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Pourquoi et comment mettre à jour son règlement de copropriété? (Emission vidéo)

Pour parler  du règlement de copropriété, Madame Nadia GUEBLI, juriste à l’ARC. Pourquoi mettre à jour son règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété constitue la référence pour connaître les obligations et les droits de chacun : copropriétaires, syndic et conseil syndical. A l’origine, il est publié par le notaire mais il est très vite obsolète de par les nouvelles réglementations.

Qui peut demander la mise à jour du règlement de copropriété ?

Tout copropriétaire peut demander l’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En pratique, nous sommes cependant très souvent sollicités par le conseil syndical. Dans ce cadre, nous l’accompagnons et nous préparons alors avec lui la question et le projet de résolution à mettre à l’ordre du jour et le devis d’adaptation.

Quelles sont les modifications possibles ?

Cela peut être :

  • des clauses d’amélioration qui sont essentiellement relatives au fonctionnement du conseil syndical ;
  • des clauses de charges lorsqu’elles sont contraires à l’article 10 du 10 juillet 1965. Pour mémoire : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
    Par exemple, une grille de charges « ascenseur » qui impute une quote-part de charges « ascenseur » au lot du rez-de-chaussée.  
    Cette clause sera réputée non écrite. Elle devra être régularisée dans le cadre de l’adaptation.
    Même situation concernant la grille de charges « chauffage » lorsque l’on a une clé de charges  « chauffage » qui impute une quote-part de charges « chauffage » aux lots de parking. Cette clause est également contraire à l’article 10 de la loi et donc réputée non écrite.

Quand et comment présenté la modification à ce règlement ?

Quand ?

C’est de la décision souveraine de l’assemblée générale sauf si le conseil syndical dispose d’une délégation de dépenses. 

Comment ?

Après analyse du règlement de copropriété, il faudra nous demander un devis d’adaptation qui devra être joint à la convocation de l’assemblée générale sur la base de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

En assemblée générale, la prestation sera ensuite votée.

L’année suivante, l’assemblée générale devra se prononcer sur le texte d’adaptation.

Y a-t-il un coût et de quel ordre ?

Dans le cadre de l’adaptation du règlement de copropriété, il y a deux prestations.

Il y a la prestation d’adaptation pure, c’est-à-dire l’intervention – en l’occurrence de l’ARC – d’un notaire ou d’un géomètre-expert.  Pour se faire, nous prenons en compte le nombre de lots, le nombre de modificatifs, la date du règlement de copropriété d’origine.

Par exemple, pour une copropriété de 50 lots, il faut compter entre 2000 et 2500 €uros.  

Ensuite, il y a les frais de publication du règlement de copropriété aux hypothèques pour qu’il soit opposable aux tiers. Il faut donc compter les frais de publication et les honoraires de notaire.

En résumé :

  • Il est obligatoire d’intégrer au règlement de copropriété la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;
  • L’impact est la suppression des clauses illégales ;
  • Le vote en assemblée générale est indispensable et une publication devant le notaire également.

Nos recommandations :

  • Prévoir quelques réunions du conseil syndical pour construire votre projet ;
  • Profiter de la mise à jour du règlement de copropriété pour intégrer de nouvelles clauses ;
  • Faites-vous aider par les juristes de l’ARC qui sont compétentes dans le domaine.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/6-savoir-mettre-jour-son-reglement-de-copropriete

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Adaptation du règlement de copropriété : pour quoi faire ?

https://arc-copro.fr/documentation/adaptation-du-reglement-de-copropriete-pour-quoi-faire

Analysez votre règlement de copropriété dix fois plutôt qu’une

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Faut-il remettre aux copropriétaires la copie d’un acte modificatif au règlement de copropriété après son approbation par l’assemblée générale ?

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La publication des modifications et mises à jour du règlement de copropriété : la solution de l’ARC

https://arc-copro.fr/documentation/la-publication-des-modifications-et-mises-jour-du-reglement-de-copropriete-la-solution

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règlement de copropriété - adaptation - modification
reglement de copropriete - acte modificatif

Puis-je choisir les documents que je souhaite recevoir par voie électronique ?

Question

Je suis une copropriétaire qui vit la moitié de l’année à l’étranger. J’ai donc demandé à mon syndic d’envoyer la convocation d’assemblée générale par voie électronique.

Mon syndic m’indique que pour cela je suis également contrainte d’accepter l’envoi des appels de fonds et les éventuelles mises en demeure par voie électronique.

Suis-je véritablement tenue d’accepter de recevoir l’ensemble des documents de manière dématérialisée ou bien puis-je limiter mon consentement aux seules notifications de la convocation de l’assemblée générale ?

Réponse

Votre question est très intéressante car elle concerne l’ensemble des copropriétaires ainsi que les conseillers syndicaux qui sont souvent sollicités par ces derniers sur ce sujet.

Avant de répondre à votre question, rappelons que l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les notifications et les mises en demeure peuvent effectivement être envoyées par voie électronique.

Ceci étant, cela impose au préalable le consentement exprès du copropriétaire, impliquant que ni le syndic, ni l’assemblée générale ne peuvent imposer cette solution à un ou à tous les copropriétaires.

Par ailleurs, les articles 11 et 13 du décret du 27 juin 2019 qui ont modifié les articles 35-2, 64-1 et 64-2 du décret du 17 mars 1967 prévoient que le copropriétaire peut décider de recevoir ses appels de fonds par voie électronique ou bien accepter que les pièces jointes à la convocation d’assemblée générale soient déposées sur son espace dématérialisé et sécurisé.

Là aussi, le consentement préalable du copropriétaire est obligatoire et peut à tout moment être retiré en respectant des délais réglementaires.

Après avoir précisé l’ensemble de ces points, la réponse à votre question se situe particulièrement dans l’article 11 du décret du 27 juin 2019 qui a modifié l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise clairement que le copropriétaire peut décider de l’étendue de son consentement qui peut se limiter soit à recevoir les notifications, soit les mises en demeure, soit les appels de fonds par voie électronique.

Ainsi, le syndic commet une faute grave en vous imposant de valider la réception de l’ensemble des documents par voie électronique.

Cette manœuvre s’explique par le fait que votre syndic souhaite réaliser des économies à son profit en réduisant la production de documents papier.

Par conséquent, vous êtes habilitée à préciser dans votre courrier que le consentement de recevoir les documents par voie électronique se limite aux notifications de la convocation de l’assemblée générale.

Réponse de l'expert

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documents dématérialisés
Loi ELAN - Extranet liste des documents
article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les mandats et pouvoirs en assemblée générale ( émission vidéo )

L’article 211 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 a introduit quelques modifications à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur Grand, juriste à l’ARC, Bonjour.

Vous allez nous préciser les modifications et précisions apportées par cette nouvelle loi dans ce domaine. Avant toute chose, peut-on se faire représenter en assemblée générale par la personne de son choix ?

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 autorise le copropriétaire absent à l’assemblée générale à s’y faire représenter par la personne de son choix (le mandataire peut parfaitement être un tiers au syndicat) à l’exception du syndic, son conjoint, ou de son partenaire pacsé, ainsi que leurs ascendants et descendants et les préposés du syndic, leur conjoint et partenaire pacsé.

Existe-t-il un formalisme quant à l’établissement et la diffusion du mandat de représentation ?

La loi du 10 juillet 1965 n’impose pas pour l’heure de formalisme. Il convient donc de se reporter au droit commun, à savoir en principe, un écrit précisant son objet, daté, paraphé et signé par le mandant (copropriétaire du lot représenté) et le mandataire (bénéficiaire du pouvoir).

Quelles sont les restrictions quant au nombre de mandats et de voix ?

L’article 22 de la loi du 22 juillet 1965 prévoit le dispositif suivant :

  • Jusqu’à trois mandats, pas de limitation de voix.
  • A compter du 4ème mandat, le nombre de voix ne peut excéder 10 % des voix du syndicat, y compris celles attachées au lot, si le mandataire est copropriétaire sur la résidence concernée.

Chacun des époux copropriétaires en commun ou indivis peut recevoir des mandants dans les mêmes conditions précitées.

Un pouvoir peut être subdélégué si, sur celui-ci, il n’y a pas de contre-indication (si figure sur le pouvoir « uniquement »).

Les consignes de vote : obligation, respect, incidence sur l’assemblée générale en cas de manquement ?

Là encore le dispositif légal en vigueur n’impose nullement au mandant de préciser des consignes de vote.

Dans l’affirmative, il n’appartient pas au bureau de séance de contrôler que le mandataire respecte bien les recommandations du mandant.

Il en résulte, que les éventuelles libertés prises par le mandataire au regard des consignes formulées par le mandant n’invalident pas en principe la régularité du vote contraire et de l’assemblée générale, elles exposent le mandataire contrevenant à une action judiciaire du mandataire en réparation de son préjudice (ce qui suppose de démontrer le dommage subi).

Comment sont distribués les pouvoirs et par qui ?

Conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit ».

Depuis le décret du 27 juin 2019, le syndic doit désormais remettre ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, il le remet aux mêmes fins au président de séance désigné par l'assemblée générale (article 15-1 du décret du 17 mars 1967).

En résumé, depuis la loi ELAN de novembre 2019 :

  • Il est toujours possible de donner son pouvoir à un tiers si on ne peut être présent à l’assemblée générale, mais qu’on souhaite se faire représenter.
  • Le mandataire n’a aucune obligation de respecter les consignes de votes du mandant.
  • Certaines règles doivent être respectées en matière de nombre de mandats et de subdélégation.

Recommandations de l’ARC :

  • Essayer pour le copropriétaire de se rendre à l’assemblée générale.
  • Si c’est impossible, établir un mandat, avec des consignes de votes et remettre celui-ci à une personne de confiance. 

Si vous souhaitez connaître plus précisément l’ensemble des réformes apportées par la loi ELAN, n’hésitez pas à vous procurer le guide de l’ARC dédié à cette nouvelle loi toujours dans l’attente de décrets d’application et de deux ordonnances :

Pour aller plus loin :

expert

https://arc-copro.fr/ouvrages/la-loi-elan-et-ses-decrets-dapplication-en-pratique.html

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Loi ELAN : la gestion en assemblée générale des mandats sans indication de nom

https://arc-copro.fr/documentation/loi-elan-la-gestion-en-assemblee-generale-des-mandats-sans-indication-de-nom

Loi ELAN : les nouvelles règles en matière de mandat en assemblée générale

https://arc-copro.fr/documentation/loi-elan-les-nouvelles-regles-en-matiere-de-mandat-en-assemblee-generale

Le pouvoir donné par un copropriétaire absent à l’assemblée générale doit être signé

https://arc-copro.fr/documentation/le-pouvoir-donne-par-un-coproprietaire-absent-lassemblee-generale-doit-etre-signe

Les pouvoirs en assemblée l’envoi d’un pouvoir par mail, voire par télécopie, est-il valable?

https://arc-copro.fr/documentation/les-pouvoirs-en-assemblee-lenvoi-dun-pouvoir-par-mail-voire-par-telecopie-est-il

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délégation de mandat
mandat
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Loi ELAN - Détention de pouvoirs en AG