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Le temps des vacances pour se ressourcer avec les guides de l’ARC Nationale

Bien souvent à l’approche des grandes vacances, on s’interroge sur les « bouquins » que l’on va déguster sur la plage ou au sommet d’une montagne ou encore dans sa chambre en sirotant son diabolo menthe.

L’ARC Nationale propose une panoplie de guides à savourer avec gourmandise.

Alors essayons de convaincre les lecteurs pour qu'ils passent leurs vacances en savourant un guide rédigé par l’ARC Nationale en se le procurant avant la fermeture annuelle qui sera du vendredi 1er août au dimanche 24 août.

I- Une écriture sans filtre

Beaucoup de guides concernant la copropriété sont rédigés en essayant d’éviter d’heurter la susceptibilité notamment des professionnels lorsqu’il s’agit d'aborder l’engagement de leur responsabilité ou comment permettre au conseil syndical d’être un contrepouvoir efficace face à son syndic.

A l’ARC Nationale, nous ne recherchons pas la reconnaissance des professionnels et même, au contraire, sommes au service de la copropriété et de son conseil syndical.

Ainsi, nos guides sont rédigés pour être accessibles à tout public en expliquant le contenu des textes législatifs et réglementaires et surtout en présentant des préconisations pratiques.

Cela consiste à indiquer les actions que doit mener le conseil syndical ou un copropriétaire, à produire des courriers type, à identifier les pièces et abus fréquemment commis par les syndics que le conseil syndical doit contourner ou éventuellement traiter.

L’objectif des guides est de permettre aussi bien au conseil syndical qu’au syndic non professionnel d’être performant dans ses fonctions et ce dans l’intérêt exclusif du syndicat des copropriétaires.

II – Comment se les procurer ?

L’ARC Nationale ne propose pas moins d’une quarantaine de titres ; tous les sujets de la copropriété sont abordés que ce soit en matière de droit, de comptabilité ou de technique.

Généralement, pour chaque thème, nous avons le modèle condensé d’une quarantaine de pages ou celui plus complet d’environ 200 pages.

Les coûts des guides se veulent extrêmement raisonnables puisqu’ils tournent autour de 6 à 20 euros.

Notre objectif n’est pas de dégager des marges mais de transmettre le bon savoir avec une lecture simple à destination des copropriétaires et des responsables de copropriété.

Pour se procurer ces guides, il suffit :

- soit de se rendre directement au siège de l’ARC Nationale au 7 rue de Thionville 75019 PARIS
- soit de remplir le bon de commande ci-dessous.

Votre commande vous sera adressée dans les plus brefs délais, faites-vous plaisir ou faites plaisir à vos proches, ils vous en remercieront.

Actions et Actus

Action

Pièces jointes

Publications_ARC2025.pdf

Peut-on imputer à un copropriétaire les frais de remise en état d’une partie commune qu’il a dégradée ?

Question :

Un copropriétaire, dans le cadre de son déménagement, a occasionné diverses dégradations dans le hall de notre immeuble qui avait été récemment repeint. Nous avons ainsi relevé de nombreux impacts sur la peinture qui s’est écaillée en plusieurs endroits, et, à certains endroits, de petits morceaux de plâtres se sont même détachés.

Nous aimerions faire supporter les frais de remise en état par ce copropriétaire indélicat. Est-ce possible ?

Réponse :

De façon amiable, il vous est toujours possible de solliciter une indemnisation auprès du copropriétaire afin de financer la reprise de ces dégradations, en lui faisant adresser par le syndic un courrier en ce sens. Cela étant, une indemnisation spontanée par le copropriétaire ne constituera pas forcément l’hypothèse la plus courante.

A cet égard, il est possible que votre règlement de copropriété comporte une clause d’« aggravation des charges », qui stipule que le copropriétaire qui, par son action ou ses négligences, aggrave les charges communes, pourra se voir réclamer les frais supplémentaires ayant été engendrés.

Cela étant, cette clause ne peut être appliquée de façon unilatérale par le seul syndic.

La jurisprudence a en effet indiqué que la mise en œuvre de cette clause ne pouvait résulter que d’une condamnation judiciaire établissant la responsabilité du copropriétaire ; cf. sur ce point un arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 27 mars 2013, n° 12-13.012.

Indépendamment de l’existence de cette clause dans le règlement de copropriété, il est toujours possible d’engager la responsabilité civile délictuelle du copropriétaire, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La solution peut paraître malcommode et rendre illusoire toute tentative de réparation auprès du copropriétaire. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, rappelons par ailleurs qu’il est obligatoire d’engager une tentative de règlement amiable du différend, par le biais, par exemple, d’une conciliation ou d’une médiation. La conciliation est une procédure gratuite, ne requérant pas l’assistance d’un avocat, elle est menée par un conciliateur de justice, nommé par le président de la Cour d’Appel dans le ressort duquel il exerce. Cette procédure repose néanmoins sur la bonne volonté de chaque partie participante. Si l’une des parties ne se rend pas à la convocation ou qu’il est impossible de convenir d’un accord, le conciliateur rendra un procès-verbal de carence et la saisine du juge sera alors envisageable. Enfin, rappelons que pour les litiges inférieurs à 10 000 €, le recours à un avocat n’est pas obligatoire.

Réponse de l'expert

Action

Abus 5142 : Des relevés bancaires de la banque PALATINE inexploitables

Et nous revoilà avec une difficulté qui d’une année sur l’autre s’aggrave sans que les pouvoirs publics ne semblent pouvoir agir.

Il s’agit des relevés bancaires qui sont de plus en plus illisibles ne permettant nullement au conseil syndical de vérifier les règlements et encaissements effectués sur le compte de la copropriété.

Pour illustrer nos propos, voyons donc la mascarade de relevé bancaire produit par la banque PALATINE pour ensuite expliquer comment le conseil syndical doit réagir.

I- Des relevés bancaires inexploitables

Au lieu de faire de grandes phrases, voici donc le relevé bancaire produit par la banque PALATINE :

Que constatons nous ? Ou plutôt que ne voyons-nous pas ?

Il est indiqué « prélèvements SEPA remise » avec un numéro d’identification sans pour autant savoir combien de virements ont été enregistrés ni même leurs titulaires.

Ainsi, on peut constater un virement de 303,81 euros sans savoir s’il s’agit d’une opération ou bien de plusieurs et le cas échéant les titulaires et les montants payés.

De même, on peut lire « virements remise » et là encore, avec un montant de 1 559,51 euros sans pour autant savoir combien cela représente d’opérations et surtout les auteurs de ces règlements.

Autrement dit, un relevé bancaire « muet » qui n’apporte aucune information et transparence au profit du conseil syndical.

Bien sûr, pour complexifier davantage la mission de contrôle du conseil syndical, ce dernier ne peut en aucun cas appeler la banque qui indiquera en toute hypocrisie que le seul représentant légal de la copropriété est le syndic mettant fin ainsi à toute demande.

Alors comment réagir face à cette collusion entre le syndic et sa banque ?

II – Les pouvoirs forts du conseil syndical et de l’assemblée générale

Soyons clairs, les relevés bancaires n’ont pas grande utilité si le syndic ne produit pas des documents complémentaires.

Il s’agit notamment du détail des virements et des chèques encaissés.

Pour cela, le conseil syndical doit demander au syndic qu’il remette les bordereaux de remise des chèques ou des virements effectués.

Si le syndic ne sait pas de quoi il s’agit ou s’il refuse de les remettre, il faudra passer à l’étape 2.

Celle-ci consiste à le mettre en demeure de remettre les bordereaux de remise de virements ou de chèques en lui rappelant que conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, au-delà d’un délai d’un mois, des pénalités de retard d’un montant de 15 euros par jour lui seront appliqués qui seront déduits de ses honoraires du forfait de base.

Il faudra également ajouter qu’à défaut d’imputer ces pénalités de retard, le président du conseil syndical pourra engager une procédure devant le Président du Tribunal Judiciaire afin qu’il condamne le syndic au paiement de ces pénalités de retard.

D’ailleurs l’ARC Nationale finance intégralement la procédure pour ses adhérents.

Par ailleurs si le conseil syndical considère qu’il existe une collusion ou du moins une entente entre le syndic et l’établissement bancaire, il faudra alors inscrire à l’ordre du jour une question qui consiste à voter le changement d’établissement bancaire comme cela est expressément prévu à l’article 18 chapitre II alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’idéal est que soient jointes à l’ordre du jour les conditions tarifaires de l’établissement bancaire concurrent mettant ainsi le syndic en pression.

On remarquera alors que le syndic est soudainement plus enclin à travailler avec le conseil syndical et à lui apporter l’ensemble des informations et documents complémentaires qu’il souhaite obtenir.

C’est à présent à vous de jouer.

Abus

Action

Pourquoi il est contre-productif de démissionner de sa fonction de conseiller syndical ?

Il est normal qu’au sein d’un conseil syndical actif, existent des tensions avec des avis et approches différents entre les membres.

Cela signifie que les conseillers syndicaux sont impliqués voulant défendre, dans l’intérêt de la copropriété, leur vision.

Néanmoins, cela ne doit pas se résoudre à des frustrations qui entraînent une démission de certains conseillers syndicaux au risque de mettre en péril l’ensemble des équilibres au sein de la copropriété.

Expliquons les conséquences d’un effondrement du conseil syndical et pourquoi il est toujours intéressant de conserver son mandat.

I- Conseil syndical : un contrepouvoir

Le législateur a prévu deux forces au sein de la copropriété : il y a le syndic qui a une mission de gestion de la copropriété et le conseil syndical qui a pour fonction de contrôler l’action du syndic.

A partir du moment où le conseil syndical est dissout, le syndic est alors « en roue libre » pouvant agir sans contrôle préventif ou curatif.

L’article 25 du décret du 17 mars 1967 précise qu’à partir du moment où un quart des conseillers syndicaux démissionne, le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué.

Cela implique que le conseil syndical est paralysé dans ses fonctions.

Il est donc essentiel d’échanger au sein du conseil syndical et même d’émettre des avis divergents sans que cela n’ait un impact sur la constitution du conseil syndical qui doit parler toujours d’une seule voix même si en interne les avis sont différents.

II – Des pouvoirs propres à chacun des membres

Même si un conseiller syndical se considère isolé, ne partageant pas les mêmes approches que les autres membres, il est toujours intéressant qu’il reste en fonction en ne démissionnant pas.

Et pour cause, en tant que conseiller syndical élu, il dispose de prérogatives propres qui ne nécessitent pas d’obtenir au préalable l’aval des autres membres pour agir.

En effet l’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise que chaque membre du conseil syndical peut réclamer au syndic une copie des documents concernant la copropriété et ce à tout moment au cours de l’exercice, ce que ne peut pas faire un copropriétaire.

Il peut donc procéder de sa propre initiative à différents contrôles de documents qu’ils soient comptables, juridiques ou techniques.

Il peut également réclamer les correspondances du syndic qu’il a eu avec un tiers de la copropriété afin de suivre activement les dossiers.

Dossier conseils

Action

Conseil

Une affectation du fonds de travaux limitée

Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des copropriétés construit depuis plus dix ans est tenu de constituer un fonds travaux avec de nouvelles règles de calcul pour déterminer la cotisation minimum annuelle ainsi que ses modalités d’affectation.

Ces nouvelles règles résultent de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui sont entrées en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété.

La volonté du législateur est de s'assurer que le fonds travaux soit utilisé en priorité pour des opérations de rénovation, surtout énergétique, et non pour pour des travaux qui peuvent être financés par des provisions de charges.

Voyons cela plus en détail.

I- Un usage limité

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Climat et Résilience identifie quatre opérations qui peuvent être financées par le fonds travaux.

Il s’agit :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ainsi, pour inciter les copropriétaires à voter un plan pluriannuel de travaux ambitieux, le législateur a verrouillé l’usage du fonds travaux aux seules opérations mentionnées dans ce plan.

Autrement dit, les travaux ne figurant pas dans le plan pluriannuel de travaux adopté même s’il s’agit de travaux de rénovation, ne pourront pas être financés par le fonds travaux.

II – Une ouverture de la loi

Si l’on constate bien le 4èmement de cet article, il précise que le fonds travaux peut être utilisé pour « Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux ».

Derrière ces dispositions, se cachent en réalité beaucoup de travaux qui concernent la copropriété.

En effet, on peut valablement considérer que la réalisation d’une réfection d’une cage d’escalier constitue des travaux de sauvegarde de l’immeuble. Ou encore, le changement de portes ou de digicode font partie des dépenses ayant une incidence sur la sécurité des occupants.

Une ouverture qui a toute son importance.

Actions et Actus

Actu

Un syndic non professionnel, adhérent à l’ARC Nationale, responsable

L’ARC Nationale est l’une des premières associations à avoir cru au syndic non professionnel (ou bénévole).

Il s’agit généralement de copropriétaires qui ont compris qu’avec un syndic professionnel, il n’y avait pas d’espoir d’assurer une bonne gestion de leur copropriété.

Ce constat concerne essentiellement les moyennes copropriétés mais surtout les petites où le syndic professionnel a tendance à les faire passer toujours à la dernière roue du carrosse préférant privilégier les grandes copropriétés plus rentables.

Cette équation s’explique tout simplement par le fait que le gestionnaire doit administrer une cinquantaine d’immeubles impliquant qu’il passe moins d’une demi-journée par mois à gérer chaque immeuble, s’investissant en priorité vers celles qui génèrent le plus de profit.

C’est à ce titre que l’ARC Nationale par le biais de sa coopérative technique propose des assistances aux syndics non professionnels mais sans vouloir « vendre du rêve » dans le seul but de récupérer des adhérents.

Faisons un rapide focus sur les assistances mais surtout sur les prérequis indispensables pour envisager valablement la solution de la gestion directe.

I- Des services dans tous les secteurs

Le syndic non professionnel ou dit « bénévole » doit gérer la copropriété nécessitant d’avoir des assistances de pointe que ce soit en matière d’administration, de droit, de comptabilité ou encore de technique.

A ce titre, l’ARC Nationale met à la disposition des syndics non professionnels la possibilité de bénéficier de consultations assurées par des experts dans chacun de ces domaines qui sont pour la plupart des salariés de l’ARC Nationale et même qui sont ou qui étaient eux aussi syndics non professionnels.

Ainsi, des juristes ou comptables salariés de l’ARC Nationale, eux-mêmes syndics non professionnels, assistent l’adhérent dans ses fonctions.

Et oui, il n’y a rien de mieux que d’associer les compétences à l’expérience.

En parallèle, l’ARC Nationale a développé des outils d’assistance comptable avec des salariés experts qui sont syndics non professionnels afin de disposer de solutions évolutives en fonction des besoins et des connaissances de l’adhérent.

A cela, l’ARC Nationale a conçu une plate-forme internet qui permet à l’adhérent de pouvoir disposer de pas moins de dix outils numériques pour assister le syndic non professionnel dans sa gestion courante.

Il s’agit notamment d’un outil permettant de réaliser des appels d’offres, de mettre à la disposition de la copropriété un extranet, de générer des avis d’appels de fonds etc…

En définitive, c’est tout un arsenal qui a été développé pour permettre aux syndics non professionnels de gérer leurs copropriétés de manière professionnelle.

II – Des prérequis indispensables

L’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 juillet permet à tout copropriétaire d’être syndic non professionnel de son immeuble.

Ainsi, un propriétaire de cave ou de parking peut tout à fait être syndic non professionnel.

Néanmoins, cela est déconseillé car généralement un propriétaire de cave ou de parking ou carrément un bailleur est moins investi par la gestion de son immeuble.

A cela, il est préférable que la copropriété soit plutôt saine évitant au syndic non professionnel des dossiers trop complexes.

Il faudra par conséquent vérifier que la trésorerie soit positive, que la comptabilité soit bien tenue et surtout que le nombre d’impayés de charges ne soit pas trop élevé.

Par ailleurs, il est plutôt souhaitable que la copropriété soit bien entretenue évitant que le syndic non professionnel soit contraint d’investir un temps trop important dans la gestion de sa copropriété pouvant rapidement le décourager d’autant plus s’il ne perçoit pas de rémunération.

C’est à ce titre qu’il est préconisé d’être au moins une année membre du conseil syndical avant de devenir syndic non professionnel afin de bien connaître la configuration de la copropriété et ses enjeux évitant ainsi d’être pris de court.

Mais après tout, c’est à vous de juger sachant que l’ARC Nationale sera toujours à vos côtés.

Actions et Actus

Action

Une obligation d’information, dans le cas où le syndic ne souhaite pas proposer un nouveau contrat de mandat

Face aux nombreux abus constatés en matière de désignation et de révocation du syndic en place, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a modifié en profondeur la loi du 10 juillet 1965 et en particulier son article 18.

Voyons particulièrement les conditions lorsqu’un syndic ne souhaite pas proposer son renouvellement de mandat en présentant un nouveau contrat à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Mais avant cela, précisons certaines règles notamment en matière d’interdiction de démission à l’initiative du syndic au cours de son mandat.

I- Une interdiction de démission

Souvent pour faire pression auprès du conseil syndical ou des copropriétaires surtout lorsqu’ils s’investissent dans la gestion de leur copropriété, le syndic menace de démissionner en cours de mandat.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 interdit ce type de chantage en ne donnant pas la possibilité au syndic de mettre fin de manière unilatérale à son contrat de manière prématurée.

D’ailleurs, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a purement et simplement supprimé de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le terme « démission » compte tenu qu’il est devenu interdit suite aux nouvelles règles qui s’imposent au contrat-type de syndic.

Et pour cause, le principe est qu’à partir du moment où le syndic est engagé par un mandat avec une durée précisée dans le contrat, il doit l’honorer jusqu’à sans pouvoir le dénoncer.

La seule exception est si le syndicat des copropriétaires commet une faute suffisamment grave permettant alors au syndic de résilier le contrat mais là encore en devant respecter une procédure stricte qui prévoit des délais de prévenance tels que mentionnés au chapitre VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette hypothèse est théorique car le syndicat des copropriétaires agit à travers son mandataire qui est le syndic impliquant que s’il commet un manquement, cela résulte de l’inaction de son syndic qui du coup ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

II – Un délai de prévenance

Certains syndics mal intentionnés annoncent quelques semaines avant la convocation de l’assemblée générale leur souhait de ne pas proposer de nouveaux contrats.

Ainsi, ils mettent en difficulté la copropriété.

Cela se passe généralement lorsque le conseil syndical a travaillé « de manière efficace » au cours de l’année mettant en évidence de nombreuses carences du syndic.

Grâce à l’intervention de l’ARC Nationale, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a modifié l’article 18 chapitre VIII de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant un dispositif très stricte que le syndic sortant doit impérativement respecter.

En effet, dans la mesure où il ne souhaite pas représenter un contrat à la suite de la fin de son mandat, il doit en informer le conseil syndical au moins trois mois avant l’échéance de son mandat et au moins trois mois avant la convocation d’assemblée générale afin de permettre au conseil syndical d’avoir suffisamment de temps pour trouver un nouveau syndic.

Autrement dit, si le syndic ne prévient pas le conseil syndical dans les délais, il est tenu de proposer un nouveau contrat avec les mêmes conditions tarifaires que le précédent.

A bon entendeur, je vous salue.

Actions et Actus

Actualité juridique

Peut-on rejeter la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux ?

Question :

Nous sommes une petite copropriété, dotée d’une dizaine de lots principaux. Nos parties communes ont toujours été parfaitement entretenues car nous réalisons régulièrement les travaux d’entretien nécessaires.

Le syndic a inscrit à l’ordre du jour de notre dernière assemblée générale une résolution visant à faire réaliser par un architecte un projet de plan pluriannuel de travaux, pour un montant s’élevant à plusieurs milliers d’euros. De nombreux copropriétaires se sont interrogés sur le bien fondé de cette dépense qui nous semble peu justifiée dans notre cas.
Le syndic nous a répondu que c’était désormais une obligation légale. Pourriez-vous nous fournir un éclairage sur cette question ?

Réponse :

Chère Madame, cher Monsieur,

Vous touchez du doigt une question éminemment sensible qui a fait l’objet de nombreux articles publiés par notre association (voir ainsi un article publié dans la revue trimestrielle n° 144, en date du 2eme trimestre 2024), ainsi que de nombreuses formations ou conférences, également dispensées par notre association, et, aux termes de cette réponse, nous ne reviendrons pas sur l’intégralité de cette thématique.

Rappelons tout d’abord le cadre légal applicable.

L’obligation, pour les copropriétés, de faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (3PT) a été instituée par la loi dite « Climat et résilience » en date du 22 août 2021.

Cette loi est ainsi venue notamment modifier l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, et a imposé l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés dont la réception est intervenue il y a plus de quinze années.

De même, cet article prévoit que sont exonérées de cette obligation les copropriétés ayant fait établir un diagnostic technique global (DTG) ne faisant apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, ce qui correspond en pratique à une hypothèse très rare.

La mise en œuvre de cette obligation de réaliser un 3PT est intervenue de façon échelonnée, selon la taille des copropriétés.

Les copropriétés dotées de plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, devaient ainsi, dès le 1er janvier 2023, faire réaliser un tel projet.

Pour les copropriétés dotées de 50 à 200 lots « principaux », cette obligation entrait en vigueur à compter du 1er janvier 2024.

Enfin, les copropriétés dotées de moins de 50 lots étaient concernées à partir du 1er janvier 2025 ; de sorte qu’aujourd’hui, toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, même les plus petites, sont concernées.

Il faut rappeler par ailleurs que la réalisation d’un projet de plan pluriannuel n’est que la première étape de la procédure, et que, une fois le 3PT réalisé par l’architecte ou la société missionnée, il convient ensuite de le faire approuver en assemblée générale. L’approbation de ce projet peut être totale ou partielle. Une fois ce projet approuvé, on parle alors de plan pluriannuel de travaux, et non plus simplement d’un projet de plan…

Cela ayant été rappelé, quelles sont les sanctions si le syndicat des copropriétaires ne fait pas réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux ? Ou en fait réaliser un sans toutefois l’adopter ensuite en assemblée générale ?

Il faut tout d’abord rappeler, toujours en vertu de l’article 14-2 précité, que, dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, la mairie ou la préfecture, notamment, a la possibilité, à tout moment, de demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux ayant été adopté, et ce afin de « vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants. »

En l’absence de transmission de ce plan pluriannuel de travaux dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande, ou si le plan transmis « ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble », la mairie ou la préfecture pourra élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires, et aux frais de ce dernier. Une fois le projet de plan pluriannuel établi, celui-ci doit être notifié au syndicat des copropriétaires par l’autorité administrative. Le syndic doit alors convoquer une assemblée générale dès la notification de ce projet de plan, afin qu’elle se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Dans cette optique, on peut toutefois penser que les pouvoirs publics vont d’ores et déjà concentrer leurs efforts sur les copropriétés qui présentent des désordres architecturaux notables.

Pour autant, est-ce une raison pour rejeter purement et simplement la réalisation d’un 3PT ?

L’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit à ce titre que, en cas de vente d’un lot appartenant à une copropriété ayant un usage total ou partiel d’habitation, doit être remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente, notamment, le plan pluriannuel de travaux, ou, à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux.

Il est à noter en pratique que, d’après les retours des études notariales que nous avons eus, l’absence d’établissement de ce plan ou projet de plan ne fait aujourd’hui pas obstacle à la signature des actes de promesse de vente. Cela étant, les acquéreurs avertis pourraient tirer prétexte de cette absence de plan pluriannuel pour négocier une potentielle remise de prix auprès de leur vendeur, en arguant du fait, d’une part, qu’ils ne disposent pas d’une information suffisante sur l’état de la copropriété, et, d’autre part, qu’ils seront tenus, à échéance plus ou moins brève, de financer le coût de réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le dispositif étant encore assez récent, il n’est pas encore forcément très connu et maîtrisé par l’ensemble des professionnels de l’immobilier. On peut néanmoins penser que, dans les années à venir, son absence de réalisation par les copropriétés constituera un frein à l’achat de plus en plus notable. Dans cette optique, on pourrait même imaginer que les vendeurs éconduits se retournent contre le syndicat des copropriétaires et intentent une action en justice visant à indemniser une perte de chance d’avoir pu vendre leur bien à un certain prix…

Ne tardez donc pas à faire établir et adopter votre plan pluriannuel de travaux !

Réponse de l'expert

Action

Abus 5143 : JMB Etudes une vision juridique consternante de l’assemblée et du vote par correspondance

Toute voie favorisant la participation des copropriétaires à l’assemblée doit être soutenue, telle que le vote par correspondance entré en vigueur le 4 juillet 2020. La réussite de cette évolution réglementaire repose principalement sur les syndics. Leurs failles en la matière se révèlent particulièrement affligeantes, à l’image de la prestation de JMB Etudes pour une assemblée générale du 4 juillet 2025.

I. Les carences accessoires du formulaire de vote par correspondance à l’assemblée

En sa qualité de syndic d’un immeuble parisien, le cabinet francilien, JMB Etudes rédige et notifie la convocation de leur assemblée générale annuelle du 4 juillet 2025. Cet envoi comporte le formulaire obligatoire de vote par correspondance des copropriétaires (art. 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

Comme vous le savez probablement, il s’agit d’un des modes d’expression des copropriétaires à l’assemblée, aux cotés de l’intervention physique personnelle, par l’intermédiaire d’un mandataire ou via la visioconférence. Il se distingue néanmoins des autres, le copropriétaire se manifestant dans ce cas directement et à distance, en cochant son choix sur chaque question comprise dans l’ordre du jour expédié. Pour ce faire, le syndic édite un écrit (et l’annexe à la convocation de l’assemblée) répondant au cadre fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020.

En l’espèce, JMB Etudes confond tout d’abord les objets de l’ordre du jour (ex : élection du syndic) avec la majorité légale requise.

De plus, il fait référence sur ce dernier point à une formule ambiguë « vote standard », qui se révèle inappropriée, qu’elle s’entende :

- des copropriétaires concernés par cette délibération, question intéressant tous les membres du syndicat (parties communes générales) ou une fraction d’entre eux (parties communes spéciales) ;

- de la majorité licite « ordinaire » (art. 24 de la loi du 10 juillet 1965), alors que certains points relèvent, à juste titre, de la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires (art. 25 du même texte).

II. Les carences fondamentales du formulaire de vote par correspondance à l’assemblée

Outres les manquements de formalisme mineurs, la trame de formulaire de vote, diffusée par JMB Etudes, comporte des irrégularités majeures.

En effet, il exclut la capacité du copropriétaire, usitant ce document, à délibérer sur des questions pourtant essentielles portées à son ordre du jour, telles que :

- la nomination du bureau de séance, contrairement à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

- la désignation du conseil syndical, en violation de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces infractions juridiquement incontestables exposent le syndicat à une annulation judiciaire. Cette sanction est encourue sur la constitution illicite du conseil syndical, mais aussi et surtout sur l’assemblée générale dans son ensemble. Le bureau de séance (président, secrétaire, voire scrutateurs) s’avérant impératif pour la tenue régulière de l’assemblée (art. 15 du décret précité).

Toute transgression dans ce domaine justifie en conséquence la nullité intégrale de cette réunion du syndicat, en l’absence de :

- toute délibération sur ces postes, Cass. 3e civ. 14 janvier 1998, n° 96 - 12513 ;

- vote distinct sur chacune de ces fonctions (Cass. 3e civ. 7 septembre 2011, n° 10 - 22728).

Selon l’article 42 al. 2 de la loi susnommée, cette action judiciaire est réservée aux copropriétaires :

- opposants (s’exprimant dans le sens contraire de décision), défaillants (absents non représentés) ou assimilés (favorables à un projet de résolution, amendé en cours de séance par le président) ;

- en principe dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Il apparait incompréhensible et irresponsable que des syndics prétendument « professionnels » fassent preuve d’une telle ignorance juridique en juillet 2025, que ce soit sur :

- la spécificité du formulaire de vote par correspondance, applicable depuis plus de cinq ans ;

- les fondamentaux légaux et réglementaires impératifs du droit de la copropriété, confirmés par une jurisprudence longuement acquise.

Abus

Action

Les copropriétés en difficulté : pourquoi ?

Pour certains observateurs primaires, le phénomène des copropriétés en difficulté est dû aux copropriétaires qui ne paient plus leurs charges.

Il s'agit d'une vision simpliste car la copropriété la plus en difficulté de France s'avère être un immeuble qui était de standing, dans laquelle il y avait même une piscine, réservée aux cadres supérieurs ayant des revenus élevés.

Alors, quelles sont les réelles causes des copropriétés en difficulté ? Cette analyse est fondamentale, car elle permet au conseil syndical de vérifier si leur immeuble ne bascule pas doucement mais sûrement en difficulté.

Voyons donc les principales causes :

I. Une augmentation des charges supérieure à l’inflation

La principale cause du basculement des copropriétés en difficulté est l'augmentation des charges courantes.

En l'espace de 10 ans, les charges ont augmenté de 50%, alors que le taux d'inflation est autour de 12 %. Cela implique que lorsqu'un copropriétaire payait, il y a 10 ans, 800 euros de charges courantes, actuellement, il en paye plus de 1 200 euros.

Cette dérive budgétaire s'explique par une absence de mise en concurrence périodique des prestataires de la copropriété, à laquelle s'ajoute un conflit d'intérêt des syndics qui placent leurs propres filiales, même si elles pratiquent des tarifs excessifs ne voulant pas ensuite les mettre en concurrence.

De plus, compte tenu du fait que le « seul client » du syndic est le syndicat des copropriétaires, ils ont tendance à facturer des prestations à des tarifs abusifs ou carrément illégales entraînant une augmentation des charges effrénées.

II. Des copropriétés Kleenex

La plupart des syndics considèrent le syndicat des copropriétaires comme un simple client qui, le jour où il n'est plus rentable, doit sortir de son portefeuille d’immeubles transférant la patate chaude à un autre confrère.

Cela explique qu’un certain nombre de syndics use et abuse de leurs copropriétés en facturant tout et surtout n'importe quoi pour ensuite les remercier ou, pire, les transférer à un administrateur judiciaire qui récupère les miettes en attendant leur recyclage, autrement dit, leur démolition.

III. Des contentieux lucratifs qui plantent la copropriété

Les impayés de charges sont avant tout pour le syndic un business qui se fait au détriment des copropriétaires débiteurs et de la copropriété.

En effet, bien souvent, les syndics profitent des impayés de charges pour facturer au copropriétaire débiteur des lettres de relance et des courriers de mise en demeure à des prix prohibitifs qui dépassent généralement les 60 euros.

Au cours du trimestre, ces frais sont reproduits plusieurs fois sans que cela n’ait d’intérêt pour la procédure aggravant davantage la situation financière du copropriétaire débiteur.

Lorsque le dossier arrive devant le juge, ce dernier considère ces frais comme abusifs, refusant de les faire supporter au copropriétaire débiteur les transférant alors sur le syndicat des copropriétaires qui se retrouve avec une augmentation de ses charges.

IV. Des syndics professionnels absents

La profession de syndic est sinistrée.

Les turnovers, les absences et abandons de gestionnaire sont de plus en plus chroniques.

Les raisons de cette situation sont nombreuses : pression, nombre de copropriétés à gérer trop important, obligation de faire du chiffre…

A cela, il faut ajouter les rachats de cabinet qui se font à tour de bras sans réelle continuité de services, ce qui aggrave l’insatisfaction des copropriétaires.

Pire encore, cela entraîne une absence de gestion des copropriétés qui les plonge en difficulté sans que cela ne semble inquiéter les pouvoirs publics, alors qu’ils savent pertinemment qu'ils devront tôt ou tard puiser encore sur les fonds publics pour les redresser.

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