Formations (9017)

Encore une imprécision dans la revue IRC (Informations rapides de la copropriété) sur le rôle de l’ARC Nationale au sein du CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières)

En tant que « tour de contrôle » de la gestion des copropriétés, il est de notre rôle de lire et suivre toute presse ou média concernant ce secteur.

Nombreux sont dépendants de leurs sponsors ou de la vente d’encarts publicitaires et ne peuvent pas avoir une liberté totale d’expression.

D’ailleurs, on peut déterminer le niveau d’indépendance d’une revue ou d’un site internet en vérifiant s’ils citent l’ARC Nationale.

En effet, bien souvent, les sponsors qui achètent des encarts publicitaires procèdent à un chantage simple : « Si vous voulez que l’on investisse dans votre revue ou média, il ne faut pas parler de l’ARC Nationale, encore moins en bien ».

Une stratégie qui ne fonctionne pas car devant ce diktat, les copropriétaires ne sont pas dupes, ils continuent à suivre l’ARC Nationale, à lire ses publications car l’ARC Nationale reste un des rares médias à ne subir aucune pression politique ou économique.

A ce titre, nous avons eu connaissance d’un nouvel article publié dans la revue « Informations rapides de la copropriété » qui, compte tenu du sujet, a été forcé de citer l’ARC Nationale mais du bout des lèvres avec une information qui manque de précision et surtout de retour de terrain.

Sans plus tarder, entrons dans le détail en commençant par présenter l’extrait de l’article :

Selon cet extrait l’ARC Nationale serait présente au sein du CNTGI mais n’’aurait qu’un « rôle consultatif ».

Alors voyons si cela est exact.

I- Une commission définie par la loi

L’article 13-2 de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 définit la composition du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI).

Ce Conseil est composé de sept membres représentant les professionnels de l’immobilier et de cinq membres représentant les consommateurs choisis parmi les associations agréées, ce que l’ARC Nationale n’est pas puisque les syndicats des copropriétaires ne sont pas des consommateurs.

Seuls ces deux représentations peuvent prendre part au vote.

En parallèle, il y a trois personnes qualifiées dans le domaine de l’immobilier ou du droit de la copropriété.

Actuellement, il s’agit de Maître LEBATTEUX qui est un avocat émérite et Emile HAGEGE, directeur général de l’ARC Nationale. Ils maitrisent tous deux le droit de la copropriété.

La fonction de ces deux personnes qualifiées n’est pas de prendre part au vote ni à se limiter à un rôle consultatif mais au contraire d’avoir suffisamment de hauteur sur les dossiers et propositions de loi pour apporter un éclairage, voire des propositions d’amendement. Cela permet d’adapter le texte aux objectifs identifiés ou d’assurer un rééquilibre dans les prérogatives.

En effet, l’intervention de l’ARC Nationale au sein de cette commission ne se limite pas à un rôle consultatif mais bien de donner un avis sur les textes en étant même force de proposition.

II – L’ARC Nationale en action

L’objectif de l’ARC Nationale n’est pas d’entendre la fin des débats pour se contenter de donner un avis, ne serait-ce que consultatif.

Bien au contraire, son rôle est d’expliquer aux professionnels, aux consommateurs et surtout aux ministères, la réalité de la situation, justifiant une évolution des textes ou des projets de loi qui nous sont soumis.

Grâce à ce dynamisme et à notre connaissance des sujets, l’ARC Nationale a obtenu de nombreuses évolutions dans la loi du 10 juillet 1965 qui lorsqu’on les lit «respirent» l’ARC Nationale.

Par exemple, les pénalités de retard, la possibilité par le conseil syndical d’engager la responsabilité du syndic en place, les précisions sur le contrat type, la fin de la possibilité de démission du syndic en cours de mandat…

Soyons clairs, notre objectif n’est nullement de nuire aux syndics professionnels mais de défendre les intérêts des syndicats des copropriétaires qui sont bafoués.

Alors avant d’écrire sur l’ARC Nationale, renseignez-vous auprès des personnes concernées.

Actions et Actus

Actu

Le syndicat des copropriétaires peut-il modifier son exercice comptable ?

Il peut apparaitre approprié pour les copropriétaires d’arrêter un nouvel exercice comptable, notamment pour des considérations fiscales. Cette mutation est-elle juridiquement envisageable ? Dans l’affirmative, quelles conditions s’imposent au syndicat des copropriétaires intéressé ?

I. Changement d’exercice comptable : un choix réglementairement admis

Le syndicat doit disposer d’un exercice comptable, à savoir en principe une période de 12 mois :

- fixée par le règlement de copropriété ou la première assemblée constituant la copropriété (art. 5 al. 1er du décret du 14 mars 2005) ;

- pendant laquelle, ils versent leurs provisions et charges communes destinées au fonctionnement de la résidence, selon respectivement le budget et les comptes clos adoptés par l’assemblée.

Généralement, les syndicats disposent de quatre options, un exercice comptable du :

- 1er janvier au 31 décembre, approche la plus répandue ;

- 1er avril au 31 mars ;

- 1er juillet au 30 juin ;

- 1er octobre au 30 septembre.

L’article 5 al. 2 du décret concède au syndicat la faculté de modifier son exercice comptable. Néanmoins, ce nouvel exercice requiert une résolution de l’assemblée soumise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, si le syndicat effectue un changement d’exercice comptable, il lui faudra patienter 5 ans avant toute autre évolution de celui-ci (art. 5 al. 2 du décret).

II. Changement d’exercice comptable : ses incidences pragmatiques

La modification de l’exercice comptable implique d’autres décisions du syndicat en assemblée.

Tout d’abord, les copropriétaires devront accepter un budget prévisionnel d’une durée accrue ou réduite, afin de faire coïncider les dates de celui en cours avec celles du nouvel exercice retenu.

Par exemple, pour un exercice comptable initialement du 1er avril au 31 mars, passant à l’année civile, l’assemblée approuvera un budget prévisionnel :

- transitoire du 1er avril au 31 décembre pour l’exercice en cours ;

- ordinaire du 1er janvier au 31 décembre pour l’année suivante.

Enfin, les copropriétaires se prononceront ultérieurement en assemblée sur l’adoption des comptes clos du syndicat du :

- 1er avril au 31 décembre, soit d’une durée exceptionnelle de 9 mois ;

- 1er janvier au 31 décembre, correspondant au laps entériné et commun de 12 mois.

Le changement de l’exercice comptable est parfaitement possible moyennant des impératifs légaux, réglementaires.

Outre ces considérations juridiques, il incombera au syndic de faire preuve de rigueur :

- comptable, pour éviter toute erreur de gestion ;

- didactique auprès des copropriétaires, notamment des acquéreurs d’un lot. Il s’agira alors pour eux qu’ils ne se méprennent pas sur leur contribution financière courante, s’établissant sur un an, et non pas sur une durée intermédiaire divergente.

Actions et Actus

Actualité juridique

Un bon moins 20% sur les honoraires du forfait de base

Nous le disons sans aucune retenue : un bon syndic doit être payé à sa juste mesure.

Cela implique qu’il assure l’ensemble des tâches pour lesquelles il a perçu une rémunération.

Ainsi, si le choix est entre un syndic pas cher mais nul et un syndic qui propose un juste prix pour assurer l’ensemble de ses tâches, le choix est vite fait, c’est bien évidemment la deuxième option à retenir.

Néanmoins, autant le syndic n’aime pas travailler pour rien, autant le syndicat des copropriétaires n’aime pas payer pour rien.

A ce titre, avec l’entrée en vigueur de la notification électronique, les honoraires du forfait de base du syndic doivent être recalculés, en prenant en considération les nouvelles réalités.

Essayons d’expliquer la logique.

I- La loi ALUR, photocopies comprises

La loi ALUR du 24 mars 2014 introduit le principe du contrat-type de syndic réglementé.

Le décret du 26 mars 2015 a produit ce document avec une particularité à savoir que les frais de photocopie sont inclus dans les honoraires du forfait de base.

De nombreux cabinets de syndics ont crié au scandale, du fait qu’ils facturaient entre 50 centimes et 2 euros la page, impliquant un réajustement en moyenne de leurs honoraires de 20 %.

Depuis, à chaque renouvellement de mandat, ils procèdent à une revalorisation de leurs honoraires comprise entre 1 et 5 %, absorbant largement l’inflation et l’ensemble des investissements à réaliser.

Néanmoins, la loi Habitat dégradé du 4 avril 2024 a modifié la donne nécessitant d’apprécier cette fois-ci les honoraires à la baisse.

II – La loi Habitat dégradé – fin du papier

L’article 38 de la loi Habitat dégradé a modifié l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A présent, les notifications électroniques sont de droit, ce qui implique que les syndics peuvent convoquer l’assemblée générale et procéder aux mises en demeure par voie électronique.

Ainsi, le nombre de reprographies compris dans le forfait, qui a entraîné une augmentation significative des honoraires, doit être réévalué à la baisse.

Il ne s’agit pas de réduire la marge du syndic, mais bien de la maintenir à l’identique, en prenant en considération les économies que réalise le syndic grâce à la notification électronique.

La question est donc de savoir à quelle hauteur doivent être réduits les honoraires du forfait de base du syndic.

La première interrogation consiste à déterminer le coût de la reprographie.

Si l’on prend comme référence le prix de la lettre de la mise en demeure, qui est facturée en moyenne 50 euros, et qu’on soustrait 10 euros de frais d’affranchissement et 5 euros pour l’encre, cela impliquerait que la reprographie coûterait 35 euros, ce qui n’est pas cohérent.

Alors partons d’une base plus logique et considérons que le prix d’une reprographie coûte 50 centimes (sachant que les syndics la facturaient à la copropriété 1 euro).

Il suffit alors de multiplier ce prix au nombre de reprographies générées habituellement pour une convocation d’assemblée générale et la production du procès-verbal.

La moyenne étant d’environ 50 pages, cela implique que, pour chaque copropriétaire, les frais de reprographie représentent 25 euros d’économie.

Pour une copropriété de 100 lots, cela se traduit par une réduction des honoraires de 2 500 euros.

Il ne s’agit pas d’une baisse arbitraire des honoraires, mais bien d’une régularisation fondée sur la réalité de la situation.

À vous de jouer !

Dossier conseils

Action

Conseil

Abus 5162 : Un jeu de sourds entre bien-entendants : le cas de CITYA et ARCHE à plus de 70 millions d'euros de marge

Dans le monde de la copropriété, il y a une omerta entre professionnels connue par l’ensemble de la profession.

Il s’agit du modèle économique biaisé des grands groupes, qui asphyxient les petits et moyens cabinets de syndics.

Au-delà de nuire à la profession, cela ne permet pas aux copropriétaires de disposer de syndics compétents qui ne peuvent pas investir dans du personnel qualifié ou encore dans des outils adaptés pour répondre au mieux aux enjeux techniques et administratifs auxquels doivent faire face les copropriétés.

Parmi les montages juridiques des grands groupes, nous avons les activités parallèles assurées par des filiales du groupe, basées sur un modèle comptable dit « de consolidation ».

Expliquons la mécanique juridico-comptable et voyons comment elle apparaît dans les comptes de la société mère de CITYA, à savoir ARCHE.

I- Des gros profits aux grandes marges

La technique généralement utilisée par ces groupes est de présenter, de manière individuelle, les résultats de chacun des cabinets, en démontrant que les bénéfices ne sont pas si mirobolants, justifiant une augmentation des honoraires du forfait de base.

Néanmoins, lorsqu’on consolide l’ensemble des profits générés par chacun des cabinets de syndic, on s’aperçoit qu’ils sont en réalité démentiels.

Plus encore, si l’on y ajoute les marges réalisées par les sociétés filiales, également alimentées par les syndicats de copropriétaires, le chiffre devient exorbitant.

Mais la stratégie ne s’arrête pas là car il y a là aussi les agences qui ne portent pas le nom du groupe mais qui appartiennent à la société mère. C’est notamment le cas du groupe LAFORET ou de BIEN ICI.

Grâce à ce montage, les copropriétaires et autres observateurs ne voient pas l’ampleur des résultats enregistrés.

À présent, entrons dans les chiffres pour mieux comprendre la mécanique.

II – La tête du réseau ARCHE avec un chiffre d’affaires consolidé de 625 256 201 euros

Le modèle de CITYA repose sur une société « mère » qui s’intitule ARCHE, détenue par Philippe BRIAND qui, sur les 34 096 445 actions, détient 18 753 050 actions en pleine propriété et 15 343 393 actions en usufruit.

Autrement dit, c’est lui qui détient l’ensemble des pouvoirs permettant de prendre toutes les décisions concernant les sociétés qui dépendent de la maison mère.

A l’intérieur de cette société ARCHE, on retrouve plusieurs sociétés « filles », qui sont pour la plupart des agences CITYA.

Les chiffres extraits du rapport de gestion du groupe pour l’exercice 2024 montrent que le résultat net (soit le bénéfice) pour chacune des agences varie entre 300 000 euros et 5 000 000 euros, ce qui est loin d’être une paille.

La filiale de courtage en assurance qui s’intitule CITYA ASSURANCES (ex SAINT PIERRE ASSURANCES), dégage quant à elle 16 188 600 euros de bénéfices, et la société Q1C1, qui est notamment en charge de la notification électronique, réalise 2 793 333 euros de bénéfices.

Ainsi, selon les comptes consolidés du groupe ARCHE déposés au greffe pour l’exercice 2024, le chiffre d’affaires consolidé atteint 691 256 201 euros et le bénéfice net consolidé après impôt est de 70 099 070 euros.

Groupe ARCHE - Résultats des sociétés consolidées (liste non exhaustive)	Chiffre d’affaires (euros)	Résultat net (euros)	Taux de participation
ARCHE (Société Mère)	8 981 068 €	39 901 671 €	Société Mère
Bien Ici	43 888 573 €	- 344 423 €	85,8%
Century 21 France	43 622 347 €	4 986 188 €	97,0%
CITYA IMMOBILIER	28 967 684 €	23 733 340 €	99,4%
St Pierre Assurances / Citya Assurances	27 996 482 €	16 188 600 €	100,0%
Laforêt France	24 688 798 €	3 577 545 €	98,7%
Sci la Charlottière	17 702 609 €	852 509 €	100,0%
Belvia Garanties	16 641 244 €	9 904 118 €	100,0%
Snexi	15 690 437 €	2 964 040 €	100,0%
Guy Hoquet l’Immobilier	14 857 361 €	872 420 €	100,0%
Référence	10 607 136 €	525 355 €	100,0%
Q1C1	10 283 907 €	2 793 333 €	100,0%
Nestenn	9 312 125 €	1 859 857 €	100,0%
Naxos	6 731 909 €	708 545 €	100,0%
Audras et Delaunoy	6 122 166 €	945 713 €	99,4%
Citya Nice	6 066 485 €	860 933 €	99,4%
Citya Bruxelles	5 852 712 €	384 666 €	99,4%
Citya Immobilier Andreolety	5 431 856 €	762 719 €	99,4%
Citya Etoile	5 013 550 €	444 634 €	99,4%
Citya Barioz Immobilier	4 791 629 €	1 018 683 €	99,4%
Citya Ruhl-Segesca	4 642 431 €	818 748 €	99,4%
Citya Vendôme Lumière	4 541 832 €	1 002 106 €	99,4%
Citya Développement	4 379 930 €	- 293 817 €	100,0%
Citya Cogesim	4 245 801 €	671 904 €	99,4%
Citya Montevrain	4 159 767 €	546 126 €	99,4%
Générale Immobilière Conseil & Com	4 156 061 €	565 548 €	99,4%
Citya Flaubert	4 155 110 €	873 254 €	99,4%

Source : Extrait du rapport de gestion du Groupe ARCHE en vue de l'approbation des comptes consolidés 2024

Soyons clairs : il ne s’agit pas de dénoncer les marges dégagées par le groupe ARCHE, mais de réfuter l’affirmation selon laquelle un grand groupe de syndics ne serait pas en mesure de bien gérer les copropriétés en raison des faibles marges qu’il dégagerait.

Abus

Action

L'ARC Nationale saisit le Premier Ministre pour qu'il nomme Un(e) Ministre du Logement indépendant(e)

L’ARC Nationale a dénoncé à travers son site Internet et les réseaux sociaux les difficultés qu’elle rencontre avec la Ministre du Logement démissionnaire Valérie LETARD. En effet, malgré nos nombreuses demandes d’entretien, Madame LETARD a toujours refusé de nous accorder un entretien, invoquant pour motif « un agenda chargé ».

En parallèle, Madame LETARD a toujours su trouver des disponibilités pour recevoir des professionnels et même inaugurer leurs salons et autres évènements à caractère politique.

S’il est normal qu’un Ministre du Logement parle avec les professionnels, il est en revanche inadmissible qu’il boycotte une association nationale représentative des intérêts du syndicat des copropriétaires, qui est au demeurant officiellement reconnue auprès des instances publiques.

C’est dans ce cadre que nous avons saisi par courrier en date du 10 septembre 2025, l’actuel Premier Ministre, Monsieur LECORNU afin qu’il nomme un Ministre du Logement qui saura dialoguer avec l’ensemble des composantes de la copropriété sans risquer de subir des pressions.

« Monsieur le Premier Ministre,

En tant que directeur général de la principale association représentative des syndicats des copropriétaires, je me permets de vous saisir concernant la nomination de votre Ministre du Logement.

En effet, notre association compte plus de 18 000 copropriétés adhérentes qui doivent faire face à de nombreux enjeux, que ce soit en matière de rénovation énergétique qu’en gestion pérenne de leur immeuble.

Or, nous rencontrons de nombreuses difficultés que ce soit avec certains cabinets de syndics et en particulier les grands groupes ou encore dans les modalités de prise de décision en assemblée générale notamment pour voter les travaux de rénovation.

A cela, il faut ajouter les copropriétés en difficulté avec des dispositifs de redressement qui restent efficients nécessitant là encore des réformes qui imposent un courage politique.

Face à ce constat, nous avons sollicité à maintes reprises des réunions de travail avec Madame LETARD, ancienne ministre du Logement, qui a toujours refusé au motif « d’un agenda chargé ».

Il est regrettable qu’en parallèle, elle a su se rendre disponible pour les professionnels de l’immobilier et même trouver du temps pour assister à leur réunion stratégique et autre inauguration de colloque.

Vraisemblablement, Madame LETARD avait pour consigne d’échanger uniquement avec les professionnels sans prendre en considération l’avis des usagers consommateurs.

Il serait pertinent que le(a) futur(e) ministre du Logement soit une personne qualifiée dans l’immobilier et qu’il(elle) soit attentif(ve) aux réflexions et inquiétudes exprimées par les représentants des syndicats des copropriétaires.

J’espère que vous prendrez en considération notre demande qui est dans l’intérêt de tous.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le Premier Ministre, l’expression de ma très haute considération. »

Actions et Actus

Action

A quelle fréquence le syndic doit-il actualiser les documents figurant sur l'extranet?

Je suis membre du conseil syndical et je me suis rendu récemment sur l’espace extranet de notre copropriété, que notre syndic met à notre disposition. Je voulais notamment consulter les derniers relevés des comptes bancaires de notre copropriété. Je me suis rendu compte que ceux qui y figuraient dataient déjà de plus de 9 mois, ce qui m’a beaucoup surpris. Mon syndic m’a rétorqué avec aplomb qu’il n’était tenu d’actualiser l’extranet qu’une fois par an. Est-ce normal ?

Il nous faut d’abord rappeler qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic professionnel, sauf dispense expresse de l’assemblée générale, est tenu de mettre à la disposition des copropriétaires un accès en ligne sécurisé (extranet) comportant un certain nombre de documents relatifs à la gestion de la copropriété. La liste minimale de ces documents est fixée par un décret du 23 mai 2019 (voir lien ci-dessous).

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000038501555/

Il est à noter en outre que l’article 18 et le décret précité prévoient que les membres du conseil syndical ont accès à un plus grand nombre de documents que les simples copropriétaires. Seuls ces derniers peuvent ainsi avoir accès aux relevés bancaires des comptes séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires (cf. article 3 du décret).

Pour en venir plus spécifiquement à l’actualisation de ces documents il convient de se reporter à l’article 33-1-1 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que :

« […] L'ensemble des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace, dont la liste minimale est définie par décret sont, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les trois mois suivant la dernière assemblée générale annuelle ayant été appelée à connaître des comptes. »

Ainsi, le syndic n’est donc pas tenu, règlementairement, d’actualiser plus d’une fois par an le contenu de l’extranet postérieurement à l’assemblée générale annuelle qui a vocation à approuver les comptes de l’exercice comptable écoulé.

Cela étant, au sujet spécifiquement des relevés bancaires, l’article 18. II. énonce que « Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci » ; cette obligation concerne le compte bancaire « courant » mais également le compte bancaire rémunéré qui doit être obligatoirement ouvert afin d’y recueillir les cotisations du fonds travaux. Il s’agit certes d’une obligation peu respectée en pratique par les syndics mais qu’il convient de rappeler !

D’autre part, rappelons également que de façon générale l’extranet doit notamment comporter, dans l’espace individuel de chaque copropriétaire, les avis d’appel de fonds qui leur ont été adressés sur les trois dernières années (article 2 du décret précité) ; ce qui contraint le syndic à une actualisation plus régulière qu’une simple mise à jour annuelle.

Réponse de l'expert

Action

Il ne sert à rien d'établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) sans analyse du bâti et des équipements collectifs

Nous avons de plus en plus de convocations d’assemblée générale qui prévoient dans l’ordre du jour une question pour l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) puis une autre pour réaliser un plan pluriannuel de travaux à laquelle s’ajoute une autre question pour réaliser un diagnostic technique global.

Parfois, il s’agit d’une question cumulative parfois de questions alternatives qui prennent le relais, en cas de vote négatif, de la question précédente.

Alors expliquons la logique et pourquoi il ne sert à rien de voter un diagnostic de performance énergétique seul (DPE) sans que ce dernier soit accompagné d’une analyse du bâti et des équipements collectifs.

I- Un rappel de la loi

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a prévu deux échéances distinctes, l’une pour la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique et une seconde (avec un an de décalage) pour établir un projet de plan pluriannuel de travaux.

Pour établir ce projet il est nécessaire de réaliser une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique ou bien d’établir un diagnostic technique global.

Ce dernier est défini à travers l’article L 731-1 du code de la construction et de l’habitation qui inclut un diagnostic de performance énergétique.

Malgré ce cadre légal et réglementaire, certaines convocations d’assemblée générale continuent à proposer dans l’ordre du jour une question qui se limite à voter uniquement la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique même s’il est proposé une question pour voter la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux.

Expliquons cela plus en détail.

II – Eviter des frais inutiles

Soyons clairs, il ne sert à rien de réaliser un diagnostic de performance énergétique de manière isolée.

Et ce pour une raison simple : lorsque le syndicat des copropriétaires souhaitera réaliser une analyse du bâti et des équipements collectifs, ou bien un DTG, le bureau d’étude le contraindra à refaire un diagnostic de performance énergétique.

En effet, il est rare qu’un bureau d’études accepte de récupérer un diagnostic qui a été réalisé par une société extérieure ; d’autant plus lorsqu’il s’agit d’un diagnostic de performance énergétique qui servira de base pour établir un plan pluriannuel de travaux.

Voilà pourquoi il est préconisé d’établir de manière simultanée le diagnostic de performance énergétique et l’analyse du bâti et des équipements collectifs, ce qui permet d’éviter de cumuler des coûts inutiles et qui n’ont aucun sens.

La vigilance est donc de mise.

Dossier conseils

Action

Conseil

Abus 5163 : Cabinet ORPI ARCUEIL IMMOBILIER : un syndic professionnel particulièrement versatile

Comme toute partie à un contrat, le syndic est en capacité de dénoncer celui qui le lie au syndicat des copropriétaires. Le cabinet qui décide de la rupture anticipée de son mandat doit se conformer à des prescriptions légales, dont ORPI ARCUEIL IMMOBILIER semble s’exonérer.

I. Résiliation du mandat par le syndic : convocation par ses soins d’une assemblée

En sa qualité de syndic professionnel d’une résidence francilienne, ORPI ARCUEIL IMMOBILIER expédie le 10 octobre 2025 une lettre recommandée au président du conseil syndical, par laquelle il l’informe de la résiliation de son mandat.

Ce cabinet y précise, la convocation par ses soins d’une assemblée dans les trois mois de réception de la missive, destinée à nommer un successeur à ce poste. Pour ce faire, il sollicite la transmission des candidatures à cette fonction.

En effet, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’obligation pour le syndic démissionnaire de :

- notifier (LRAR) au président du conseil (s’il en existe un, comme en l’espèce) sa décision ;

- convoquer une assemblée chargée de se prononcer sur un nouveau représentant légal du syndicat, qui ne peut se tenir dans un délai inférieur à deux mois à compter de la réception de ce courrier.

L’élection d’un syndic par l’assemblée à la majorité de l’article 25 de la loi implique que la convocation comporte :

- la question et le projet de résolution correspondant (art. 13 et 11 al. 7 du décret du 17 mars 1967) ;

- la ou les propositions de contrat de mandat de tout prospect, ainsi que leur fiche d’information tarifaire pour le postulant à titre professionnel (art. 11 al. 4 du décret).

II. Résiliation par le syndic de son mandat : motivation par une faute grave du syndicat

Si l’approche d’ORPI ARCUEIL IMMOBILIER apparait initialement conforme au droit, elle se révèle dans le détail juridiquement contestable.

Tout d’abord, cette dénonciation conventionnelle semble abusive eu égard à sa rapidité. En effet, ce cabinet vient tout juste d’être reconduit à ce poste par une assemblée du 8 septembre 2025.

On peut légitimement s’interroger sur sa décision de rompre ce récent contrat, juste un mois après sa désignation en connaissance de cause :

- en tant que syndic sortant ;

- résultant d’une libre candidature, aucun cabinet n’étant tenu de postuler à un nouveau mandat.

Outre, le caractère discutable de cette résiliation, ORPI ARCUEIL IMMOBILIER omet un critère juridique essentiel pour légitimer cette rupture. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 exige que toute résiliation d’un contrat plus de trois mois avant son échéance, se justifie par une faute grave du syndicat des copropriétaires.

Or, ce cabinet entend démissionner près de 9 mois avant son terme, soit le 18 janvier 2026 :

- un jour franc après la tenue de l’assemblée décisionnaire du 16 janvier 2026, convoquée dans les trois mois de réception de la notification de sa décision au président du conseil syndical ;

- en lieu et place de l’expiration de son contrat prévue le 7 septembre 2026, suite au renouvellement d’un mandat d’un an consenti par l’assemblée du 8 septembre 2025.

La licéité de cette rupture pour faute du syndicat, semble d’autant moins fondée, en présence d’une élection du syndic quasi unanime, puisque réunissant 84 % des voix du syndicat (723 sur 860). Autrement dit, cette adhésion indéniable des copropriétaires à ce cabinet rend l’inexécution de leurs engagements peu crédible et ce juste un mois après cette délibération éclairée en assemblée.

Si un syndic peut parfaitement interrompre son mandat, il lui faut respecter l’ensemble de ses impératifs légaux. Dans la négative, il encourt tout comme son assurance de responsabilité civile obligatoire une action judiciaire du syndicat éconduit en indemnisation de son préjudice tel :

- une vacance (entre la prise d’effet des deux mandats) de gestion de la résidence [ex : retard de règlement de factures des prestataires, l’application par ceux-ci de pénalités contractuelles, voire la suspension de leurs interventions conventionnelles, le non-paiement du personnel de cette collectivité (gardien et/ou employé) et l’engagement par ce salarié de poursuites prudhommales à l’égard de son employeur...] ;

- le report ou le défaut de transmission intégrale des archives de l’immeuble, documents pourtant nécessaires à l’administration régulière et optimale de ce dernier ;

- le doublon de facturation d’honoraires de deux syndics sur une même période etc...

Cette condamnation du syndic est conditionnée de la part du syndicat poursuivant à :

- la preuve de ses prétentions, à savoir la faute, le dommage et le lien de causalité entre les deux ;

- l’absence d’entérinement des infractions par l’assemblée souveraine ;

- l’engagement de l’instance avant la prescription des manquements dénoncés, soit dans le délai maximal de cinq ans à partir du moment où il en a eu ou en a pu avoir connaissance (art. 2224 du Code civil). En ce qui concerne la mise en cause de l’assurance du responsable, le laps imparti est en principe de deux ans, à compter de la survenance des faits invoqués (art. L 114-1 et L 124-3 du Code des assurances).

Abus

Action

Le juge des référés est-il apte à annuler une décision de l’assemblée du syndicat ?

Une résolution litigieuse de l’assemblée peut donner lieu à une assignation en nullité. Conscient de la lenteur des juridictions civiles, fortement encombrées, le copropriétaire poursuivant est parfois tenté d’accélérer le processus en saisissant le juge des référés. Qu’en est-il de la capacité de ce magistrat dans ce contentieux ?

I. Compétence exclusive du juge du fond dans l’annulation d’une décision de l’assemblée

L’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que l’annulation d’une ou plusieurs résolutions illicites de l’assemblée relève d’une action exercée par un copropriétaire :

- opposant, défaillant ou assimilé ;

- en principe, dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal ;

- à l’encontre du syndicat, via son syndic, la contestation portant sur les décisions de l’assemblée du syndicat, et non celles d’une réunion du syndic, Cass. 3e civ. 20 juillet 1994, n° 92 - 18872 ;

- auprès de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble (art. 61-1 du décret du 17 mars 1967).

La jurisprudence civile est venue préciser, que cette dénonciation relève, au 1er degré, du juge du fond (près du tribunal judiciaire) et non de son homologue des référés, CA Paris, 19 novembre 2003, n° 2001 - 11803. Cette exclusivité s’explique par le fait, que cette instance en nullité implique de trancher en droit (légalité) selon des appréciations divergentes des parties en présence.

Cette faculté revient donc au juge du fond et non des référés. Les décisions de ce dernier (ne répondant pas au cas d’espèce) puisque :

- soit elles se justifient par l’absence de toute opposition juridique (art. 834 du Code de procédure civile) ;

- soit elles se résument à de simples mesures conservatoires (provisoires) pour prévenir un danger ou des désordres manifestes (art. 835 du Code de procédure civile).

II. Compétence du juge des référés dans la suspension d’une décision de l’assemblée

Bien que l’annulation de toute résolution de l’assemblée revienne au seul du juge du fond, son confrère des référés n’est cependant pas totalement exclu de ce différend. Le copropriétaire poursuivant a la faculté de requérir, concomitamment en référé, l’interruption de leur exécution dans l’attente de leur annulation réclamée au fond, CA Paris, 29 janvier 2025, n° 21 - 07952.

Cette double demande vise à contenir le caractère vain et dommageable de la nullité d’une résolution prononcée par le juge du fond plusieurs mois après son application, du fait :

- de l’engorgement des tribunaux ;

- de l’absence de disposition juridique imposant leur suspension par l’introduction de cette action.

Sans cette précaution, le contestataire s’expose par exemple à ce que les travaux collectifs adoptés en assemblée (syndicat) ou privatifs affectant les parties communes (copropriétaire autorisé par l’assemblée) soient finalisés avant même leur invalidation judiciaire.

En cas de demande d’annulation de résolutions de l’assemblée, les personnes intéressées ne doivent se méprendre ni sur le magistrat approprié (du fond) ni sur son incidence (défaut d’interruption automatique par le juge saisi, le syndic mandaté ou le copropriétaire bénéficiaire). La suspension de la décision de l’assemblée implique en parallèle une requête spécifique et motivée en référé, appréciée souverainement par ce juge de l’exception.

Actions et Actus

Actualité juridique

On n’est pas sorti de l’auberge, CITYA ou FONCIA, leaders dans la plupart des régions

Pour essayer d’atténuer la situation difficile dans laquelle de nombreuses copropriétés se trouvent certains détracteurs indiquent que nous avons tendance à généraliser la situation.

Ce qu’ils n’arrivent pas à comprendre c’est que la très grande majorité des copropriétés sont gérées par des grands groupes de syndic tels que FONCIA et CITYA qui imposent leur politique commerciale à l’ensemble du marché et surtout aux petits et moyens cabinets d’administration de biens.

Ainsi, quand FONCIA ou CITYA décident d’une politique commerciale, les autres n’ont d’autres choix que de suivre, même si cela est illégal.

L’objectif étant de rester compétitif en utilisant les mêmes règles du jeu.

A ce titre, nous avons récupéré une carte de France qui présente la malheureuse situation.

Voyons cela en détail.

I- FONCIA et CITYA, leaders dans la quasi-totalité des régions de France

Sur la page LinkedIn de Laurent PANTANACCE, nous avons récupéré une cartographie très intéressante que voici :

Ainsi, comme on peut le constater, à quelques exceptions près, FONCIA et CITYA se hissent en première position.

A vrai dire, il n’y a qu’en Corse que FONCIA et CITYA ne sont pas positionnés.

En revanche, sur les 12 autres régions et départements identifiés, FONCIA est à 9 reprises en première position et CITY 3 fois.

Ainsi la situation est claire, le marché de syndic de copropriété est dominé par les grands groupes ne laissant pas de place aux petits cabinets indépendants.

II – Un risque de monopole ou de quasi-monopole

Derrière l’implantation de ces grands groupes et de leurs politiques commerciales agressives, se cache une asphyxie des petits et moyens cabinets de syndics qui n’ont pas d’autres choix que de vendre aux grands groupes ou de casser les prix jusqu’à se retrouver avec une activité déficitaire, n’ayant pas d’autre alternative que de pratiquer des prix abusifs ou user de pratiques illégales.

Si la concurrence est autorisée, elle doit malgré tout se faire sur une base sereine et légale, ce qui n’est pas le cas actuellement.

En effet, il n’est pas possible qu’un syndic puisse résilier à l’insu des copropriétaires qu’il gère les contrats d’assurance pour les placer auprès de sa filiale de courtage.

Il n’est également pas normal qu’une société comme CITYA passe par sa filiale pour procéder aux notifications électroniques qui sont devenues de droit.

Derrière ces montages financiers, il est alors possible pour FONCIA et CITYA de baisser leurs honoraires de base puisqu’ils rattrapent leurs marges sur les marchés parallèles qu’ils récupèrent à travers leurs filiales.

Voilà pourquoi les copropriétaires ont de quoi s’inquiéter devant cette absorption de marché qui est plus le résultat d’une quête de profits que d’une recherche de la satisfaction des clients et d’une bonne gestion des copropriétés.

Actions et Actus

Actu