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Le fonds de travaux est destiné à financer des travaux dans les parties communes et les équipements communs de l’immeuble. Or, la plupart de ces travaux incombent aux copropriétaires proportionnellement à des tantièmes de charges spéciales, et beaucoup plus rarement proportionnellement aux tantièmes généraux. Il n’est donc pas étonnant par exemple qu’un copropriétaire qui ne possède qu’un lot de stationnement extérieur ne comprenne pas qu’on lui appelle une cotisation destinée à financer par exemple un ravalement qui ne doit être réparti qu’en charges spéciales bâtiment.
Il n’est pourtant pas envisageable de s’engager sur la voie d’une répartition différenciée des cotisations au fonds de travaux, même dans l’hypothèse où on s’appuierait sur un plan pluriannuel de travaux prévoyant des travaux différenciés par type de tantièmes de répartition, pour une raison simple comme vient de le rappeler la Cour de cassation : la loi l’a formellement exclu !
Selon le I de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (le II de l’article 14-2 antérieurement à la loi ELAN du 23 novembre 2018), dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la loi, le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires « selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ». Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.
Par ailleurs, selon l’article 10, alinéa 2, de cette loi, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (antérieurement au II de l’article 14-2) la cotisation prévue au même article, « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 », autrement dit strictement proportionnellement aux tantièmes généraux.
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