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Avez-vous vérifié les tantièmes affectés à votre lot ?

Les charges de copropriété est un sujet sensible puisqu’elles impactent directement sur les sommes que chacun des copropriétaires devra payer.

Le système est simple : il y a un gâteau à partager impliquant que la part qui ne sera pas payée par l’un sera à la charge de l’autre.

Ainsi, il est fondamental de vérifier à quel niveau chacun des copropriétaires est tenu de participer aussi bien aux charges de fonctionnement qu’à celles des travaux de la copropriété.

En parallèle de vérifier les dépenses, il est impératif de contrôler l’impact que cela entraînera sur les comptes de chacun des copropriétaires en prenant en considération diverses données.

I- Les tantièmes attachés au lot

De manière générale, les syndics récupèrent du cabinet sortant diverses informations concernant la copropriété sans forcément vérifier leur contenu.

Ainsi, ils disposent d’un tableur dans lequel figure le nom des copropriétaires, leurs lots et les différents tantièmes qui y sont attachés en fonction de l’existence de grilles de répartition distinctes.

Ces informations sont alors enregistrées sur le logiciel permettant ensuite de répartir les charges entre les copropriétaires.

Néanmoins, il est possible que les données enregistrées soient fausses ou obsolètes suite notamment à une modification de la grille de répartition des charges qui a fait l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière.

Ces situations sont plus fréquentes qu’on ne le croit.

Par conséquent, le premier reflex est de vérifier que les tantièmes affectés aux lots sont bien conformes à la dernière grille de répartitions publiée que l’on retrouve généralement soit dans le règlement de copropriété soit dans l’état descriptif de division.

L’exercice consistera à comparer les lots et les tantièmes affectés figurant dans les avis d’appels de fonds par rapport aux informations indiquées dans le règlement de copropriété.

En cas d’anomalie, il faudra demander au syndic de procéder à un correctif et surtout de rembourser les sommes indûment réclamées.

II – La réalité des clés de répartition

En fonction de l’existence de clés de répartition de charges distinctes, le lot peut disposer de plusieurs tantièmes.

Là encore, il est nécessaire de vérifier la réalité de ces clés de répartition et le cas échéant si les tantièmes attachés aux lots sont bien conformes.

Les erreurs sont extrêmement fréquentes justifiant d’être attentifs.

Et pour cause même si la clé de répartition est existante, il faut également contrôler si le lot est bien concerné et le cas échéant si la dépense dépend bien de cette clé.

Une analyse sérieuse du règlement de copropriété est indispensable.

A défaut l’ARC Nationale est là pour vous aider.

Dossier conseils

Action

Conseil

Puis-je être syndic non professionnel de la copropriété de ma mère, assisté par une société spécialisée ?

La copropriété de ma mère compte douze lots principaux impliquant que le syndic en place n’assure quasiment aucune prestation la faisant plonger doucement mais sûrement en difficulté avec notamment des retards de paiement des fournisseurs et une absence d’entretien de la copropriété.

Lors de la prochaine assemblée générale, je souhaite présenter ma candidature en tant que syndic non professionnel aidé par une société spécialisée bien connue sur internet.

Puis-je être syndic non professionnel d’une copropriété dans laquelle ma mère est copropriétaire ?

A la différence des membres du conseil syndical, l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que seul un copropriétaire au sein de la copropriété peut être désigné en tant que syndic non professionnel.

Autrement dit, les ascendants ou descendants du copropriétaire ne sont pas autorisés à présenter leur candidature vous interdisant par conséquent de postuler à cette fonction.

Ceci étant dit, la décision de devenir syndic non professionnel ne doit pas se prendre à la légère afin d’une part d’éviter d’aggraver la situation et d’autre part de se retrouver responsable d’une gestion dont vous n’étiez pas à l’origine aux commandes.

Par conséquent, le copropriétaire qui souhaite devenir syndic non professionnel doit au préalable auditer la copropriété en commençant par contrôler les documents comptables ainsi que les relevés bancaires afin d’avoir l’assurance d’être en capacité de reprendre les comptes.

A cela, il faut également s’assurer d’être en mesure de reprendre la gestion courante de la copropriété nécessitant de disposer au minimum de la liste des copropriétaires, des lots leur appartenant et des tantièmes affectés en fonction des éventuelles clés de répartition existantes.

Ensuite, il faut que le syndic non professionnel dispose d’outils suffisamment performants pour tenir la comptabilité, produire les appels de fonds, tenir les assemblées générales afin de déterminer si les résolutions sont adoptées en vue de générer le procès-verbal.

L’ensemble de ces préalables impose une préparation qui dans l’idéal doit se faire au moins six mois avant la tenue de l’assemblée générale élective avec une expérience de membre du conseil syndical au moins d’un an.

Concernant à présent les sociétés d’assistance au syndic non professionnel, bien souvent elles vendent du rêve en affichant sur leur site internet de belles promesses qui en définitive se limitent à mettre à la disposition de leurs clients un logiciel plus ou moins mal fait.

Les assistances juridiques et comptables sont souvent médiocres avec des collaborateurs très peu formés qui n’apportent aucun soutien au syndic non professionnel.

C’est à ce titre que nous recommandons aux copropriétaires qui souhaitent devenir syndic non professionnel de suivre les formations dispensées par l’ARC Nationale afin de bien comprendre leurs obligations et connaître les différentes solutions d’assistance qui leur sont proposées.

Réponse de l'expert

Action

L’évaluation de la solvabilité du syndicat de copropriétaires dans le cadre du prêt collectif : précisions apportées par le décret du 6 juin 2025

La possibilité, pour un syndicat de copropriétaires, de recourir à un emprunt collectif souscrit en son nom a été introduite par l’article 26-4, III de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’article 4 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l’habitat dégradé et aux grandes opérations d’aménagement.

Ce mécanisme permet au syndicat de contracter un emprunt destiné à financer des travaux, auquel l’ensemble des copropriétaires est réputé avoir adhéré individuellement. La décision de souscrire un tel prêt est adoptée aux mêmes conditions de majorité que les travaux visés par ce dernier.

Pour assurer la bonne mise en œuvre de ce dispositif, le décret du 6 juin 2025 précise les conditions dans lesquelles l’établissement prêteur peut demander au syndic la communication d’informations et de pièces justificatives permettant d’apprécier la solvabilité du syndicat et sa capacité à remplir ses obligations contractuelles. Ces éléments doivent être nécessaires, suffisants et proportionnés à l’objet de l’évaluation.

Le décret précise que le syndic devra fournir, et ce par tout moyen, les informations et documents ci-après à l’établissement prêteur qui en fait la demande :

I. Les documents à fournir par le syndic : un socle classique enrichi

1 – Les documents relatifs à l’organisation de la copropriété :

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés;

La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 à jour à la date de dépôt de la demande de prêt;

Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, à la date de dépôt de la demande de prêt, et les annexes correspondantes prévues par le décret du 14 mars 2005, à l’exception des listes individualisées et nominatives jointes à l’annexe 1;

Une attestation d’assurance de dommages couvrant les parties communes de l’immeuble pour l’année en cours, dans le cas où une telle assurance a été souscrite;

2 – Les informations financières relatives à la copropriété :

Ces dernières doivent également être à jour à la date de dépôt de la demande de prêt :

« a) Le montant des sommes présentes sur le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires prévu au deuxième alinéa du II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée;

b) Le montant de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs, le taux des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et les informations non nominatives suivantes: le nombre de copropriétaires en situation d’impayés, le montant des impayés de chaque copropriétaire, l’ancienneté de la situation d’impayés de chaque copropriétaire; »

« c) Pour les immeubles dont la réception des travaux de construction est intervenue depuis au moins dix ans, le montant des sommes disponibles sur le compte bancaire dédié au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée; »

3 – Les documents relatifs au programme de travaux et financement :

Le programme des travaux envisagés, accompagné des devis ;

Les modalités prévisionnelles de financement.

Les tableaux de remboursement des autres prêts collectifs souscrits par le syndicat, en cours de remboursement.

4 – Les informations personnelles relatives aux copropriétaires :

Le syndic devra transmettre :

les noms et prénoms complets ;

le lieu et la date de naissance de chaque copropriétaire personne physique, y compris les copropriétaires indivisaires, chaque copropriétaire étant tenu de fournir ces informations au syndic qui lui en fait la demande;

Si le décret n° 2025-499 du 6 juin 2025 impose une transmission conséquente de documents et d’informations au prêteur, il convient de noter qu’une partie des données exigées, notamment celles relatives à l'identité des copropriétaires, est déjà tenue à jour en vertu de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 qui indique que :

« Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord. »

Il reste que certains éléments sensibles, tels que la date et le lieu de naissance, ne figurent pas systématiquement dans les fichiers du syndic. Le syndic devra donc entreprendre un travail de mise à jour, notamment auprès des indivisaires ou des copropriétaires non actifs.

II - Le risque de refus ou d’insuffisance des informations communiquées :

Le décret ne prévoit aucun aménagement en cas d’impossibilité, pour le syndic, de réunir l’ensemble des informations exigées, notamment lorsque certains copropriétaires ne répondent pas à ses sollicitations. Il ne précise pas davantage les conséquences juridiques d’un refus ou d’une transmission partielle. Les syndics peinent déjà à obtenir les coordonnées téléphoniques ou les adresses email de tous les copropriétaires. Obtenir à bref délai les actes d’état civil de copropriétaires injoignables ou réfractaires risque de figer la procédure d’octroi du prêt eu égard au volume des pièces exigées.

Cette incertitude ouvre la voie à un pouvoir d’appréciation laissé à l’établissement prêteur, qui pourrait refuser le prêt ou exiger des garanties ou documents complémentaires, au risque de retarder, voire de faire échouer le projet de financement.

En pratique, il est donc vivement recommandé au syndic, dès l’adoption en assemblée générale d’une résolution en vue d’un prêt collectif, d’anticiper la collecte de ces informations, afin d’éviter un rejet du dossier pour non-conformité.

III – La problématique classique des honoraires du syndic dans le cadre d’un prêt collectif :

Le décret du 6 juin 2025 soulève également une incertitude non résolue quant à la rémunération du syndic au titre des démarches liées à la constitution du dossier de prêt collectif.

En l’état du droit, le point 7.2.7 du contrat type de syndic, annexé au décret 17 mars 1967, prévoit expressément la possibilité d’une rémunération spécifique pour « la constitution et le suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat en application de l’article 26-4 alinéas 1 et 2 » de la loi du 10 juillet 1965.

Or, le nouveau dispositif d’emprunt collectif à adhésion obligatoire institué par la loi du 9 avril 2024 relève a priori du III de l’article 26-4, lequel n’est pas visé par cette clause contractuelle.

En l’absence d’actualisation du décret sur le contrat type, la rémunération du syndic au titre du nouveau prêt collectif n’est donc pas clairement encadrée, alors même que les diligences exigées, pourraient justifier qu’une rémunération spécifique soit envisagée. Or, en principe, une prestation non expressément visée par le décret ne peut donner lieu à une facturation spécifique.

Cette lacune entraîne des difficultés pratiques, sauf à considérer que cette mission relève, par analogie, de celles prévues au 7.2.7. Une clarification réglementaire est donc à cet égard nécessaire.

Sources :

La loi visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement du 9 avril 2024 (Loi n° 2024-322 du 9 avr. 2024, JO 10 avr)

(Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 26-4, III, créé par loi n° 2024-322 du 9 avr. 2024, art. 4, I, 1°, e).

Actions et Actus

Actu

La FNAIM, heureuse d’avoir obtenu de la Ministre du Logement une promesse sur la mise en place de la commission de contrôle : on craint le pire !

Depuis plus de quatre ans, l’ARC Nationale siège au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) qui est une instance interministérielle qui émet des avis sur les projets de loi ou de décret.

Ce conseil prévu initialement par la loi ALUR du 14 mars 2014 est composé de représentants des professionnels ainsi que d’associations de consommateurs qui sont réunis au moins une fois par mois.

L’ARC Nationale est quant à elle reconnue comme une personne qualifiée devant prendre de la hauteur sur les textes afin de garantir leur conformité.

Dans les faits, l’ARC Nationale est surtout là pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires, ce qui n’implique pas pour autant que cela se fasse au détriment des syndics professionnels.

Compte tenu des enjeux qu’entraînent ces textes, l’ensemble des membres siégeant à cette commission est tenu de garantir une confidentialité la plus stricte que ce soit sur le contenu des textes que sur les débats.

Néanmoins, compte tenu que la FNAIM a divulgué un thème qui sera présenté à la prochaine réunion du CNTGI, nous allons relayer ce post en présentant nos commentaires.

I- Une nouvelle victoire de la FNAIM sur le Ministère du Logement

En parallèle du CNTGI, la loi ALUR du 14 mars 2005 a introduit une commission de contrôle.

Celle-ci a pour but d’instruire les dossiers lorsqu’un copropriétaire l’a saisie, suite à une faute commis par un professionnel de l’immobilier lui ayant causé un préjudice.

Alors que le CNTGI fonctionne à plein régime, la commission de contrôle n’a toujours pas été constituée.

Le Président de la FNAIM semble ravi d’avoir enfin obtenu de la Ministre du Logement une nouvelle réflexion sur cette commission de contrôle qui se déroulera lors de la prochaine réunion du CNTGI.

Voici donc son post :

II –Un retard intriguant

Toute personne censée peut légitimement s’interroger sur le retard de la mise en place de cette commission de contrôle.

En effet, pourquoi les ministres et plus généralement le gouvernement seraient contre la mise en place d’une instance de contrôle censée réguler les professionnels de l’immobilier qui sont sans cesse décriés pour leurs pratiques abusives à travers les différents médias.

La réponse est selon nous que le gouvernement n’est pas dupe.

En effet, si sur le papier, la commission de contrôle peut être une réponse intéressante, sur le terrain elle sera une véritable catastrophe créant plus de problèmes que de solutions.

Et pour cause, cette commission sera composée majoritairement de professionnels qui seront vraisemblablement les présidents de chambres professionnelles.

Ces chambres sont principalement financées par les cotisations de leurs adhérents qui sont des cabinets d’administrateur de biens, lesquelles sont calculées en fonction du chiffre d’affaires réalisé.

Ainsi, plus le chiffre d’affaires est important, plus la cotisation sera élevée et moins la chambre professionnelle voudra que le professionnel parte.

Compte tenu de cette réalité, cette commission serait, dès sa création, vérolée, avec des cabinets de syndic et surtout des grands groupes qui bénéficieront d’une protection rapprochée.

Autrement dit, une « commission de frères » qui permettra de redorer le blason des syndics les moins honorables qui payent le plus de cotisations à ces fameuses chambres professionnelles.

Et bien sûr, l’ARC Nationale ne pourra pas siéger à cette commission de contrôle ne serait-ce que pour mettre un peu d’ordre puisque nous ne sommes pas reconnus comme association agréée du fait que nous ne percevons aucune subvention publique.

Nous espérons que la Ministre du Logement se ressaisira pour ne pas tomber dans la facilité politique.

Actions et Actus

Actu

Abus 5138 : Le contrat Mysyndic aussi transparent que du jus de boudin

Et nous revoilà avec un contrat de syndic pour le moins comique.

En effet, nous détestons particulièrement ce type de contrat qui se présente comme plus blanc que blanc et qui s’avère en réalité truffé d’anomalies.

A ce titre voyons le contrat humoristique du cabinet Mysyndic sur lequel on peut lire en première de couverture, les qualités suivantes : « disponibilité, réactivité, transparence ».

Alors voyons si réellement ce syndic a toutes ces qualités.

I- Un véritable show : du gratuit payant

Le point 7.1.5 du contrat-type présente le coût annuel des honoraires du forfait de base facturé à la copropriété.

Dans ce forfait, sont notamment inclus les frais de photocopie nécessaires à la gestion de l’immeuble comme cela est imposé au point 7.1.1 du contrat-type.

Ainsi, le syndic ne peut facturer les frais de photocopie au motif qu’ils sont déjà valorisés dans le coût des honoraires du forfait de base.

Malgré de ce dispositif simple à comprendre, voyons comment est présentée la clause inventée de toute pièce par le cabinet Mysyndic :

Et oui, dans sa grande bonté et dans sa volonté de transparence, les photocopies sont incluses dans le forfait, trop sympa mais cela n’est que la loi.

Imaginez qu’un restaurant vous indique que dans le prix de la pizza, les couverts, le papier-toilette et la chasse d’eau sont gratuits. Tout simplement du « foutage de gueule » !

Mais le pire est qu’il accompagne cette indication inutile d’une mention incompréhensible qui est que « les photocopies sont révisables en fonction du nombre de compte copropriétaires ». Respirons quelques instants.

Les photocopies sont incluses dans le forfait mais ne le seraient plus si soudainement il y aurait plus de comptes de copropriétaires dans l’immeuble.

Alors expliquons à ce syndic que les copropriétaires ne sont pas des souris ou des cafards qui se reproduisent du jour au lendemain.

Par conséquent, les honoraires ne peuvent d’aucune façon être révisables d’autant plus pour facturer une prestation qui est déjà comprise dans le forfait.

II – Du gratuit pour vendre du vent

Dans la démarche du vendeur de sable en plein désert, nous avons Mysyndic dans le milieu des syndics.

En effet, voyons la nouvelle mention prévue dans son contrat qui n’est évidemment pas prévue dans le vrai contrat-type que les syndics professionnels sont censés respecter :

Ainsi, la trésorerie de la copropriété est déposée obligatoirement sur un compte séparé ouvert au nom de la copropriété.

Mais là encore, il ne s’agit pas d’un excès de zèle du cabinet mais tout simplement du respect de la loi et plus précisément de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi ce syndic perce dans des trous déjà existants, souffle dans le vent pour faire croire qu’il fait ce qu’il défait pour refaire.

Pathétique.

Abus

Action

CRÉ Vingt dieux…..

Dans le cadre de mes fonctions à ARC Services j’ai eu le privilège d’aller représenter l’ARC pour l’assemblée générale initiale du CRE IdF[1].

Le CRE IdF est à ne pas confondre avec la CRE, d’un côté on a le Comité Régional de l’Energie (d’Ile de France, mais vous l’aurez compris cette instance est dupliquée dans chaque région..) et de l’autre on a la Commission de Régulation de l’Energie, qui a une compétence nationale et, bien sûr, ses propres instances.

Pour éviter toute confusion, il a été décidé d’appeler une des deux la CRE (CREU) et l’autre la CRÉ, et pour être honnête, je ne souviens plus laquelle on doit appeler comment….

Cette instance est présidée par Monsieur Yann WHERLING, 7ème vice-président de la Région Ile-de-France pour la Transition écologique, du Climat et de la Biodiversité, élu sur la liste de Valérie PECRESSE et co-présidée par Madame la Préfète, Secrétaire générale aux politiques publiques, Marie Gautier-Melleray.

Présent à la tribune, Jean-Marc PICARD Directeur adjoint à la DRIEAT (Direction régionale et interdépartementale Environnement-Aménagement-Transports), en charge de l’énergie des risques et de la nature a été lui aussi un des principaux animateurs de cette assemblée dont il semble que les services ont préparé les supports.

L’ordre du jour avait pour plus grande qualité sa simplicité puisque la seule question mise au vote était l’approbation du règlement intérieur du CRE IdF, lequel a été validé à l’unanimité des présents.

Une fois cette formalité passée, le principal des débats a constitué en la présentation d’une enquête, fort documentée et avec moult graphiques, qui à défaut d’être très lisibles et compréhensibles (« Ce qui se conçoit bien s’exprime clairement… ») étaient plutôt esthétiques, Madame la Préfète allant jusqu’à en comparer un graphique à, je cite, un « Mondrian », ce qui vous laisse entrevoir la rigueur des entrelacs des cases et des couleurs retenues….Monsieur PICARD, dont les services avaient œuvrés, ayant quand même la précaution oratoire de dire que les projections indiquées étaient plus qu’approximatives puisque le panel interrogé, c’est-à-dire l’ensemble des communes du territoire d’Ile de France, n’avait répondu qu’à hauteur de 30% et que parmi les communes ayant répondu beaucoup, souvent les communes rurales les plus petites, semblaient assez désarmées devant la complexité du questionnaire.. (« Ce qui se conçoit bien s’exprime clairement… »). A cette occasion, le « syndrome de la patate » a été évoqué quand un élu ou un service communal, plutôt que d’indiquer finement une zone potentiellement destinée à la transition énergétique, entourait l’ensemble de son territoire….le plus souvent rural, d’où peut-être la drolatique allusion à Parmentier

Les différentes solutions de verdissement de notre énergie ont été abordées, en vrac, et en mettant relativement en exergue le fort potentiel de la géothermie profonde dont l’Ile de France est un gisement avec l’aquifère nommé Dogger, comme énergie alternative aux énergies fossiles et notamment pour, je cite, le rafraîchissement des bâtiments!

Un autre intervenant vint aussi nous parler des grands travaux à venir de RTE, filiale d’EDF et gestionnaire du réseau de transport de l’électricité haute tension en France métropolitaine, et ceci autour de l’agglomération parisienne puisque la distribution haute tension y est organisée ainsi.

En plus du remplacement nécessaire de certaines infrastructures vieillissantes et à risque, il a aussi été abordée la nécessité, semble-t-il impérieuse, de préparer l’arrivée des futurs Data-Centers sur le territoire d’Ile-de-France, lesquels sont fortement énergivores et nécessitent aussi une évacuation massive de leur chaleur fatale.

Est-il besoin de rappeler que ces installations profiteront aux « GAFAMs » , que leur usage est encore nébuleux, qu’elles génèrent sans doute peu d’emplois pérennes y compris si on prend en compte les chantiers qui seront sans doute réalisés par des multinationales (mais ne vous inquiétez pas le placo des toilettes et du poste de garde sera confié à un artisan du coin..), que le chiffre d’affaire généré est difficilement contrôlable par les impôts et que la data qui y transite est par nature cryptée : IA hostiles ?, minage de crypto-monnaies ?, Darkweb ?.....

Alors qu’en penser ?,

Même si je n’avais aucune convergence politique avec lui je repense à la phrase prononcée par Jacques CHIRAC en 2002 lors du IVe sommet de la Terre à Johannesburg :

« Notre maison brûle et nous regardons ailleurs. »

Et en le paraphrasant je dirais :

« L’appartement brûle, et plutôt que de chercher un extincteur, nous regardons au loin, par la fenêtre, comment mettre en place un partenariat public privé pour installer une station de pompage depuis la rivière à quarante kilomètres d’ici et surtout, surtout en respectant les procédures d’appel d’offre européennes ».

La géothermie c’est bien, mais combien de temps pour trouver du foncier adapté à un forage profond et à une usine de traitement, et aussi un second forage, plus loin pour la réinjection…

La géothermie c’est bien mais comment transformer simplement cette énergie gratuite (de l’eau à 85°) et utilisable en hiver en une énergie gratuite et utilisable en été pour faire du froid. J’ai de par ma formation quelques notions de thermodynamique et rien de simple et d’économique ne me vient à l’esprit.

La géothermie c’est bien mais comment apporter cette énergie au pied de chaque immeuble d’habitation pour le chauffage alors que les réseaux de chaleurs sont encore anecdotiques.

Renforcer le réseau haute-tension c’est bien…mais s’assurer que les réseaux terminaux sont en bon état et permettent le cas échéant de transiter du gaz vers l’électricité, car on parle bien à nouveau de la relance du nucléaire qui représente plus de 70% du mixe énergétique français, c’est mieux.

Aujourd’hui des copropriétés anciennes ont des colonnes montantes électriques en fin de vie (presque 100 ans pour certaines !!!!) sans que la collectivité publique qui en est désormais propriétaire ne fasse rien pour les rénover et la plupart du temps s’en lave les mains en répondant « voyez avec ENEDIS, c’est elle la gestionnaire du réseau de distribution ».

Certes des rénovations sont entreprises, j’ai l’occasion de me pencher sur certains dossiers techniques, mais le plus souvent pour des immeubles ‘semi-récents’ des années 70…certainement moins à risque que ceux cités précédemment…mais aussi plus économiques à réaliser. Peut-être est-ce que je me trompe mais j’ai clairement le sentiment que l’on attend que les colonnes des immeubles les plus anciens soient ‘spontanément’ rénovées à la demande des copropriétés concernées, de guerre lasse et par peur d’une panne majeure, ou pire, d’un sinistre, et donc à leurs frais..plutôt que par le propriétaire du réseau du fait de son obligation d’entretien….

Que faire ?

Une « phrase valise » qui me semble pertinente dit « pensez global et agissez local », alors ne pourrait-on pas aussi, plutôt que des travaux pharaoniques (expression reprise à Madame la Préfète) et à long terme, leur préférer des actions locales immédiates (la maison brûle..), alors :

Pourquoi pas mettre un vrai coup de pouce sur le solaire, thermique pour l’eau chaude sanitaire, et photovoltaïque pour tous les usages électriques.. ?

Mais pour cela il faut, pour le solaire thermique un vrai savoir-faire des professionnels qui le plus souvent ‘croient savoir’ et une vrai obligation de résultats à long termes et pas seulement une case à cocher pour obtenir la RT 2012/RE2020….

Mais pour cela il faut, pour le photovoltaïque, des colonnes montantes adaptées (donc rénovées), des fournisseurs français (il en reste de moins en moins) et une réindustrialisassion du secteur, et pour le client final des mesures politiques d’accompagnement simples et claires.

Bien sûr ces deux points ne sont qu’une partie de notre mix énergétique, mais ils ont le mérite d’être possiblement mis en œuvre rapidement, d’être efficace à une échelle locale et de mobiliser des acteurs locaux…

Pourquoi, en sortant de cette première instance, le rythme des réunions étant annuel c’est vous dire que les résultats attendus sont capitaux, j’ai le sentiment que Georges CLEMENCEAU me susurre à l’oreille : « Quand on veut enterrer une décision, on crée une commission…. ».

Pas sûr que le niveau des débats et la valeur des intervenants, la plupart hauts fonctionnaires ou hauts fonctionnaires en devenir, soient en adéquation avec ma faible capacité de compréhension du sujet, et pas sûr que l’ARC soit convoquée à la seconde instance, ni que moi, j’en sois le représentant attendu…

[1] conformément à l’article 83 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021du et au décret n° 2023-35 du 27 janvier 2023

Dossier conseils

Action

Dossier

Madame la Ministre du Logement subirait-elle des pressions pour ne pas dialoguer avec l’ARC Nationale ?

Nous sommes pour le moins intrigués par le comportement de Madame Valérie LETARD, actuelle ministre du Logement, qui pour le moment, parle de copropriété uniquement avec les syndics professionnels tout en se refusant d’échanger avec la principale association de représentants des syndicats des copropriétaires à savoir l’ARC Nationale.

C’est ainsi qu’à l’occasion d’une réunion abordant la gestion des copropriétés et plus particulièrement celles en difficulté, Madame LETARD a réuni l’ensemble des organismes professionnels oubliant les représentants des copropriétaires comme l’ARC Nationale.

Essayons d’analyser ce comportement qui peut en définitive être grave, nécessitant une réaction massive des copropriétaires et des conseillers syndicaux.

I- Un ministre du logement au service des syndics

Il semble que Madame LETARD considère que les enjeux de la copropriété doivent se discuter exclusivement avec les professionnels de l’immobilier et que les associations comme l’ARC Nationale n’ont rien à dire ni même à penser.

Après tout, ce sont les syndics qui gèrent les immeubles, reléguant les copropriétaires à de simples figurants qui sont tenus de payer leurs charges et subir la politique du Gouvernement décidée par les syndics professionnels.

D’ailleurs, il est intéressant de relever que les professionnels de l’immobilier revendiquent plus de reconnaissance avec plus de rémunérations tout en ayant moins de contraintes avec semble-t-il une écoute attentive de Madame LETARD.

Ainsi, les copropriétés en difficulté, les abus quotidiens commis par les syndics professionnels dénoncés par l’ARC Nationale, les rachats de cabinets sans gestionnaire, sont dus aux copropriétaires qu’il faut à présent briser pour laisser place au syndic.

Pour couronner le tout, les deux présidents des chambres professionnelles de l’immobilier, que sont la FNAIM et l’UNIS, ont tous deux été décorés par Madame LETARD de l’insigne de Chevalier de la Légion d’Honneur, démontrant davantage la gravité de la situation. (un article sera dédié à ce sujet)

En définitive, des politiques qui font de la politique alors qu’entre-temps le nombre de copropriété en difficulté explose, les abus et illégalités émanant des syndics professionnels deviennent de plus en plus fréquents et chroniques sans que les Pouvoirs Publics ne s’inquiètent si ce n’est peut-être l’ANAH qui, politique oblige, doit être raccord avec son Ministère de tutelle.

II – L’ARC Nationale persona non grata

Sans aucun doute, la Ministre du Logement a été intoxiquée par l’argumentaire des professionnels puisqu’elle n’a aucune difficulté à échanger avec les professionnels qui se targuent même d’échanger avec elle par sms mais en parallèle ne semble pas avoir suffisamment de temps pour échanger avec l’ARC Nationale.

Au mieux, nous avons eu rendez-vous avec ses conseillers mais en aucun cas avec la Ministre qui semble craindre de figurer sur une photo avec l’ARC Nationale au risque de se faire gronder par les professionnels de l’immobilier et peut-être même par le Premier Ministre.

De toute évidence, l’ARC Nationale a été atomisée par les professionnels avec les vieilles et mauvaises kabbales ; « l’ARC Nationale est un commerçant », « n’écoutez pas l’ARC Nationale », « elle est de mauvais conseil » ou pire « si vous invitez l’ARC Nationale, vous allez avoir tous les professionnels qui vous feront de la mauvaise publicité ».

Bref, une Ministre du Logement qui nous a bien déçus et qui oublie que les grands perdants sont comme toujours les copropriétés et copropriétaire.s nécessitant une mobilisation forte des adhérents, ce que nous allons organiser d’ici la rentrée.

Entre-temps, soyez attentifs.

Actions et Actus

Action

Le conseil syndical doit impérativement connaître le bureau d’études chargé de réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux

Il ne faut pas être niais, les diagnostics, les travaux liés à la rénovation énergétique sont un business extrêmement lucratif qui intéresse les bureaux d’études, les sociétés d’isolation ainsi que les syndics professionnels.

La difficulté est que le financeur est le seul syndicat des copropriétaires qui est représenté par son syndic qui est lui-même directement intéressé par la réalisation de diagnostics et surtout de travaux puisqu’il peut percevoir une rémunération complémentaire calculée sur la base du montant des devis.

Autrement dit, un tiers intéressé qui ne peut pas être de confiance.

Cette approche n’est pas uniquement celle de l’ARC Nationale mais également du législateur qui a donné comme mission au conseil syndical de contrôler et d’assister le syndic dans l’ensemble des actions qu’il entreprend au nom du syndicat des copropriétaires.

Expliquons plus précisément la situation pour ensuite indiquer nos préconisations :

I- Une vigilance du conseil syndical

Bien souvent, le syndic fait son petit marché ou parfois ses petites affaires avec des bureaux d’études pour proposer leurs devis lors de l’assemblée générale sans en avoir informé au préalable le conseil syndical.

Les raisons de son comportement sont multiples : syndic qui ne considère pas le conseil syndical, syndic qui a des accords commerciaux avec des bureaux d’études, syndic qui ne connaît qu’un seul bureau d’études qu’il souhaite imposer à l’assemblée générale.

Bref, de multiples raisons qui doivent inciter le conseil syndical à informer le syndic qu’aucun bureau d’études ne sera présenté à l’assemblée générale sans qu’au préalable il ait échangé avec lui, et sans qu’il ait validé le devis.

II – Quoi contrôler ?

Le conseil syndical ne doit pas tomber dans une pression ou un chantage du syndic.

Ainsi, il ne doit pas être intimidé par des pseudo-obligations légales ou bien par des arguties liées à des objectifs de rénovation énergétique.

En effet, l’intérêt à poursuivre est bien de réaliser des travaux y compris énergétiques mais qui doivent se concevoir dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires et non dans un objectif de business pour enrichir le syndic et autres sociétés ou bureaux d’études.

Le conseil syndical doit prendre le temps d’apprécier le professionnalisme du bureau d’études en vérifiant tout d’abord les capacités des personnes qui vont intervenir : leurs diplômes, leurs expériences et le type de rapport qu’ils sont censés présenter aux copropriétaires lors de l’assemblée générale.

L’idéal est que le conseil syndical prenne le temps d’interroger le gérant du bureau d’études afin de valider l’ensemble des démarches qu’il compte entreprendre et comment il souhaite travailler en collaboration avec lui et le syndic pour mener à bien son diagnostic.

Il faudra ensuite convenir des personnes qui interviendront concrètement sur la copropriété.

Et pour cause, souvent, les professionnels qui se rendent sur place ne sont ni architectes, ni ingénieurs thermiques, n’étant pas suffisamment qualifiés pour pouvoir établir un projet de plan pluriannuel de travaux.

N’hésitez pas à consulter plusieurs bureaux d’études afin de pouvoir comparer les approches, ce qui permettra de définir la stratégie la plus adaptée aux spécificités de la copropriété.

Enfin, il faudra déterminer s’il est plus préférable pour la copropriété de réaliser un diagnostic technique global ou bien une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnés d’un diagnostic de performance énergétique comme cela est prévu à travers l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Si vous avez des questions, l’ARC Nationale est là pour y répondre.

C’est à présent à vous de jouer.

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Action

Conseil

Le conseil syndical, dans le cadre de sa mission, peut-il souscrire à un service d’envoi de lettres recommandées électroniques ?

Question:

Notre conseil syndical a fait part auprès du syndic de son souhait de souscrire à un service d’envoi de lettres recommandées électroniques, via une filiale de La Poste. Ce service serait dédié exclusivement aux activités du conseil syndical.

Le syndic refuse catégoriquement la souscription d’un tel service, invoquant l’illégalité de notre demande.

Cette position du syndic nous a beaucoup surpris, aussi pourriez-vous nous éclairer à ce sujet et confirmer ou infirmer le bien fondé de notre demande ?

réponse :

Il nous faut tout d’abord rappeler les termes de l’article 27 du décret du 17 mars 1967, qui est souvent cité par notre association :

« Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. »

Comme vous pouvez le constater, les textes légaux et règlementaires précisent que le conseil syndical peut engager certaines dépenses dans le cadre de l’exécution de sa mission, et en obtenir la prise en charge par le syndicat des copropriétaires, sans toutefois fixer de principe très précis quant aux limites de ces dépenses.

Concernant votre problématique : la doctrine juridique considère que le conseil syndical, sur le fondement de cet article 27, peut engager des dépenses courantes d’administration, et notamment des « frais de poste, déplacement ou avis technique ». (cf. l’ouvrage Dalloz Action, 2021-2022, sous la direction de Daniel Tomasin et de Pierre Capoulade, page 868, paragraphe 354.54).

Par voie de conséquence, le conseil syndical devrait ainsi valablement pouvoir souscrire à un tel service d’envoi de lettres recommandées électroniques.

Naturellement, la souscription de ce service devra servir uniquement l’intérêt du syndicat des copropriétés, et non être détourné pour un usage dans l’intérêt propre des membres du conseil syndical.

Pour aller plus loin, on peut également rappeler que des honoraires d’huissier et honoraires d’avocat auxquels un président de conseil syndical a fait appel ont également été jugés comme devant être remboursés par le syndicat (cf. un arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 novembre 2018, n° 17-18.386).

Enfin, rappelons une jurisprudence bien connue ayant cette fois dénié à des membres du conseil syndical la possibilité de se faire rembourser des frais de restauration, au motif que cela était contraire à l’intérêt collectif de la copropriété, sans contrepartie pour ceux exclus de cet avantage (cf. sur ce point un arrêt de la Cour d’appel de Paris, 23e ch. B, 26 mai 1995, n° 94/001390 : cité notamment dans la revue Loyers et copr. 1995, comm. 495).

Réponse de l'expert

Action

Ne pas confondre la date de l’assemblée générale et la date de fin de mandat du syndic

Nombreux conseillers syndicaux confondent les concepts qui biaisent leur analyse et stratégie.

Parmi les confusions courantes, il y a celle de la date de fin de mandat du syndic avec la date de tenue d’assemblée générale élective.

Voyons donc où se situe la confusion, et les conséquences que cela implique.

I- Un mandat de date à date

Le contrat de syndic doit définir une date de prise d’effet de fin de mandat. Celle-ci est votée en même temps que le contrat.

L’article 28 du décret du 17 mars 1967 précise que le contrat de mandat ne peut être supérieur à une durée de trois ans permettant à l’assemblée générale de voter une période plus courte, d’un an, ce que l’on préconise.

Au-delà de cette durée, l’assemblée générale doit déterminer expressément la date de prise d’effet et de fin de mandat.

Il s’agit de mentionner une date calendaire et non un évènement tel que « la prochaine assemblée générale approuvant les comptes ».

Ainsi, la date de fin de mandat ne dépend pas de la date de tenue d’assemblée générale même si celle-ci est élective.

Par conséquent, l’assemblée générale peut se tenir le 23 juin 2025 et pourtant le contrat du syndic en place prendra fin le 1er septembre 2025 pour valider la mise en place du nouveau contrat le lendemain, soit le 2 septembre 2025, qui se terminera le 2 septembre 2026.

Cette distinction est importante car parfois les copropriétaires se sentent contraints de voter en assemblée générale un contrat avec une date de prise d’effet à la même date que celle de la tenue de l’assemblée générale alors que le contrat en place est toujours valide.

II – Des contrats qui peuvent se chevaucher

A partir du moment où le contrat est adopté avec une date de fin, il doit aller jusqu’à son terme.

Ainsi, même si au cours de l’assemblée générale précédent la fin du mandat, est proposé un nouveau contrat par le syndic en place, il prendra effet non pas à la date de l’assemblée générale mais au lendemain de la date d’échéance du contrat en cours.

Les syndics ont tendance à interrompre le contrat en place pour placer celui proposé qui généralement prévoit des honoraires de forfait de base et des coûts de prestations plus élevés que le précédent.

Par ailleurs, le contrat ne peut mentionner une date de prise d’effet rétroactive.

En revanche, il peut tout à fait prévoir une date postérieure à celle de l’assemblée générale élective.

Vous savez tout, c’est à présent à vous de jouer.

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