Actualités de l'association (9017)

Le sens de dispositions légales et réglementaires récentes s’avère d’autant plus complexe, que leurs contours se révèlent insuffisamment précis. L’interprétation des juridictions revêt alors un intérêt renforcé, car issue de magistrats indépendants, professionnels et aguerris. Cependant, une référence minutieuse à ces décisions s’impose lorsqu’elles n’émanent pas de la Cour de cassation, à savoir la haute instance judiciaire fixant incontestablement le droit (jurisprudence). Un arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 15 juillet 2025 constitue un précieux exemple de cette dualité judiciaire.

I. Contestation judiciaire de l’assemblée : rappel des fondamentaux 

1. Statut du copropriétaire poursuivant

Contestant la régularité de résolutions d’une assemblée du 24 septembre 2024, un couple de copropriétaires assigne le syndicat, représenté par son syndic, en nullité, entre autres, de cette réunion du syndicat dans son intégralité.

En présence d’une illégalité, l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 concède effectivement cette faculté, à la double condition d’être exercée dans les deux mois de la notification de son procès-verbal par un copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé.

Néanmoins, la jurisprudence constante ajoute la nécessité d’une opposition à toutes les résolutions, lorsque le poursuivant sollicite la nullité de l’assemblée dans sa totalité. Ce critère n’étant pas réuni en l’espèce, le juge rejette fort logiquement cette requête : « Il en résulte qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale en son entier, dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises lors de cette assemblée (3e civ., 14 mars 2019, pourvoi n° 18 - 10.379).

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 septembre 2024 que M. et Mme [U] ont voté en faveur de certaines résolutions, de sorte que leur demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale en son entier sera déclarée irrecevable. »

2. Légitimité des prétentions du poursuivant

Le droit permet donc au copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé de solliciter judiciairement l’invalidité d’une ou plusieurs décisions de l’assemblée enfreignant une prescription légale ou réglementaire impérative.

La loi distingue cependant des irrégularités communes, dénonçables par tout copropriétaire, comme le non-respect des majorités, de la clé de répartition stipulée par le règlement de copropriété, ou encore des règles de participation à l’assemblée (art. 11, 24, 25, 26, 17-1 A, 22, 10...) ; et des irrégularités personnelles.

La dénonciation des irrégularités personnelles relève du seul copropriétaire lésé telles que l’absence de notification de la convocation ou de son procès-verbal (art. 9 du décret du 17 mars 1967 et 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965).

En l’espèce, ce couple conteste la comptabilisation de formulaires de vote par correspondance de copropriétaires. Il s’agit d’un mode de participation à distance par lequel un copropriétaire manifeste directement ses choix (art. 17-1 A de la loi), sans recourir à un intermédiaire (mandataire), art. 22 du même texte.

En défense, le syndicat qualifie cette non-conformité éventuelle de strictement personnelle. Le magistrat rejette une telle interprétation, dans la mesure où les agissements, au cours de l’assemblée, susceptibles d’affecter sa tenue régulière (comme un calcul inexact des voix), revêtent un caractère collectif invocable, à juste titre, par tout opposant, défaillant ou assimilé : « Les intimés soutiennent à tort que seuls les copropriétaires ayant voté par correspondance seraient recevables à contester la régularité du formulaire, alors qu'au même titre que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d'une assemblée générale, et non pas seulement les copropriétaires ayant donné un pouvoir (3e  civ., 7 décembre 2022, pourvoi n° 21 - 23.915), tout copropriétaire est recevable à contester la régularité des votes par correspondance, et partant la régularité des formulaires de vote, et pas seulement ceux ayant voté par correspondance. »

II. Contestation judiciaire de l’assemblée : apports et réserves de cette décision 

1. Formulaire de vote par correspondance : décompte du délai et amendement

Ce couple de copropriétaires fonde tout d’abord son action sur une réception tardive des formulaires de vote par correspondance. L’article 9 bis du décret impose, dans ce domaine, un minima de trois jours francs avant la tenue de l’assemblée.

Cela s’entend de trois jours, déduction faite du jour de réception et de celui de la tenue de l’assemblée. Cependant, une interrogation perdure quant à la computation ou l’exclusion du dimanche, des jours fériés ou chômés, conformément à la règle contenue à l’article 642 al. 2 du Code de procédure civile.

Cet arrêt présente l’intérêt juridique indéniable d’écarter cette disposition du Code de procédure civile, en ce qui concerne les formulaires de vote par correspondance des copropriétaires. Leur réception par le syndic peut parfaitement intervenir un dimanche, jour de fermeture de son agence : « S'agissant de la date limite d'envoi des votes par correspondance, l'assemblée générale a eu lieu le jeudi 24 septembre 2020. Les trois jours francs prévus par l'article 9 bis du décret du 17 mars 1967 étant les lundi 21, mardi 22 et mercredi 23 septembre 2020, les votes devaient donc être reçus avant le 21 septembre... »

De plus, lors de l’assemblée les copropriétaires désignent diverses personnes à des fonctions nominatives, à savoir :

- les membres du bureau de séance (art. 15 du décret) ;

- le syndic (art. 25 al. c de la loi) ;

- les conseillers syndicaux (art. 25 al. c de la loi).

Cet impératif peut rencontrer un obstacle majeur lorsqu’un copropriétaire recourt au formulaire de vote par correspondance, dans la mesure où les candidats se révèlent totalement inconnus du syndic lors de la diffusion antérieure de la convocation de l’assemblée.

En effet, l’introduction du formulaire de vote par correspondance des copropriétaires n’exige aucunement une postulation préalable aux postes du bureau de séance ou de conseillers syndicaux. Un copropriétaire a donc la capacité de se positionner de manière anonyme. Cela ne signifie pas pour autant, que ces délibérations « fantômes » puissent être régulièrement comptabilisées.

La licéité de ces mandats suppose que le président de séance complète le projet en cours de séance, en obligeant le secrétaire de séance à indiquer le nom des candidats s’y manifestant, avant le vote des copropriétaires. Or, l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’en cas d’amendement, les copropriétaires s’exprimant favorablement via leur formulaire de vote sur le projet modifié sont assimilés à des défaillants (absents), ce qui signifie l’exclusion de leurs voix.

Le non-respect de cette prescription légale entraîne fort logiquement l’annulation d’un conseiller syndical élu par cette assemblée du 24 septembre 2024 : « La décision 8-1 est relative à l'élection de M. [P] en qualité de membre du conseil syndical.

Il est exact que le projet de résolution figurant dans l'ordre du jour joint à la convocation, et dans le formulaire de vote par correspondance, ne comportait pas le nom de M. [P] comme candidat au conseil syndical.

Il en résulte que les votes par correspondance de M. [T], de Mme [D], de M. [H] et la SCI [I] ne pouvaient pas être pris en compte au nombre des votes favorables à cette candidature, dont ils n'avaient pas connaissance, ces copropriétaires devant être considérés comme défaillants.

Or, leurs votes ont été pris en considération puisque le procès-verbal mentionne :

- ont voté pour : 13 copropriétaires représentant 1742/10 000 tantièmes

- ont voté contre : 2 copropriétaires représentant 840/10 000 tantièmes (M. Et Mme [A] : 332/10 000 ; M. et Mme [U] : 508/10 000).

M. [T] représente 780/ 10 000 tantièmes, M. [D] 617, M. [J] et la SCI [I] 445. Ils représentent donc 2297/ 10 000 tantièmes, de sorte que la résolution n'a pas obtenu la majorité des voix de tous les copropriétaires puisqu'elle a obtenu 6742 - 2297 = 4445/10 000ème.

Il convient donc de prononcer l'annulation de la décision 8-1, et d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande. »

2. Formulaire de vote par correspondance : infraction du délai

S’agissant de la réception des formulaires de vote par correspondance des copropriétaires à l’assemblée, il incombe au syndic de :

- calculer la date butoir associée et l’indiquer sur la trame diffusée (arrêté du 2 juillet 2020) ;

- la mentionner sur la feuille de présence, certifiée exacte par le président (art. 14 du décret).

Dans le cas présent, ce cabinet se fourvoie, en mentionnant un jour erroné sur le document édité et transmis, par ses soins, aux copropriétaires. Plus surprenant, ce juge, par une interprétation juridique complètement déroutante, n’invalide pas la résolution litigieuse correspondante : “... les votes devaient donc être reçus avant le 21 septembre, un vote intervenant à cette date étant hors délai, contrairement à ce qui est indiqué dans ce document. Toutefois cette erreur de computation n'a pas porté grief aux copropriétaires qui ont au contraire disposé d'un délai supplémentaire pour faire parvenir leur vote et auquel n'a pas été opposé la tardiveté des votes parvenues le 21 septembre...

S'agissant du vote de la SCI [I], il résulte de la feuille de présence qu'il a été reçu par le syndic le 21 septembre 2020. S'il est exact que le délai de 3 jours francs imparti par l'article 9 bis du décret du 17 mars 1967 était à cette date expiré, la SCI [I] s'est en revanche conformée au délai imparti par le syndic sur le formulaire de vote par correspondance, qui mentionnait comme date limite le 21 septembre 2020, de sorte que ce vote, parvenu dans le délai imparti par le formulaire de vote par correspondance, ne pouvait pas être écarté. »

Cette appréciation s’avère d’autant plus incompréhensible, qu’elle diverge de celle adoptée par des confrères, d’une juridiction certes inférieure, TJ Nice, 11 avril 2022, n° 21 - 02072.

Outres certains fondamentaux indiscutables, d’autres dispositions du droit de la copropriété sont sujettes à discussion. Cependant, il nous faut souligner la primauté de la Cour de cassation sur la détermination de la jurisprudence. Autrement dit, il convient d’attendre le positionnement de cette juridiction suprême sur des points litigieux tels que la comptabilisation tardive de formulaires de vote par correspondance des copropriétaires à l’assemblée.