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Réponse de l'expert - 14/01/2022

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Question: Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?
Réponse: L’article 9 I alinéa 1 dispose que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la
Reponses expert

Réponse de l'expert - 24/12/2021

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Question: Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour d’y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?
Réponse: L’article 9 I alinéa 1 dispose que «chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la
Legislation

Capacité pour le syndicat d'évacuation d'un véhicule gênant y compris sur un lot privatif

Analyse de la décision

Le stationnement des véhicules sur une résidence se révèle souvent problématique. Outre l’occupation sauvage d’une partie commune (emplacement collectif sans droit de jouissance exclusif, les voies de circulation automobiles, voire piétonnes), cela peut concerner dans certains cas une place privative (empiètement sur le lot du voisin, voire obstacle à la réalisation de travaux collectifs, en interdisant cet accès nécessaire).

Legislation

Une servitude ne peut pas être constituée sur une partie commune à jouissance privative pour desservir un lot privatif

Analyse de la décision

Une servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire d’un bien (fonds servant), au profit d’un propriétaire d’un autre bien (fonds dominant). Il existe plusieurs types de servitude.

Cependant, en copropriété, on retrouve principalement des servitudes de passage, qui permet au propriétaire du fonds dominant de pouvoir passer sur la propriété du fonds servant pour entrer ou sortir de chez lui.

Legislation

Le boxage d’un emplacement de parking privatif nécessite une autorisation en assemblée générale à la majorité de l’article 25

Analyse de la décision

Certains copropriétaires peuvent être intéressés par l’aménagement de leur place de parking en box, pour des raisons de sécurité ou pour éviter d’éventuels squats ou dégradations.

Pour rendre cette opération possible, il est nécessaire de vérifier en amont que le règlement n’interdit pas le boxage.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 12/11/2021

Comment se calculent les voix du syndicat des copropriétaires en assemblée générale, lorsque ce dernier est propriétaire d’un lot privatif?

Question: Le syndicat des copropriétaires vient d’acquérir un lot privatif, comment prendre en compte ses voix lors des votes en assemblée générale?
Réponse: Conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut procéder à des actes d’acquisition.
Legislation

La répartition des charges peut être différente de la quote-part des parties communes mais nul lot privatif ne peut en être exonéré

Analyse de la décision

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il dispose d’une quote-part des parties communes et est tenu de payer des charges en fonction d’une répartition entre copropriétaires selon des critères définis.

Les millièmes de copropriété (quote-part des parties communes), sont utilisés notamment pour les votes en assemblée générale. Ces millièmes peuvent également être utilisés pour répartir les charges de copropriété entre les différents copropriétaires.

Legislation

Installation d’un ballon d’eau chaude privatif dans les combles, parties communes peut s’analyser en un droit de jouissance exclusif de celles-ci au profit d’un lot et relever en conséquence de la double majorité de l’article 26

Analyse de la décision

Le syndicat est régulièrement confronté à des sollicitations individuelles de travaux sur les parties communes par un copropriétaire.

Le syndicat se doit dans ce cas, d’identifier précisément le droit envisagé au profit du demandeur. En cas de qualification erronée, la résolution de l’assemblée générale illicite s’expose à une action judiciaire en annulation de la part de tout copropriétaire opposant ou défaillant, comme le rappelle la cour de cassation dans un récent arrêt du 26 mars 2020.

Legislation

La Cour de Cassation rappelle les règles de transmissibilité d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune

Analyse de la décision

Dans certains ensembles en copropriété, le propriétaire du ou d’un lot en rez-de-chaussée est le seul utilisateur d’un jardin et/ou d’une cour qui est contigu à son lot, et qui dans le règlement de copropriété est qualifié de partie commune.

Avec le temps, ce copropriétaire pourrait considérer qu’il a acquis un droit de jouissance exclusif sur cette partie commune.

Legislation

Un droit de jouissance exclusive sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot

Analyse de la décision

Très souvent, les copropriétés sont dotées de jardins, cours, combles, terrasses, balcons, attenants à certains lots.

Pour en connaître la nature précise, à savoir partie privative ou commune, il faut s’en référer au règlement de copropriété qui doit définir ces catégories.

Il arrive que les règlements, parfois anciens et non modifiés, soient silencieux concernant certaines parties.

Legislation

Le droit de jouissance d’un copropriétaire sur une partie commune peut concerner une enseigne commerciale et s’acquérir unilatéralement par une prescription trentenaire

Analyse de la décision

Les initiatives unilatérales de copropriétaires sur les parties communes ne constituent pas des actes isolés et peuvent donner lieu à des contestations judiciaires quant à leur légalité.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 apporte un nouvel éclairage sur cette question, via la pose d’une signalétique commerciale sur les parties communes.

Legislation

La fermeture d’une place de parking ne doit pas causer une gêne au lot voisin ou l’empiétement temporaire selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

Face aux dégradations volontaires, involontaires, voire au vol de leur véhicule stationné sur leur emplacement privatif, des copropriétaires songent à les fermer afin de les transformer en box.

La Cour de Cassation dans un arrêt en date du 09 novembre 2017 (16-21411) vient de préciser les modalités de réalisation licite de tels travaux dans une copropriété.

Reponses expert

Réponse de l'expert - 22/10/2021

Syndicat de copropriétaires propriétaire d’un lot : A-t-il droit de vote en assemblée générale ?

Question:« Notre syndicat de copropriétaires possède deux lots privatifs dans la copropriété. En assemblée générale, le syndic considère que le syndicat des copropriétaires vote «pour» chacune des résolutions sur la base des tantièmes relatifs à ses lots, en a-t-il le droit?»
Réponse: La réponse est clairement NON!
Legislation

Le droit de jouissance d’une partie commune peut s’acquérir au bout de 30 ans

Analyse de la décision

La jurisprudence a eu l’occasion de reconnaître, en l’absence de droit particulier conféré par le règlement de copropriété, qu’un copropriétaire pouvait se prévaloir d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune. La plupart du temps, il s’agira d’une partie commune attenante à un lot ou y donnant accès : cour, jardin, terrasse, chemin…

Legislation

En cas de contradiction sur la qualification du terrain dans l’état descriptif de division, c’est la loi qui tranche !

Analyse de la décision

S’il appartient au règlement de copropriété de déterminer ce qu’est une partie commune ou une partie privative, l’état descriptif de division (la liste des lots d’une copropriété avec la description de ces lots, ce qu’ils comprennent, leur usage et leur situation) peut lui aussi mentionner ce qui relève d’une partie privative ou une partie commune.

Legislation

Seule une décision unanime permet de modifier les modalités de jouissance des lots privatifs

Analyse de la décision

L’assemblée générale est le seul organe de la copropriété à pouvoir adopter des décisions relatives à l’administration, la gestion, la conservation de la copropriété.

Pour ce faire, les majorités édictées par la loi du 10 juillet 1965(article 24, 25, 25-1, 26, 26-1) doivent être respectées, pour que les décisions sont valablement adoptées. Plus la décision entraine des conséquences importantes pour la copropriété plus la majorité sera difficile à obtenir.

Legislation

La création d'emplacements de stationnement sur les parties communes relèvent de la majorité de l'article 26

Analyse de la décision

La multiplication des véhicules et le nombre limité des places de parking posent bien des soucis au sein des copropriétés.

Pour pallier à cette situation, certains syndicats, décident de créer des places de stationnement supplémentaires sur des parties communes.

Or, l’instauration de nouvelle place peut engendrer des difficultés pour accéder aux garages initialement installés.

Legislation

A la suite de la réalisation des travaux illégaux, si la remise en état des lieux porte atteinte à la copropriété, alors elle ne sera pas ordonnée

Analyse de la décision

Pour effectuer des travaux en copropriété, les copropriétaires doivent dissocier les travaux qui n’affectent que les parties privatives, de ceux qui affectent également les parties communes.

Dans ce dernier cas, les copropriétaires ne peuvent effectuer les travaux qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale, et ce conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Legislation

L’assemblée peut accorder un droit de jouissance à titre précaire d’une partie commune à la majorité de l’article 24 selon la Cour de Cassation

Analyse de la décision

L’usage exclusif d’une partie commune peut être consenti par le syndicat à un copropriétaire déterminé dès l’origine de la copropriété ou postérieurement.

Les juridictions civiles ont dégagé, lorsque ce privilège est octroyé à titre précaire, une jurisprudence, qui bien qu’établie (arrêt confirmatif de la Cour de Cassation du 5 avril 2018), n’en demeure pas moins particulière.

Legislation

Dans le cadre de travaux de ravalement de façade, l’assemblée générale peut voter la réalisation de travaux privatifs.

Analyse de la décision

Une copropriété est forcément constituée de parties communes, propriété indivise à tous les copropriétaires, et de parties privatives, propriété exclusive de chacun des copropriétaires.

Si le syndicat des copropriétaires est uniquement habilité à régir les parties communes, le propriétaire ne peut se voir imposer de décisions sur son lot privatif sauf à l’unanimité des voix.

Legislation

Un copropriétaire ne peut pas entreprendre sans autorisation des travaux d’aménagement d’une toiture-terrasse nuisant aux copropriétaires ayant une vue sur cette terrasse

Analyse de la décision

En l’espèce, le propriétaire du toit-terrasse (lot privatif) avait réalisé différents aménagements : clôture sur deux côtés par des claustras de 2 mètres de hauteur, adossées, sur un côté, sur une grille en fer forgé, mise en place d’un plancher en latte et revêtement synthétique, installation de tables, chaises, parasols…