Le syndic qui effectue des travaux sans vote de l’assemblée doit indemniser le syndicat

Si l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation au syndic « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien », mais aussi « en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci », il lui laisse la responsabilité d’en apprécier l’« urgence », dont le texte caractérise la justification par la « sauvegarde de l’immeuble ». Cette faculté est très précisément encadrée dans le décret d’application du 17 mars 1967 par son article 37, qui reprend cette justification. Il en résulte qu’en cas par exemple de risques relatifs à la sécurité des personnes et des biens, seuls les études et travaux conservatoires vont pouvoir être engagés par le syndic sans vote préalable de l’assemblée, les études et les travaux définitifs devant être adoptés par les copropriétaires en assemblée conformément au droit commun. Faute de s’en tenir à ce principe, le syndic encourt la sanction habituelle pour travaux et opérations hors gestion courante réalisés sans vote de l’assemblée, que la jurisprudence fixe entre 60 et 100% des travaux non autorisés suivant leur degré de nécessité, voire d’utilité.