faire voter des décisions polémiques, le syndic essaye de les englober dans une seule et même résolution. C’est ainsi qu’il prévoit dans une même résolution le vote du contrat du syndic l’autorisant à faire appel à un courtier qui s’avère être une filiale du syndic.

Par ce procédé, l’assemblée générale est contrainte d’accepter l’intervention de la filiale à défaut de ne pas pouvoir disposer d’un contrat d’assurance.

Cette situation trouve sa source dans un arrêt de la Cour de Cassation du 22 janvier 2021 qui a validé une résolution unique qui traite à la fois de la décision de travaux, des modalités d’appels de fonds, de la désignation de l’entreprise et de l’architecte et de leurs honoraires et même du contrat d’assurance de dommages-ouvrages.

Ainsi, à présent, certains syndics professionnels s’appuient sur cet arrêt pour faire leur tambouille justifiant d’être plus vigilants.

II – Une question, une résolution

Pour éviter ce type de piège, la préconisation est que l’ordre du jour doit prévoir pour chaque question, une seule décision.

A titre d’exemple, la question de la souscription du contrat d’assurance doit être distincte de l’autorisation de faire appel à une filiale du syndic.

De même, la question des travaux doit être distincte de la détermination du montant des honoraires du syndic ou encore de l’architecte.

Certes, cela rallonge l’ordre du jour mais permet de ne pas être otage d’une résolution gigogne en étant contraint de voter tout ou rien. La seule exception concerne les questions qui prévoient une mise en concurrence impliquant dans ce cas une résolution distincte par candidat permettant aux copropriétaires de pouvoir se prononcer sur chacune d’elles.

Pour permettre cela, l’ordre du jour doit être impérativement élaboré entre le conseil syndical et le syndic dans le cadre d’une réunion de travail.

C’est à présent à vous de jouer.

Actions et Actus
Actualité juridique

Les Commissaires de Justice s’inquiètent de l’augmentation des impayés de charges

Le 20 mars dernier, les Commissaires de Justice ont présenté leur rapport qui a notamment révélé que plus de 100 000 copropriétés étaient en difficulté de trésorerie.

Pour 90 % d’entre elles, les difficultés sont liées à des charges impayées qui se chiffrent au total à 2 000 000 euros.

Ils ajoutent que selon le Registre d’Immatriculation des Copropriétés, en 2023, 9 % des copropriétés affichaient un taux d’impayés supérieur à 31 %.

Essayons de comprendre les causes de ce phénomène qui sont bien connues des Pouvoirs Publics sans pour autant qu’ils engagent des mesures correctives.

I- Un défaut d’entretien tout au long de l’existence de la copropriété

70 % des copropriétés ont été construites avant les années 1970.

Autrement dit, 70 % d’entre elles ont plus de 50 ans d’existence nécessitant à présent d’assurer des travaux de réhabilitation qui représentent des sommes extrêmement importantes.

Ainsi, au-delà du financement des charges courantes, les copropriétaires doivent à présent financer la rénovation et l’entretien des équipements collectifs et des parties communes.

Les sommes sont extrêmement importantes puisqu’elles représentent par copropriétaire entre 20 et 45 000 euros soit plus de 15 ans de charges courantes.

Ainsi, face à cette réalité, le nombre d’impayés de charges ne fait qu’augmenter.

La situation risque même de s’aggraver compte tenu qu’encore de nombreuses copropriétés n’ont pas engagé les travaux de rénovation pourtant inévitables expliquant que le phénomène des copropriétés en difficulté ne va aller qu’en s’aggravant.

II – Des charges courantes mal maîtrisées

En 10 ans, les charges courantes de copropriété ont augmenté de 50 % alors que le taux d’inflation est autour de 20 %.

Cette dérive budgétaire s’explique par différents motifs : on peut relever une absence de mise en concurrence des prestataires à laquelle s’ajoute un conflit d’intérêt des syndics qui font intervenir des sociétés avec lesquelles ils ont des liens capitalistiques ou pire encore leurs filiales.

A cela, il faut ajouter un manque de vigilance sur l’entretien des équipements qui accélère leurs vieillissements ou encore sur l’absence d’adaptation des contrats d’entretien en fonction des réels besoins de la copropriété.

L’ensemble de ces facteurs aggrave les dépenses de fonctionnement de la copropriété, ce qui entraîne doucement mais sûrement les copropriétaires à ne plus être en capacité à pouvoir payer leurs provisions de charges, basculant ainsi en impayés.

Cerise sur le gâteau, là encore les syndics sont intéressés par cette situation puisqu’il facture les lettres de mise en demeure et de relance à des prix d’or.

A titre d’exemple, ne serait-ce que 120 courriers de relance ou de mise en demeure, facturées à 90 euros, cela entraîne un profit de 10 800 euros : comme on dit, « c’est tout bénef ».

Actions et Actus
Actu

Annulation de la désignation du syndic : restitution de ses honoraires et droit de contestation du copropriétaire

Catégories Contestation de la décision / de l'assemblée générale
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
our de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 février 2025,
Référence
23-14.697
Observations

Observation : clarification sur les honoraires de l'annulation d'une décision d'assemblée générale ayant désigné un syndic professionnel. Rappel sur le droit de chaque copropriétaire de contester la régularité des charges figurant sur son propre compte, indépendamment de l’approbation des comptes collectifs.

Principe retenu

Principe : Les honoraires du syndic doivent être restitués au syndicat des copropriétaires en cas d'annulation de la décision d'assemblée générale l'ayant désigné.

Analyse de la décision

La vie d’une copropriété repose sur un équilibre délicat entre décisions collectives et droits individuels. 
Deux points de tension récurrents illustrent cette dynamique : 
•    d’une part, le droit pour un copropriétaire de contester les charges qui lui sont imputées, même après approbation des comptes par l’assemblée générale ; 
•    d’autre part, les effets juridiques d’une annulation de la désignation du syndic, notamment sur la validité des honoraires perçus pendant son mandat.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 février 2025 revient sur ces problématiques à l’occasion d’un litige opposant un copropriétaire au syndicat et au syndic professionnel.

I.    Le droit du copropriétaire de contester les écritures individuelles en dépit de l’approbation des comptes collectifs

Dans la présente affaire, un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic professionnel à créditer diverses sommes sur son compte individuel de charges, en raison d'erreurs d'imputation de copropriété sur son compte individuel, pour les années 2018 à 2021. 
Il demandait également la restitution des honoraires perçus par le syndic, au motif que la désignation de celui-ci avait été annulée par un jugement du 16 septembre 2022.
Sa demande en « remboursement » de charges ayant été rejetée par le tribunal judiciaire, ce dernier s’est alors pourvu en cassation.
Dans un premier temps, le copropriétaire faisait valoir que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire. 
Il soutenait donc qu’il pouvait légitimement contester les erreurs de répartition constatées sur son compte personnel, sur le fondement de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.
La Cour de cassation a censuré le raisonnement du tribunal judiciaire qui avait jugé sa demande irrecevable. 
Elle réaffirme ici sa jurisprudence constante, consacrée notamment par l’article 45-1 du décret susnommé, selon laquelle l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale, ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (Cass. 3e civ., 27  mars 2012, n° 11-13.064).

II.    La restitution des honoraires du syndic en cas d’annulation de sa désignation

Dans un second temps, il demandait le remboursement des honoraires perçus par le syndic entre 2020 et 2022, en invoquant l’annulation de l’assemblée générale du 25 novembre 2020, laquelle avait renouvelé le mandat du syndic.
La Cour rappelle également qu’un syndic professionnel ne peut percevoir valablement de rémunération que si celle-ci est précisée dans un mandat valide ou dans une décision régulière d’assemblée. 
En cas d’annulation de cette décision, de manière inhérente le syndic doit restituer les sommes perçues. En effet, la perception des honoraires d’un syndic étant conditionnée par la validité de son mandat. (loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972).
Bien que cette solution puisse apparaître rigoureuse à l’égard du syndic, elle découle simplement de l’application du mécanisme juridique de la nullité. En droit, une décision annulée est considérée comme « n’ayant jamais existé », ce qui implique que le mandat du syndic est rétroactivement annulé au jour de sa désignation. 
Ici, la Cour de cassation se limite à appliquer ce principe, sans se prononcer sur la prise en compte des prestations effectivement accomplies par le syndic pendant la période concernée. 
Elle laisse donc ouverte la possibilité pour ce dernier de se tourner vers le droit commun pour obtenir, le cas échéant, une compensation.


Sources juridiques : 
•    (Cass. 3e civ., 27  mars 2012, n° 11-13.064) https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000025605167
•    (loi du 10 juillet 1965, loi du 2 janvier 1970 et décret du 20 juillet 1972).
Cass. 3e civ., 15 oct. 2013, n° 12-19.017 et 12-25.600
•    Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-14.426 
•     Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-19.961 

Abus 5122: Le syndic SOGESYM convoque une assemblée (payante) et largement discutable

Outre l’assemblée annuelle, d’autres réunions du syndicat sont envisageables, qu’elles réunissent l’ensemble des copropriétaires (générales) ou certains d’entre eux (spéciales). Le syndic doit recourir à celle-ci avec rigueur, en raison des frais générés et des risques d’inefficience (absentéisme majoré des copropriétaires). La convocation d’une assemblée spéciale le 5 mai 2025 par le cabinet SOGESYM constitue un exemple des initiatives hasardeuses d’une partie de cette profession.  

I. Vacance du conseil syndical : une faille malheureusement réitérée 

En sa qualité de syndic, SOGESYM décide de convoquer une assemblée le 5 mai 2025 pour le syndicat secondaire d’une résidence francilienne. Il s’agit d’un statut juridique particulier, destiné à favoriser une gestion autonome optimisée d’un ou plusieurs immeubles sur une copropriété unique. Les parties communes générales demeurent administrées par le syndic du syndicat principal moyennant un budget prévisionnel adopté à son assemblée, tandis que le syndicat secondaire se dote, en assemblée spéciale, d’un syndic et d’un budget dédiés aux seules parties communes du bâtiment concerné (art. 27 de la loi du 10 juillet 1965). 

L’objet de l’assemblée du 5 mai 2025 consiste essentiellement à pallier la vacance du conseil syndical de ce syndicat secondaire. L’article 25 al. 2 du décret du 17 mars 1967 précise, que le conseil syndical n’est plus constitué en cas de cessation définitive (démission, révocation, disparition, cession du lot) de plus de 25 % des membres élus. Cette situation correspond au cas présent, suite à la démission de 5 des 9 conseillers désignés lors de l’assemblée du 28 mai 2024, soit 55,56 % de postes manquants. 

  

TEXTE

Si cette initiative du syndic se révèle juridiquement fondée, sa pertinence n’en est pas moins contestable. L’article 25 al. 1er du décret concède à tout syndicat des copropriétaires la capacité, lors de chaque assemblée nommant des conseillers syndicaux titulaires, d’y élire des suppléants. En se substituant aux précédents titulaires, le conseil syndical peut ainsi poursuivre sa mission sans : 
- période de carence ; 
- nécessité du formalisme et du coût d’une assemblée additionnelle.  
 
En l’espèce, SOGESYM n’apprend pas de ses erreurs, puisqu’il soumet la nomination de conseillers titulaires, sans prévoir de suppléants. En effet, si les futurs titulaires démissionnent à nouveau, il faudrait reconvoquer une assemblée avec les désagréments intrinsèques précités. 

II. Désignation d’un gestionnaire : une initiative juridique litigieuse et inutile   

SOGESYM inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée la nomination d’un nouveau gestionnaire. 

TEXTE

Cette initiative nous interpelle juridiquement, l’assemblée étant seulement tenue d’élire son syndic : 
- en tant qu’unique mandataire légal du syndicat chargé d’administrer l’immeuble (art. 18 de la loi) ; 
- selon sa proposition de mandat et de fiche d’information tarifaire (pour les candidats professionnels) annexées à sa convocation (art. 25 al. c de la loi, 11 al. 4 et 29 du décret). 

Il n’appartient donc pas à l’assemblée de se prononcer sur le gestionnaire de copropriété. Ce dernier est lié contractuellement, non pas au syndicat des copropriétaires, mais au syndic par un contrat de travail. Autrement dit, ce préposé du syndic, est en capacité d’agir et de répondre au nom du cabinet, par une attestation professionnelle délivrée par son employeur (art. 9 du décret du 20 juillet 1965).    

Il apparait dès lors juridiquement impropre d’évoquer dans ce projet un « changement du mode de gestion », demeurant « attaché au cabinet SOGESYM ». 
En l’espèce, il ne s’agit pas d’adopter une voie dérogatoire d’administration de cet immeuble de 45 lots, juridiquement inexistante, mais d’opter pour un nouveau gestionnaire de copropriété, en l’occurrence inconnu. 
Il va de plus sans dire, que la gestion « reste attachée au cabinet SOGESYM ». L’article 18 de la loi dispose, que le syndic est seul responsable de sa gestion pour laquelle il ne peut se faire substituer. 

Dans le cas présent, on comprend un peu mieux la multitude de démissions de conseillers syndicaux titulaires, face au mécontentement des copropriétaires sur l’administration de la résidence par le cabinet SOGESYM, via son préposé. 
Un nouveau gestionnaire compétent et investi peut solutionner de nombreux maux, cela : 
- ne nécessite pas pour autant de résolution d’assemblée ; 
- suppose un portefeuille d’immeubles restreint et le personnel adéquat (assistante, comptable) ;  
- requière une autonomie au regard des exigences tarifaires de sa direction.  
 

Abus
Action

Ne pas confondre syndicat des copropriétaires et les copropriétaires

À l’occasion de notre journée écolière dédiée au contrôle des comptes, nous avons pu décortiquer plusieurs notions qui étaient mal assimilées par certains conseillers syndicaux et exploitées par de nombreux syndics professionnels.

Il s’agit de la distinction juridique entre les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires.

Voyons cela de plus près et les conséquences que cela implique.

I-Le syndicat des copropriétaires : une personne morale

Bien souvent, on parle de « copropriété » pour présenter l’ensemble immobilier.

En terme juridique, il faudrait plutôt parler de « syndicat des copropriétaires » qui dispose de la personnalité juridique.

C’est donc lui qui est titulaire des contrats signés avec des tiers tels que la compagnie d’assurance pour assurer les parties communes, l’ascensoriste pour entretenir l’ascenseur, les fournisseurs d’énergie ….

C’est également le syndicat des copropriétaires qui engage les actions judiciaires à l’encontre des tiers en cas de préjudice constaté, voir même à l’égard des copropriétaires débiteurs.

C’est aussi le syndicat des copropriétaires qui embauche le gardien et employé d’immeuble et qui est le titulaire d’un compte bancaire séparé.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui est différente des copropriétaires et même de tous les copropriétaires qui, chacun d’eux, dispose d’une personne juridique (personne physique) distincte.

Une distinction qui a toute son importance.

II – Des comptabilités différentes

En tant que personne morale le syndicat des copropriétaires détient ses propres fonds qu’il dépose sur son propre compte bancaire.

Ainsi, lorsque des intérêts bancaires ou des loyers sont versés au syndicat des copropriétaires, il est impératif qu’elle soit ensuite réaffectée sur les comptes des copropriétaires au prorata de leur quote-part afin qu’ils bénéficient des produits générés.

De même à la suite d’un sinistre, il est indispensable que les indemnités d’assurances versées par la compagnie soient affectées aux travaux de réhabilitation et non conservées sur le compte bancaire du syndic.

Et pour cause, dans la mesure où le syndic n’affecte pas l’indemnité aux travaux, ce sont les copropriétaires qui seront tenus de prendre en charge l’intégralité des frais..

Lorsque les copropriétaires ou le conseil syndical s’aperçoivent de la supercherie, le syndic affirme que les fonds ne sont pas détournés puisqu’ils sont sur un compte d’attente qui figure dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires.

Certes, mais entretemps, les copropriétaires ont payé des sommes qui n’auraient pas dû supporter aggravant alors leur situation comptable.

Voilà pourquoi il ne faut pas amalgamer les intérêts du syndicat des copropriétaires avec ceux des copropriétaires.

Dossier conseils
Action
Conseil

Doit-on solliciter une autorisation en assemblée générale afin de supprimer un mur séparant deux lots ?

QUESTION

Je viens d’acquérir un appartement au sein d’un immeuble dont je suis déjà copropriétaire. J’envisage ainsi de réunir deux appartements contigus, qui sont aujourd’hui séparés par un mur mitoyen. 

Quand j’ai exposé ce projet au syndic, celui-ci m’a indiqué qu’une autorisation en AG était nécessaire. Pourriez-vous me confirmer ses propos ? 
 

RÉPONSE

L’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent. » 

Par suite, la réponse à votre question va dépendre des caractéristiques du mur que vous souhaitez supprimer.

S’il s’agit d’un mur relativement fin, s’apparentant à une cloison, et donc non porteur, celui-ci ne fait pas partie du gros œuvre, et doit donc être considéré comme étant mitoyen aux deux lots. Dans la mesure où vous êtes désormais propriétaire des deux lots que vous souhaitez réunir, vous êtes désormais propriétaire de l’intégralité de ce mur et pouvez en disposer comme bon vous semble.

Il est à noter que la notion de gros œuvre n’est pas expressément définie par les textes et il revient ainsi au juge d’apprécier souverainement cette question. En revanche, il est évident qu’un mur porteur, en ce qu’il contribue à la solidité même de l’immeuble, constitue un élément de gros œuvre, et, à ce titre, devrait être considéré en principe comme une partie commune, conformément à l’article 3 de la loi de 1965. Si tel est le cas, les travaux que vous envisagez nécessiteront une autorisation d’assemblée générale préalable, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en cas de doute sur le caractère porteur ou non d’un mur, il convient toujours de recourir à un architecte ou à un bureau d’études. 
Dans l’hypothèse que vous évoquez, si le mur est effectivement porteur, il pourra également être nécessaire de souscrire une assurance dommage-ouvrage. 

Réponse de l'expert
Action

EXPERTS & OUTILS

Parce que gérer une copropriété requiert un niveau d’expertise élevé dans des  domaines  variés,  l’ARC  et  sa  coopérative  technique  ARC  S

L’ARC nationale se déplace à VILLEURBANNE pour assurer une journée de formation à destination de tous les copropriétaires

Aprés le succès de notre première session de formation qui s’est déroulée le 12 juin dernier à Villeurbanne, l’ARC NATIONALE renouvelle cet évènement.
 
L’ensemble des acteurs de la copropriété, qu’ils soient copropriétaires, conseillers syndicaux, syndics (professionnels ou non), représentants d’une collectivité territoriale ou d’une ville, sont invités à cette journée qui sera riche d’informations.
 
La journée de formation aura lieu à VILLEURBANNE le :

Mardi 20 mai 2025 à partir de 9h00

les Terrasses du Parc
115, boulevard de Stalingrad - 69100 
VILLEURBANNE

Au cours de cette journée, deux thèmes fondamentaux seront abordés :
  
•    de 9h30 à 12h : La préparation et la tenue d’une Assemblée Générale Elle sera assurée par le Directeur Général de l’ARC Nationale, Emile HAGEGE.
 
•    de 14h à 17h : La rénovation énergétique en copropriété Elle sera assurée par le Responsable Technique, Monsieur Stanko TRIFUNOVIC.
 
A la fin de chaque chapitre, un temps sera consacré aux questions/réponses des participants.
 
Entre 12h et 13 h : les représentants de l’ARC NATIONALE présenteront le projet d’implantation régional et échangeront avec les copropriétaires présents pour identifier leurs besoins.

L’ARC nationale invite tous les adhérents à faire connaître cette journée auprès de vos contacts en transférant cette lettre d’information électronique.
 
L’entrée est totalement gratuite dans la mesure des places disponibles. 

Néanmoins, nous vous invitons à vous inscrire afin de réserver votre/vos place(s) à partir de l’adresse : formations@arc-copro.fr en mentionnant votre nom et prénom et si vous êtes adhérents ou non à l’ARC. Une journée à ne manquer sous aucun prétexte !
 
Une journée à ne manquer sous aucun prétexte !

Plan d'accès

 

TEXTE


 

Actions et Actus
Action

Détermination de l’usage d’un local avant 2024 : primauté de la loi ancienne au nom de la sécurité juridique

Catégories Juridictions
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation, AVIS du 10 avril 2025 Cour de cassation Pourvoi n° 25-70.002
Observations

Observation : apport d’un éclairage sur les conditions dans lesquelles des amendes civiles peuvent être appliquées dans le cadre des régulations des meublés de tourisme.
 

Principe retenu

Principe : Dans le cadre d’une amende civile prévue par l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation en raison d'un changement d'usage illicite intervenu avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l'usage d'habitation du local doit s'effectuer à l'aune des critères de la loi ancienne. 

Analyse de la décision

Le changement d’usage d’un local d’habitation vers une activité de meublé de tourisme constitue un mécanisme encadré, soumis à autorisation préalable dans certaines communes. 
Lorsqu’il intervient sans respect de cette procédure, il peut donner lieu à des sanctions, notamment à l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation.
L’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a modifié les critères permettant de déterminer si un local est à usage d’habitation, condition préalable à la caractérisation d’un changement d’usage illicite. 
Cette évolution législative soulève la question de son application dans le temps,  à laquelle la Cour de cassation a été amenée à se prononcer par un avis du 10 avril 2025. 

I.    La requalification du changement d’usage par la loi du 19 novembre 2024

Cette nouvelle loi modifie les conditions dans lesquelles un changement d'usage de locaux peut être sanctionné et élargit le champ de l’autorisation préalable pour les meublés de tourisme. 

Ainsi, en vue de renforcer les poursuites contre les changements d’usage illicites, celle-ci modifie les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d'habitation. Pour ce faire, elle a notamment substitué à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d'une durée respective de sept et trente ans.
En l’espèce, un changement d’usage illicite avait été constaté dans le cadre de la location d’un bien meublé à une clientèle de passage. 

L’amende civile, prévue par l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation, avait été sollicitée sur la base de ce changement d’usage. 

L’affaire met en lumière un dilemme juridique classique : celui de la rétroactivité des lois. 

A ce titre, le principe de non-rétroactivité des lois plus sévères, consacré par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, impose que la loi applicable soit celle en vigueur au moment des faits.

Il s’agissait donc de savoir si une telle législation plus sévère peut être appliquée aux faits antérieurs à son entrée en vigueur. 

II.    L’exclusion de la loi nouvelle pour les faits antérieurs : une application du principe de non-rétroactivité

La Cour de cassation souligne que la modification apportée par la loi Le Meur de 2024, affecte directement les règles de fond régissant les conditions dans lesquelles un bien peut être qualifié de changement d’usage illicite. 

Ce changement législatif a donc une portée substantielle, non seulement sur le fondement de l’action, mais également sur la sanction elle-même plus répressive, en augmentant l’amende civile encourue par les propriétaires de locaux ayant fait l’objet d’un changement d’usage illicite.

En ce sens, la Cour de cassation rappelle qu’une loi plus sévère ne pouvait s’appliquer rétroactivement aux faits antérieurs à son adoption, conformément à la règle de non-rétroactivité des lois plus sévères, et ce même en matière de sanctions civiles.

Par conséquent, l’amende civile devait être évaluée en fonction des règles applicables au moment des faits, et non en vertu des critères introduits par la loi nouvelle. 

Cette clarification apporte un éclairage sur les conditions dans lesquelles des amendes civiles peuvent être appliquées dans le cadre des régulations des meublés de tourisme. 
Par ailleurs, elle assure une meilleure sécurité juridique des propriétaires ayant agi conformément à la législation en vigueur avant cette réforme. 

FONDEMENTS JURIDIQUES : 

•    Tribunal judiciaire Paris 15 Janvier 2025 23/59258
•    loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024