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Abus 5196 : Le contrat de syndic de MATERA qui cache un autre contrat

Et nous revoilà avec un nouvel abus du cabinet MATERA qui, rappelons le, a assigné l’ARC Nationale du fait qu’il considère que nous sommes concurrents. Décidément, il ne craint pas le ridicule.

Alors pour aujourd’hui, nous allons aborder l’annexe 1 intitulée « Informations précontractuelles » qui est jointe avec la proposition de son contrat de ce syndic.

Mais avant cela, faisons un petit cours de droit sur le principe même du contrat-type de syndic.

I- Un contrat réglementé

Dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965, le législateur a souhaité mettre en place un contrat-type de syndic qui s’impose à la profession.

Celui-ci a été défini par le décret du 26 mars 2015 et à présent annexé au décret du 17 mars 1967.

Ce contrat a un objectif simple : éviter toute latitude du syndic en matière d’élaboration de contrat de mandat en déterminant de manière précise la rédaction des clauses et des prestations complémentaires et supplémentaires qu’il peut facturer au syndicat des copropriétaires.

Ainsi, le syndic ne peut pas prévoir dans son contrat des conditions générales ou particulières ou bien conditionner son contrat à une convention annexe qui prévoirait d’autres obligations à l’égard de la copropriété ou des avantages à son profit.

La règle est donc claire : le syndic ne peut proposer que le contrat-type et rien que le contrat-type !

Après ce rappel des règles de base, voyons comment MATERA essaie de contourner les barrages du contrat-type.

II – Une information précontractuelle

Lorsque le cabinet MATERA est sollicité pour la proposition d’un contrat de mandat, est jointe une annexe qui s’intitule « informations précontractuelles » qui prévoit 7 articles auxquels s’ajoute une annexe 1 bis.

Par conséquent, le contrat et son annexe 1 ne forment qu’un bloc imposant ainsi au syndicat des copropriétaires de valider ou de refuser le tout.

Après lecture de cette annexe, il s’avère qu’il s’agit d’obligations supplémentaires qui s’imposent au syndicat des copropriétaires et qui ne sont pas prévues dans le contrat-type réglementaire tel qu’il figure en annexe 1 du décret du 17 mars 1967.

À ce titre, on peut lire à l’article 1 que le syndicat des copropriétaires ainsi que les copropriétaires ont accepté les « Conditions Générales d’Utilisation MATERA » qui renvoie à un autre document accessible depuis un lien « HyperText ».

Ainsi cette annexe 1 n’est qu’un « jeu de poupées russes » qui cache d’autres documents qu’il faut rechercher et qui vraisemblablement prévoient d’autres conditions.

Mais le pire arrive.

Au préambule du « vrai » contrat-type tel que défini par les textes réglementaires, il est clairement précisé que « le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 66 du décret du 20 juillet 1972 précité). »

Le contrat-type de MATERA reprend cette clause tout en prévoyant dans son annexe 1 qui s’intitule « informations précontractuelles », un l’article 4 qui précise le contraire.

Avant d’aller plus loin, voici en intégralité cet article :

IM

Eh oui, MATERA ne se cache pas en précisant qu’en qualité d’apporteur d’affaires, il perçoit une commission.

Le montant de la commission est calculé chaque mois en appliquant le taux à court terme du solde moyen des comptes ouverts dans les livres de la banque.

Autrement dit, plus il y a de trésorerie disponible, plus le syndic MATERA percevra une commission importante.

Cela peut alors tenter le syndic à gonfler les trésoreries disponibles par divers moyens.

Alors certes, il prévoit que l’assemblée générale peut à tout moment décider que le compte bancaire soit ouvert dans un autre établissement de son choix.

Néanmoins, d’une part, cela ne permet pas au syndic de percevoir une commission et d’autre part, il aurait été de bon aloi que cette question soit systématiquement mise à l’ordre du jour à partir du moment où il se retrouve en conflit d’intérêts.

Pour conclure, nous invitons les conseillers syndicaux à refuser de valider cette annexe 1 en obligeant le syndic à se conformer uniquement au contrat-type tout en refusant toute relation commerciale entre l’établissement bancaire où sont déposés les fonds de la copropriété avec le syndic.

Abus
Action

Le syndic ne peut pas utiliser l’adresse mail du copropriétaire qu’il souhaite pour notifier les recommandés

Après presque six mois de négociation, le décret devant modifier celui du 17 mars 1967 a enfin été publié.

En effet, à la suite de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024, qui a introduit de droit la possibilité pour le  syndic de notifier les documents aux copropriétaires par voie électronique, le décret du 17 mars 1967 devait impérativement être mis à jour.

Ainsi a été publié le décret numéro 2025-1292 du 22 décembre 2025, qui a réécrit intégralement les articles 64 et suivants ainsi que l’article 65.

Focalisons nous particulièrement sur les évolutions de ce décret en matière d’encadrement des notifications électroniques.

Exposons tout d’abord la problématique pour ensuite préciser le nouveau cadre réglementaire.

I- Une loi imprécise

L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024.

Cela permet au syndic de notifier au copropriétaire tous documents par voie électronique sans obtenir au préalable son consentement.

Il s’agit d’un cadeau fait aux syndics par le député Lionel CAUSSE, qui, à présent, font des économies substantielles sur les coûts des photocopies, qui pourtant ont été valorisés dans leurs honoraires de forfait de base.

Devant cette aubaine, de nombreux syndics professionnels n’ont pas attendu plus de précisions réglementaires et ont notifié les convocations d’assemblée générale et mises en demeure sur l’adresse mail connue du copropriétaire sans que ce dernier ne l’ait validée.

Ainsi, de nombreux copropriétaires n’ont pas reçu leur convocation d’assemblée générale ou, pire, leur courrier de mise en demeure.

Et pour cause, les adresses mail utilisées par les syndics étaient soit non actives, car le copropriétaire avait entre-temps changé d’opérateur, soit des adresses professionnelles alors même que le copropriétaire avait changé d’employeur.

Face à cette situation et surtout à l’acharnement de l’ARC Nationale, pour ne pas bafouer le droit du copropriétaire, la nouvelle rédaction de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 précise le cadre réglementaire.

II – Une adresse à cet effet

Comprenons-nous bien.

Les notifications sont des documents importants et stratégiques.

Il s’agit notamment de la convocation à l’assemblée générale, voire du procès-verbal à partir duquel il est possible de contester une résolution d’assemblée générale, ou bien un courrier de mise en demeure à partir duquel sont comptabilisés les intérêts de retard lorsqu’il s’agit d’impayés.

Ainsi, il revient au syndic de convoquer le copropriétaire ou de le mettre en demeure en ayant l’assurance qu’il notifie le document sur la bonne adresse électronique.

C’est à ce titre que l’article 65 du décret du 17 mars 1967, modifié par l’article 39 du décret du 22 décembre 2025, précise que le syndic doit notifier le copropriétaire à l’adresse mail indiquée par celui-ci « à cet effet ».

Ainsi, le syndic ne peut pas utiliser une adresse mail qu’il a récupérée de manière fortuite sans avoir obtenu la validation du copropriétaire qu’il s’agit bien de celle sur laquelle il souhaite recevoir ses notifications.

Il revient donc au copropriétaire d’indiquer ou non au syndic une adresse mail sur laquelle il souhaite recevoir ses notifications électroniques.

Soyons clairs, le copropriétaire n’a pas d’obligation d’avoir une adresse mail, n’étant par conséquent pas obligé de la communiquer.

Dans ce cas, le syndic devra notifier le copropriétaire par voie postale, ce qui est également prévu à l’article 65 du décret du 17 mars 1967.

Attention à toute autre interprétation du syndic ou bien à tout forcing qui consisterait à obtenir une adresse mail du copropriétaire.

Actions et Actus
Actualité juridique

Le président du conseil syndical représente le conseil syndical

Il existe différents amalgames sur la mission du conseil syndical ou encore sur les fonctions de son président.

Certains pensent que ce dernier est le super délégué des copropriétaires devant les assister lorsqu’ils rencontrent une difficulté avec le syndic.

D’autres pensent que le président est le secrétaire du syndic devant assurer le service après-vente.

D’autres encore considèrent qu’il est « le gardien du temple » devant tourner dans les parkings le soir afin d’éviter tout type de vandalisme ou de dysfonctionnement des équipements collectifs.

Bien entendu, aucune de ces missions ne concerne le président du conseil syndical.

Entrons plus dans le détail.

I- Un président qui est le représentant du conseil syndical

Il faut bien le comprendre : le président du conseil syndical représente le conseil syndical et non le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires pris individuellement.

Son objet est de mettre en œuvre la stratégie qui a été définie par le conseil syndical à la majorité des membres.

Il doit animer le conseil syndical en organisant les réunions, en déterminant les sujets à débattre, en engageant les différentes actions de contrôle et d’assistance afin d’être en mesure d’établir, lors de la prochaine assemblée générale, un compte rendu de sa mission.

Il doit également être l’interlocuteur privilégié du syndic tout en permettant aux autres membres de pouvoir dialoguer avec le syndic.

Le président doit aussi être pédagogue afin d’expliquer aux copropriétaires les actions que mène le conseil syndical, en mettant en avant les enjeux et difficultés rencontrés.

Un bon président du conseil syndical doit avoir l’adhésion des autres membres du conseil syndical mais également des copropriétaires.

En effet, il doit démontrer qu’il travaille dans l’intérêt exclusif de la copropriété et nullement à des fins personnelles.

II – Un président fort

Le président du conseil syndical est élu parmi ses membres.

De même, il est révocable à tout moment si la majorité des conseillers syndicaux le décide.

Le président doit être une femme ou un homme humble mais efficace.

Il ou elle doit être ferme sachant qu’il ou elle dispose de pouvoirs spécifiques, notamment celui de pouvoir imposer la convocation d’une assemblée générale et même d’assigner le syndic pour liquider les pénalités en cas de retard dans la remise des documents demandés.

Le président du conseil syndical doit travailler d’égal à égal avec le syndic, du fait que tous deux ont été élus à la même majorité disposant de la même légitimité.

Bref, faire en sorte que chacun reste à sa place et l’intérêt de la copropriété sera ainsi préservé.

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Action
Conseil

Imposer une dynamique pour procéder à un contrôle des comptes et de la gestion efficace

Il est fréquent que le conseil syndical attende le feu vert du syndic pour commencer à procéder aux contrôles des comptes et de gestion de sa copropriété.

En effet, de nombreuses copropriétés ont une date de fin d’exercice au 31 décembre attendant gentiment que le syndic leur envoie les comptes pour ensuite leur laisser quelques jours pour contrôler les dépenses et valider les annexes comptables qui leur sont soumises.

Il s’agit d’une grossière erreur, souvent préméditée par le syndic, afin que le conseil syndical n’ait justement pas suffisamment de temps et ne puisse voir que la partie émergée de l’iceberg.

Présentons les préconisations de l’ARC Nationale.

I- Le contrôle des comptes et de gestion

Le contrôle que doit opérer le conseil syndical concerne d’une part les comptes mais d’autre part la gestion de la copropriété.

Le contrôle de la gestion consiste à vérifier les contrats en cours, les avenants, les consommations de fluides (eau, chauffage, électricité…), la gestion du personnel…

Cette analyse doit alors déterminer s’il est nécessaire de mettre certains prestataires de la copropriété en concurrence ou carrément résilier des contrats du fait des manquements à leurs obligations nécessitant de trouver en parallèle de nouvelles sociétés.

Cette démarche demande du temps et de l’anticipation ne pouvant pas attendre gentiment que le syndic remette les documents.

Par conséquent, le conseil syndical doit imposer une dynamique en demandant une copie des contrats, en identifiant les dates d’anniversaires et les délais de prévenance pour éventuellement les résilier.

Il faudra également vérifier la pertinence des relevés des compteurs.

L’objectif est d’identifier si certains compteurs sont dysfonctionnels, et en demandant le cas échéant de les remplacer, ou bien si la situation est grave, imposer une réunion avec le prestataire pour obtenir des avoirs à défaut d’acter la résiliation.

II – Un contrôle des comptes

Comme indiqué, il faut surtout ne pas attendre le feu vert du syndic pour contrôler les comptes.

Le conseil syndical doit imposer « un tempo » en demandant au syndic les premiers documents stratégiques tels que le Grand livre, la balance, les relevés bancaires, les factures.

Le syndic risque d’indiquer que les comptes ne sont pas finalisés, cela n’est pas grave car le conseil syndical pourra déjà procéder à un premier balayage tout en contrôlant en parallèle les factures, les relevés bancaires qui sont déjà produits.

Ce premier contrôle permet d’identifier les premières anomalies que le syndic devra corriger.

L’objectif est de gagner du temps pour être en mesure de valider les annexes comptables qui seront jointes à l’ordre du jour et qui permettront aux copropriétaires d’approuver les comptes de charges.

Rappelez-vous : le contrôle des comptes ne se limite pas aux factures mais bien à un audit des finances et de la comptabilité de la copropriété.

A titre d’exemple, les travaux non terminés en fin d’exercice doivent être analysés et justifiés par le syndic.

L’ARC Nationale propose des consultations comptables ainsi que des contrôles des comptes qui peuvent se réaliser chez le syndic.

C’est à vous de jouer.

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Abus 5197 : Le cabinet GAB IMMOBILIER « à la pointe de la garantie financière »

Décidemment, avec les syndics professionnels, nous trouvons de tout.

Chacun a sa spécialité pour facturer un peu tout et surtout n’importe quoi.

Il semble que pour certains syndics, les honoraires de base ne sont qu’un droit d’entrée et qu’après ils disposent d’un mandat qui leur permet de se servir dans la caisse de la copropriété.

A vrai dire, cela est tellement simple puisque d’une main, ils facturent et de l’autre, ils prélèvent les fonds sur la trésorerie de la copropriété.

Voyons donc la nouvelle facture d’honoraires produite par le cabinet GAB IMMOBILIER qui selon les dires de l’adhérent, ont été prélevés sur le compte bancaire de la copropriété sans la moindre difficulté.

Allez, on décolle pour toucher « la pointe » mais avant cela, faisons un petit rappel sur ce qu’est l’assurance de la « garantie financière » et « la pointe de garantie ».

I- Une obligation du syndic professionnel

En tant que syndic professionnel, ce dernier est tenu de disposer d’une assurance de responsabilité civile pour couvrir les fautes commises ayant entraîné un préjudice que ce soit à l’égard d’un tiers ou de la copropriété.

En parallèle, il doit également disposer d’une garantie financière pour protéger les fonds de la copropriété mandante en cas de défaillance.

Le montant de cette garantie financière est calculé en fonction des fonds gérés par le syndic, en prenant comme référence « la pointe » de trésorerie disponible de l’ensemble de ses copropriétés mandantes.

Il s’agit du montant maximal que le syndic mandataire dispose à un instant « T ».

Avec l’entrée en vigueur du fonds travaux qui provoque une gestion de trésorerie plus importante, les syndics ont revendiqué une augmentation de leurs honoraires du forfait de base du fait que les cotisations de leur assurance avaient augmenté.

Selon nous, il s’agit d’une argutie car les primes n’ont pas pour autant explosé.

Et pour cause, de tout temps, les syndics professionnels gèrent des sommes importantes ne serait-ce qu’en vue des travaux votés dont certaines campagnes dépassent plusieurs centaines voire milliers d’euros, voire le million.

Alors, après ce bref rappel, voyons la facture émise par GAB IMMOBILIER.

II – La facture « à la pointe »

Sans plus tarder, voici ce que le cabinet GAB IMMOBILIER a facturé à la copropriété :

Le cabinet GAB IMMOBILIER « à la pointe de la garantie financière »

Eh oui, ce syndic réclame 1 348,18 euros d’honoraires complémentaires pour que le syndicat des copropriétaires participe à la prime de garantie financière du syndic.

Pour cela, sans gêne, il reprend le pic de trésorerie de ses copropriétés mandantes qu’il divise ensuite avec des montants que personne ne comprend pour ensuite arriver à la conclusion que la copropriété doit payer 1 348,18 euros.

Bien entendu, ce montant s’ajoute à ses honoraires du forfait de base qui sont censés inclure les frais de fonctionnement du cabinet et par conséquent ses primes d’assurance.

Par conséquent, il s’agit d’une facture qui est à la fois abusive et illégale.

Bref, rien à dire, une véritable catastrophe atomique.

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Un lot de copropriété peut disposer de plusieurs tantièmes

Les provisions de charges appelées à chacun des copropriétaires répondent à des règles comptables et légales qu’il est impératif de connaître.

En effet, c’est à partir de ces règles que sont déterminées les sommes réclamées auprès des copropriétaires.

En réalité, le principe est simple : plus le copropriétaire dispose de lots qui représentent un nombre de tantièmes importants, plus il doit contribuer aux charges.

Néanmoins en fonction des dépenses et surtout de l’existence de parties communes spéciales, le lot peut présenter des tantièmes différents ayant une incidence directe sur la répartition des charges à payer.

I- Des tantièmes différents

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise les différentes modalités de répartition des charges.

Il peut s’agir de dépenses communes ou en fonction de l’utilité ou de l’existence de parties communes spéciales ou encore en fonction des consommations.

Ainsi, selon ces critères, le lot peut représenter différents tantièmes.

A titre d’exemple, le lot 26 peut représenter 140 tantièmes pour les parties communes, 100 tantièmes pour le bâtiment A, zéro pour le bâtiment B et encore 50 tantièmes pour les charges ascenseurs.

Par ailleurs, si les appartements sont équipés de compteurs d’eau, cette répartition se fera en fonction non pas des tantièmes mais des consommations réelles relevées.

II – Un contrôle des grilles de répartition et des tantièmes affectés au lot

La difficulté de ces répartitions multiples est de s’assurer qu’elles aient une réelle existence légale.

En effet, parfois, les syndics professionnels utilisent une grille de répartition qui n’est pas opposable aux tiers car non inscrite dans le règlement de copropriété ou des actes modificatifs, publiés au service de la pudicité foncière.

Ainsi, le contrôle à effectuer est double : d’une part vérifier l’inscription effective de la clé de répartition dans le règlement de copropriété et d’autre part que les tantièmes affectés aux lots sont conformes à ceux mentionnés dans l’avis d’appels de fonds.

En effet, c’est sur cette base que se calculent les sommes qui seront réclamées aux copropriétaires.

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Peut-on interdire l’élection d’un copropriétaire au conseil syndical au motif que celui-ci n’est pas à jour du paiement de ses charges de copropriété ?

Notre règlement de copropriété comporte une clause interdisant aux copropriétaires qui ne seraient pas à jour du paiement de leurs charges de faire partie du conseil syndical.

Au cours de la dernière assemblée générale notre syndic nous a informé que cette clause était illégale. Le syndic nous a alors indiqué qu’il convenait de ne pas en tenir compte de cette clause.

Pourriez-vous nous éclairer à ce sujet ?

Les règlements de copropriété, conformément à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, doivent notamment fixer les règles relatives à l’administration des parties communes, et ils peuvent aussi comporter un certain nombre de règles sur la composition ou le fonctionnement du conseil syndical, conformément à l’article 22 du décret du 17 mars 1967.

La rédaction des règlements de copropriété est néanmoins encadrée par deux séries de règles.

D’une part, aux termes de l’article 8 précité, il est indiqué que le règlement ne peut imposer « aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

D’autre part, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Par conséquent en pratique une grande majorité des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 sont d’ordre public. C’est pourquoi les règlements de copropriété ne peuvent pas comporter des clauses y dérogeant. 

Concernant la problématique énoncé aucun texte légal ou réglementaire ne prévoit pour  les copropriétaires d’être obligatoirement à jour de leurs charges pour pouvoir faire partie du conseil syndical.

La Cour de cassation (arrêt du 18 décembre 2002, 3 ch. civile, n° 01-12.269) a estimé que cette condition ajoutée par le règlement de copropriété n’était pas conforme aux dispositions d’ordre public de l’art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui détermine les personnes éligibles au conseil syndical. Le juge a estimé que cette clause qui ajoutait une condition d’éligibilité non prévue par la loi   devait être réputée non-écrite. 

Votre syndic peut donc légitimement indiquer que la clause n’est pas régulière. Cela étant, il nous faut également préciser que, par principe, le syndic doit faire application de la clause tant que celle-ci n’a pas été réputée non-écrite par le juge ou par l’assemblée générale elle-même, à la majorité simple de l’article 24. Nous vous invitons donc à la faire réputer non-écrite par l’assemblé générale, et, dans un second temps, à faire procéder à un audit de votre règlement de copropriété par un avocat ou un notaire afin de détecter les autres clauses potentiellement irrégulières contenues par votre règlement de copropriété, et de procéder à la rédaction d’un modificatif au règlement de copropriété.

Pour rappel, vous pouvez également solliciter l’ARC pour réaliser un audit de votre règlement de copropriété et la rédaction du modificatif.

Réponse de l'expert
Action

On ressert la soupe sur l’option imposée des répartiteurs des frais de chaleur

Nous avons écrit plusieurs articles expliquant que si l’ARC Nationale est favorable à l’individualisation des frais de chauffage, elle est pour autant opposée à l’installation des répartiteurs des frais de chaleur.

Les raisons sont multiples mais surtout compte tenu du fait qu’ils présentent des dysfonctionnements qui ont un impact direct sur la bonne répartition des charges chauffage.

Or, dans la quasi-totalité des copropriétés, seul ce « gadget » peut être posé sur les radiateurs du fait de l’installation existante du réseau de chauffage.

Le Code de la construction et de l’habitation a prévu des dérogations qui sont principalement axées sur la rentabilité de cette installation en partant du postulat que la mise en place de répartiteurs des frais de chaleur permettrait d’économiser en moyenne 15 % d’énergie soit autant qu’une isolation des façades.

D’ailleurs, ce 15 % se fait de plus en plus timide, n’étant plus cité en public.

Néanmoins, à la suite d’une interrogation du député Frédéric Falcon, le ministre n’a pas eu d’autre choix que de resservir la soupe froide en confirmant l’obligation légale et les fameux 15 % d’économie d’énergie.

 

Question écrite n° 836 :
Obligation copropriété pose d'un compteur individuel de chauffage déjà collectif

17e Législature

Publication de la question au Journal Officiel du 15 octobre 2024, page 5426
Publication de la réponse au Journal Officiel du 27 janvier 2026, page 695

Question de : M. Frédéric Falcon

Aude (2e circonscription) - Rassemblement National

M. Frédéric Falcon alerte Mme la ministre du logement et de la rénovation urbaine sur l'obligation pour les copropriétés de s'équiper d'un compteur individuel de chauffage lorsque celui-ci est collectif. En effet, il demande que lui soient apportées des précisions quant aux standards cumulatifs de possibilité technique et de rentabilité économique, prévus par la loi pour imposer un tel équipement aux copropriétés. Il en va de même concernant les répartiteurs de frais de chauffage. M. le député demande que lui soient apportées les mêmes précisions concernant les appareils d'individualisation des frais de refroidissement, que celles demandées précédemment concernant les appareils d'individualisation des frais de chauffage et les répartiteurs. Aussi, il demande que lui soient précisées les raisons empêchant un élargissement des conditions légales permettant de déroger à cette obligation d'individualisation. M. le député demande que lui soient apportées les mêmes précisions concernant les appareils d'individualisation des frais de refroidissement, que celles demandées précédemment concernant les appareils d'individualisation des frais de chauffage. Enfin, tandis que seul un peu plus d'un tiers des 4 millions de logements en copropriété concernés par cette mesure semble aujourd'hui équipé de dispositifs d'individualisation des frais de chauffage et ce malgré les menaces de pénalités lourdes, il demande si l'atteinte au droit de propriété en résultant ainsi que ces sanctions feront l'objet d'un amoindrissement, face aux difficultés d'installation de ces compteurs individuels de chauffage afin d'adapter le parc immobilier français aux normes arbitraires européennes. Il demande que lui soient apportées les mêmes précisions concernant les appareils d'individualisation des frais de refroidissement, que celles demandées précédemment concernant les appareils d'individualisation des frais de chauffage.

Réponse publiée le 27 janvier 2026

Le dispositif d'individualisation des frais de chauffage est un outil important de sobriété énergétique permettant de responsabiliser les occupants d'immeubles chauffés collectivement sur leurs consommations énergétiques. Le code de la construction et de l'habitation (articles L174-2 et R.174-2 à R.174-7) précise qu'il est obligatoire pour tout immeuble collectif à usage d'habitation équipé d'un chauffage central ou alimenté par un réseau de chaleur d'être équipé de compteurs individuels permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local. Les frais de chauffage sont ensuite facturés individuellement aux occupants, en tenant compte de frais individuels basés sur la relève des appareils de comptage (70 % de la facture), et de frais communs de combustibles répartis au tantième de chaque copropriétaire (30% de la facture). L'ADEME rappelle, dans une étude publiée en 2019, que l'individualisation des frais de chauffage et de refroidissement présente l'intérêt d'engendrer des économies d'énergie et des baisses de factures pour les habitants. L'économie d'énergie réalisée est de 15 % en moyenne, avec également une réduction des émissions de gaz à effet de serre. L'individualisation des frais répond également à un principe d'équité consistant à faire payer à chaque habitant l'énergie qu'il a effectivement consommée, tout en prenant en compte la situation de l'appartement dans l'immeuble. Concernant le type d'équipement à installer, le code de la construction et de l'habitation offre plusieurs possibilités aux copropriétés : En priorité, celles-ci doivent installer des compteurs individuels d'énergie thermique (pour le chauffage et le froid) placés à l'entrée des logements sauf en cas d'impossibilité technique ou économique justifiée par une note du propriétaire de l'immeuble ou le syndicat des copropriétaires ; Sinon, les copropriétés doivent installer des répartiteurs de frais de chauffage (uniquement pour le chauffage) installés en lieu et place des compteurs individuels, sauf en cas d'impossibilité technique ou économique justifiée par une seconde note. Les répartiteurs étant placés directement sur chaque radiateur. Le code de la construction et de l'habitation offre déjà des possibilités d'adaptation selon différentes configurations. En particulier, les cas d'impossibilités techniques et économiques permettant de déroger à l'installation du matériel mentionné sont détaillés dans l'arrêté du 27 août 2012 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid dans les immeubles collectifs à usage d'habitation. La réglementation tient ainsi compte des différentes contraintes techniques et économiques pouvant exister (par exemple : absence d'une boucle indépendante pour chacun des lots, l'émission de chaleur par dalle chauffante sans mesure possible par local, l'absence de rentabilité entre les économies d'énergie attendues et les frais liés à la pose, à la maintenance). En cas d'impossibilité complète empêchant l'installation de compteurs individuels ou de répartiteurs, le code de la construction et de l'habitation permet même aux copropriétés concernées d'utiliser une méthode de calcul personnalisée pour évaluer la quantité de chaleur et de froid consommée dans chaque logement (dernier paragraphe de l'article R. 174-4). Enfin, certaines configurations spécifiques dérogent complètement à l'installation d'équipements d'individualisation des frais de chauffage et de refroidissement (logements foyers, immeubles collectifs dont la valeur de consommation énergétique de l'immeuble est inférieure à 80 kWh par m2SHAB/an). La répartition des frais de chauffage et de froid se calcule alors selon la moyenne des consommations annuelles de l'immeuble (hors eau chaude sanitaire) relevées sur les trois dernières années, divisée par la surface habitable. Par ailleurs, vous soulignez que seul un tiers des 4 millions de logements en copropriété concernés par cette mesure sont aujourd'hui équipés de dispositifs d'individualisation. Ces données ne sont pas partagées par le Syndicat de la Mesure en charge de l'observation du déploiement du dispositif, qui précise que sur les 4,1 millions de logements concernés en France (excluant les cas d'impossibilité technique et les immeubles inférieurs au seuil à 80kWh/m2/an), près de 43 % sont équipés au premier trimestre 2024, contre seulement 24 % en 2017. Concernant le caractère lourd et pénalisant des sanctions que vous mentionnez, il convient de rappeler que ce n'est pas le ménage, mais le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, ou le propriétaire de l'immeuble, qui sont responsables de l'installation du dispositif d'individualisation des frais de chauffage et de refroidissement. Ceux-ci peuvent être sanctionnés d'une amende de 1 500 € maximum par logement selon les articles L. 185-1 à L. 185-4 du code de la construction et de l'habitation.

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Actualité juridique

Les honoraires privatifs restent une charge de copropriété

Comme tout prestataire, le syndic doit enregistrer dans la comptabilité de la copropriété l’ensemble des honoraires qu’il perçoit.

A ce titre, l’arrêté du 14 mars 2005 a défini une nomenclature comptable qui distingue sept comptes différents en matière d’honoraires du syndic.

Il existe un compte pour la rémunération du forfait de base, les prestations complémentaires et supplémentaires, les frais postaux et débours…

Néanmoins, de nombreux cabinets de syndic encaissent des honoraires sans les faire transiter sur les comptes de charges de la copropriété.

Il s’agit des honoraires privatifs imputés sur le compte des copropriétaires.

Voyons cela de plus près et comment procéder aux investigations.

I- Des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les charges de la copropriété doivent être réparties selon les tantièmes attachés à chacun des lots.

Néanmoins, l’article 10-1 de cette même loi prévoit une exception pour les charges privatives imputées sur le compte des copropriétaires.

Il s’agit principalement des frais et honoraires liés à l’établissement de l’état daté et aux frais liés au recouvrement des charges.

Ces facturations doivent être imputées directement sur le compte du copropriétaire concerné , mais restent malgré tout des honoraires de syndic et surtout une charge pour la copropriété.

Par conséquent, la comptabilité de la copropriété doit identifier dans les comptes de charges, les honoraires privatifs imputés sur le copropriétaire tout en identifiant en parallèle les produits qui sont les sommes que ce dernier est tenu de payer.

Néanmoins, pour minimiser l’intégralité de la rémunération perçue par le syndic, ce dernier n’intègre pas ses honoraires privatifs dans les charges de la copropriété et par conséquent n’enregistre pas les produits.

Comment vérifier cette information ?

II – Analyser les comptes de charges et de produits

Pour vérifier si le syndic considère les honoraires privatifs comme une charge de copropriété, il suffit de vérifier les annexes comptables 2 et 3.

Sur celles-ci, doit figurer sur un des comptes liés aux honoraires du syndic qui commence par le préfixe « 62 », le montant des honoraires privatifs imputés aux copropriétaires débiteurs.

Généralement, il s’agit du compte 6223 intitulé « autres honoraires ». Néanmoins, le syndic peut utiliser d’autres comptes qui relèvent du préfixe « 62 ».

L’autre méthode consiste à vérifier si le syndic présente dans les comptes 7 qui sont liés aux produits, les honoraires privatifs imputés sur les comptes des copropriétaires.

Neuf fois sur dix, cela n’est pas le cas.

Par ailleurs, conformément à l’article 11 chapitre II – 2° du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical doit demander au syndic l’état détaillé des sommes qu’il a perçues au titre de ses rémunérations.

Grâce à ce document, le conseil syndic pourra vérifier s’il présente bien l’intégralité des honoraires qu’il facture y compris ceux liés aux prestations privatives.

C’est à vous de jouer !

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Le syndicat secondaire : Comprendre son rôle et son utilité

Le fonctionnement d’une copropriété n’est parfois pas bien adapté aux ensembles immobiliers de grande taille ; chaque copropriétaire peut ressentir un trop faible pouvoir, entraîner de l’absentéisme et engendrer une prise de pouvoir d’une minorité de copropriétaires pas toujours représentative de la volonté générale.

Dès l’origine de la loi du 10 juillet 1965 en son article 27, le législateur a voulu faciliter la « décision par unité à taille plus humaine, par bâtiments ou groupe de bâtiments » par la création d’un syndicat secondaire.

Ce concept représente donc l’un des tout premiers outils conçus pour limiter le nombre de copropriétés en difficulté, lequel a légèrement évolué en 1994 puis avec la loi ALUR du 24 mars 2014.

Voyons dans un premier temps quelles sont les conditions pour créer un syndicat secondaire et dans un second temps ses périmètres d’action.

I – Les conditions de la création d'un syndicat secondaire

Structure physique : L’ensemble immobilier doit comporter plusieurs bâtiments matériellement distincts et indépendants. Une simple division par cage d’escalier ne suffit pas.

Mode de création : L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, un syndicat secondaire des copropriétaires peut être créé soit ab initio dans le règlement de copropriété, soit ultérieurement par une assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment concerné à la majorité de l’article 25 de la loi (dans la mesure où le règlement de copropriété ne prévoit pas l’existence d’un syndicat secondaire, sa constitution nécessite une décision). Le syndicat secondaire est immédiatement créé lorsque la décision est adoptée.

Un règlement interne au syndicat secondaire peut être établi et adopté en assemblée générale. A défaut, le Syndicat secondaire sera régi par le règlement de copropriété du syndicat principal.

Une nouvelle répartition des charges sera décidée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Organisation : Le syndic secondaire a sa propre personnalité morale, son propre syndic (le même que le syndic principal ou non)
Chaque copropriétaire du bâtiment concerné est membre de plein droit du syndic principal et du syndic secondaire.

Exceptions juridiques pour une simplification de la représentation en assemblée générale et un équilibre au sein du conseil syndical :

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux leviers :

  • Pouvoirs illimités : Un seul mandataire peut cumuler un nombre illimité de délégations de vote, à condition que tous ses mandants appartiennent au même syndicat secondaire.
  • Délégation au Président (Loi ALUR) : Le président du conseil syndical secondaire peut être mandaté pour un an pour voter au nom de tous les copropriétaires de son bâtiment lors de l'assemblée générale principale.
    - Majorité simple (Art. 24) : Le mandat est global.
    - Majorités supérieures : Un mandat spécial est requis pour chaque décision.

Selon le décret de 1967, la représentation du syndicat secondaire au sein du conseil syndical principal est encadrée :

  • Elle doit être proportionnelle au nombre de lots.
  • Chaque syndicat secondaire a la garantie d'avoir au moins un membre au conseil principal.

II – Les périmètres d'actions du syndicat secondaire

Matériel : Il gère l'entretien et l'amélioration des parties communes intérieures et spécifiques (escaliers, ascenseurs propres au bâtiment, jardins dédiés). Les équipements communs à tous (chaufferie centrale, voies d'accès) restent au syndicat principal.

Financier : Création d'un budget, d’un fonds travaux, le syndicat secondaire a sa propre comptabilité. Les copropriétaires ne paient que pour leur bâtiment, tout en continuant de contribuer aux charges générales de la copropriété.

Juridique : Le syndicat secondaire peut agir en justice pour défendre ses intérêts spécifiques ou faire respecter le règlement de copropriété dans son périmètre.

Bien que cette structure soit plus lourde administrativement (double comptabilité, deux assemblées générales, états datés doublés lors des ventes), elle garantit une gestion de proximité et une meilleure maîtrise des charges pour les copropriétaires d'un bâtiment donné.

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