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Maîtrise des charges avec l’ARC : QUINZE moyens mis à la disposition des adhérents collectifs

Suite aux chiffres élevés mis en évidence par - LIEN - OSCAR (l’Observatoire des charges de l’ARC) au sujet de la dérive et du niveau des charges, une conclusion s’impose : il faut que les copropriétaires prennent eux-mêmes en main la maîtrise de leurs charges, les syndics professionnels n’étant ni motivés ni forcément très compétents (restons courtois...) pour y parvenir.

Nous reprenons ci-dessous la liste des moyens mis à la disposition de nos adhérents collectifs et qui permettent - en un ou deux ans - de faire baisser les charges de l’ordre de 15 à 20 % et parfois beaucoup plus.

1. Aide à l’analyse de ses charges poste par poste et au repérage des anomalies

2. Aide à la négociation de tous les contrats de prestations qui concernent la copropriété

3. Aide à la réalisation d’économies de chauffage (sans travaux)

4. Aide à la réalisation d’économies d’eau

5. Aide à la réalisation d’économies d’électricité

6. Aide à la négociation des contrats de syndic (y compris des frais très abusifs de photocopies pour les assemblées générales)

7. Aide à la négociation des travaux d’ascenseur et à la renégociation des contrats d’entretien

8. Aide à la négociation des fournitures et des équipements

9. Aide à la recherche des devis de travaux concurrentiels

10. Aide au suivi du budget et à la détection des anomalies

11. Aide au démarrage d’un syndic bénévole ou coopératif

12. Aide au contrôle annuel des comptes

13. Aides multiples aux divers contrôles des dépenses et des comptes avec un spécialiste

14. Aide à l’analyse des contrats des gardiens et employés d’immeuble, et des feuilles de paie

15. Aide au suivi du contentieux et des frais de contentieux

Nouveau : depuis... 2011 l’ARC met à la disposition des conseils syndicaux et syndics bénévoles adhérents
un logiciel de suivi et de contrôle de la gestion

Ce que l’ARC peut vous aider à faire	Comment l’ARC aide ses adhérents collectifs
1. Aide à l’analyse des charges de sa copropriété et au repérage des anomalies : OSCAR +	Ce site permet à tous les responsables de copropriété de comparer les résultats de leur copropriété avec les ratios moyens fournis à partir d'un panel de copropriétés ayant la même configuration en services collectifs. Ces site présente aussi un tableau décrivant les amplitudes de variation des contrats récurrents comme le contrat de syndic, les contrats de maintenance des équipements collectifs (ascenseur, chauffage...) et les contrats de services (assurance, nettoyage…). Ce qui permet à nos adhérents de faire de substantielles économies en exploitant de façon approfondie les services proposés par OSCAR+
2. Aide à la négociation (voire à la suppression) de tous les contrats de prestations qui concernent la copropriété	L’ARC aide ses adhérents collectifs à y voir plus clair et à renégocier à la baisse l’ensemble de leurs contrats (de moins 20 à 50 % à qualité égale) voire à les supprimer. En effet, pour diverses raisons (contrats anciens ou mal adaptés ; syndics trop peu vigilants ; sociétés indélicates, etc.) il apparaît que les prix des contrats sont souvent surévalués en Copropriété. Cette aide concerne tous les contrats : nettoyage ; chauffage ; ascenseur ; espaces verts ; désinsectisation ; entretien des extincteurs et des équipements de lutte contre l’incendie ; portes de parking ; répartiteurs de frais de chauffage ; désinfection des vide-ordures ; vidéosurveillance ; curage des canalisations ; entretien des terrasses ; termites ; etc. L’ARC propose tout d’abord des références tarifaires contrôlées qui permettent aux adhérents de situer leurs contrats dans l’échelle des prix et donc de repérer les anomalies. Ensuite l’ARC met à la disposition de ses adhérents un site spécial (COPRO-DEVIS) qui permet - via Internet - de mettre en concurrence les sociétés actuellement en place sur la copropriété, en proposant d’autres références de sociétés référencées dans la même spécialité. Ainsi, même si les adhérents ne font pas affaire avec les entreprises, ils disposent de propositions qui leur permettent de renégocier les contrats en cours avec les prestataires en place. Enfin une aide spécifique à la renégociation des contrats de chauffage, d’ascenseur, de compteurs d’eau est assurée par ailleurs (voir point 2,3,6).
3. Aide à la réduction des consommations énergétiques de chauffage sans avoir à réaliser des travaux.	1) L’ARC met à disposition un guide complet et gratuit permettant de faire soi-même simplement le bilan de la situation énergétique de son immeuble et permettant ainsi d’estimer si le poste chauffage est ou non maîtrisé : il s’agit du « Bilan Energétique Simplifié ». 2) Les adhérents peuvent ensuite obtenir des rendez-vous avec des spécialistes pour les aider : à remplir leur « Bilan Energétique Simplifié », en cas de difficulté ; à en tirer les conclusions opérationnelles qui s’imposent ; à mettre en place les premières mesures simples d’économie ne nécessitant pas de travaux : régulation ; équilibrage ; réglage ; amélioration des rendements, etc.
4. Aide à la réalisation d’économie d’eau et gestion des compteurs	1) L’ARC met, là encore, à disposition un guide gratuit permettant de faire le bilan complet des consommations d’eau de chaque immeuble. 2) Les adhérents bénéficient également, s’ils le souhaitent, de rendez-vous avec des spécialistes de l’ARC pour répondre à toutes leurs questions concernant leurs consommations d’eau et les aider à mieux agir : analyse des factures et des données permettant de faire son bilan « eau » et de repérer les sources de surconsommations ; aide à la lecture des listings de relevés des compteurs pour permettre de repérer toutes les anomalies ; aide à la négociation ou renégociation des contrats de location des compteurs ; intervention auprès des sociétés concernées, etc. 1) L’ARC met à disposition un autre guide gratuit intitulé : « Bilan électricité ». 2) Là encore, possibilité de rendez-vous avec des spécialistes de l’ARC pour aider à remplir le cahier électricité et répondre à toutes les questions : évaluations des surconsommations d’électricité (éclairage ; équipements) ; mises en place des mesures simples pour engager des économies immédiates. L’aide à la renégociation des contrats de syndic passe par trois canaux : 1. La mise à disposition sur la « zone adhérents » du site arc-copro.fr de nombreux contrats de syndic commentés par l’ARC pour aider les adhérents à repérer les illégalités, abus et les pièges de leur propre contrat. 2. La mise à disposition d’un guide spécial, également sur la « zone adhérents », intitulé : « Comment bien négocier son contrat de syndic ? ». 3. Enfin, l’assistance - par des conseillers juridiques de l’ARC - à l’analyse des contrats spécifiques que les adhérents soumettent : ceci peut se faire par rendez-vous, mail ou courrier.
5. Aide à la réalisation d’économies d’électricité sur les parties communes	1. Possibilité, pour les adhérents, de rendez-vous avec des experts de l’ARC pour l’analyse des propositions de travaux et devis adressés par leur ascensoriste (types de travaux, analyse du caractère obligatoire ou non des travaux ; analyse des prix). 2. Accès à des bureaux d’études de confiance, référencés par l’ARC. 3. Accès à des PME d’ascenseurs référencées par l’ARC et bénéfice d’un accord-cadre signé avec certains ascensoristes (contrat-type conforme aux demandes de l’ARC ; commission de traitement des conflits en cas de litige, etc.).
6. Aide à la négociation des contrats de syndic (y compris des frais très abusifs de photocopies pour les assemblées générales)	Les adhérents collectifs de l’ARC ont accès à un groupement d’achat mis en place par Copropriété-Services - la coopérative de l’ARC - qui permet d’obtenir des prix compétitifs sur les produits et équipements (avec des réductions de 15% sur les prix catalogue). Là encore, rien que de très simple à mettre en œuvre pour les adhérents : Quelques exemples : (prix ttc) Javel (5 litres) Prix catalogue : 10.16 € Prix adhérents : 8.64 €Nettoyant désinfectant (5 litres) : Prix catalogue : 75.70 € Prix adhérents : 65.34 € Karcher (27 litres) prix catalogue : 351.62 € prix adhérents : 298.88 € Comme on l’a déjà vu, les adhérents collectifs ont accès aux entreprises référencées par l’ARC et au service Internet de l’ARC : « COPRO-DEVIS ».
7. Aide à la négociation des travaux d’ascenseur et à la renégociation des contrats d’entretien	Le meilleur moyen de faire des économies est souvent - surtout dans les petites copropriétés - de prendre soi-même en charge la gestion de sa copropriété. 1. L’ARC a donc mis en place un poste spécial (une personne spécialement dédiée) pour aider les adhérents au démarrage de cette aventure passionnante... 2. L’ARC a également développé des outils spécifiques pour accompagner au mieux les nouveaux et anciens syndics bénévoles (valise de syndic bénévole, aide à la comptabilité, logiciels divers... Profitez-en !
8. Aide à la négociation des fournitures et des équipements via la coopérative de négociation de l’ARC	1. L’ARC met à disposition gratuitement deux guides intitulés : « Le cahier du contrôle des comptes pour tous ». « Savoir lire et exploiter les cinq annexes comptables ». (téléchargeable sur la « zone adhérent ») 2. Pour ceux qui le souhaitent, une formation est régulièrement programmée pour répondre aux questions des adhérents concernant ces deux outils.
9. Aide à la recherche des devis de travaux concurrentiels	1. Pour engager une politique profonde d’économie, l’ARC peut aider les conseils syndicaux à effectuer le contrôle des comptes et de la gestion chez le syndic même. Ce contrôle porte sur de nombreux aspects : Analyse des contrats. Analyse des consommations (énergie/fluides). Analyse des répartitions d’eau. Analyse des dépenses et des factures courantes (budget de charges courantes). Analyse des contrats et frais de personnel. Analyse des dépenses et comptes concernant les gros travaux. Analyse des comptes de bilan. Analyse des impayés. Analyse purement comptable. Analyse financière. Ces contrôles permettent d’une part de repérer les erreurs, les carences, les dérives, les anomalies de toutes natures ; d’autre part de demander les corrections et remboursements ; enfin d’engager - poste par poste et grâce à des préconisations - des économies parfois substantielles accompagnées d’une amélioration de la gestion et des prestations. 2. L’ARC peut aussi assister le conseil syndical à effectuer la lecture et l’interprétation du « grand-livre comptable » et à en détecter les anomalies. Il s’agit là d’une prestation très simple et très efficace. 3. Enfin l’ARC peut aider à faire des contrôles ciblés (état des dettes et des créances ; comptes travaux). Pour plus de précisions sur ces différents contrôles. voir : arc-copro.fr/site/actions/actiomoi/janv12/comptes.htm
10. Aide à l’analyse des charges de sa copropriété et au repérage des anomalies : COPRO-AUDIT	1. L’ARC aide ses adhérents à faire l’analyse des contrats de gardiens et employés d’immeuble pour en repérer les anomalies ou bien les « tâches » inutiles ou « obsolètes ». 2. L’ARC analyse également pour le compte de ses adhérents les feuilles de paie pour repérer les erreurs et demander les corrections et remboursements si nécessaire.
11. Aide au démarrage d’un syndic bénévole ou coopératif	1. Dans une copropriété où il y a beaucoup d’impayés, il est indispensable de « suivre » le contentieux (réactivité du syndic, des avocats, des huissiers) et les COUTS des actes et des procédures. 2. Un spécialiste de l’ARC peut vous aider à contrôler ces deux aspects, ceci chez le syndic et en présence - s’il le faut - du ou des avocats de la copropriété.
12. Aide au contrôle annuel des comptes Le cahier du contrôle des comptes pour tous Savoir lire les cinq annexes comptables
13. Aide au contrôle des dépenses et des comptes et aide à l’établissement du budget prévisionnel [à noter : ce service est optionnel ; il est facturé en plus de l’adhésion]
14. Aide à l’analyse des contrats des gardiens et employés d’immeuble, et des feuilles de paie [à noter : ce service est optionnel ; il est facturé en plus de l’adhésion]
15. Aide au suivi du contentieux et des frais de contentieux [à noter : ce service est optionnel ; il est facturé en plus de l’adhésion]

Actions et Actus

Action

L’ARC sur UNIVERSIMMO. Deux sujet importants : le plomb ; les répartiteurs

Par deux fois ces jours-ci le site : UNIVERSIMMO.COM a fait références aux actions et positions de l’ARC. Comme il s’agit de sujets « brûlants » pour les mois à venir, nous avons pensé utile de les reproduire.

sur le plomb dans l’eau ;
sur les répartiteurs de chaleur.

Le plomb dans l'eau : l'ARC propose aux fédérations de syndics une action commune - 26/04/2012
Alertée par le fait qu'un certain nombre de syndics, sous la pression des bureaux d'études ou des entreprises de plomberie, risquent d'entraîner leurs copropriétés vers des travaux potentiellement coûteux et pas forcément nécessaires, l'ARC (Association des responsables de copropriété) association de consommateurs spécialisée dans la copropriété, tend la main aux fédérations de syndics pour adopter une démarche concertée quand à la mise en conformité des immeubles à la règlementation relative à l'éradication du plomb dans l'eau de consommation humaine.

Celle-ci résulte d'une directive européenne qui fixe le taux de plomb maximum par litre d'eau aux points de puisage - en clair le robinet dans la cuisine des logements - à 25 microgrammes pour le moment mais seulement à 10 microgrammes au 25 décembre 2013, seuil considéré par beaucoup comme excessivement bas. L'échéance se rapprochant, l'ARC reçoit un nombre croissant de témoignages selon lesquels certains syndics n'hésiteraient pas à faire valoir la responsabilité pénale des syndicats pour précipiter des études (parfois sans accord de l'assemblée générale) puis faire voter des travaux d'un coût disproportionné au problème à régler.

Un chantier de plus venant s'ajouter, pour ceux qui sont concernés, à celui la sécurisation des ascenseurs, et alors que celui du Grenelle de l'Environnement pour les économies d'énergie a tant de peine à démarrer, regrette l'ARC...

L'association appelle notamment les syndics à élaborer en commun des règles de "bonnes conduites" et de bonne "gestion" concernant le traitement de ce problème par les syndics adhérents à ces fédérations, à "analyser ensemble sereinement" les problèmes de responsabilité, et à prévoir une démarche commune auprès des pouvoirs publics afin d'adapter la directive européenne concernant le plomb dans l'eau à la réalité des problèmes de santé publique, à la situation propre à chaque région (présence de plus ou moins de calcaire dans l'eau) et à la réalité des situations financières des copropriétés.

Répartiteurs de frais de chaleur, le retour

C'est un vieux serpent de mer : l'article 4 d'une loi (n° 74-908) du 29 octobre 1974 prévoyait déjà que "tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif". Les dispositions règlementaires n'avaient été prises qu'en 1991 et n'avaient pas été mises à jour, notamment en ce qui concerne le calcul du seuil de coût du chauffage par m2 au dessus duquel l'installation de "répartiteurs" de frais de chauffage était véritablement obligatoire. Il s'agit d'appareils mesurant la quantité de chaleur délivrée par les radiateurs dans les logements, et permettant de répartir au moins une partie des coûts d'énergie dépensée pour le chauffage dans un immeuble ou une résidence en fonction des "consommations" individuelles. Cela suppose évidemment que les résidants aient les moyen de moduler leurs consommation, et donc que les radiateurs soient équipés de robinets thermostatiques ou tout autre moyen de les régler.

Du coup, les seules régions où l'installation de répartiteurs a été constatée à grande échelle sont l'Est de la France - la proximité culturelle avec l'Allemagne où une très grande partie du parc immobilier collectif est équipé - et le Sud-est, en raison d'une grande proportion d'immeubles occupés de manière saisonnière...

Le Grenelle de l'environnement a été l'occasion pour le lobby industriel des fabricants et installateurs de compteurs, et donc de répartiteurs, avec à sa tête Ista (ex-Schlumberger), de convaincre les pouvoirs publics de remettre à jour la règlementation, arguant, notamment au moyen d'une étude dont la rigueur a été mise en cause, que l'équipement des immeubles en répartiteurs était à lui seul de nature à faire faire aux résidants des immeubles à chauffage collectif jusqu'à 20% d'économies sur leur facture d'énergie...

Le gouvernement s'est laissé convaincre et s'est attelé à la tâche. La disposition législative étant toujours en vigueur (elle est désormais dans le tout nouveau Code de l'énergie), un décret vient de paraître et doit être suivi d'un arrêté. Il prévoit que "tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif. Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci".

Ne sont a priori exclus que les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément, ou ceux dans lesquels il est techniquement impossible de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler significativement la chaleur fournie... Sont également exclus les "immeubles pourvus d'une installation de chauffage mixte comprenant un équipement collectif complété par des équipements fixes de chauffage dont les frais d'utilisation sont pris en charge directement par les occupants" : c'est en fait le cas des immeubles où le système de chauffage collectif ne fournit qu'un chauffage de base (en général par le sol), jusqu'à une température de 14%, et dont le complément est fourni par des convecteurs électriques individuels.

La décret conserve aussi la notion de seuil de consommation de chauffage en dessous duquel l'obligation ne s'exerce plus : c'est le calcul de ce seuil qui doit être fixé par l'arrêté attendu.

Les associations de consommateurs, qui sont en général favorables aux comptages pour la répartition des frais d'eau froide et d'eau chaude dans les immeubles collectifs, sont nettement plus réservées concernant les répartiteurs de frais de chauffage. Et notamment l'ARC (Association des responsables de copropriété), très en pointe pourtant dans les actions visant à faire des économies d'énergie dans les copropriétés : sans attendre le reste des textes, elle invite les copropriétaires à la plus grande prudence à l'égard de ces dispositifs, car selon elle, mis en place et utilisés sans discernement, ils peuvent s'avérer très injustes : ainsi, certains occupants dont le logement est mal situé (pignon nord, sous combles ou sur sous-sol mal isolés) vont payer plus cher, alors que d'autres, au moins aussi bien chauffés seront avantagés, profitant en plus de la chaleur des logements mitoyens !

Autre argument, le coût : il arrivera fréquemment que la location, l'entretien et le relevé des répartiteurs coûte aussi cher voir plus cher qu'il n'apporte d'économies (estimées entre 3 et 10% et non à 20% comme le disent les industriels). Pire : l'installation de répartiteurs peut aussi avoir pour effet pervers de dissuader de mettre en œuvre des travaux d'économie vraiment efficaces, se reposant pour réduire la facture énergétique sur le comportement économe des résidants...
Sans compter, ajoute l'ARC, que l'obligation d'installation de répartiteurs sera assortie d'une obligation pose de robinets thermostatiques sur les radiateurs, ce qui peut créer des surpressions et un déséquilibrage si le réseau n'est pas adapté. "Cela ne va pas empêcher un certain nombre de professionnels (poseurs de répartiteurs, loueur, syndics) d'inciter les copropriétaires à voter des contrats très rémunérateurs de pose-entretien-relevé (entre 10 et 14 euros par an et par radiateurs !). Il convient donc d'être très prudent", avertit l'association, qui n'en est pas à sa première friction avec Ista, à qui elle reproche des argumentaires commerciaux un peu trop partiaux...

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Action

Le fonds travaux en copropriété : le directeur de l’ARC, Bruno DHONT sur mon-immeuble.com

Vous ne savez pas quelle tête a le directeur de l’ARC. Vous n’êtes pas les seuls, car notre directeur est plutôt effacé et discret.
Si vous voulez voir sa tête ET lire ses propos sur le fonds travaux obligatoire, c’est simple : vous allez sur mon immeuble.com et vous découvrirez ce qui suit.

Le fonds de travaux : pour une copropriété bien gérée au service des copropriétaires

Sommaire

1 - Le fonds de travaux : pour une copropriété bien gérée au service des copropriétaires : Bruno DHONT
Le « fonds travaux », c’est une mesure que notre association réclame depuis des années pour permettre aux copropriétés d’envisager l’avenir au-delà du copropriétaire. Le temps de la copropriété n’est pas celui du copropriétaire puisque le temps moyen de la propriété en France est de 7 à 8 ans. Dans ce contexte, le propriétaire n’a pas dans l’idée d’investir des sommes pour entretenir le patrimoine, rénover et préparer l’avenir énergétique. Nous pensons que le fonds travaux est la réponse à cette contradiction, il oblige à une gestion patrimoniale intelligente sur le modèle de ce qui existe déjà au Québec.
Il faut donc remettre de la « copropriété » dans la « propriété » et imposer des règles de gouvernance aux copropriétés pour prévoir l’avenir. C’est en cela qu’intervient le plan de travaux pluriannuel et son financement.

Le fonds travaux est une idée simple, mais qui va à contre-courant de la logique française en matière de copropriété. Celle-ci privilégie la propriété, le propriétaire au détriment de la copropriété et du copropriétaire. Le fonds attaché au lot est la garantie que le bien sera entretenu puisque l’on acquière aussi avec la propriété, l’épargne constituée. Ainsi le prêt bancaire couvre à la fois l’achat du logement et celui du fonds.
Nos adhérents, syndics bénévoles, ont à 80% déjà mis en place des fonds travaux. On constate que les copropriétaires moteurs sont conscients de la nécessité de ces fonds travaux. Le frein aujourd’hui vient plutôt de la crainte de confier son argent à un professionnel.

Le projet de loi que nous soumettons, préconise l’obligation de constituer un fonds travaux d’au minimum 5% du budget des charges, ce qui correspond environ à 100 € par an et par logement. Ce fonds doit être attaché au lot, c'est-à-dire attaché à l’immeuble. Et bien sûr ce fonds doit constituer un placement sécurisé, les sommes sont déposées sur un compte bancaire séparé, bloqué, rémunéré et « infongible ». Ainsi, ils ne pourront pas être utilisés pour autre chose que le financement des travaux votés pour la copropriété.

Nous allons encore plus loin, pour contrer la peur qui est celle de confier de l’argent à un tiers qui n’est pas considéré comme « sécurisant ». Nous souhaitons, l’instauration obligatoire d’un compte séparé y compris pour les opérations courantes. Une mesure indispensable si l’on veut restaurer la confiance des copropriétaires, sans cela, ils resteront réfractaires à toutes mesures d’obligation d’épargne.

Un autre frein à la constitution de ces fonds est le coût des honoraires facturés par les syndics professionnels. Certains syndics facturent de 1,5% à 2% pour les comptes de placement qui rapportent pourtant moins de 2% en faisant valoir les surcoûts de prime pour la garantie des fonds travaux. C’est pourquoi nous avons engagé des négociations (très avancées, d’ailleurs et prometteuses) avec une banque, la BRED, et une caisse de garantie financière - la SOCAF - pour mettre en place un « compte spécial » chez le banquier, avec des fonds réservés et donc déblocables uniquement sur décisions de l’assemblée générale. Une fois, les fonds déposés sur le compte, le banquier informe le garant du montant de ces sommes qui ne seront pas comptabilisées pour le calcul de la prime de garantie. Grâce à cet accord les copropriétaires n’auront donc pas à payer de frais supplémentaires liés à cette provision. Nous lançons ensuite des négociations avec la SOCOMAB et la Caisse de la FNAIM. Mais, il faut encore que l’arrêté du 19 mars 2010 intègre dans la gestion courante de la copropriété, la tenue de ces comptes « réservés » !

La plus-value du syndic dans cette opération sera d’avoir des copropriétés faciles à gérer. Il ne disposera pas d’honoraires en plus, mais gagnera à gérer des copropriétés « pacifiées ». Des copropriétés où l’on va pouvoir réduire les charges, car des travaux biens programmés c’est aussi des charges moins importantes.
arc-copro.fr
Bruno DHONT Directeur de l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) ».

Actions et Actus

Action

Et maintenant ? Que faire ?

Oui, maintenant ?

Depuis plusieurs années c’est plutôt - comme nous l’avons souvent dit - l’immobilisme dans le secteur de la copropriété :

une loi sur les syndics absolument indispensable (surtout après l’affaire URBANIA) qui a été littéralement « enterrée » pour faire plaisir aux chambres professionnelles de syndics ;
un arrêté « Novelli » inefficace à réformer d’urgence ;
une loi de 1965 à toiletter sérieusement pour faire face aux nouveaux défis (gros travaux ; rénovation énergétique ; contrôles et sanctions des syndics ; accès à la justice pour tous les copropriétaires ; traitement des copropriétés fragiles ou en difficulté ; possibilité de déléguer davantage de missions aux conseils syndicaux, etc.) ;
le compte séparé toujours une exception, etc.

Comme on le constate, peu a été fait, beaucoup est à faire.

Les projets vont se bousculer d’ici trois ou quatre mois. Les députés et sénateurs - quelle que soit la couleur de la future majorité parlementaire - vont devoir agir pour répondre à l’impatience de chacun et aux mille et un problèmes à résoudre.

La solution ?

D’abord renforcer le poids des vraies associations représentatives et indépendantes.

Donc : adhérer à l’ARC. Si ce n’est pas encore fait, n’hésitez pas. Il faudra être nombreux et forts pour faire passer nos idées et demandes.

Nos chantiers immédiats :

la loi sur les syndics à remettre en route (avec instauration de commissions disciplinaires) ;

la réforme de l’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 sur les contrats de syndics ;
le compte séparé obligatoire sans dérogation possible ;
la mise en place d’un vrai PTZ collectif (prêt à taux zéro) ;
la réforme de la loi de 1965 sur la copropriété ;
l’allongement des délais concernant les travaux d’ascenseurs ;
une action pour maîtriser la loi sur le plomb dans l’eau ;
une action de rééquilibrage du lobby des syndics (URBANIA, FONCIA, CITYA, etc.) qui veulent toujours faire passer une loi favorable à leurs intérêts ;

le développement des droits des copropriétaires face aux syndics.

Pour cela, il n’y a pas de solution miracle : seul le regroupement des responsables de copropriété (conseils syndicaux et syndics bénévoles) et lui seul permettra de mieux se faire entendre ET comprendre.

Donc : si vous êtes dans un conseil syndical, il faut adhérer à l’ARC, c’est-à-dire rejoindre la seule association NON subventionnée, INDÉPENDANTE , PRAGMATIQUE et proche des questions quotidiennes, à savoir :

le niveau des charges ;
les abus des professionnels ;
la maîtrise pour chaque copropriété de son avenir : gros travaux ; impayés.

Lien pour adhérer : http://arc-copro.fr/site/infos/adh%E9rer%E0l%27ARC.pdf

Actions et Actus

Action

Notre petit doigt a dit à l’ARC... (ou rachat d'URBANIA et renégociations bancaires chez FONCIA)

Il y a de bonnes âmes qui cherchent à renseigner les copropriétaires pour les aider en se souvenant « qu’un homme averti en vaut deux ». Nous remercions ces bonnes âmes

Cette semaine, deux confidences :

CITYA, qui visiblement - sous le vocable très hypocrite de « rapprochement » (il faut bien éviter d’affoler les copropriétaires, n’est-ce pas) - est en train de racheter divers cabinets URBANIA - et aurait demandé à la Caisse de Garantie de la FNAIM un audit de certains cabinets URBANIA.
On se demande bien pourquoi... (défense de rigoler).
FONCIA aurait remis en concurrence (du moins dans certaines régions)...son banquier historique (les Banques Populaires) et s’apprêterait à faire affaire avec le C.I.C. (Comptoir Industriel et Commercial) qui lui consent des conditions encore meilleures.
Certes les Banques Populaires se seraient alignées, mais FONCIA va quand même aller (au moins en partie) au C.I.C.

À noter : si vous êtes chez FONCIA et avez refusé la dérogation au compte séparé, rappelez-vous qu’il faut exiger un compte « association » (et non accepter un compte « professionnel »), ce qui au C.I.C. est quasi-impossible.

Vous savez maintenant ce qu’il vous reste à faire.

Actions et Actus

Action

Comment lire et négocier un devis et contrôler une facture ?

I. Le devis et sa négociation

Pour cela, elle doit être capable, pour telle ou telle nature d’ouvrage, simple (remplacement d’un ensemble WC, d’une chaudière), ou complexe (réfection d’une couverture, ravalement d’une cage d’escalier), de définir tant le coût de la main-d'œuvre (nombre d’heure, nombre et qualification des intervenants) que la quantité et la nature des fournitures (manufacturées ou à façonner), d’y ajouter ses frais de fonctionnement et sa marge bénéficiaire, qu’elle se doit de dégager pour continuer à vivre et à se développer.
C’est ainsi que l’on trouve deux types de devis,
Le devis « global » (c’est-à-dire sans aucun détail), dans lequel il est impossible de repérer les exagérations et le niveau de ces exagérations.
Il faut le refuser.

Et le devis « détaillé » ou chacun peut très facilement :

vérifier si le nombre d’heures est raisonnable (et le négocier) ainsi que le prix horaire ;
connaître la marge prise par l’entreprise sur les fournitures ;
Aujourd’hui grâce à Internet il est possible d’obtenir les prix publics des fournitures ; sachant que les professionnels bénéficient d’une remise plus ou moins importante sur ces prix (20%, 30% voire plus), on repère vite les exagérations et le niveau de celles-ci (certains n’hésitent pas à DOUBLER les prix publics…).

C’est ce type de devis qu’il faut obtenir.

Mais en fonction de la complexité de l’ouvrage, le niveau de détail est différent. Ainsi, pour le remplacement d’une chaudière on disposera du détail de la main-d'œuvre (nombre d’heures) et des fournitures, alors que pour un ravalement intérieur d’une cage d’escalier le détail se fera au niveau des tâches (travaux préparatoires, préparation du fond, finition, …), chaque tâche comprenant la main-d'œuvre et la fourniture par unité d’œuvre (ml, m2), dans ce cas il faudra veiller à obtenir un bon niveau de détail des tâches à exécuter.
Le devis a pour but de décrire les travaux à exécuter et d’estimer leur prix. Dans la mesure où le devis est une offre de contrat, le professionnel doit prendre toutes ses précautions lors de la rédaction du document, car ce dernier l’engage fermement et de manière très précise par rapport à l’étendue des travaux, à leur coût et aux délais prévus.

Par ailleurs, un devis est obligatoire pour des travaux d’entretien, de dépannage, et de réparation dans le secteur du bâtiment, pour des montants supérieurs à 150 € ttc et certaines mentions doivent obligatoirement y figurer (art 3 de l’arrêté 2 mars 1990) :

décompte détaillé en quantité et prix de chaque prestation ou produit,dénomination, prix unitaire et unité d’œuvre à laquelle s’applique ce décompte,
taux horaire et la quantité prévue,
les frais de déplacement,
somme globale à payer hors taxes et toutes taxes comprises, avec le taux de TVA.

D’autres sont facultatives, mais tout aussi utiles, telles que :

moyens de paiement acceptés,
échéancier des paiements,
date limite de fin de la prestation,
pénalités en cas de retard, etc.

Une fois le devis signé, il a valeur de contrat liant les deux parties. À noter que la jurisprudence établit que la durée de validité accordée à un devis est en général de trois mois.
Le client qui accepte un devis, le date, le signe et appose la mention manuscrite « Devis reçu avant le début [des travaux] ».
L’entreprise est obligée de réaliser la prestation pour laquelle elle est missionnée et le client est obligé de payer la prestation.

II. Des entreprises récalcitrantes ou mal informées

Des entreprises se refusent encore à fournir le détail des prix aux syndics en arguant : « Les syndicats de copropriétaires gérés par un syndic professionnel ne sont pas concernés par les textes qui obligent les entreprises à faire des devis et factures détaillés. Ces textes ne s’appliquent en effet PAS aux professionnels, mais aux « consommateurs ». Donc, nous n’avons pas à satisfaire à cette demande ».
Celles-ci ont tort en regard de la réglementation des prix en matière de devis et de factures qui leur est applicable (arrêté du 2 mars 1990), aussi, il est nécessaire de la rappeler aux entreprises récalcitrantes, ainsi qu’aux syndics qui ne défendent pas les intérêts des syndicats.
Cette réglementation s’applique aux « consommateurs », terme qui vise non pas les personnes physiques, mais les clients NON professionnels, que le client soit une personne physique ou morale comme un syndicat de copropriétaires ou une association 1901.

III. La facture et son contrôle

La facture doit permettre de vérifier le détail des travaux effectués (quantité et montant), elle sert également de justificatif au fisc (TVA appliquée).
Dès lors qu’il s’agit d’ouvrage simple (remplacement d’un ensemble WC, d’une chaudière), le contrôle est facile, la prestation est ou non réalisée, l’équipement fonctionne ou pas, le montant correspond bien à celui figurant sur le devis.
L’affaire se complique dès lors que l’ouvrage est complexe (réfection d’une couverture, ravalement en simple peinture) et que l’on a pas eu recours à un maître d’œuvre.
Dans ce cas, indépendamment du fait que le contrôle doit porter sur la bonne exécution de l’ouvrage et de sa réalisation dans sa totalité, ce qui est un premier point important, il peut y avoir d’autres contrôles à effectuer qui relèvent des clauses prévues dans le devis, à savoir :

revalorisation du prix ; vérification des indices et du coefficient en résultant,
délai d’exécution avec pénalités en cas de retard ; vérification si dépassement et application des pénalités,
retenue de garantie, vérification de son application,
etc.

Enfin, la facture doit être établie en double exemplaire et comporter des mentions obligatoires :

somme totale à payer hors taxe,
taux de la taxe sur la valeur ajoutée,
montant de la taxe sur la valeur ajoutée,
prix de la main d'œuvre lorsqu'il s'agit d'une prestation de service...,
détail et décompte des produits, les éventuelles réductions ou «3 R» (rabais, remises ou ristournes),
les garanties,
date à laquelle le règlement doit intervenir,
conditions du règlement,
nom et adresse de l'entreprise et son numéro d'identification dans le cas où elle est «assujettie».

Dossier conseils

Conseil

FONCIA et les contrats : « Sœur Anne, ma sœur Anne, ne vois-tu rien venir ? ».

Contrat de base, contrat « horizon », contrat « horizon plus »...

On n’y comprenait déjà pas grand-chose. FONCIA, le premier syndic de France, sous prétexte de clarté, renforce l’opacité. Alors qu’il est déjà impossible de mettre un syndic en concurrence avec un autre, FONCIA propose (ou va proposer) TROIS types de contrats :

Le contrat de base qui est un concentré d’une partie des illégalités ou abus constatés dans les contrats de syndic en général.

Le contrat forfaitaire HORIZON dont nous avons déjà mis en évidence les faiblesses (voir LIEN abus numéro 3127).

Un contrat super-forfaitaire dit « horizon » plus, dont nous n’avons pas encore vu la moindre virgule, mais que FONCIA annonce déjà à son de trompe.

Comme dit l’autre « Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? ». Et surtout : « Pourquoi ne pas tenter de faire croire que c’est de plus en plus simple, quand c’est de plus en plus compliqué ».

Voici la nouvelle analyse du contrat FONCIA (réservée à nos adhérents) pour nos ceux qui sont gérés par FONCIA et voudraient savoir précisément QUOI et COMMENT négocier.

CONTRAT DE SYNDIC

Référence Immeuble :

N° de mandat :

ENTRE LES SOUSSIGNES

Le syndicat des copropriétaires, 75011 Paris, représenté par Monsieur ...........

D'une part,

FONCIA RIVES DE SEINE, S.A.S. au capital de 94200 - B 328 517 974 RCS Paris, dont le siège

social est 85 RUE SAINT MAUR 75011 PARIS, représentée par Richard TITIN-SNAIDER, Président

Directeur Général, titulaire de la carte professionnelle N" G2783 délivrée par la Préfecture de Paris,

garantie par CEG1128 Rue La Boétie 75378 PARIS, et assurée en Responsabilité Civile

Professionnelle police N°114239964 auprès de COVEA RISKS.

D'autre part,

IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :

Par décision prise en Assemblée Générale des Copropriétaires, réunie le ..../06/2012, le Syndicat confie à FONCIA RIVES DE SEINE qui l'accepte, les fonctions de Syndic dudit immeuble, aux clauses et conditions ci-après. En contrepartie de la liberté tarifaire de la prestation de syndic, nous nous engageons à une information préalable, claire et détaillée aux copropriétaires sur le contenu du présent contrat et sur les modalités de calcul des honoraires, en particulier, pour ce qui concerne les prestations invariables relevant d'un forfait annuel et les prestations qualifiées de variables, non identifiables dans le cadre d'un forfait annuel.

I. PRESTATIONS INVARIABLES - FORFAIT ANNUEL

Conformément :

aux dispositions figurant à l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010
aux conditions d'exécution de la mission selon les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 29 du décret du 17 mars 1967.

La mission du syndic, listée dans ce chapitre, rentre dans le cadre des prestations invariables durant les heures ouvrables, étant ainsi établie :

du lundi au jeudi de 9h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h00 le vendredi de 9h00 à 13h00 et de 14h00 à 17h00

La rémunération de ces tâches est indiquée au chapitre II. D'autres prestations peuvent être faites par le syndic, d'autres missions peuvent lui être confiées par les assemblées générales ou par un copropriétaire, leurs tarifs sont indiqués au chapitre IX.

1. ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE

Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions '*'
Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale

Objet de la réunion : o Etablissement de l'ordre du jour o Présence du syndic ou de son représentant : o Durée, jours et plages horaires convenus comme inclus dans le forfait soit : : 2 heures du lundi au jeudi inclus de 9h à 13h et de 14h à 18h et le vendredi de 9h à 13 et de 14h à 17h, sauf jours fériés

Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon modalités définies par l'assemblée générale.

Tenue de l'Assemblée Générale

o Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs

o Tenue du registre des procès-verbaux

o Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire o Envoi et notification du procès-verbal (*)

o Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux

o Présence du syndic ou de son représentant : 2 heures du lundi au jeudi inclus de 9h à 13h et de 14h à 18h et le vendredi de 9h à 13 et de 14h à 17h, sauf jours fériés

[Note de l’ARC : Autant dire que l’assemblée générale annuelle n’est pas assurée dans le cadre des honoraires de base, puisque l’assemblée générale est toujours tenue en dehors des heures ouvrables dans cette résidence].

2. COMPTABILITE GENERALE DE LA COPROPRIETE

• Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

o Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur o Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical

• Compte Copropriétaire

o Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires

o Tenue des comptes des copropriétaires o Appel des provisions sur budget prévisionnel

o Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic

• Compte Fournisseurs

o Factures : vérification et paiement

Remise, au syndic successeur, de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.
Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (prix différencié selon le choix de la copropriété).

3. ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE EN CONFORMITE AVEC LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

• Archives du syndicat

o Détention, conservation et mise à disposition des archives

o Transmission des archives au syndic successeur

o Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur

• Conseil Syndical - Obligations administratives

O Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat. '*'

o Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire

• Entretien et maintenance

o 44 visites à l'immeuble assurées par an comprises dans les honoraires forfaitaires.

o Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel, o Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires.

o Carnet d'entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30/05/2001 o Appels d'offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

o Gestion des travaux d'entretien et de maintenance.

4 ASSURANCES

o Souscription des polices d'assurance au nom syndicat et avec l'accord préalable du syndicat

o Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes

o Règlement des indemnités aux bénéficiaires

5. GESTION DU PERSONNEL

Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris)⁽**'
Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants '**'
Paiement du salaire et de toute indemnité, prime due au salarié'**'
Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie

• Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux '**'

6. ATTESTATIONS ET DECLARATIONS OBLIGATOIRES **

Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité⁽**'
Mise en place du document unique d'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs et mise à jour⁽**'

Gestion de la formation du personnel du syndicat

7. DIVERS

Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat

o Fourniture du livret d'accueil aux nouveaux copropriétaires

II. REMUNERATION FORFAITAIRE

L'ensemble de la mission définie au chapitre I est inclus dans les prestations invariables.

Les honoraires du syndic, pour ces prestations et pour 402 lots, sont fixés, pour l'année civile en cours, à :

H.T.

T.VA.

T.T.C

Gestion avec un compte bancaire séparé

52.140,47€

10.219,536€

62.360,00€

Gestion en compte bancaire unique, avec une dispense de compte bancaire séparé

€

Le présent contrat est consenti et accepté aux conditions suivantes :

01/10/2012 et prendra fin le

Il entrera en vigueur le 30/09/2013

Pendant cette période, le contrat ne pourra être résilié par le syndicat que pour motif légitime porté à la connaissance du syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, par le conseil syndical ou par plusieurs copropriétaires représentant au moins 25% des voix de l'ensemble de la copropriété. L'assemblée devra alors statuer à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le syndic, de son côté, ne pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions, que pour motif légitime et à la condition d'en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins TROIS MOIS à l'avance, le Président du conseil syndical ou à défaut, chaque copropriétaire. Il convoquera l'assemblée générale qui sera amenée à élire son remplaçant.

IV. REVISION DE PRIX

Sauf accord particulier, les honoraires définis ci-dessus seront révisés au 1er janvier de chaque année, en fonction de la variation des indices, suivant formule ci-dessous :

H = 0,10Ha+(0,90Haxl/la)

H = Montant révisé des honoraires Ha = Montant antérieur des honoraires I = Indice national des salaires du BTP publié au 1^er janvier de l'année N.

la = Indice national des salaires du BTP publié au 1^er janvier de l'année N-1.

Au 1^8r janvier 2012, la dernière valeur connue est 479,1 (septembre 2011).

[Note de l’ARC : Il est anormal que les honoraires soient revalorisés entre deux assemblées générales de façon automatique ; l’assemblée générale vote un montant d’honoraires pour 12 mois, revalorisable uniquement par l’assemblée générale suivante].

Exemple : si Ha=10.000 € / an, la = 700 et I = 101; alors : 10.090 = 0,10(10.000) + (0,90(10.000) x 101/100)

V. MUTUALISATION DES ENVOIS POSTAUX

FONCIA a mis en place une plateforme logistique donnant la possibilité de mutualiser l'envoi des convocations et procès-verbaux des assemblées générales organisées par l'ensemble de ses agences, afin de bénéficier des tarifs les plus avantageux d'affranchissement.

Les économies réalisées (différence entre le tarif public et le tarif obtenu) seront partagées à parts égales entre le Syndicat des copropriétaires et FONCIA au titre de sa prestation d'acheminement.

[Note de l’ARC : Cette clause est illégale. FONCIA bénéficie d’une remise dont les syndicats doivent profiter intégralement et ne doit répercuter que les « frais » d’affranchissements. L'arrêté ne prévoit AUCUNE « prestation » d’acheminement, mais des « frais »].

VI. GARANTIES FINANCIERES

FONCIA RIVES DE SEINE adhère à la Société dénommée CEGI, dont le siège social est à 128 Rue La Boétie , 75378 PARIS sous le n" d'adhérent C100-13573, laquelle garantit les sommes et valeurs reçues au titre des activités de gestion immobilière et de transactions visées par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application

VII.GESTION DU COMPTE BANCAIRE

En application de l'article 18-6 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut d'une décision différente prise en assemblée générale, en application de l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967, les fonds du syndicat seront déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

Dans tous les cas, la comptabilité du syndicat sera indépendante de celle des autres copropriétés et fera clairement apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.

Le syndicat ayant expressément voté pour le versement des fonds au compte unique «syndicats des copropriétaires» du cabinet, «SU01» bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970.

VIII. LITIGES, RECLAMATIONS - SERVICE QUALITE

En cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties s'efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels, par l'intermédiaire d'une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Cette commission n'émet qu'un avis qui peut ne pas satisfaire l'une ou l'autre des parties.

La conciliation n'interrompt pas la prescription des délais de recours devant les tribunaux : aussi chacune d'entre elles conserve la liberté de saisir à tout moment le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, qui reste seul compétent.

Sur demande du conseil syndical ou de l'assemblée générale, le syndic s'oblige à déclarer à son assurance RCP, toute anomalie relevant de sa gestion ayant entraîné un préjudice.

Soucieux de la qualité des services délivrés à ses clients, FONCIA Groupe a créé un Service Client - 13 avenue LEBRUN - 92188 ANTONY - lequel a pour mission de recevoir les réclamations des clients de l'ensemble de ses filiales et d'y donner suite en procédant à une instruction des dossiers afin de rechercher, dans un esprit de conciliation, une solution amiable.

IX. CONCURRENCE- ETHIQUE

FONCIA s'engage :

à ne percevoir aucune ristourne ou rémunération autre que celle prévue au présent contrat
à pratiquer une politique de maîtrise des charges,
à mettre périodiquement les fournisseurs en concurrence loyale,
à proposer aux fournisseurs et prestataires de service la charte « Garantie Clarté » dont un exemplaire est remis au président du conseil syndical.
Informatique et libertés :

Les données à caractère personnel recueillies par l'agence Fonda, responsable de traitement, font l'objet d'un traitement automatisé destiné à la gestion de copropriétés, à la gestion des copropriétaires et à la réalisation d'opérations relatives à la prospection, et plus généralement à l'ensemble des démarches nécessaires à l'exercice des missions découlant du présent contrat.

Ces données sont destinées à l'agence. Sauf opposition de la part des copropriétaires, ces derniers acceptent que certaines de leurs données soient transmises aux entités Fonda à des fins de prospection ou à des partenaires dans le cadre des activités liées à l'exécution du mandat.

Conformément à la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée, les copropriétaires disposent d'un droit d'interrogation, d'accès, de rectification et d'opposition, pour des motifs légitimes, au traitement de leurs données à caractère personnel, ainsi que d'un droit d'opposition à la prospection qu'ils peuvent exercer auprès du Correspondant Informatique et Libertés, Fonda Groupe, 13 avenue Lebrun - 92188 Antony cedex - cil@foncia.fr en joignant à leur demande une copie d'un titre d'identité, ainsi que le nom de l'agence Fonda syndic de l'immeuble.

[Note de l’ARC : Cette clause est totalement illégale. FONCIA ne peut disposer d’un fichier qui est la seule propriété du syndicat des copropriétaires].

X. PRESTATIONS VARIABLES

	€ (HT)	€ (TVA)	€ (TTC)
Prise en charge de la copropriété Forfait/lot avec un minimum de 330 € HT	5.00	0.98	5.98
Barème horaire du cabinet applicable à toutes les prestations au temps passé
Heures non ouvrables (majoration de 50 % après 19H30 -100% après 22h 1 heure
Directeur principal assistante Heures ouvrables 1 heure directeur principal assistante Le déplacement est facturé au prix d’une vacation horaire	130.04 106.49 68.60 102.40 95.23 58.36	25.49 20.87 13.45 20.07 18.67 11.44	155.53 127.36 82.05 122.47 113.90 69.80
Frais administratifs
Frais de reprographie N & B à l’unité	0.13	0.03	0.15
Frais de reprographie couleur à l'unité	0.68	0.13	0.81
Frais administratifs (hors frais postaux et copies pour les convocations et PV d'AG) :forfait / lot principal	Aux frais réels
Prestation d'acheminement pour l'optimisation des frais d'envoi de convocations et PV d'AG (prix maximal par pli)	0.48	0.09	0.57
[Note de l’ARC : illégal, voir plus haut]
Carnet d'entretien étendu : Décret 30/05/01 (Art.5) facturé uniquement suivant décision AG : coût/lot principal/an	7.00	1.37	8.37
Recensement des attestations pour TVA à taux réduit: coût/lot principal/an	2.60	0.51	3.11
[Note de l’ARC : illégal, rentre dans la gestion courante]
Exploitation des compteurs divisionnaires en cas d'installation en cours de mandat : forfait administratif / an forfait par tranche commencée de 50 compteurs	60.00 50.00	11.76 9.80	71.76 59.80
Gestion et suivi des sinistres avec minimum 1 h par trimestre	Au temps passé selon barème horaire Cabinet
Assemblées générales et conseil syndicaux
Tenue des conseils syndicaux et/ou des assemblées générales (hors forfait) Travail préparatoire des AG et/ou CS supplémentaires : forfait/lot principal avec minimum de 230 € HT Location de salle dans locaux FONCIA	Au temps passé selon barème horaire Cabinet Au temps passé selon barème horaire Cabinet 60.00 11.76 71.76
[Note de l’ARC : illégal, ne rentre pas dans les débours autorisés par l’arrêté]
Frais financiers et comptables
Fonds placés au profit de la copropriété (calcul trimestriel) Gestion des recettes du syndicat droits d’affichages, servitudes, produits de ventes, indemnisations... sur sommes encaissées)	1%/An du capital placé [Note de l’ARC : pourquoi 1% ? c’est au moins deux fois trop.] 7 % 1,37 % 8,37 %
Procédures hors impayés
ouverture de la procédure et constitution du dossier avocat suivi du dossier avec minimum 1 heure par trimestre	320.00 62.72 382.72 Au temps passé selon barème horaire Cabinet
Travaux à titre informatif selon décision d’assemblée générale
Gestion financière, administrative et comptable des travaux votés en AG ou opérations Suivi des travaux votés en AG u opérations exceptionnelles (sans responsabilité de maîtrise d’œuvre)	2.50 % 3.00 %	0.49 % 059 %	2.99 % 3.59 %

XI. PRESTATIONS IMPUTABLES AU SEUL COPROPRIETAIRE CONCERNE Article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1969 Sont imputables au seul copropriétaire concerné :

€(HT) €(TVA) €(TTC)

Procédures impayés

mise en demeure (1 mois de la date d’exigibilité)
2^è^me relance (1 mois et demi de la date d’exigibilité)
3^è^me relance (2 mois et demi de la date d’exigibilité)

Sommation Article 19
Sommation dans le cadre de la SCI
Dossier transmis à l’huissier
Saisine du Tribunal d’Instance et de Grande Instance
Protocole d’accord
Demande de renseignements hypothécaires (ordinaire – sommaire)
bordereau d’inscription d’hypothèque légale
Commandement saisie
Constitution du dossier transmis à l’avocat
Suivi du dossier avocat avec minimum 1 heure par trimestre Frais de chèque ou prélèvement impayés

Mutations

Prestations pour l’établissement de l’état daté : vendeur

Actualisation de l’état daté sur demande

Opposition sur vente : vendeur

Tenue de compte vendeur / an : vendeur

30.75	6.03	36.78
18.00	3.53	21.53
18.00	3.53	21.53
[Note de l’ARC : abusif, cette 2^ème et 3^ème relance ne sont aucunement des « frais nécessaires ». or seuls les frais nécessaires sont facturables (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965].
282.00	55.27	337.27"
349.00	68.40	417.40
125.00	24.50	149.50
85.00	16.66	101.66
87.00	17.05	104.05
70.00	13.72	83.72
261.00	51.16	312.16
434.00	85.064	519.064
388.00	76.05	464.05
Au temps passé selon
barème horaire Cabinet
29.00	5.68	34.68
410.00	80.36	490.36
[Note de l’ARC : frais à l’évidence « abusifs »
116.00	22.74	138.74
200.00	39.20	239.20
[Note de l’ARC : Illégal. Cette prestation n’est pas prévue par l’article 10-1 de la loi de 1965. 10.25	2.01	12.26

XII. PRESTATIONS PERSONNELLES SUR DEMANDE ECRITE

€(HT) €(TVA) €(TTC)

Attestation pour déclaration fiscale : copropriétaire demandeur

Constitution et dépôt du dossier de financement en cas de prêt collectif (copropriétaires concernés)

Fourniture du livret d'accueil (sur demande)

D.P.E. (diagnostic de performance énergétique) : délivrance d'informations pour son

établissement

7.80 1.53 9.33

Au temps passé selon barème horaire Cabinet

70.00 13.72 83.72

60.00 11.76 71.76

Nota : Tous nos prix sont normalement exprimés en Hors Taxes, les prix Toutes Taxes Comprises ont été reportés ci-dessus pour une parfaite information du Client. Ils sont calculés selon le taux de TVA en vigueur à ce jour soit 19,6%. En cas de variation de ce taux les honoraires « Toutes Taxes Comprises » évolueront en plus ou en moins dans la même proportion.

XIII. ELECTION DE DOMICILE

Pour l'entière exécution des présentes, les parties élisent domicile, pour le syndicat, à l'immeuble, pour le syndic à l'adresse de son siège social.

Fait à , le

Faire précéder de la mention "Lu et Approuvé "

Dossier conseils

Conseil

Audit énergétique : demandez les subventions

Actuellement certains syndics proposent des « audits énergétiques » au vote des assemblées générales sur la base du décret du 27 janvier 2012 :

(voir notre article :http://arc-copro.fr/site/actual/actudumo/0212/audit.htm).

Il faut savoir deux choses :

L’arrêté d’application du décret n’est toujours pas sorti, ce qui fait que si le syndic vous propose un tel audit, soit lui, soit le bureau d’études, soit les deux, sont malhonnêtes.

Ces audits pourront être subventionnés par les délégations régionales de l’ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie) et les régions, mais sous conditions.

Or la plupart de temps les syndics et les bureaux d’études ne remplissent pas les conditions et le syndicat ne touchera donc aucune subvention.

« Ce n’est pas grave disent les syndics ; « mon » audit ne coûte (par exemple) que 3 000 euros, alors que l’audit ADEME coûte 4 000 euros ».

D’accord, mais l’audit ADEME peut-être subventionné - dans ce cas - 2 000 euros, ce qui laisse une charge de 2 000 euros au lieu de 3 000 euros.

Soyez vigilants. Refusez pour le moment toute proposition et relisez notre article : LIEN « Audit énergétique obligatoire : le décret est paru ; restez zen et venez nous voir ».

Et si vous voulez absolument faire un audit, dites au syndic que vous voulez un audit subventionné et faites le noter explicitement dans la décision d’assemblée générale. Si le syndic ne fait pas ce qu’il faut, vous pouvez alors lui reparler de cette décision et lui demander de prendre en charge le manque à gagner.

Dossier conseils

Conseil

Tout syndic professionnel doit disposer d’une carte professionnelle et deux assurances spécifiques

L’objet de cet abus consiste à souligner deux points majeurs, qu’il convient pour les copropriétaires de contrôler à l’heure, notamment, de désigner leur syndic professionnel.

Celui-ci doit disposer, pour pouvoir exercer régulièrement sa mission, de deux types de documents encours de validité< :une carte professionnelle délivrée par la préfecture etdeux polices spécifiques(assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière), comme souligné par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET.

I. Les autorisations administratives : carte et attestation professionnelle

Une personne physique ou morale qui entend exercer la fonction de syndic à titre professionnel doit solliciter de la préfecture la délivrance d’une carte professionnelle (profession immobilière, gestion immobilière), d’une durée de validité de 10 ans .

Il faut pour cela justifier d’une aptitude professionnelle (niveau d’études et/ou d’une expérience professionnelle dans ce secteur) et fournir certains documents juridiques [tels que les statuts de la société (s’agissant d’une personne morale), extrait Kbis, attestation d’un établissement de crédit s’il perçoit des fonds pour le compte d’autrui, mais aussi, et surtout les attestations de polices particulières, que nous évoquerons plus loin].

Enfin, le syndic doit également solliciter pour ses collaborateurs, habilités à agir en son nom, la délivrance d’une attestation , dont la durée de validité dépend du contrat liant les parties (employeur et préposé) dans la limite des dix ans correspondant à la carte professionnelle, à laquelle elle est rattachée.

II. Les polices spécifiques : assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière

Le syndic est légalement tenu de souscrire :

uneassurance de responsabilité civile professionnelle chargée d’indemniser ses fautes préjudiciables commises lors de l’accomplissement de son mandat à l’égard des copropriétaires ;

une garantie financière , qui doit couvrir les fonds du syndicat, qui auraient disparu de son fait au cours de la gestion de l’immeuble en copropriété.

Toute intervention d’un syndic à titre professionnel sans carte, assurance de responsabilité civile et garantie financière est illicite, constitue une « gestion de fait », et expose cette personne à des poursuites judiciaires (Cour de Cassation 3^e chambre civile du 2 juillet 2008, n° 06 - 17202).

III. Aller plus loin

Faute d’un vrai contrôle par les préfectures, des syndics peuvent, malheureusement, exercer avec des cartes non valides, voire une absence de garantie financière et aucun contrat d’assurance de responsabilité civile.

Pour en savoir plus sur ces problèmes (Quelles sont les bonnes caisses de garantie ? Comment obtenir les renseignements nécessaires ? Que demander à son syndic ? etc.), vous pouvez utilement lire notre tout récent guide (octobre 2011 éditions VUIBERT) intitulé : « Bien choisir son syndic de Copropriété ».

Nous en rappelons le sommaire :

Première partie : qui sont les syndics aujourd’hui ?

préambule : qui peut être syndic professionnel.
du syndic de papa au syndic de demain.

Deuxième partie : la qualité de la gestion des copropriétés : généralités

À chacun son syndic.
Les quatre niveaux de difficultés de gestion.
Les trois axes de la qualité.
Les cinq types de gestion.

Troisième partie : les qualités d’un bon syndic : ce qu’il doit faire/ce qu’il ne doit pas faire

proximité, présence, disponibilité ;
la durée du contrat de syndic ;
le contrat de syndic ;
le compte séparé ;
le syndic et les relations avec le conseil syndical ;
le syndic et le règlement de copropriété ;
le contrôle des comptes et l’élaboration du budget ;
la préparation de l’assemblée générale ;
le syndic et les photocopies pour l’assemblée générale (à lire absolument) ;
le recouvrement des impayés ce qu’est un bon syndic ?
le syndic et les sites Internet de copropriété ;
le syndic et les petits contrats de maintenance ;
le syndic et les entreprises ;
le syndic et le personnel ;
le syndic et le suivi des consommations (eau, chauffage, électricité) ;
le syndic et les assurances ;
le syndic et les contrats de groupe ;
le syndic et les contrats de gaz et d’électricité ;
le syndic et la gestion de la sécurité et de la santé ;
le syndic et les gros travaux ;

Quatrième partie : quelques pratiques particulièrement indésirables

198 points noirs à repérer ;
un nouveau système pour toucher des ristournes ;
le syndic et ses sociétés de services.

Cinquième partie : peut-on trouver facilement un « bon » syndic ?

Y a-t-il des moyens simples pour trouver un bon syndic ?
Questions à poser à un candidat syndic.
Pour les pressés ou les paresseux.
38 questions pour tester un syndic.

Sixième partie : quelques questions qui fâchent

Copropriété nouvelle : faut-il garder le syndic « provisoire » ?
Les néo-syndics peuvent-ils être de bons syndics ?

Annexes

Un « bon » contrat de syndic.
Les obligations du référentiel « Qualité-syndic ».

Et tout ça pour seulement 10 € Bien choisir son syndic de Copropriété»
Bon de commande : http://arc-copro.fr/site/guides/form.htm

Dossier conseils

Conseil

ABUS N° 3032 : CITYA fait le mort mauvaise tactique

CITYA est de ces gros syndics qui pensent que la meilleure tactique, c’est de faire le mort quand une association ou un conseil syndical dénonce ses pratiques.

Mauvais calcul. Le silence d’une part vaut aveux, d’autre par nous incite plutôt à enfoncer le clou.

Ainsi il y a quelques semaines, un conseil syndical d’un syndicat secondaire adhérent à l’ARC et souhaitant se séparer de CITYA a révélé et dénoncer une fraude aux pouvoirs ayant permis à CITYA de se faire réélire de justesse. Saisi, le directeur général du groupe CITYA se tait.

Voici la lettre qui a été adressée à la FNAIM ainsi que la lettre adressée au directeur général de CITYA :

FNAIM

Monsieur Jean Louis LABAU

Président du Comité d’Ethique

et de Déontologie

129, rue du Faubourg Saint-Honoré

75407 PARIS CEDEX 08

Paris, le 20 Décembre 2011

Objet : Syndicat des copropriétaires.... :

syndic CITYA.

Monsieur le Président,

Nous sommes saisis par le conseil syndical du syndicat des copropriétaires référencé d’un problème extrêmement grave qui justifie la présente saisine, faisant suite à la saisine de votre commission par le président du conseil syndical.

1. Le litige

Le cabinet CITYA n’a pas hésité - pour faire reconduire son mandat - à remettre à une personne extérieure à la copropriété - sans doute liée de près ou de loin au cabinet CITYA - trois mandats de vote adressés en « blanc » par des copropriétaires bailleurs, ces trois mandats ayant permis la réélection du cabinet CITYA d’une façon que l’on peut qualifier d’illégale et de frauduleuse.

2. Précisions

Monsieur V..............

Monsieur C............

Monsieur P.............,

ont adressé trois mandats en blanc.

Ces trois mandats se sont retrouvés avant le début de l‘assemblée générale dans les mains d’une personne qui reste pour le moment non localisable, la feuille de présence ne mentionnant pas son adresse, ce qui est contraire aux dispositions impératives du décret du 14 mars 1967 (article 14). Or, comme vous le savez, le syndic ne peut, selon une jurisprudence constante, en aucun cas disposer des mandats en blanc, ce qui serait une façon de détourner les dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Précisons que Messieurs V.......... et C...... mandataires « malgré eux » :

ne connaissent pas cette personne ;

ont adressé une attestation précisant qu’ils n’ont pas donné mandat à cette personne.

Cette personne est de toute évidence connue du cabinet CITYA et pourrait être apparentée ou en relation (personnelle ou de travail) avec l’un ou l’autre de ses membres, ce qui constituerait une deuxième infraction à l’article 22, susceptible de qualification pénale (manœuvre frauduleuse).

Cette captation de mandat de vote a - et ceci est déterminant - permis d’empêcher le non renouvellement du mandat de gestion du cabinet CITYA, les votes s’établissant ainsi :

pour : 1 163 tantièmes

dont mandats obtenus frauduleusement : 297 tantièmes

contre : 1 118 tantièmes

À noter : un des pouvoirs contesté a déjà été « perdu » par le syndic.

Ces faits sont très graves, comme vous en conviendrez, et justifient la présente saisine, le groupe CITYA étant désormais le cinquième syndic de France.

De deux choses l’une :

soit le cabinet CITYA ne veut pas reconnaître les faits et nos adhérents seront contraints de lancer, avec notre appui, une double procédure qui engagera la responsabilité civile et pénale du cabinet avec nomination d’un administrateur judiciaire provisoire (aux frais du cabinet CITYA) ;

soit le cabinet CITYA reconvoque à ses frais une assemblée générale.

Nous comptons néanmoins sur votre commission pour intervenir et permettre une issue amiable.

Vous remerciant pour la suite rapide que vous apporterez à la présente saisine, je vous prie de recevoir, Monsieur le Président, l’assurance de mes salutations distinguées.

Fernand CHAMPAVIER

Le Président de l’ARC.

CC. Copie au conseil syndical ».

CITYA

Monsieur Frédéric CHAMINADE

Directeur général

36, rue Charles Gilles

37000 TOURS

75407 PARIS CEDEX 08

Paris, le 20 Décembre 2011

Objet : Syndicat des copropriétaires .........

Monsieur le Directeur général,

Nous sommes saisis par le conseil syndical du syndicat des copropriétaires référencé d’un problème extrêmement grave qui justifie la présente saisine, faisant suite à notre saisine auprès de la Commission d’Ethique et de Déontologie de la FNAIM, dont vous trouverez ci-joint copie.

Vous remerciant pour la suite rapide que vous apporterez à la présente saisine, je vous prie de recevoir, Monsieur le Directeur général, l’assurance de mes salutations distinguées.

Fernand CHAMPAVIER

Le Président de l’ARC.

P.J : lettre à la FNAIM

CC. Copie au conseil syndical ».

Abus