Formations (8754)

Nomination/révocation : ne pas confondre les délais

Les chapitres VII et VIII, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient des dispositions distinctes en cas de nomination du syndic ou de résiliation de son contrat.

Ces mesures ne doivent absolument pas être confondues afin éviter que le syndicat des copropriétaires se retrouve en porte à faux.

En effet, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires souhaiterait mettre fin au contrat de syndic dans des délais qui ne sont pas en conformité avec ceux prévus par la loi, et ce, même si cela s’inscrit dans une démarche de mise en concurrence des syndics, le cabinet sortant serait en droit de réclamer une indemnité pour rupture abusive.

Voilà pourquoi il faut être vigilant lorsque le conseil syndical souhaite mettre fin au contrat de syndic, que ce soit dans le cadre d’une mise en concurrence ou en cas de résiliation suite à des manquements suffisamment graves commis par le syndic.

Reprenons les éléments en détail.

I – Trois mois précédant la fin du contrat

Le contrat de syndic doit indiquer une date de fin de mandat qui est mentionnée au point 2.

Néanmoins, en pratique, il est rare que l’assemblée générale élective se tienne à cette même date, impliquant que la loi ait prévu un délai pour mettre fin au contrat du syndic en place sans indemnités avant son échéance, dans le cas où est prévue à l’ordre du jour une offre de syndic concurrente.

Concrètement, le chapitre VII de la loi du 10 juillet 1965, précise que s'il est mis fin au contrat dans les trois mois précédant sa date d’échéance, le syndic sortant ne pourra pas réclamer d’indemnités.

A titre d’exemple, si le mandat se termine le 30 juin, l’assemblée générale pourra mettre fin à son contrat à partir du 30 mars sans que le syndic ne puisse réclamer une indemnité.

Cette règle implique de déterminer une date de fin de contrat qui se veut cohérente avec les dates prévisionnelles de tenue de l’assemblée générale, avec une tolérance de plus ou moins trois mois.

Cette règle est fondamentale car de nombreux contrats précisent une date de fin au 31 décembre alors que l’assemblée générale se tient en juin, bloquant alors l’assemblée générale de pouvoir mettre fin au contrat, même dans le cadre d’une mise en concurrence.

Voyons à présent les modalités en cas de résiliation.

II – A tout moment, en cas de manquements suffisamment graves

La résiliation du contrat doit être votée en assemblée générale. Elle doit être justifiée par une insuffisance suffisamment grave commise par le syndic.

Concrètement, l’action devra émaner du conseil syndical qui devra envoyer un recommandé au syndic pour lui demander de tenir une assemblée générale qui doit impérativement se dérouler dans un délai maximum de deux mois.

Si le syndic refuse de la convoquer, le président du conseil syndical sera alors habilité à le faire.

Dans la convocation il faudra prévoir au minimum deux questions : l’une doit consister à valider la résiliation du contrat en évoquant le ou les manquements suffisamment graves commis par le syndic et une seconde pour valider le contrat du nouveau syndic.

Deux remarques :

- le conseil syndical ne devra pas forcément présenter le préjudice subi car seul le manquement suffisamment grave doit être constaté,

- le syndic ne pourra pas se faire justice lui-même devant saisir les tribunaux s’il considère que la résiliation de son contrat n’est pas justifiée.

C’est à présent à vous de jouer.

Actions et Actus
Actualité juridique

Abus 5078 La double lacune du syndic NEXITY BOURG LA REINE

En recourant à un syndic professionnel, les copropriétaires s’attendent à une gestion licite et limpide. La pratique atteste souvent du contraire. Cette approximation apparait d’autant moins compréhensible, s’agissant des fondamentaux sur la durée de son mandat et de tenue d’une assemblée annuelle, à l’instar du cabinet NEXITY BOURG LA REINE.

I. Irrégularité dans la durée de son mandat

Lors d’une assemblée du 5 juin 2023, une résidence neuve nomme, NEXITY BOURG LA REINE (92) à la fonction de syndic. Le conseil syndical s’interroge par la suite sur la durée et les dates exactes de prise d’effet et d’échéance de ce mandat, en raison d’une :

- contradiction entre la résolution le désignant et le projet de contrat associé joint à la convocation ;

- formulation ambigüe de la décision de l’assemblée.

Si l’on se place du point de vue :

  • du contrat, NEXITY BOURG LA REINE jouit d’un mandat de 2 ans et 25 jours commençant le 6 juin 2023 pour se terminer le 30 juin 2025
  • du procès-verbal, NEXITY BOURG LA REINE bénéficie d’un mandat de 18 mois « renouvelable » 6 mois, avec prise d’effet au 5 juin 2023.

Cette situation comporte une multitude d’irrégularités.

Tout d’abord, il ne doit pas y avoir de dichotomie entre la résolution de l’assemblée désignant le syndic et les stipulations correspondantes de son contrat.   

L’élection du syndic relève d’une décision de l’assemblée souveraine soumise à la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965) et fixe distinctement la durée, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance de ce mandat selon une proposition jointe à sa convocation (art. 11 al. 4 et 29 du décret du 17 mars 1967).

De plus, l’option « renouvellement » de mandat du syndic se révèle totalement illicite, car elle s’assimile à la prorogation anticipée d’un contrat échu, faculté proscrite par la jurisprudence, CA Paris 23e ch. 17 janvier 2008, n° 07- 05496. Cette interdiction se justifie par le fait, que le mandat doit réglementairement être précis quant à sa durée, ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (art. 29 du décret). 

En cas de divergence entre le contrat du syndic et la décision de l’assemblée le nommant, cette dernière prime, car émanant de son instance souveraine, CA Paris, 24 mars 2021, n° 19 - 06717.

Il résulte de ce qui précède, que NEXITY BOURG LA REINE dispose en principe d’un mandat de 18 mois avec prise d’effet au 5 juin 2023, soit une expiration au 4 décembre 2024.

II. Irrégularité dans l’absence de convocation d’une assemblée générale annuelle

Tout syndic en exercice est tenu de convoquer au moins une fois par an les copropriétaires en assemblée générale (art. 7 du décret).

Cette réunion vise à permettre aux copropriétaires de prendre connaissance de la situation financière du syndicat et se prononcer sur :

-    l’approbation du budget prévisionnel de fonctionnement (d’une durée en principe d’un an) ;

-    l’adoption des comptes clos de l’exercice d’un an ;

-    la désignation du syndic (en présence d’un mandat échu) ;

-    la nomination de conseillers syndicaux (si leur mandat a expiré), etc.

Pourtant cette copropriété ne voit venir aucune assemblée générale en 2024. Et pour cause, après plusieurs reports, NEXITY BOURGE LA REINE finit par en proposer une mi-2025. Ce manquement manifeste à une tâche essentielle du syndic peut justifier de la résiliation de son mandat pour faute en assemblée (art. 18 de la loi).

Il convient de mettre en demeure (LRAR) le syndic de se conformer à ses impératifs dans un délai déterminé. Et de souligner, que dans la négative il s’expose aussi bien à une :

  • sanction amiable sous la forme de la résiliation en assemblée de son mandat pour faute ;
  • condamnation à s’exécuter et en indemnisation du préjudice du lésé.

 

 

Abus
Action

Un succès retentissant de notre émission télévisée des experts de l’ARC Nationale à revisionner sans modération

Nous sommes fiers de constater que nos adhérents, et plus largement les copropriétaires, ont suivi massivement nos différentes émissions qui ont été diffusées en direct le 6 novembre dernier.

Cette fierté est d’autant plus grande qu’en parallèle un évènement concernant la copropriété était organisé mais concernait surtout les professionnels de l’immobilier qui parlaient entre eux.

Faisons le bilan de cette journée pour tirer nos premiers enseignements et surtout les suites à donner.

I – Des copropriétaires pas dupes

On ne peut pas à la fois considérer les copropriétaires et les conseillers syndicaux comme des idiots et des vaches à lait et, en même temps, avoir du respect pour eux allant jusqu’à organiser des évènements qui les concernent.

Ainsi, lorsqu’un professionnel organise un évènement pour les copropriétaires ou les conseillers syndicaux, il s’agit avant tout d’un attrape nigaud pour justement capter de la clientèle.

Nos adhérents, et de manière générale les copropriétaires, l’ont bien compris boycottant ces appels du pied pour se diriger vers les vrais évènements qui les concernent et qui sont principalement organisés par l’ARC Nationale.

A ce titre,  notre émission télévisuelle qui s’est déroulée tout au long de la journée, a réuni plus de 1.500 téléspectateurs qui ont pu bénéficier de formations et de débats en directs sur des sujets brûlants liés à la copropriété, tels que le contrat de syndic, la location de meublés, les pouvoirs du conseil syndical, la rénovation énergétique…

A cela, ont été également diffusés des modules méthodologiques pour expliquer comment identifier et traiter les abus les plus fréquemment commis par les syndics.

Et oui, ce n’est pas dans le cadre d’évènements organisés par les professionnels de l’immobilier que l’on va traiter des abus des syndics ou encore comment procéder à un contrôle des comptes pour vérifier qu’ils n’ont pas facturé des prestations illégales.

II – Comment revisionner les émissions

La question qui est actuellement la plus posée est de savoir comment revisionner les émissions et les modules méthodologiques qui ont été diffusés au cours de cette journée.

Rien de plus simple, il suffit de se connecter au site internet de l’ARC Nationale à partir du lien suivant : www.arc-copro.fr et cliquer  sur l’onglet en haut à droite « Accès outils de l’adhérent » puis sur l’onglet « ARC TV Replay ».

D’ailleurs à travers cet onglet est également accessible  la rediffusion des conférences de notre dernier salon de la copropriété qui s’est déroulé les 16 et 17 octobre derniers.

Merci à qui ? A vous, chers adhérents car sans votre contribution financière rien de tout cela ne serait possible.

Actions et Actus
Actu

La responsabilité d’un copropriétaire ne peut être retenue que s’il existe un lien de cause à effet entre une faute de sa part et le préjudice subi par les autres copropriétaires

Catégories Responsabilité / absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (deuxième chambre civile)
Référence
n°22-24.041
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049906271
Observations

Par leur comportement fautif, des copropriétaires peuvent provoquer des sinistres, ou en cas de survenance d’un sinistre indépendamment de leur volonté, avoir contribué à son aggravation. La mise en cause de leur responsabilité n’est possible que dans des conditions très précises, comme vient de le rappeler encore récemment la Cour de cassation.

Principe retenu

La responsabilité d’une personne ne peut être engagée que si trois conditions sont réunies : l’existence d’une faute, l’existence d’un préjudice, et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Analyse de la décision

Un individu a pénétré une nuit par effraction dans un immeuble et a mis le feu à un gros tas de cartons entreposés dans les parties communes entre autres par une copropriétaire, ce feu ayant causé la destruction totale de l'immeuble et le décès de trois personnes.

L’incendiaire a été reconnu coupable de ces faits et condamné à une peine et au versement de dommages et intérêts aux parties civiles constituées.

Mais des copropriétaires ne se sont pas contentés de cette condamnation et ont assigné en responsabilité l’une d’entre eux, habitante de l'immeuble, en réparation de leurs préjudices, lui reprochant d'avoir involontairement participé à l'incendie en entreposant ces cartons dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires s’est joint à l’affaire en assignant l’assureur de responsabilité de la copropriétaire ainsi que son propre assureur.

La copropriétaire et sont assureur sont reconnus responsables par la Cour d’appel de Rennes. Saisie par l’assureur, la Cour de cassation censure l’arrêt.

Pour déclarer la copropriétaire responsable, la cour d’appel avait relevé qu'elle avait entreposé, quelques jours auparavant, ces cartons représentant un volume important dans le hall d'entrée de l'immeuble, et les y avait laissés, sans surveillance ni mesure particulière de sécurité, jusqu'à l'incendie, en dépit des demandes d'enlèvement qui lui avaient été adressées, et en méconnaissance de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble », et en violation du règlement intérieur de la copropriété affiché dans le hall.

Elle a aussi observé que selon l'expert, l'énergie thermique dégagée par l'incendie de 10 kg de cartons d'emballage est comparable à celle résultant de l'incendie de 10 kg de bois de sapin, que la vitesse de combustion du carton est largement supérieure à celle du bois de sapin et qu'entre la mise à feu des cartons d'emballage et l'inflammation instantanée des éléments combustibles du hall d'entrée, il ne s'est écoulé que 35 minutes.

Il avait constaté que, si la copropriétaire a indiqué que d'autres personnes avaient ajouté des cartons sur les siens, il n'y a pas d'éléments probants le justifiant, et ajouté que, quand bien même l’incendiaire a commencé par allumer un carton qui n'aurait pas appartenu à la copropriétaire poursuivie, il l'a ensuite jeté sur les autres cartons, dont ceux de de cette dernière, et que sans ceux-ci, l'incendie n'aurait pu se produire ou se propager comme il l'a fait.

La cour d’appel estimait aussi que la copropriétaire poursuivie ne pouvait invoquer la force majeure résultant de l'intervention criminelle de l’incendiaire, et qu'aucun élément ne permettait de corroborer l'affirmation selon laquelle l'incendie se serait produit même si les cartons n'avaient pas été stockés dans le hall.

Elle en a déduit que la copropriétaire avait commis une faute qui a contribué à la naissance et au développement de l'incendie, justifiant de retenir sa responsabilité dans celui-ci et de la condamner solidairement avec son assureur à l'indemnisation des dommages.

La Cour de cassation balaie ce raisonnement et casse l’arrêt : la cour d’appel a simplement oublié que si la faute et le préjudice étaient constitués, il manquait l'existence d'un lien de causalité établi entre la faute de la copropriétaire et l'incendie, violant ainsi les principes édictés par l’article 1384 du code civil, devenu aujourd’hui 1242, et notamment de son 2ème alinéa : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. »

Ainsi, ce lien de causalité aurait existé si les cartons avaient pris feu tout seuls, dans l’intervention d’un incendiaire…

 

Un taux d’impayés de la copropriété difficile à calculer

L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’à la clôture des comptes une copropriété de plus de 200 lots est considérée être en difficulté lorsqu’elle présente un taux d’impayés de 15 % et pour celles ayant moins de lots, le taux est fixé à 25 %.

A partir de ce moment, plusieurs conséquences peuvent en découler et en premier lieu la nomination d’un mandataire ad-hoc.

Il s’agit d’un contrôleur aux comptes qui est désigné par voie judiciaire et qui a pour but d’auditer la gestion et surtout les comptes, afin de comprendre les causes des dérives de la copropriété qui se matérialisent notamment par un taux d’impayés qui dépassent les 15 % voire les 25 %.

Néanmoins, nombreux s’interrogent sur le calcul permettant de déterminer le taux d’impayés des charges.

Comme on va le constater, alors qu’il s’agit d’un élément essentiel, les choses sont loin d’être claires.

I – Un calcul qui pourtant paraît simple

De prime à bord, on pourrait supposer que le calcul des impayés de charges est simple puisqu’il consiste à comparer le montant des impayés de charges des copropriétaires que l’on retrouve en annexe I avec le montant du budget prévisionnel voté indiqué sur l’annexe comptable II.

Autrement dit, si les copropriétaires présentent un montant d’impayés de 10.000 € et que le budget voté est de 100.000 €, le taux d’impayés est de 10 %.

Néanmoins, le premier problème est que l’annexe I présente le solde des copropriétaires débiteurs, après répartition des charges alors même que les comptes n’ont pas été approuvés.

Cela implique que le montant des impayés de charges peut être aggravé suite à un budget prévisionnel ou à une campagne travaux déficitaires sans que les copropriétaires aient réceptionné les avis d’appels de fonds pour payer la régularisation des charges.

Ainsi, la première difficulté est qu’il est nécessaire d’identifier la quote-part de régularisation qui n’est pas encore exigible du fait que les comptes n’ont pas encore été approuvés.

Mais comme on le constate, le problème ne s’arrête pas là.

II – Un calcul qui fait polémique

Pour calculer le taux d’impayés, l’article 29-1 A précise qu’il faut prendre en considération les provisions exigibles en vertu des article 14-1 et 14-2-1.

Autrement dit, sont à prendre en considération les provisions de charges courantes et travaux ainsi que les cotisations du fonds de travaux.

A contrario, les avances ne sont pas à prendre en considération.

A partir de ce constat, il faudrait donc supprimer du montant des impayés celui qui résulte des avances.

Cela paraît difficile voire impossible car lorsque le copropriétaire paie partiellement ses appels de fonds, il est très compliqué de déterminer à quelle somme il faut les rattacher.

Mais plus complexe encore, l’article 29-1 A ne précise pas le calcul permettant de déterminer le taux d’impayés, impliquant qu’il existe plusieurs méthodes qui, en fonction de celle utilisée, donne un taux d’impayés différent.

Voilà pourquoi en l’absence de précisions, la désignation d’un mandataire ad-hoc reste hypothétique.

Dossier conseils
Action
Conseil

Abus 5079 Le cabinet Mathilde LEMIRE Immobilier devrait mieux travailler ses faux

Et voilà encore un abus comme nous les détestons !

En effet, nous savons bien qu’il existe de nombreux cabinets de syndic qui nous détestent car ils savent que nous sommes la seule association à dénoncer leurs abus et illégalités sur la place publique.

Mais rassurons-nous, en parallèle il y a beaucoup de syndics et surtout des gestionnaires qui nous « kiffent » car ils savent pertinemment que nous sommes salutaires aussi bien pour la profession et pour le bien-être des gestionnaires.

En parallèle, nous avons des syndics qui ont peur de l’ARC Nationale surtout lorsque l’on débarque dans leur bureau pour contrôler les comptes de la copropriété qu’ils gèrent en présence du conseil syndical du fait qu’ils n’ont pas la conscience tranquille compte tenue des factures abusives ou légales imputés, ou alors aux rapprochements bancaires approximatifs.

Il semble que nous sommes tombés sur ce type de syndics qui est prêt à tout, mais vraiment à tout, pour que le conseil syndical n’ait plus de lien avec notre association.

Mais comme nous allons le constater, la combine a non seulement échoué mais en plus elle se trouve être en première page de notre rubrique « Abus », peut-être pendant au moins deux semaines.

Allez, place à l’horreur en espérant être assignés pour expliquer au Juge comment certains syndics dits professionnels fonctionnent.

I – La résiliation de l’adhésion auprès de l’ARC Nationale actée dans le procès-verbal d’assemblée générale

En date du 13 juin dernier, nous avons eu un mail du cabinet Mathilde LEMIRE nous indiquant la formule suivante :

En prenant connaissance du procès-verbal, on peut lire en question 14, qui est un fourretout, la décision de résilier le contrat auprès de l’ARC Nationale qui, selon leurs dires, n’apporte rien.

Nous ne résistons pas à présenter la résolution qui est un véritable torchon puisque on retrouve dans cette même résolution : le montant de franchise pour le sinistre, la fréquence du nettoyage de la  moquette ou bien encore de refaire un courrier au copropriétaire du 4ème étage et bien sur la résiliation de l’ARC Nationale.

Allez, sans plus tarder, place à la médiocrité en image :

L’abus aurait pu s’arrêter là mais voilà la médiocrité appelle la bassesse.

II – L’usage d’un faux

Voulant constamment nous améliorer, nous essayons toujours de contacter nos adhérents pour comprendre les griefs qu’ils ont à l’encontre de notre association. L’enjeu est d’autant plus important que les conseillers syndicaux ont considéré que l’adhésion à l’ARC Nationale n’apporte rien.

Voici donc leur réponse stupéfiante :

Et oui, tout est dit ! Le syndic nous a fait parvenir un procès-verbal qui  n’est pas conforme à celui signé entre les deux parties.

Pire, la question de la résiliation du contrat auprès de l’ARC Nationale n’a même pas été évoquée !

Pour la beauté du geste voici la vraie question 14 avec la vraie résolution votée.

Autrement dit, le cabinet Mathilde LEMIRE Immobilier a procédé à un faux, nous faisant croire non seulement que le conseil syndical souhaitait résilier l’adhésion mais en plus qu’il n’a trouvé aucun intérêt à notre association.

Le grand vainqueur de cette affaire est le conseil syndical car l’ARC Nationale lui offre le contrôle des comptes afin que l’on puisse procéder à une vérification des comptes tenus par ce soi-disant syndic afin que nous puissions ensuite publier encore de nombreux abus sur ce cabinet.

Entretemps, il n’est pas exclu que nous portions plainte contre ce cabinet pour faux et usage de faux.

Une affaire à suivre de très près, sachant que prochainement nous vous raconterons une histoire similaire avec un autre grand groupe de syndics…

....................................................................................................................................................................................................................

DROIT DE REPONSE

droit de reponse

 

Abus
Action

Les multiples obligations légales, réglementaires et contractuelles à la charge du syndic

Face à une carence chronique de plus en plus palpable des syndics professionnels, les conseils syndicaux et copropriétaires ne savent plus quelles sont les réelles obligations qui incombent à leur syndic.

A vrai dire, même eux ne connaissent plus leurs réelles obligations, les fixant en fonction de la concurrence.

Ainsi, actuellement, est acceptée une tolérance aussi bien des professionnels que des usagers, sachant que le marché du syndic professionnel est sclérosé.

Néanmoins, essayons de rappeler les grandes obligations du syndic indiquées uniquement à travers l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sachant qu’en parallèle il faut se référer aux dispositions du décret du 17 mars 1967 et également du contrat-type de syndic qui figure en annexe de ce décret.

I – Des obligations administratives

L’article 18 présente pas moins de huit chapitres. A partir du chapitre V, on aborde les relations contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et le syndic.

Les chapitres précédents évoquent les obligations directes du syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Au premier alinéa du chapitre I, est précisé que le syndic doit faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Cela implique qu’il connaisse les modalités particulières d’usage des parties communes et privatives mais également de répartition des charges.

Or, de nombreux syndics reproduisent les usages du syndic sortant qui lui-même a procédé de même, reproduisant d’un syndic à l’autre les mêmes erreurs.

L’alinéa 5 précise que le syndic a une obligation de conservation et de gestion des archives de la copropriété.

Or, là aussi, de nombreux syndics incitent, pour ne pas dire imposent, à l’assemblée générale de transférer la gestion des archives auprès d’une société spécialisée, histoire de transférer cette dépense sur les charges de copropriété.

Quant à l’alinéa 6, il est précisé que le syndic doit tenir un carnet d’entretien dont son contenu est défini par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001.

Même critique, très peu de syndics tiennent à jour le carnet d’entretien, ou de manière partielle, ne permettant pas d’avoir un réel l’historique technique de la copropriété, notamment en matière de travaux.

II – Les obligations comptables

Le chapitre II concerne les obligations du syndic liées à la tenue des comptes.

Le premier alinéa précise que le syndic doit établir, avec le conseil syndical, le budget prévisionnel. Il s’agit donc de s’interroger sur la composition de chaque ligne budgétaire des charges en fonction des nouvelles données : renégociation des contrats, suppression du poste de gardien d’immeuble, réparation d’une fuite d’eau…

Or, là aussi, souvent les syndics se contentent d’appliquer, d’une année sur l’autre, une augmentation arbitraire de 2% à 10 % du montant du budget prévisionnel, sans entrer dans les détails.

Par ailleurs, il a aussi l’obligation de tenir les comptes et, à ce titre, d’établir des documents comptables ainsi que des annexes qui doivent être jointes à la convocation d’assemblée générale. Cette tâche doit être réalisée par le syndic lui-même sans pouvoir être substitué dans ses fonctions.

Cette exigence est rappelée au chapitre IV qui précise que : « le syndic est seul responsable de sa gestion. Il ne peut se faire substituer ».

L’ensemble de ces dispositions légales doivent être rappelées au syndic en y ajoutant que sa responsabilité pourrait être engagée en cas de manquement ou de négligence.

Parfois, il peut être bon de rappeler des évidences surtout lorsque l’on constate que le syndic est de moins en moins présent, compte tenu qu’il doit répondre à des exigences de conseillers syndicaux plus actifs.

Actions et Actus
Actualité juridique

Abus 5080 Le tour de passe-passe de FONCIA SEINE OUEST sur ses honoraires travaux

Les travaux collectifs constituent une source financière additionnelle pour les syndics professionnels. Si la loi autorise cette rémunération supplémentaire, elle la conditionne à des critères ignorés de nombreux cabinets. Dans le cadre de projets de réfection d’équipements soumis à une assemblée du 7 novembre 2024, FONCIA SEINE OUEST fait partie de ces acteurs négligents.

I. FONCIA OUEST SEINE : l’exclusion contestable de son suivi technique des travaux

En sa qualité de syndic d’une résidence francilienne, FONCIA OUEST SEINE porte à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7 novembre 2024 divers travaux d’entretien. Il s’agit, entre autres, de la réfection des boites aux lettres et de l’interphonie pour chacune des 9 cages d’escalier.

Il se conforme ainsi au droit qui prévoit que les travaux d’entretien des parties ou installations communes (reprise intégrale à l’identique en cas de vétusté) relèvent de l’assemblée selon un budget spécifique adopté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 14-1-II) et des éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret du 17 mars 1967), sauf délégation de pouvoir déterminée consentie au conseil syndical (art. 25 al. a de la loi).

Dans la mesure où les projets sont similaires (exception faite de l’escalier concernée), nous nous contentons d’une reproduction partielle, mais néanmoins parlante.

Deux points nous intriguent immédiatement. 

Le premier concerne l’option systématique du transfert de compétence sur le choix de l’entreprise du syndicat au profit du conseil syndical. Si cette voie ne se révèle pas illicite, comme souligné ci-dessus, elle n’en demeure pas moins dérogatoire.  

En effet, en tant qu’organe souverain décisionnaire, il revient en principe aux copropriétaires réunis en assemblée (art. 17 de la loi) d’arrêter directement les critères de travaux, à savoir précisément : le montant du marché, la nature des travaux et la société mandatée.

Le second élément assez déroutant porte sur la proposition de maitrise d’œuvre des travaux à un cabinet d’architecte.

Si le syndicat peut bien évidemment contracter un tel spécialiste, la pertinence en l’espèce apparait fort discutable.

Il s’agit dans le cas présent de remplacer des boites aux lettres et un système d’interphonie.

Constater la conformité de l’exécution (fonctionnement, emplacement, équipement, absence de désordres) à l’offre acceptée ne requière pas de hautes aptitudes techniques.

Autrement dit, FONCIA OUEST SEINE est en mesure d’effectuer cette tâche moyennant une rémunération complémentaire.

II. FONCIA OUEST SEINE : une proposition d’honoraires juridiquement douteuse

FONCIA OUEST SEINE prétend justement à une rémunération supplétive du syndicat pour sa gestion de la rénovation de ces installations collectives. L’article 18-1 A de la loi lui concède cette faculté pour son suivi d’une telle opération (appels et encaissement, conclusion d’une éventuelle assurance obligatoire, passation de la commande, règlement des prestataires, réception de l’ouvrage...), dans la mesure où cette prestation exceptionnelle ne relève pas de son forfait de base.

Pour autant cette disposition conditionne la légalité de ces honoraires à une résolution de l’assemblée les fixant en pourcentage dégressif du montant H.T. des travaux.

Or, en l’espèce, FONCIA OUEST SEINE aboutit de manière surprenante à une somme aux alentours de 85 €, quel que soit le ratio appliqué, ce qui nous conduit à penser que ce seuil s’entend d’un minima imposé par la direction du groupe, et omet, comme la plupart de ses confrères, la dégressivité, oubli qu’il justifiera probablement par le caractère dérisoire proposé (85 € en moyenne) pour une structure lucrative de « son envergure ».

Tout travail mérite salaire. Le syndic professionnel ne déroge bien évidemment pas à cet adage.

Cela suppose cependant, qu’il fasse preuve d’intégrité dans sa rémunération additionnelle pour son suivi des rénovations collectives en ne se défaussant pas de la maitrise d’œuvre, lorsqu’elle n’exige pas une technicité élevée et en proposant à l’assemblée, de manière transparente et dégressive, un pourcentage correspondant à la charge de travail effective de son cabinet.

 

 

 

Abus
Action

L’assemblée générale ne doit pas forcément être convoquée dans les six mois à compter du dernier jour de l’exercice

Nous sommes souvent interrogés pour savoir si le syndic est tenu de convoquer l’assemblée générale de la copropriété dans les six mois suivant l’arrêté des comptes.

Cela résulte de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que l’assemblée générale appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Néanmoins, comme on va le comprendre, cette disposition n’a plus lieu d’être même si en pratique le syndic doit convoquer l’assemblée générale dans les six mois et même avant.

Essayons d’aller par étapes.

I – Un dispositif dépassé

La disposition de l’article 14-1 de loi du 10 juillet 1965 remonte à une rédaction qui est antérieure à l’entrée en vigueur du décret et de l’arrêté comptable du 14 mars 2005.

En effet, avant cette date, l’assemblée générale votée en cours de réunion, le budget prévisionnel de l’exercice, impliquant que le législateur a donné une tolérance au syndic de convoquer, au maximum dans un délai de six mois, en se basant sur le montant du budget prévisionnel de l’exercice précédent pour envoyer les appels de fonds.

Or, depuis l’entrée en vigueur du décret comptable, par l’intermédiaire des annexes comptables, doit être voté au cours de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’année N, le budget prévisionnel de l’année N+2.

Ainsi, grâce à ce mécanisme, le syndic dispose d’un budget voté lorsque la copropriété changera d’exercice comptable, n’étant pas en difficulté pour procéder aux appels de fonds.

A titre d’exemple, au cours de l’assemblée générale qui se tient le 20 juin 2024, est présenté à l’ordre du jour le vote, d’une part, de l’approbation des comptes de l’exercice 2023 (N-1) et, d’autre part, du montant du budget prévisionnel de l’exercice 2025 (N+2), sachant que l’année 2024 est, au jour de l’assemblée générale, considérée comme l’année N+1.

II – Une nécessité de convoquer dans les plus brefs délais

Certains charlots de syndics professionnels vont sortir cet article en indiquant que même l’ARC Nationale affirme qu’il n’est plus nécessaire de convoquer dans un délai maximum de six mois.

Bien évidemment que la moralité de cet article n’est pas celle-là.

Bien au contraire, l’assemblée générale doit se tenir le plus tôt possible, non pas à cause de la disposition stipulée à l’article 14-1 mais du fait qu’il est toujours pertinent de faire un bilan de l’exercice précédent le plus tôt possible, en présentant notamment les comptes.

Dans l’idéal, et dans l’hypothèse où l’exercice comptable se termine au 31 décembre, l’assemblée générale devra se tenir en avril ou mai maximum et non en septembre ce qui est devenu fréquent.

 

Dossier conseils
Action
Conseil

A quelle majorité le président du conseil syndical doit-il être élu ?

Question : Un litige a pris naissance au sein du conseil syndical de notre copropriété. Plusieurs personnes soutiennent que le président du conseil syndical doit être élu à la majorité de l’article 25 (majorité de l’ensemble des copropriétaires) et d’autres font valoir que c’est la majorité de l’article 24 qui doit trouver à s’appliquer. Quelle position adopter ?

Réponse :

Il s’agit d’une question délicate qui pose parfois des difficultés pratiques.

A ce titre, rappelons tout d’abord que le président du conseil syndical est élu par les membres du conseil syndical eux-mêmes, et non par l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, il n’est nul besoin que cette élection intervienne en assemblée générale, dans la foulée de l’élection des conseillers syndicaux (élection qui, elle, intervient bien à la majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires).

Cela étant posé, il faut savoir que la majorité à laquelle le président du conseil syndical doit être élu n’est pas indiquée par la loi du 10 juillet 1967 ou le décret du 17 mars 1967 y afférent.

Par conséquent, il y a lieu de se tourner vers d’éventuelles règles qui auraient été fixées par le règlement de copropriété, ou par un règlement de fonctionnement du conseil syndical qui aurait pu être adopté en assemblée générale.

A défaut de précisions apportées par ces documents, nous considérons que l’élection du président du conseil syndical s’effectue à la majorité simple des membres du conseil syndical, soit l’équivalent de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qui tient compte des copropriétaires présents et représentés, sans tenir compte des abstentions dans le calcul des voix.

Il est à noter toutefois qu’à la différence du vote en assemblée générale, dont le nombre de voix dépend du nombre de tantièmes de propriété attachés aux lots, c’est à un calcul par « tête » qu’il convient de procéder. 

Enfin, relevons que l’avocat Pierre-Edouard Lagraulet, spécialisé dans le droit de la copropriété, dans son ouvrage sur le conseil syndical (éditions Edilaix), recommande de procéder à un premier vote à la majorité des membres du conseil syndical, soit la majorité de l’article 25, et, faute de majorité absolue obtenue, à la majorité relative, mais il ne s’agit que d’une recommandation pouvant orienter les copropriétaires, non d’une règle à valeur légale.

Réponse de l'expert
Action