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L’effet interruptif de forclusion bénéficie au copropriétaire non partie à l’instance, dès lors que les désordres invoqués ont une origine commune avec ceux poursuivis par le syndicat

Catégories Procédure

Juridiction

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mai 2025

Référence

23-19.324

Observations

L’effet interruptif de forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires au bénéfice des copropriétaires

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2025 (n° 23-19.324) apporte une précision importante quant aux effets interruptifs de forclusion produits par l’action du syndicat des copropriétaires en matière de désordres affectant un immeuble.

Il s’agissait de savoir si un copropriétaire peut bénéficier de l’effet interruptif d’une action engagée par le syndicat, alors même qu’il n’est pas intervenu personnellement à l’instance.

Dans la présente affaire, il s’agissait d’une division d’un immeuble, où des travaux ont été confiés à différents entrepreneurs, dont un menuisier et un carreleur, tous deux assurés. Après la réception des travaux le 20 novembre 2000, l’immeuble a été soumis au régime de la copropriété.

La société civile immobilière Jean Jaurès (SCI), acquéreur d’un lot privatif le 22 octobre 2009, entreprit des travaux de rénovation révélant d’importants désordres. La gravité de ces désordres conduisit le maire de la commune à prendre un arrêté de péril en date du 22 janvier 2010.

À la suite de ces constats, une expertise judiciaire fut ordonnée en référé le 4 mars 2010, à la demande notamment du syndicat des copropriétaires et de la SCI. Se fondant sur les conclusions de l’expert, le syndicat engagea une action en justice à l’encontre des intervenants à l’acte de construire et de leurs assureurs.

Par jugement du 4 juillet 2017, confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 28 janvier 2021, les sociétés MMA et MAAF furent condamnées à indemniser le syndicat pour les préjudices résultant des désordres affectant les parties communes.

En septembre 2021, la SCI agit à son tour pour ses préjudices privatifs, mais voit son action déclarée forclose par la cour d’appel le 1er juin 2023.

Principe retenu

I - Le refus de la limitation de l’effet interruptif aux seules parties à l’instance :

La cour d'appel avait déclaré irrecevable l'action de la société civile immobilière Jean Jaurès (la SCI) en raison de la forclusion, en considérant que la SCI n'était pas partie à la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires.

Cette analyse reposait d’une part sur une lecture littérale des articles 1792-4-1 et 2241 du Code civil : l’effet interruptif de la demande en justice serait limité aux parties à l’instance. En l’absence d’intervention volontaire du copropriétaire à la procédure engagée par le syndicat, aucun effet interruptif ne pouvait, selon la cour d’appel, lui être opposable. En effet, sur le plan procédural, l’effet interruptif de la prescription attaché à une assignation bénéficie en principe uniquement aux parties à cette procédure

Par ailleurs, la cour d’appel s’est fondée sur la notion de fin de non-recevoir définie par l’article 122 du Code de procédure civile, qui qualifie celle-ci comme « tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.». Dans cette perspective, la cour d’appel a estimé que l’interruption ne pouvait produire d’effet qu’au profit des parties à l’instance initiale.

Il convient de noter que cette interprétation purement procédurale se heurte au principe d’indivisibilité des actions en réparation des désordres affectant un même ouvrage. En effet, il résulte de la jurisprudence antérieure, la reconnaissance d’une indivisibilité entre actions collectives du syndicat et actions individuelles des copropriétaires, dès lors que les dommages affectent à la fois parties communes et privatives (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 mars 2002, 99-11.745, Publié au bulletin). Ainsi la Cour de cassation ne fait que confirmer cette position.

II - L’effet interruptif de l’action étendu aux copropriétaires en cas de désordres d’origine commune :

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 1792-4-1 du Code civil (délais de forclusion), l’article 2241 alinéa 1er (effet interruptif de la demande en justice) et l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 (qualité du syndicat pour agir en justice).

Cette dernière a jugé que l'effet interruptif de forclusion attaché à l'assignation délivrée par un syndicat des copropriétaires, qui agit en réparation d'un dommage affectant les parties communes, bénéficie également au copropriétaire agissant en réparation d'un dommage affectant ses parties privatives lorsque ces dommages procèdent d'un même désordre.

Elle estime que la cour d'appel n'avait pas recherché si les dommages dont la SCI sollicitait la réparation, trouvaient leur origine dans les mêmes désordres que ceux ayant affecté les parties communes. En conséquence, cette dernière a renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée.

Dans le présent arrêt, l’interprétation retenue semble a priori éviter un morcellement des contentieux. Cette approche matérielle, détachée de la qualité de partie, vise à garantir une cohérence dans la réparation des dommages affectant un même ouvrage. Toutefois, elle introduit une forme d’incertitude dans l’anticipation procédurale.

Certes, dans de nombreux cas, les expertises judiciaires permettent de déterminer l’origine commune de désordres affectant à la fois les parties communes et des parties privatives. Cependant, cette détermination intervient généralement postérieurement à l’engagement de l’action et parfois après l’expiration du délai de dix ans prévu par l’article 1792-4-1 du code civil.

Dès lors, la sécurité juridique des constructeurs et de leurs assureurs s’en trouve affaiblie : ceux-ci ne peuvent plus apprécier de manière certaine, au moment de l’assignation, si des tiers non appelés dans l’instance pourraient ultérieurement se prévaloir de l’effet interruptif produit.

En somme si cette décision n’est pas nouvelle en droit de la construction, elle appelle néanmoins à une vigilance renforcée quant à l’appréciation des effets interruptifs, laissant subsister des questionnements sur les modalités pratiques de mise en œuvre.

Abus 5132 : La résolution curieuse du Cabinet PICHET concernant le compte bancaire séparé

Nous revoilà avec un abus que nous pensions être dans les cartons exposés dans le grenier.

Il s’agit du vote de l’ouverture du compte bancaire séparé.

A ce titre, voyons la résolution présentée dans l’ordre du jour d’une assemblée générale qui s’est tenue non pas en 1998 mais dernièrement en février 2025.

Sans plus tarder, voici la résolution :

Allons par étape pour comprendre pourquoi cette résolution n’a pas lieu d’être et surtout les risques qu’elle entraîne pour le syndicat des copropriétaires.

I- Une disposition de droit

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, toutes les copropriétés sans exception sont tenues de disposer d’un compte bancaire séparé.

Ainsi, ni l’assemblée générale, ni même le syndic, ne peuvent décider de déposer les fonds de la copropriété sur le compte bancaire ou même un sous-compte bancaire appartenant au syndic.

Cette résolution est donc inutile et même confondante car il est indiqué que « la comptabilité est tenue sur un compte bancaire séparé ».

Or, ce n’est pas la comptabilité qui doit être sur un compte bancaire séparé mais bien la trésorerie.

Ensuite, cette même résolution donne deux possibilités au syndic, soit d’ouvrir un compte bancaire séparé, soit de maintenir le compte existant.

Là encore, il s’agit d’une curieuse décision qui ne relève pas de l’assemblée générale.

II – Une résolution inutile et dangereuse

On peut légitimement s’interroger sur l’intérêt de cette résolution compte tenu qu’il s’agit d’une disposition légale à laquelle l’assemblée générale ne peut s’y opposer.

D’ailleurs, il serait intéressant de savoir comment le cabinet PICHET réagirait si cette résolution était refusée.

En effet, face à cet excès de zèle incompréhensible, l’assemblée générale pourrait, par sécurité, refuser de valider cette résolution.

Voilà pourquoi il est impératif de respecter les dispositions légales sans vouloir en faire de trop au risque de paraître suspect.

Abus

Action

Un délai de prescription différent pour contester une résolution approuvant les comptes de charges ou la répartition individuelle des charges

Bien souvent, les copropriétaires confondent les concepts entre les conséquences de l’approbation des comptes de charges avec leur possibilité de contester leur répartition sur les comptes individuelles des copropriétaires.

Et pourtant, il s’agit de deux notions différentes qui sont indépendantes.

Voyons cela en détail en commençant par rappeler le rôle du conseil syndical en matière de contrôle des comptes et de répartition des charges.

I- Un rôle stratégique du conseil syndical

L’article 26 du décret du 27 mars 1967 précise qu’il revient au conseil syndical de contrôler la comptabilité de la copropriété tenue par le syndic, l’exécution des contrats mais également les modalités de répartitions des charges effectuées sur les comptes des copropriétaires.

En effet, il est possible que les charges présentent des anomalies justifiant de les analyser afin de pouvoir ensuite les présenter à l’assemblée générale en vue qu’ils soient approuvés.

Mais encore même dans l’hypothèse où les charges ne présentent aucunes anomalies, il faut encore vérifier qu’elles soient bien affectées, impliquant qu’elles soient réparties en fonction des clés de charges telles que prévu dans le règlement de copropriété.

Autrement dit, qu’une charge qui relève de la « clé bâtiment A » ne soit pas affectée en « clé générale » ou bien qu’une facture qui dépend de la « clé ascenseur » ne soit pas affectée en « clé chauffage ».

Voilà pourquoi, il existe différents niveaux de contestations qui peuvent se situer soit au niveau des charges soit au niveau de leurs répartitions sur les comptes des copropriétaires.

Cela entraîne bien entendu des conséquences juridiques différentes.

II – Les recours possibles

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que l’approbation des comptes de charges ne vaut pas approbation des comptes individuels.

Ainsi, un copropriétaire peut tout à fait voter en assemblée générale la résolution concernant la validation des dépenses sans pour autant perdre son droit à agir suite à une erreur sur sa répartition individuelle des charges.

C’est à ce titre que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux délais de prescription en matière d’action en contestation.

Concernant la contestation liée aux résolutions approuvant les comptes, elle est ouverte aux copropriétaires défaillants ou opposants pendant une durée de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

En revanche, en matière de contestation de répartition des charges sur les comptes individuels du copropriétaire, le délai est de droit commun, c’est-à-dire de cinq ans.

Ainsi, un copropriétaire qui a voté l’approbation des comptes a malgré tout un délai de cinq ans pour contester la répartition des charges sur son compte individuel.

A bon entendeur, je vous salue.

Actions et Actus

Actualité juridique

Pourquoi le conseil syndical ne doit pas travailler avec une adresse mail attribuée par le syndic : le cas MATERA

Décidemment, l’ARC Nationale et le conseil syndical doivent avoir les yeux et la tête partout.

En effet, il est impératif de garantir une totale liberté d’actions du conseil syndical pour pouvoir assurer sa mission de contrôle et d’assistance du syndic.

Par conséquent, le syndic ne doit pas entraver son action ou pire la contrôler en mettant en place différents stratagèmes.

Voyons donc les mesures de protection à mettre en place et celles à éradiquer.

I- Une réunion privée

Les conseillers syndicaux doivent travailler en concertation sans que les syndics n’aient quelqu’une influence ou impact.

Par conséquent, le syndic n’a pas à connaître à connaître les jours et heures de réunion du conseil syndical.

Il n’a pas non plus à connaître le contenu des sujets ni des échanges et encore moins les investigations engagées.

De même, il n’a pas à connaître les résultats des démarches engagées tel que les offres des contrats concurrents, les conclusions de l’audit des contrôles des comptes réalisés par les experts de l’ARC Nationale, les renseignements et conseils prodigués par les juristes ou avocats.

Et pour cause, il est parfois stratégique d’avoir un coup d’avance sur le syndic notamment lorsqu’il s’agit de présenter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un contrat concurrent ou pire lorsque le conseil syndical souhaite l’assigner en justice suite à de nombreuses manquements.

Pour garantir cela, il faut que le syndic n’ait aucun moyen de suivre les actions du conseil syndical ni les informations qu’il récupère notamment suite à une consultation par mail réalisée auprès d’un expert de l’ARC Nationale.

II – Un mail privé non fourni par le syndic

Certains syndics surtout les néo-syndics comme MATERA ouvre au nom du conseil syndical des adresses mail finissant par le suffixe matera.eu : cela est présenté comme étant plus pratique afin notamment de communiquer avec le syndic.

Or, soyons clair, à partir du moment où le syndic créée des adresses mails, il peut sans autorisation des membres accéder aux messages mails envoyés et réceptionnés.

Ainsi, il peut savoir si le conseil syndical a interrogé l’ARC Nationale sur un contrat concurrent en ayant les réponses divulguées.

Voilà pourquoi il faut absolument refuser d’utiliser ce type d’adresse mail.

De même, il faut refuser d’utiliser les plateformes d’échange entre membres du conseil syndical qui sont mises à leur disposition par le syndic.

Les motifs sont les mêmes que précédent, à savoir que le syndic pourra accéder aux échanges réalisés entre les membres du conseil syndical voire même les documents joints.

Pour conclure, aucune intrusion du syndic n’est acceptable dans les échanges entre membres du conseil syndical.

Dossier conseils

Action

Conseil

L’ARC Nationale, une nouvelle fois assignée pour la condamner à se taire

Décidemment, à l’ARC Nationale, il y a toujours de l’ambiance.

L’évènement de la semaine dernière est la visite d’un huissier qui, tout timide, nous a délivrée une assignation.

Nous l’avons rassuré en lui disant que nous avons l’habitude et qu’il y avait même actuellement une file d’attente.

Généralement, ces assignations sont émises par les plus mauvais syndics qui pensent qu’en engageant une procédure judiciaire à notre encontre, ils auront bonne conscience.

La mécanique est que le syndic commet une illégalité, l’ARC Nationale alerte les copropriétaires et ensuite c’est le syndic qui essaye de se faire passer pour la victime.

Dans le même registre, nous sommes actuellement assignés par une association de gestionnaires de copropriété qui vraisemblablement s’est octroyé une mission divine en devant défendre la cause des pauvres syndics contre la méchante ARC Nationale.

A ce titre, nous avons eu les conclusions et surtout les pièces communiquées de la partie adverse, comme on dit, c’est de la haute voltige.

Nous avons tout pour faire un triple salto arrière.

Allez, place à la blague.

I- Des pièces bidon

Pour attaquer l’ARC Nationale, cette association de gestionnaires de copropriété considère que nos articles sont dénigrants à l’égard de la profession.

Pour cela, elle présente comme pièce une décision judiciaire condamnant la société MATERA qui a usé de propos dénigrants à l’égard de la profession.

La difficulté est que cette décision n’a aucun rapport avec l’ARC Nationale et pour cause nous sommes une association de défense des syndicats des copropriétaires et non des commerçants.

Ensuite, nous avons des pièces encore plus folles comme un article émanant d’une radio prétendue spécialisée en copropriété qui compte à tout casser cinq abonnés qui met en exergue des prétendues difficultés que rencontrait l’ARC Nationale, sans procéder aux règles de base de déontologie du journalisme, à savoir le contradictoire.

Et ensuite, c’est l’apothéose, une pluie d’articles de l’ARC Nationale dénonçant les pratiques de la profession, à vrai dire, nous espérons qu’ils seront lus à la barre tellement elles sont encore d’actualité et bien écrites.

II – Un combat de principe

Soyons clairs, l’objectif de cette association est d’obtenir le sésame qui est la condamnation de l’ARC Nationale.

N’arrivant pas par le biais de la diffamation, ils essayent à présent d’utiliser le volet du dénigrement.

Or, les juges ne sont pas dupes et comprendront très vite que notre action ne relève pas d’un dénigrement commercial mais bien d’un travail d’alerte.

Mais le plus surprenant sera sans aucun doute notre attaque.

En effet, ce genre de détracteurs pense qu’ils peuvent attaquer en toute impunité l’ARC Nationale en considérant que même s’ils venaient à perdre, la situation reviendra en statu quo.

C’est pour cela que l’ARC Nationale a décidé de monter les enchères.

Un vrai bonheur, entretemps, la prochaine audience qui est prévue le 10 septembre 2025 nous laisse le temps de préparer notre contre-attaque.

Actions et Actus

Action

Charges spéciales et règlement de copropriété : rappel des conditions de validité de la répartition

Catégories Procédure

Date de parution de l'article de loi

Mercredi 12 mars 2025

Juridiction

Cour d'appel de Paris - Pôle 4 - Chambre 2

Référence

n° 22/20265

Observations

application stricte de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Principe retenu

rappel sur la nécessaire mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions de la loi ELAN relatives aux mentions des parties communes spéciales

Analyse de la décision

La loi ELAN n° 2018-1021, entrée en vigueur le 23 novembre 2018, a introduit une obligation pour les syndicats de copropriétaires de mise à jour de leurs règlements de copropriété.

Cette dernière visait à intégrer au sein de ces derniers des éléments essentiels nouveaux, absents de la rédaction d’origine. En effet, nombreux sont les règlements, rédigés il y a plusieurs années ne reflètent plus la réalité actuelle de la copropriété.

Le présent arrêt permet de mettre en lumière les conséquences significatives que peuvent entraîner l’absence de cette mise à jour.

I - L’importance de la mention expresse des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété :

Dans la présente affaire, le règlement de copropriété ne comportait pas de parties communes spéciales, bien qu'il prévoyait une répartition par bâtiment de certaines dépenses, dont notamment les travaux d'entretien et réparation de toute nature.

Ce dernier indiquait : "les dépenses qui s'appliqueront exclusivement à un bâtiment, seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ces bâtiments respectifs et spécialement les travaux d'entretien et réparation de toute nature". Cependant, cette stipulation particulière ne s'applique pas aux travaux de ravalement des façades qui sont expressément visés dans le règlement de copropriété, dans les charges communes générales.

Par une assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires a adopté une résolution concernant des travaux de ravalement des façades sur cour, avec une répartition des charges en charges communes générales.

La copropriétaire (société Hôtel Haussmann) a refusé de contribuer financièrement au ravalement au motif que les travaux concernaient un autre bâtiment de sa copropriété.

À la suite d’une sommation de payer demeurée infructueuse, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Haussmann au titre des charges de copropriété impayées.

Le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 22 septembre 2022, a condamné cette dernière au paiement des charges échues et impayées et a rejeté la demande d’annulation de la résolution votée en assemblée générale.

La société copropriétaire contestant tant la validité de la résolution litigieuse que sa condamnation au paiement des charges, a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris.

La Cour d'appel de Paris par un arrêt du 12 mars 2025, n° 22/20265, valide la décision de première instance.

Se fondant sur le règlement de copropriété elle considère que les travaux de ravalement des façades sur cour de l’immeuble, votés par l’assemblée générale du 4 septembre 2018, ont valablement été répartis entre tous les lots de l’immeuble, en charges communes générales, ce qui inclut les lots appartenant à la société Hôtel Haussmann Saint Augustin, en proportion des tantièmes généraux de chaque lot.

Elle prend également le soin de rappeler l’importance du respect des conditions pour contester une décision en assemblée générale, à savoir le respect du délai légal de contestation ainsi que la qualité à agir.

Ici, l’assemblée n’a pas été contestée dans le délai légal de deux mois, de sorte qu'elle est désormais définitive et s'impose à tous les copropriétaires.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de cette assemblée que la société copropriétaire avait voté en faveur de la résolution critiquée, de sorte qu'elle ne revêt aucunement la qualité de copropriétaire opposant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

II - Le rappel de la nécessaire mise à jour du règlement de copropriété :

Afin de mieux saisir les conséquences de cet arrêt, il convient de rappeler les règles législatives applicables :

D’une part, selon l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges en fonction de l'utilité objective que les services collectifs et les éléments d'équipement commun présentent pour chaque lot. La répartition des charges est fixée par le règlement de copropriété, qui détermine la quote-part afférente à chaque lot.

La création de parties communes spéciales, affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires, est régie par l'article 6-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Cet article dispose que la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Seuls les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes prennent part au vote des décisions afférentes.

D’autre part, l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

En l’espèce, le raisonnement de la Cour se justifie par une interprétation stricte de l’article 6-4 précité, du règlement de copropriété en l'absence de mention expresse des parties communes spéciales, ainsi que la désignation des dépenses dans l'énoncé des parties communes générales.

Plus précisément, elle rappelle que les murs de façades ainsi que les ornements extérieurs des façades, constituent au terme du règlement de copropriété, des parties communes générales aux deux bâtiments. Et il ne peut y avoir de charges spéciales sans parties communes spéciales.

En somme, cet arrêt constitue un avertissement pour les copropriétés qui n’ont pas encore actualisé leur règlement afin d’identifier formellement les parties communes spéciales, comme l’exige désormais l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

À défaut, elles s’exposent aux mêmes écueils juridiques que ceux constatés dans cet arrêt.

Il appartient dès lors à chaque syndicat des copropriétaires d’examiner avec vigilance les stipulations de son règlement afin de prévenir tout contentieux sur la répartition des charges.

La suspension de l’aide MaPrimeRénov ne concerne pas les copropriétés

Voici un extrait du communiqué de presse émanant du ministère de l’Aménagement du territoire et de la décentralisation

« L’aide MaPrimeRénov’ vise à soutenir les ménages français dans la rénovation énergétique de leur logement. Elle connaît une très forte dynamique depuis la fin de l’année 2024.

Ce succès, couplé au retard d’adoption de la loi de finances, a conduit à un allongement des délais d’instruction dans plusieurs territoires. Si les délais de paiement restent constants, les délais pour répondre aux demandeurs ont en effet augmenté d’un mois en moyenne.

Ce succès s’accompagne aussi d’une augmentation de la fraude. La loi de Thomas CAZENAVE, adoptée en mai 2025 et en attente de promulgation, va permettre à l’Etat de développer de nouveaux outils pour mieux la détecter et punir les délinquants. En 2024, 229 M€ ont déjà été évités, mais de nouveaux montages sont apparus et nécessitent d’adapter les processus d’instruction des dossiers.

Face à cette situation, le Gouvernement souhaite agir rapidement, en lien étroit avec les professionnels du secteur et les parlementaires. La Ministre chargée du Logement précise que le calendrier de travail d’ici l’été s’appuiera sur le ralentissement traditionnel de l’activité lors de la période estivale pour mettre en œuvre les nouveaux outils de lutte contre la fraude dans les procédures d’instruction des dossiers.

Cela impliquera la fermeture temporaire cet été des dépôts des dossiers pour la rénovation globale individuelle et pour les travaux individuels d’isolation ou de changement de système de chauffage. Les dossiers de rénovation des copropriétés ne sont pas concernés.

D’ici la fin du mois de septembre 2025, les dossiers de rénovation globale et de travaux individuels sans distinction pourront être de nouveau déposés, dans un cadre ajusté qui garantira visibilité, rapidité et fiabilité pour les ménages et les entreprises. Dans l’intervalle, les dossiers non frauduleux déposés avant la fermeture seront instruits et payés dans les meilleurs délais, et une démarche d’accélération de l’instruction sera mise en place.

La Ministre réunira prochainement les professionnels, les collectivités et les parlementaires pour convenir avec eux des modalités opérationnelles de cette meilleure gestion du dispositif. »

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5133 : Après le « tout à 2 euros » des solderies, voilà « toute l’assemblée à la majorité de l’article 24 » par La Dionysienne de Copropriétés, qui dit mieux ?

Si, comme toute branche juridique, le droit de la copropriété s’avère parfois complexe (interprétations, incidences de la jurisprudence), il n’en contient pas moins des dispositions essentiellement limpides. Fondamentaux que le cabinet, La Dionysienne de Copropriétés, ignore manifestement dans la convocation d’une assemblée du 23 juin 2025 établie par ses soins.

I. Toutes les décisions de l’assemblée ne relèvent pas de la majorité simple de l’article 24

En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, La Dionysienne de Copropriété rédige et notifie la convocation de son assemblée générale annuelle fixée au 23 juin 2025

En parcourant cette convocation, un élément nous alerte immédiatement, l’unicité de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 proposée sur toutes les questions portées à son ordre du jour. Si cette majorité relative (plus de voix exprimées favorables par rapport aux oppositions) constitue le « socle », certaines délibérations courantes du syndicat relèvent de celle renforcée de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).

Or, cette assemblée générale doit effectivement se prononcer sur ces points ordinaires, pour lesquels la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires s’impose, tels que :

- la désignation du conseil syndical (art. 25 al. c de la loi) ;

- le seuil de mise en concurrence des marchés du syndicat et de consultation du conseil syndical à la charge du syndic (art. 21 de la loi).

Cette erreur incontestable de ce cabinet n’est pas anodine. En cas d’acceptation en l’état de ces projets, ils encourent la nullité judiciaire par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée (art. 42 de la loi).

Cette faute majeure de La Dionysienne de Copropriétés expose donc le syndicat à se retrouver :

- sans conseil syndical ;

- supporter des frais de contentieux [honoraires de son avocat, contribution à ceux de la partie adverse obtenant gain de cause (art. 700 du Code de procédure civile), dommages et intérêts...]. En effet, cette assignation doit être exercée contre le syndicat, pris en la personne de son syndic et non contre ce dernier à titre personnel, l’objet recherché étant l’annulation de décisions illicites de l’assemblée de cette collectivité, Cass. 3e civ. 20 juillet 1994, n° 92 - 18872.

Une solution juridique existe pour minimiser ce contentieux dommageable pour le syndicat. En tant que garant de la régularité de l’assemblée, le président de séance (art. 15 du décret du 17 mars 1967) jouit d’un pouvoir d’amendement, Cass. 3e civ. 15 avril 2015, n° 14 - 13255. Cela s’entend de sa capacité à reformuler, sans dénaturer, une question et/ou son projet de résolution inscrit à l’ordre du jour présentant une illégalité ou ambiguïté, avant la délibération des copropriétaires. Ce changement n’est pas sans incidence, il aboutit à assimiler à des défaillants, les copropriétaires favorables sur ce point dans leur formulaire de vote par correspondance (art. 17-1 A de la loi), soit l’exclusion logique de leurs voix du décompte de la question modifiée en cours d’assemblée.

II. Le formulaire de vote par correspondance doit respecter les majorités légales

Depuis le 4 juillet 2020, les copropriétaires peuvent également participer à l’assemblée par un formulaire de vote par correspondance (art. 17-1 A de la loi, arrêté du 2 juillet 2020). Il s’agit d’un document édité par le syndic et annexé à la convocation de l’assemblée, reprenant les questions portées à son ordre du jour. Le copropriétaire, qui souhaite y recourir, se contente de le compléter (en cochant ses choix, en le signant et en le retournant au syndic).

La prise en compte des votes du copropriétaire suppose la conformité de la trame établie par le syndic, ce qui s’entend notamment de l’insertion d’une ligne pour chaque question susceptible d’une seconde délibération à une majorité réduite (art. 25-1, 26-1). Cette faculté n’est pas respectée en l’espèce par La Dionysienne de Copropriétés, puisqu’elle se méprend sur la majorité requise en 1ère lecture pour la nomination des conseillers syndicaux, le seuil de mise en concurrence et de consultation pour les engagements du syndic. Dès lors, il ne peut prévoir le second vote.

Or, les premières décisions judiciaires soulignent que cet éventuel second vote n’est pas déductible. Autrement dit, sa comptabilisation implique une expression spécifique du copropriétaire. Toute infraction à cette règle justifie l’annulation de la décision, TJ Orléans, 5 mai 2021, n° 21 - 00417.

Enfin, l’article 9 bis du décret impose un délai minimal de trois jours francs entre la réception du document et la tenue de l’assemblée. Ce décompte réglementaire s’entend d’un laps excluant le jour d’obtention du formulaire et celui de l’assemblée.

De plus, si le dernier jour du décompte tombe un samedi, dimanche, une date fériée ou chômée, il doit être reporté au 1er jour ouvrable suivant (art. 642 al. 2 du Code de procédure civile).

Il en résulte, que pour une assemblée programmée au 23 juin 2025, la date butoir pour recevoir le formulaire de vote par correspondance se situe au 17 juin 2025 et non au 19 juin 2025, comme indiqué par ce cabinet.

L’acceptation tardive de ces documents par le syndic constitue à nouveau une cause d’invalidation judiciaire des résolutions de l’assemblée par un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé (art. 42 de la loi), TJ Nice, 11 avril 2022, n° 21 - 02172.

Le syndic professionnel doit faire preuve d’une plus grande rigueur dans sa préparation de l’assemblée, afin de prémunir le syndicat contre une contestation judiciaire légitime de copropriétaires. Pour ce faire, il lui faut associer le conseil syndical, dont sa maitrise du droit de la copropriété s’avère souvent plus aboutie que celle d’un cabinet, en raison de son engagement auprès d’associations telles que la nôtre.

Abus

Action

Pourquoi il est préférable de s’opposer que de voter « abstention » à une résolution ?

Nombreux copropriétaires ne connaissent pas vraiment les conséquences entre voter « contre » ou « abstention » à une résolution.

En effet, ils pensent que les conséquences sont les mêmes car dans les deux cas, ils ne donnent pas leurs voix laissant ensuite la démocratie trancher sur cette question.

D’autres souhaitent voter « contre » mais pour ne pas se présenter comme opposant, ils préfèrent voter neutre en votant « abstention ».

Et pourtant le vote « contre » ou « abstention » a des conséquences juridiques différentes qu’il est fondamental de connaître.

En effet, il est parfois préférable d’être impopulaire mais en conformité avec ses principes surtout si cela est dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

I- Un poids sur les votes qui relèvent de l’article 24

Les résolutions qui relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 nécessitent d’obtenir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Par conséquent, sont pris en compte pour déterminer si la résolution est adoptée que les votes « pour » et « contre ».

Les votes « abstention » sont quant à eux considérés comme une voix non exprimée.

Ainsi, le vote « abstention » permet indirectement de donner plus de poids au vote « pour » du fait qu’il n’est pas assimilé à un votre « contre ».

Or, il est parfois opportun de voter clairement « contre » notamment lorsque le syndic réclame 5 % d’honoraires de suivi de travaux alors que cela n’est pas justifié.

II – Une conséquence juridique

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité de contester une décision votée devant le tribunal judiciaire uniquement lorsque le copropriétaire était « opposant » ou « défaillant ».

Par défaillant, il faut entendre le copropriétaire « absent » lors du vote de la résolution et « opposant » lorsqu’il a voté dans le sens contraire de la résolution.

Généralement, il s’agit d’un copropriétaire qui a voté « contre » à la résolution.

Par conséquent, celui qui vote « abstention » n’est pas assimilé à un opposant ne pouvant pas ensuite engager une procédure judiciaire pour demander éventuellement son annulation devant le juge.

Voici donc deux nuances subtiles mais fondamentales à connaître.

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Abus 5134 : Réduction des honoraires du forfait de base : si FONCIA peut le faire, tout syndic peut le faire !

Voilà un titre d’article volontairement provocateur pour démontrer dans quel marasme se retrouvent les petits et moyens cabinets de syndics intègres qui souhaitent faire du bon travail avec un montant de rémunération sérieux.

En effet, actuellement, la plupart des cabinets de syndic et représentants des professionnels de l’immobilier revendiquent une revalorisation des honoraires du forfait de base au motif qu’ils ne seraient plus adaptés aux nombreuses missions qui leur sont conférées par la loi.

Si nous pouvons entendre cette demande, lorsqu’en parallèle il existe une véritable prestation de service, nous avons actuellement des syndics qui sont prêts à faire cadeau de trois mois d’honoraires, soit un quart de leur rémunération s’ils venaient à être élus comme mandataire.

Ainsi, selon ces syndics, les cabinets dégageraient des marges substantielles permettant de faire baisser leurs bénéfices pouvant aller jusqu’à un quart.

Alors, pour une fois, faisons un abus contre un syndic, pour les syndics.

I- Une offre honteuse

Sans plus tarder, voici la publicité de FONCIA publiée sur un réseau social professionnel qui est LINKEDIN.

Et oui, dans une volonté de faire baisser les charges de copropriété, le groupe FONCIA est prêt à offrir trois mois d’honoraires.

Mais comme il n’est pas complètement « zinzin », cette volonté de participer à la baisse des charges n’est réservée que pour les nouveaux contrats et non ceux en cours.

Et oui, ceux qui sont déjà dans les griffes du lion n’ont pas à être appâtés même si eux aussi souhaiteraient réduire leurs charges de fonctionnement.

Cela démontre la réelle stratégie de FONCIA qui est de récupérer de la clientèle même en utilisant des procédés démagogiques voire déontologiques mettant en difficulté la crédibilité de l’ensemble d’une profession.

II – Des pauvres syndics otages

Si l’ARC Nationale était démagogique, elle aurait pu utiliser cette publicité pour démontrer que les honoraires de syndic sont suffisamment évalués compte tenu qu’un cabinet de syndic est prêt à les réduire jusqu’à 25 %.

Mais à l’ARC Nationale, nous sommes sérieux et dénonçons les pratiques qui vont à l’encontre des syndicats des copropriétaires mais également des petits cabinets de syndic sérieux qui ne jouent pas avec des montages économiques.

Et pour cause, nous le savons bien, la méthode utilisée par FONCIA est simple : appâter le poisson à savoir le syndicat des copropriétaires pour ensuite lui facturer des prestations parallèles, en plaçant au passage les services proposés par ses filiales et ensuite renouveler le mandat en augmentant de manière significative les honoraires, récupérant petit à petit le « cadeau empoisonné ».

Entretemps, les petits cabinets de syndic vont être contraints eux-aussi de baisser leur prix pour suivre la concurrence jusqu’à en être asphyxiés étant contraints en définitive de vendre leurs cabinets à FONCIA ou autres gros cabinets.

Et voilà comment FONCIA récupère des parts de marché sans faire de vague.

Et oui, il n’y a que l’ARC Nationale pour défendre les petits cabinets de syndic expliquant pourquoi la mise en place d’une commission de contrôle ou d’un ordre professionnel dirigés par les présidents de chambre serait une véritable imposture.

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