Actualités de l'association (8838)

La loi ELAN  n° 2018-1021, entrée en vigueur le 23 novembre 2018, a introduit une obligation pour les syndicats de copropriétaires de mise à jour de leurs règlements de copropriété.

Cette dernière visait à intégrer au sein de ces derniers des éléments essentiels nouveaux, absents de la rédaction d’origine. En effet, nombreux sont les règlements, rédigés il y a plusieurs années ne reflètent plus la réalité actuelle de la copropriété.

Le présent arrêt permet de mettre en lumière les conséquences significatives que peuvent entraîner l’absence de cette mise à jour.

I - L’importance de la mention expresse des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété :

Dans la présente affaire, le règlement de copropriété ne comportait pas de parties communes spéciales, bien qu'il prévoyait une répartition par bâtiment de certaines dépenses, dont notamment les travaux d'entretien et réparation de toute nature.

Ce dernier indiquait : "les dépenses qui s'appliqueront exclusivement à un bâtiment, seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ces bâtiments respectifs et spécialement les travaux d'entretien et réparation de toute nature". Cependant, cette stipulation particulière ne s'applique pas aux travaux de ravalement des façades qui sont expressément visés dans le règlement de copropriété, dans les charges communes générales.

Par une assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires a adopté une résolution concernant des travaux de ravalement des façades sur cour, avec une répartition des charges en charges communes générales.

La copropriétaire (société Hôtel Haussmann) a refusé de contribuer financièrement au ravalement au motif que les travaux concernaient un autre bâtiment de sa copropriété.

À la suite d’une sommation de payer demeurée infructueuse, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Haussmann au titre des charges de copropriété impayées.

Le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 22 septembre 2022, a condamné cette dernière au paiement des charges échues et impayées et a rejeté la demande d’annulation de la résolution votée en assemblée générale.

La société copropriétaire contestant tant la validité de la résolution litigieuse que sa condamnation au paiement des charges, a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris.

La Cour d'appel de Paris par un arrêt du 12 mars 2025, n° 22/20265, valide la décision de première instance.  

Se fondant sur le règlement de copropriété elle considère que les travaux de ravalement des façades sur cour de l’immeuble, votés par l’assemblée générale du 4 septembre 2018, ont valablement été répartis entre tous les lots de l’immeuble, en charges communes générales, ce qui inclut les lots appartenant à la société Hôtel Haussmann Saint Augustin, en proportion des tantièmes généraux de chaque lot.

Elle prend également le soin de rappeler l’importance du respect des conditions pour contester une décision en assemblée générale, à savoir le respect du délai légal de contestation ainsi que la qualité à agir.

Ici, l’assemblée n’a pas été contestée dans le délai légal de deux mois, de sorte qu'elle est désormais définitive et s'impose à tous les copropriétaires.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de cette assemblée que la société copropriétaire avait voté en faveur de la résolution critiquée, de sorte qu'elle ne revêt aucunement la qualité de copropriétaire opposant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

II - Le rappel de la nécessaire mise à jour du règlement de copropriété :

Afin de mieux saisir les conséquences de cet arrêt, il convient de rappeler les règles législatives applicables :

La création de parties communes spéciales, affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires, est régie par l'article 6-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Cet article dispose que la création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Seuls les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes prennent part au vote des décisions afférentes.

L'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

En l’espèce, le raisonnement de la Cour se justifie par une interprétation stricte de l’article 6-4 précité, du règlement de copropriété en l'absence de mention expresse des parties communes spéciales, ainsi que la désignation des dépenses dans l'énoncé des parties communes générales.

Plus précisément, elle rappelle que les murs de façades ainsi que les ornements extérieurs des façades, constituent au terme du règlement de copropriété, des parties communes générales aux deux bâtiments. 

En somme, cet arrêt constitue un avertissement pour les copropriétés qui n’ont pas encore actualisé leur règlement afin d’identifier formellement les parties communes spéciales, comme l’exige désormais l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

À défaut, elles s’exposent aux mêmes écueils juridiques que ceux constatés dans cet arrêt.

Il appartient dès lors à chaque syndicat des copropriétaires d’examiner avec vigilance les stipulations de son règlement afin de prévenir tout contentieux sur la répartition des charges.