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La création d'emplacements de stationnement sur les parties communes relèvent de la majorité de l'article 26

Copie de la décision

Cour d'appel de Riom 6 avril 2021.pdf

Catégories Définition des parties communes et privatives Ordre du jour

Juridiction

Cour d'appel de Riom

Référence

06 avril 2021 (19/01591)

Observations

Arrêt isolé de la Cour d’appel au regard des circonstances de l’espèce

Principe retenu

La création par le syndicat d’emplacements de stationnement sur les parties communes relève en principe de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non de l’unanimité de ses voix

Analyse de la décision

La multiplication des véhicules et le nombre limité des places de parking posent bien des soucis au sein des copropriétés.

Pour pallier à cette situation, certains syndicats, décident de créer des places de stationnement supplémentaires sur des parties communes.

Or, l’instauration de nouvelle place peut engendrer des difficultés pour accéder aux garages initialement installés.

Dès lors, la question qui se pose à la Cour d’appel de RIOM est de savoir à quelle majorité doit-être adopté la création de nouveau emplacement –parties communes- ?

I. L’instauration de places de stationnement sur les parties communes : double majorité de l’article 26 est en principe suffisante

Une copropriété ne dispose pas d’assez d’emplacements de stationnement, malgré l’existence de garages privatifs et d’une cour commune.

Par une assemblée générale du 27 avril 2017, le syndicat des copropriétaires adopte la création sur les parties communes de places de stationnement (non privatives) au nombre :

- de trois destinées aux résidents ou à leur visiteur ;

- d’une pour chaque appartement à l’usage exclusif de son occupant (propriétaire ou locataire).

Un couple de copropriétaires, assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de ladite résolution car elle n’aurait pas été adoptée à la bonne majorité.

Pour soutenir ses dires, il argue du fait que le projet ne s’avère pas conforme à la destination de l’immeuble car il modifie les modalités de jouissance de parties communes essentielles au standing de la résidence, telles que stipulées par le règlement de copropriété. Ainsi, la majorité requise serait l’unanimité.

Ce n’est pas l’avis de la cour d’appel de Riom qui confirme le jugement n° 17 - 02236 du 25 juin 2019 du T.G.I. de Clermont-Ferrand.

Les magistrats d’appel considèrent qu’un tel projet se vote bien à la majorité de l’article 26 dans la mesure où il n’entache pas la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété:

« En l'espèce, afin de mettre fin au stationnement anarchique dans la copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence X., qui a réuni l'ensemble des copropriétaires le 27 avril 2017, a adopté à la majorité des deux tiers (861 tantièmes pour, 139 tantièmes contre) la résolution 22 qui a ratifié le tracé des trois places de parking, et la résolution 23 portant sur la création d'une place de parking par appartement.

Ces résolutions n'imposent aucunement aux époux Z. une modification de la destination de leurs parties privatives, mais une modification de la jouissance et de l'usage des parties communes, puisqu'il s'agit de tracer des places de parking sur les parties communes de la copropriété, sans qu'aucun numéro de lot ni une quote-part des charges communes n'y soit associé. Les copropriétaires ne disposent alors que du droit d'usage de l'emplacement sans en être propriétaires.

En conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a débouté les époux Z. de leur demande d'annulation des résolutions 22 et 23… »

II. L’accès rendu plus ardu à un lot par des agencements collectifs ne représente pas de facto pour certains magistrats une rupture d’égalité entre les copropriétaires

Pour ce couple, l’unanimité se révèle d’autant plus requise, que le stationnement d’un véhicule sur l’emplacement créé complexifie l’accès par une automobile à leur garage privatif. Ceci entrainerait alors un traitement inégal au regard des autres détenteurs d’un lot de stationnement, non confrontés à ces difficultés matérielles.

Or, la loi du 10 juillet 1965 dispose, en son article :

- 9, que tout copropriétaire jouit librement de ses parties privatives ;

- 26, que l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit (exception faite d’une décision à l’unanimité des voix de ses membres), modifier les modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

La cour d’appel énonce : «…Les époux Z. indiquent que si la place de stationnement qui leur est attribuée est occupée, il leur est impossible d'accéder à leur garage.

La résolution 23 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 27 avril 2017 stipule que 'les places situées à proximité des garages en pignon seront attribuées aux propriétaires de ces garages.' L'emplacement de stationnement n°1 attribué aux époux Z., se trouve à proximité immédiate de leur garage et jouxte l'extrémité de l'emplacement n°2.

Les époux Z. produisent le procès-verbal établi le 4 octobre 2018 par Me A., huissier, qui relève que lorsqu'un véhicule est stationné sur l'emplacement n°1, le garage des époux Z. n'est pas accessible.

Or, cet emplacement n°1 est réservé aux époux Z., et si la proximité avec l'emplacement n°2 rend les manœuvres difficiles si celui-ci est occupé, il ne bloque pas pour autant l'accès à leur garage qui reste accessible.

Le jugement de première instance sera confirmé en ce que la rupture d'égalité n'est pas établie… »

En conséquence pour la Cour d’appel, les modalités de jouissance privative ne sont pas modifiées dans la mesure où les copropriétaires bénéficient toujours d’un accès à leur lot privatif.

Le principe de rupture d’égalité entre les copropriétaires est donc écarté au motif que l’attribution est accordée aux copropriétaires, propriétaires du garage situé derrière l’emplacement de stationnement.

Cette appréciation souveraine est assez étonnante et ne peut être considérée comme un principe. En effet, cette décision est prise au regard des circonstances de l’affaire : les copropriétaires bénéficient du stationnement qui se situent devant leur garage. Autrement dit, il ne peut y avoir d’empêchement nuisible, puisqu’ils n’auront qu’à déplacer leurs propres véhicules.

Mots clés associés

emplacement de stationnement

Installation dans les parties communes

Majorité

modalité de jouissances des lots privatifs

abus 4791: La nouvelle résolution foireuse du cabinet Nexity concernant l’analyse juridique du règlement de copropriété

Une des sources stimulant les syndics à commettre de nouveaux abus est l'entrée en vigueur de nouvelles dispositions légales ou réglementaires.

Le concept est simple, ils profitent des nouvelles obligations légales ou règlementaires pour facturer de nouveaux honoraires ou pour constituer toute une variante de services parallèles générant des profits pour le syndic ou pour ses filiales, ou encore pour les sociétés avec qui ils travaillent.

Nous connaissons actuellement ce phénomène avec le groupe CITYA qui essaye de passer sa filiale Q1C1 pour vendre de la notification électronique ou de la participation aux assemblées générales en distanciel.

Nous avons également connu ce phénomène avec l’immatriculation initiale de copropriétés où les syndics réclamaient plus de 600 € pour une intervention qui ne dépassait pas l’heure.

Actuellement, les dérives se concentrent autour de la mise en conformité du règlement de copropriété qui fait suite aux dispositions de la loi ELAN.

Un nouvel élément risque d’accélérer les abus puisque le projet de loi qui s’intitule « 3DS » va alléger les obligations impliquant que les syndics font actuellement pression auprès des copropriétaires pour les inciter à valider les services qui gravitent autour de la mise en conformité du règlement de copropriété.

Voyons comment le cabinet NEXITY s’organise et pourquoi le système devient complétement nébuleux.

I – Un chèque en blanc

Avant d’entrer dans le détail, regardons la résolution soumise à l’ordre du jour par le cabinet NEXITY :

Comme on le constate, il ne s’agit pas de voter l’établissement de la mise en conformité du règlement de copropriété mais de réaliser une analyse juridique préalable afin de déterminer les éléments à reprendre.

Pour détourner la vigilance des copropriétaires, la question mentionne que cela entre "dans le cadre des dispositions du nouvel article 24f de la loi 10 juillet 1965 ". Or, d’une part, il ne s’agit pas d’un nouvel article et, d’autre part, cet article n’a jamais exigé de procéder à une analyse juridique préalable.

Voici le réel article 24 f)

I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi :

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

Plus que cela, pour réaliser cette opération, le syndic ne présente ni devis, ni offre concurrente. Il se contente de réclamer un chèque en blanc à hauteur d’un montant maximum de 3.000 € afin de décider « en concertation avec le conseil syndical » quel prestataire assurera cette étude.

Ainsi, Le cabinet NEXITY considère qu’il ne revient pas au syndic d’établir cette pré-analyse imposant au syndicat des copropriétaires de payer l'intervention d'une société tierce sans pour autant divulguer son identité .

II – Un manque de transparence ?

Il ne faut pas être dupe ! L’ARC a déjà épinglé le groupe NEXITY pour son partenariat avec le cabinet JBA Avocats qui propose justement une étude préalable à la mise en conformité du règlement de copropriété.

A cette occasion, nous avons pu démontrer que le cabinet partenaire n’était pas le plus concurrentiel alors même que le groupe Nexity est censé avoir négocié des tarifs avec ce cabinet d’avocats : ABUS 4778: Un partenariat qui doit nous interpeler : le groupe Nexity et le cabinet d’avocat BJA.

Il est donc probable que pour éviter tout comparatif des prestataires, aussi bien par les copropriétaires et surtout par l’ARC, il est à présent proposé une résolution qui ne donne ni le nom du prestataire ni de devis comparatifs.

Plus tortueux, la résolution est ambigüe puisque le syndic affirme être « en mesure d’effectuer cette prestation en partenariat avec un cabinet d’avocats spécialisés » tout en indiquant « que le choix sera déterminé en concertation avec le conseil syndical ». Pourquoi ne pas indiquer le nom du cabinet, même à titre indicatif ? Cela ne serait-ce pas plus transparent?

Ainsi, essayons de résumer pour vérifier si on a bien rien compris :

Le cabinet NEXITY a un partenariat avec un cabinet spécialisé, sans pour autant être en mesure de communiquer son identité à l’assemblée générale.
Alors même que le cabinet NEXITY connaît le cabinet spécialisé qui assurera l’étude préalable, il indique qu’il sera déterminé « en concertation avec le conseil syndical ».
Alors que les prix en matière d’analyse préalable au règlement de copropriété s’évalue entre 500 et 1000 €, le syndic réclame un budget allant jusqu’à 3 000 € TTC.

Face à cette rédaction aussi transparente que du « jus de boudin », il est recommandé de ne pas la valider cette résolution en demandant au syndic professionnel de réaliser lui-même l’analyse tout en étant plus transparent sur son partenaire « mystère ».

Abus

Action

Retour vers le futur avec le projet de loi « vigilance sanitaire »

Décidemment, on croit être débarrassés du Covid-19, et surtout de ses mesures de restrictions sur le quotidien et sur le fonctionnement des copropriétés, et puis on retrouve, par hasard, un nouveau projet de texte de loi qui prévoit de nouveaux dispositifs dérogatoires appliqués au droit de la copropriété, en cas de rebondissement de la crise sanitaire.

Ce projet de loi, qui s’intitule « Vigilance sanitaire », a déjà été adopté, en première lecture, par l’Assemblée Nationale le 20 octobre dernier et ensuite adopté par le Sénat le 28 octobre, en modifiant en profondeur le texte initialement présenté.

Le mercredi 3 novembre dernier, en deuxième lecture à l’Assemblée Nationale, le texte a été adopté en modifiant les amendements apportés par le Sénat.

Voyons les mesures prévues dans ce texte en matière de copropriété en commençant par un amendement qui n’a pas été adopté grâce à la vigilance de certains députés et également de l’ARC.

I – Une obligation de passe sanitaire qui n’a été adopté

Depuis l’instauration du passe sanitaire, a émergé une fausse polémique sur l’obligation pour un copropriétaire de le présenter pour participer, en présentiel, à l’assemblée générale de sa copropriété.

Le ministre du logement s’est clairement exprimé sur ce sujet en affirmant que les réunions des copropriétaires, dans le cadre de l’assemblée générale, n’étaient pas concernées par la présentation du passe sanitaire (voir dossier du mois de septembre 2021 : Le passe sanitaire n’est pas obligatoire pour assister à son assemblée générale de copropriété )

Dans le cadre du projet de loi « vigilance sanitaire », la députée Brigitte KUSTER a souhaité introduire un amendement qui obligerait à présenter un passe sanitaire pour assister physiquement à l’assemblée générale.

Cet amendement n’a pas été retenu mais, malgré tout, voyons la proposition qui en dit long sur les lobbies et la nécessité d’être toujours en alerte face aux tentatives diverses et variées pour neutraliser encore un peu plus les pouvoirs des copropriétaires ou du conseil syndical.

II – Un retour aux dérogations

L’article 6 du projet de loi prévoit des dispositions dérogatoires en matière de convocation et de tenue d’assemblée générale en cas de résurgence d’un pic de contamination nécessitant une distanciation physique.

En l’occurrence, il s’agit de donner au syndic la possibilité d’interdire aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par présence physique en les tenant en format électronique par le bais de visio ou d’audio conférence.

En cas d’impossibilité technique, le syndic peut choisir de tenir l’assemblée générale uniquement par correspondance mais cette fois-ci, après avoir obtenu un avis du conseil syndical sur le choix.

Par ailleurs, comme précédemment, un mandataire pourra obtenir jusqu’à 15 % des voix du syndicat des copropriétaires s’il détient plus de trois pouvoirs au lieu de 10 % comme le prévoir, actuellement, la loi.

Nous espérons qu’il s’agit d’une loi de précaution, plutôt que d’une loi de prémonition…

Actions et Actus

Actualité juridique

Les limites de la gestion en syndicat coopératif

Alors que la plupart des copropriétés avaient abandonné le mode de gestion en syndicat coopératif du fait des limites de ce système, on constate une recrudescence de ce mode de fonctionnement.

Celle-ci n’est pas fortuite puisqu’elle est la conséquence d’une nouvelle campagne médiatique assurée par des officines qui proposent des services d’assistance justement à destination des syndicats coopératifs.

Si nous avons publié plusieurs articles, voire abus, sur l’action mise en place par ces officines, il est important de repréciser quelles sont les limites de la gestion d’une copropriété en syndicat coopératif.

A travers cet article, nous allons reprendre les différents points à connaitre et à maitriser avant d’opter pour cette formule qui doit soit être expressément prévue dans le règlement de copropriété, soit votée par la majorité des voix des copropriétaires au cours de l’assemblée générale.

I. Un président du conseil syndical syndic

De manière générale, l’assemblée générale élit un syndic professionnel ou non pour gérer la copropriété.

Or, en forme coopérative c’est bien les membres conseil syndical élus qui élisent à leur tour un des membres pour assurer la fonction de syndic. Ce dernier se voit cumuler de plein droit les fonctions de président du conseil syndical.

En outre, le conseil syndical peut élire dans les mêmes conditions un vice-président qui suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Ainsi, en forme coopérative les copropriétaires ne savent pas forcément qui est le syndic en place puisque d’une part il est élu par le conseil syndical, et d’autre part il peut être révoqué ou substitué à tout moment par ses membres.

Plus complexe, le syndicat coopératif peut se retrouver paralysé dans le cas où plus d’un quart des sièges du conseil syndical devenait vacant, soit à la suite d’une démission ou d’un décès de l’un deux. Cette règle découle de l’article 25 du décret du 17 mars 1967.

Cette situation est loin d’être hypothétique, car on relève dans certaines copropriétés des distorsions entre les membres du conseil syndical qui peuvent parfois entrainer des démissions, surtout en forme coopérative où le président du conseil syndical-syndic se retrouve à devoir assumer les décisions engagées.

II. Un contrôleur aux comptes obligatoire

Une des particularités du syndicat coopératif est l’obligation pour l’assemblée générale de nommer une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

Cette personne est censée être le contre-pouvoir pour vérifier et valider que l’ensemble des actes financiers et comptables réalisés par le président du conseil syndical-syndic sont bien conformes et dans l’intérêt de la copropriété.

Si par principe cette obligation ne présente pas de difficulté, dans les faits elle peut créer une crispation, dans la mesure où on oblige les copropriétaires à nommer un contrôleur aux comptes qui peut être lui-même copropriétaire au risque de mettre en porte à faux le président-syndic qui est bénévole.

III. Une confusion des textes sur la possibilité de percevoir une rémunération

Le contrat-type de syndic prévoit dans son point 8 une possibilité pour le « président syndic » de réclamer une rémunération forfaitaire annuelle.

Or, cette disposition est non seulement en contradiction avec les dispositions légales et règlementaires, mais également avec le principe même du mode de gestion coopératif.

Et pour cause, comme indiqué précédemment le président syndic est élu, mais également révocable à tout moment par les membres du conseil syndical.

Il est par conséquent aberrant de prévoir une rémunération annuelle définie par un contrat qui doit mentionner nommément le président syndic, alors que ce dernier n’est non seulement pas encore élu, et peut être révoqué ou remplacer à tout moment au cours de l’exercice.

Plus que cela, l’article 27 du décret du 17 mars 1967 précise que les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Ainsi, le « président syndic » qui est membre du conseil syndical et qui occupe également de droit les fonctions de président ne pourrait pas percevoir de rémunération.

Voici donc une aberration des textes règlementaires qui en définitive met en porte à faux le président syndic.

En tout état de cause, il est évident que le président syndic ne pourra pas se contenter d’une résolution validant sa rémunération si elle n’est pas accompagnée du contrat-type établi en bonne et due forme puisque cela est une obligation.

Actions et Actus

Actu

Peut-on réellement automatiser la saisie comptable grâce à un logiciel ou une plateforme numérique

Une des difficultés des syndics non professionnels est la tenue comptable de leur copropriété. D’ailleurs, de nombreux conseillers syndicaux souhaiteraient gérer eux-mêmes leur copropriété mais se butent à la question de la saisie comptable de leur copropriété.

Face à ce blocage et au marché potentiel que représente les syndics non professionnels, de nouveaux prestataires ou startups essaient de vendre différentes solutions d’assistanat en affirmant être en mesure de produire une comptabilité de manière automatique, sans que l’utilisateur ait des connaissances comptables.

Nous allons expliquer pourquoi il s’agit de vendre du rêve qui peut s’avérer dangereuse aussi bien pour le syndic non professionnel que pour la copropriété.

I - Une solution limitée

L’un des slogans des prestataires ou des startups est d’affirmer que grâce à leur logiciel à partir des opérations figurant sur les relevés bancaires de la copropriété, il est possible de produire la comptabilité de la copropriété.

Or, il faut être sans équivoque cette qui méthode qui ne fonctionne pas, ne permettant pas d’avoir une comptabilité complète et cohérente.

Et pour cause, les opérations bancaires ne reflètent qu’une partie de la comptabilité puisque ne figurent que les règlements des factures ou les encaissements réalisés par les copropriétaires ou les tiers de l’immeuble.

Il manque l’enregistrement des factures, des appels de fonds, mais également les « opérations diverses » telles que les éventuels avoirs, l’imputation de divers frais ou encore les écritures de régularisation de fin d’année qui font suite à l’approbation des comptes.

Voilà pourquoi il faut se méfier des startups ou vendeurs de soupe qui affirment pouvoir produire la comptabilité uniquement depuis les relevés bancaires récupérés à partir du compte bancaire de la copropriété.

II - Des solutions tout de même avec l’ARC

De manière générale, il faut se méfier des solutions trop évangéliques qui essaient de laver plus blanc que blanc ou qui affirment pouvoir tenir une assemblée générale ou une comptabilité en appuyant sur un bouton.

Au-delà des limites techniques des plateformes proposées par les startups, il est essentiel que le syndic non professionnel soit maître, et non esclave, de la solution mise en place, en comprenant les actions et écritures qu’il génère et les répercutions qu’elles impliquent.

Le syndic non professionnel doit donc comprendre pourquoi tel montant figure sur tel compte et pourquoi telle résolution se vote à l’article 24 plutôt qu’à l’article 25.

Les solutions d’assistanat proposées par ces startups ont comme objectif de rendre dépendant le syndic non professionnel de leurs solutions puisqu’il s’agit d’un client qu’il faut retenir pour qu’il puisse chaque année payer une redevance.

A l’ARC, nous avons une autre philosophie qui consiste à apprendre à pécher plutôt qu’à mettre le poisson dans la bouche.

Pour cela, nous proposons divers services d’assistance (et non d’assistanat) plus ou moins renforcés en fonction des connaissances et besoins du syndic non professionnel.

Ainsi, nous proposons des services qui vont de la tenue comptable jusqu’à la mise à disposition d’un logiciel, en passant par plusieurs variantes d’assistance.

Cela concerne aussi bien les aspects comptables que juridiques notamment en matière d’établissement de la convocation de l’assemblée générale ou du contrôle du procès-verbal.

Notre seule exigence est que le syndic non professionnel soit impliqué dans sa mission en voulant progresser dans ses connaissances pour atteindre une certaine autonomie dans la gestion de sa copropriété.

Pour avoir plus d’information sur les multiples services que propose l’ARC ou sa Coopérative technique n’hésitez à contacter le 01 40 30 12 82 et demandez à communiquer avec le responsable du pôle syndic non professionnel.

Technique

Action

L’absence de mise en concurrence préalable à la désignation du syndic n’est pas sanctionnée par la nullité de la résolution le désignant.

Catégories Désignation / échéance du contrat / révocation du contrat de syndic Conseil syndical

Juridiction

Cour de cassation (troisième chambre civile)

Référence

03 juin 2021 (20-13.269)

Lien de la décision

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043618223?init=true&page=1&query=20-13.269&searchField=ALL&tab_selection=all

Observations

La Cour de cassation se prononce pour la première fois sur cette question. Il convient de noter que l’ordonnance copropriété à modifier la rédaction de l’article 21, mais la haute juridiction se prononce au regard de l'ancienne rédaction.

Principe retenu

La désignation du syndic sans mise en concurrence préalable n’entraîne pas la nullité de cette résolution.

Analyse de la décision

La désignation d’un syndic est toujours une épreuve pour le syndicat des copropriétaires. Il est parfois dans son intérêt d’en changer, notamment quand ce dernier ne donne pas satisfaction. Pour d’autres copropriétés, il y a plutôt un intérêt à conserver le syndic dont le mandat arrive à échéance, quand il agit entièrement dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

A côté de ces éléments pratiques, la loi et plus précisément l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une obligation pour le conseil syndical de mettre préalablement le contrat de syndic en concurrence à sa désignation par l’assemblée générale.

Cet article a fait l’objet de modifications par la réforme du droit de copropriété, mais le principe reste le même.

Aussi, la question qui convient de se poser est de savoir si la résolution de la désignation d’un syndic non mis en concurrence, encourt la nullité judiciaire.

C’est à cette question que répond la Cour de cassation dans son arrêt en date du 03 juin 2021 (20-13.269).

En l’absence de mise en concurrence, la désignation du syndic n’encourt pas la nullité judiciaire

Un copropriétaire conteste la désignation du syndic par l’assemblée générale, alors que celui-ci n’a pas été mis en concurrence par le conseil syndical. Il assigne alors le syndicat des copropriétaires pour obtenir la nullité de la résolution.

En effet, pour ce dernier, le conseil syndical a une obligation de mise en concurrence, et dans la mesure où il n’a pas obtenu de dispense pour ne pas exécuter cette mission, la résolution désignant le syndic doit être purement et simplement annulée par le juge.

Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 en sa version applicable au moment des faits (2015) : « Tous les 3ans, le conseil syndical procède à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité pour les copropriétaire de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet ».

Or, comme le relève la Cour de cassation « en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionnée par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale ».

C’est la première fois que la haute juridiction se prononce sur cette question. Les juridictions inférieures avaient déjà traitées le sujet (TGI Nanterre 20 avril 2017) jugeant également en ce sens.

Il va sans dire que cette décision s’applique également à la rédaction de l’obligation par le conseil syndical de mettre le syndic en concurrence.

La nouvelle rédaction de l’obligation par le conseil syndical de mettre le syndic en concurrence.

Comme précédemment évoqué, la mise en concurrence du syndic a fait l’objet d’une refonte par l’ordonnance copropriété entrée en vigueur au 1^er juin 2020.

Il est désormais inscrit à l’article 21 de ladite loi : « En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de la désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic (…). Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. »

Dès lors, il est mentionné expressément que l’absence de mise en concurrence n’entraîne pas la nullité de la désignation du syndic. Il ne fait donc plus aucun doute sur cette question.

Par ailleurs, le conseil syndical ne devra plus mettre le syndic en concurrence tous les trois ans mais à chaque fois que le contrat du syndic arrive à échéance. Ainsi, si les contrats de syndic sont conclus pour une durée d’un an, le conseil syndical devra mettre en concurrence le syndic tous les ans.

Enfin, le conseil syndical peut toujours être dispensé d’une mise en concurrence, mais il faudra qu’il inscrive cette question à l’ordre du jour de la précédente assemblée générale appelée à désigner un syndic. Cette question n’est donc plus inscrite automatiquement à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

De surcroit, il convient de rappeler que si une telle mission est confiée au conseil syndical, la loi donne la possibilité à tous copropriétaires de faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.

Nous vous rappelons que l’ARC a mise à disposition du conseil syndical des outils pour mettre en concurrence votre prochain syndic. Il suffit de vous connecter au portail de l’adhérent et entrer dans copro-syndic pour pouvoir en bénéficier.

Mots clés associés

conseil syndical

Désignation du syndic

résolution

Les modalités d’appel de cotisation du fonds travaux : dispositions et conséquences

Depuis le 1^er janvier 2017, la quasi-totalité des syndicats des copropriétaires doivent constituer un fonds travaux.

Presque six ans après son application, plusieurs problèmes surgissent qui sont principalement liés à sa gestion et à l’affectation des sommes, nécessitant une vigilance accrue du conseil syndical.

En particulier, il est capital que le conseil syndical suive de près les appels de cotisation du fonds travaux et surtout leur usage, en vérifiant que les quotes-parts rattachées au lot soient utilisées pour des opérations qui concernent bien ce dernier.

L’objectif est de s’assurer que les quotes-parts de fonds travaux attachées au lot sont utilisées de manière juste et légale, et non de manière « sauvage ».

De nombreux articles et guides publiés par l’ARC ont été dédiés à ce sujet.

A travers cet article, nous allons nous focaliser sur l’encadrement légal en matière d’appel de cotisations du fonds travaux et les conséquences que cela induit.

I. Les modalités d’appel du fonds travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise dans son deuxième alinéa que le fonds travaux est appelé proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans le lot. Autrement dit, la clé de répartition générale.

Cette disposition interdit donc à l’assemblée générale de voter la constitution du fonds travaux sur la base d’une clé spéciale, telle que bâtiment ou parking.

Par ailleurs, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le fonds travaux est appelé selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Pour cela, il faut donc remonter à l’article 14-1 qui précise qu’à défaut des dispositions contraires votées par l’assemblée générale, les provisions de charges courantes sont appelées par trimestre sachant qu’au premier jour du trimestre, l’intégralité de l’appel de fonds est exigible.

Le fonds travaux est donc appelé par défaut trimestriellement et non de façon semestrielle ou annuelle.

II. Les conséquences de cette règle

Plusieurs conséquences directes ou indirectes découlent de cette disposition légale.

En premier lieu, en cas de vente de lot, le copropriétaire vendeur et l’acquéreur devront supporter leur quote-part de fonds travaux en fonction de la date d’exigibilité de l’appel de fonds et de la date de notification auprès du syndic de la mutation du lot.

Autrement dit, si l’appel de fonds est trimestriel et que la mutation du lot a été notifiée au syndic le 03 avril, le copropriétaire vendeur sera redevable de l’intégralité de la cotisation trimestrielle d’avril, qui concerne aussi bien les charges courantes que le fonds travaux, alors qu’au prochain trimestre il reviendra à l’acquéreur de supporter l’intégralité des appels de charges.

Le système de proratisation de l’appel de fonds du trimestre en fonction des jours de propriété du lot entre l’acquéreur et le vendeur n’est pas légal, mais peut être une commodité convenue entre ces derniers.

De plus, le copropriétaire vendeur n’aura pas à supporter l’intégralité du paiement du fonds travaux de l’année au motif qu’il était propriétaire au jour du vote de la cotisation du fonds travaux.

Cela résulte du fait que le copropriétaire d’un lot est redevable de régler la cotisation uniquement à partir du moment où elle devient exigible, soit au premier jour de l’exercice.

Dossier conseils

Action

Conseil

La page LinkedIn de l’ARC assidûment suivie par les professionnels et juristes de l’immobilier

Une des ambitions de l’ARC est de faire en sorte que notre association soit l’une des structures les plus compétentes en matière de gestion des copropriétés.

Pour cela, nous embauchons des experts de la copropriété diplômés dans différents domaines et en particulier juridique, technique et comptable.

Notre volonté est de prodiguer les meilleurs conseils et renseignements à nos adhérents, mais également d’apporter des analyses sur les différents sujets qui concernent la copropriété, afin de faire évoluer les textes en vigueur.

Une des particularités de l’ARC, qui fait parfois grincer les dents des syndics, est que nous n’avons pas la langue dans notre poche, dénonçant sans complexe mais respectueusement les abus des professionnels et en particulier des syndics.

Cette spécificité qui est intrinsèque à l’ADN de l’ARC provoque une inimitié de la plupart des syndics professionnels.

Dans les faits, nous en sommes ravis car cela est pour nous une jauge d’intégrité de notre action.

Ceci étant, il y a la façade et la réalité.

Voyons qui lit nos articles et abus publiés sur notre site internet à travers le réseau social LinkedIn.

I. Une majorité de professionnels.

Présentons les différents chiffres tirés directement de LinkedIn qui parlent d’eux-mêmes :

Comme nous pouvons le constater, la grande majorité des lecteurs sont des professionnels qui sont issus des services juridique et comptable.

Plus intéressant, en première position, on retrouve les professionnels issus du développement commercial des cabinets de syndics qui scrutent chaque semaine si leur stratégie commerciale a été identifiée et dénoncée par l’ARC à travers nos abus.

Il s’agit même d’un public assidu empressé de connaitre chaque semaine les derniers commentaires et analyses de notre association, qui certes sont parfois sarcastiques.

Mais alors pourquoi ce double langage ? Pourquoi tout en étant accro à nos parutions, crachent-ils dans la soupe ? Peut-être qu’il est plus facile de casser un miroir plutôt que de voir ses défauts.

En effet, il est peut-être plus simple de dire que les abus dénoncés par l’ARC ne sont que pure invention, que de reconnaitre que certains cabinets de syndic essaient de profiter de leur mandat pour facturer des honoraires abusifs voire illégaux aux copropriétés.

D’ailleurs, il est intéressant de relever que ce sont les mêmes professionnels qui publient des commentaires à la suite de nos articles qui affirment chaque semaine que nos parutions n’ont aucun intérêt ni aucun fondement, invitant les gens à ne pas les lire.

Mais alors, pourquoi ne donnent-ils pas l’exemple ?

II. Une page LinkedIn qui ne présente que 10% des articles publiés sur le site de l’ARC

Généralement nous publions sur les réseaux sociaux quatre articles par semaine qui sont soit des abus soit des actualités.

Ces deux types d’articles sont dans les faits une sélection des dix types d’articles hebdomadaires publiés sur notre site internet, dans lequel on retrouve des conseils, des jurisprudences, des analyses techniques, des réponses d’experts et bien sûr toujours les abus de professionnels et en premier lieu des syndics.

Ainsi, nous invitons tout intéressé à se rendre sur le site de l’ARC où chacun d’entre vous, professionnels ou non, pourra se délecter.

Actions et Actus

Actu

Comment se calculent les voix du syndicat des copropriétaires en assemblée générale, lorsque ce dernier est propriétaire d’un lot privatif?

Question : Le syndicat des copropriétaires vient d’acquérir un lot privatif, comment prendre en compte ses voix lors des votes en assemblée générale?

Réponse : Conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut procéder à des actes d’acquisition. Il peut donc acheter au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires un lot privatif.

Si tout propriétaire au sein d’une copropriété dispose d’un nombre de tantièmes de copropriété destiné à être prise en charge pour le calcul des majorités en assemblée générale, il en va différemment pour le syndicat des copropriétaires.

En effet, le lot privatif acquis par le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un nombre de tantièmes de copropriété afférent. Cependant, comme le prévoit l’article 16 « il ne dispose pas de voix en assemblée générale ou au titre des parties privatives acquises par lui. »

Selon la jurisprudence constante, notamment un arrêt de la Cour de cassation rendu le 21 juin 2006 (05-12.278), les majorités doivent être calculées, à peine de nullité des décisions prises, en défalquant les tantièmes de copropriété afférents aux lots dont le syndicat est propriétaire.

Ainsi, que l’a confirmé un arrêt plus récent rendu par la Cour d’appel de Paris en date du 30 janvier 2019 : si la majorité n’est pas calculée en défalquant les voix du syndicat des copropriétaires, la nullité des décisions prises est encourue.

Dès lors, si la majorité des tantièmes est de 10.000 et que le lot représente 200/10.000, la majorité devra se calculer sur 800 tantièmes, à défaut les décisions prises encourent la nullité.

Pour rappel, si lors de l’assemblée générale, le nombre total des voix pris en compte est erroné, cela entraine alors la nullité de l’assemblée générale, même si l’erreur commise n’a eu aucune incidence sur le vote.

Réponse de l'expert

Action

abus 4792: Le cabinet Bellman : le béaba du suivi de travaux est le déplacement sur la copropriété

Une des méthodes utilisées par les syndics professionnels pour attirer la clientèle est d’afficher des honoraires de base toujours plus agressifs.

Néanmoins, derrière ces tarifs low-cost il y a souvent une prestation insuffisante avec des contrats qui prévoient des variables minimalistes, telles qu’une seule réunion annuelle avec le conseil syndical ou une tenue d’assemblée générale pendant les heures ouvrables, impliquant qu’en définitive, la copropriété se retrouve contrainte à payer des honoraires supplémentaires au forfait de base.

Ainsi, la technique utilisée par ces type de syndics, est d’optimiser les coûts d’intervention au sein des copropriétés qu’ils gèrent afin d’augmenter la rentabilité du cabinet.

A ce titre, voyons à travers une résolution liée au honoraires de suivi de travaux, comment un néo syndic comme le cabinet Bellman qui a dernierement- levé récemment 11 millions d’euros - procède.

I – Les honoraires de suivi de travaux pour une prestation limitée.

Avant d’entrer dans le vif du sujet, présentons la résolution écrite dans l’ordre du jour d’une assemblée générale, élaborée par le cabinet Bellman en matière de suivi de travaux :

Que constatons-nous ?

Tout d’abord, le cabinet Bellman limite les tâches comprises dans le suivi de travaux. Il ne concerne pas le lancement du chantier ni la coordination avec les copropriétaires, ou encore la réception du chantier.

Mais il y a encore plus tordu !

Après avoir précisé que les rendez-vous sur place sont compris dans les honoraires du suivi de travaux, la même résolution prévoit de déterminer un nombre de visites supplémentaires qui est facturée 100€ l’unité.

Autrement dit, en lisant la résolution, on comprend tout et son contraire. Les rendez-vous sur place sont compris dans les honoraires de suivi des travaux mais les visites sur la copropriété seront facturées 100 €.

Si vous n’avez rien compris, c’est que vous commencez à comprendre !

II- Un modèle de prélèvement des honoraires incohérent

Autre point important à corriger est les modalités de prélèvement des honoraires de suivi de travaux du cabinet Bellman.

Le principe est qu’il perçoit ses honoraires non pas en fonction de l’avancement des travaux, ce qui serait logique puisqu’il est rémunéré pour suivre les travaux, mais en fonction des appels de fonds effectués auprès des copropriétaires.

Autrement dit, ces appels de fonds de travaux sont appelés au cours d’un exercice, les honoraires de suivi de travaux seront prélevés au cours de l’année, même si les travaux ne sont réalisés qu’à 50 %.

Voilà pourquoi le plus cohérent et même déontologique, est de prévoir dans la résolution que les honoraires de suivi de travaux sont prélevés en fonction de l’avancement des travaux concrétisés par la réception des factures.

A titre d’exemple, si la première facture représente 10 % du montant des travaux, alors le syndic sera en mesure de facturer et prélever 10 % de ses honoraires et ce, même si l’intégralité des appels de fonds ont été envoyés auprès des copropriétaires.

Abus

Action