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La division des lots de copropriété consiste pour un copropriétaire à diviser son lot en modifiant ses éléments constitutifs et en changeant les conditions d’occupation de l’immeuble. Le copropriétaire peut soit  en vendre une fraction, soit en rester le propriétaire.

Généralement, cette opération est faite dans le but de louer la fraction subdivisée. Cependant pour pouvoir louer un lot à usage d’habitation, il faut respecter certaines conditions relatives tant à la division du lot qu’à la location du lot.

Toutefois, une question se pose concernant la division existante depuis la création d’un lot qui tend à être régularisée : doit-elle répondre aux critères posés par l’article L611-6-1 du Code de la construction et de l’habitation ?

La Cour de cassation dans son arrêt rendu en date du 03 juin 2021 (20-16.777) répond à cette question.

1. La régularisation des lots divisés existants depuis la création de la copropriété ne se confond pas avec une création de division

Au cours d’une assemblée générale dont le règlement de copropriété date du 21 avril 1949, a voté des résolutions créant des lots privatifs par individualisation des annexes des appartements principaux, principalement des anciennes chambres de service.

Autrement dit, il a été voté en assemblée générale, la régularisation des lots existants en leur créant une existence juridique et comptable, indépendante des lots principaux.

Cependant, un copropriétaire demande la nullité des résolutions tendant à la création dedits lots. Pour ce faire, le copropriétaire s’appuie sur l’article L111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article L111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation interdit :

« qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d'immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d'habitation nés de la division n'étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n'ont pas fait l'objet de diagnostics amiante en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l'immeuble est soumis aux dispositions de l'article L. 1334-5 du même code ; »

Dès lors, selon le copropriétaire demandeur, la division des lots n’était pas possible.

Pour autant, la Cour de cassation rejette l’argument en jugeant : « ayant constaté que les lots nouvellement créés correspondaient à la structure de l’immeuble depuis son origine et les votes de l’assemblée générale ne faisaient que permettre d’individualiser juridiquement et comptablement des chambres et débarras distincts existant déjà au dernier étage, la Cour d’appel en a déduit que l’article L 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, ne vise que la division en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation n’était pas applicable ».

En conséquence, selon la haute juridiction l’article L111-6-1 ne s’applique que dans le cadre de la création d’une division, or en l’espèce, il ne s’agissait que de régulariser une division de lots qui existait dans les faits depuis la création du syndicat des copropriétaires.

2. Les conditions pour diviser un lot pour un local à usage d’habitation

Avec cet arrêt, il parait intéressant de rappeler que les conditions auxquelles un lot peut être divisé par un usage d’habitation.

Concernant la division du lot, si par principe le copropriétaire a le droit de jouir de son bien comme il l’entend, cela signifie que le copropriétaire peut librement subdiviser son lot.

Cependant, ce principe est limité par la destination de l’immeuble, par l’atteinte portée aux autres copropriétaires ainsi qu’aux clauses mentionnées dans le règlement de copropriété.

Il convient de noter que la jurisprudence considère certaines clauses limitant le droit de diviser son lot comme étant illicites. Ainsi, à titre d’exemple, la Cour d’appel de Paris en date du 11 septembre 2008 (n° 07/17364) a jugé qu’une clause interdisant la division de lots privatifs et d’une manière générale et absolue est illicite.

Néanmoins, pour rappel, la clause du règlement de copropriété s’applique même si elle est illicite jusqu’à temps qu’elle fasse l’objet d’une annulation soit par l’assemblée générale soit par voie judiciaire.

Une fois, la question concernant la division des lots est réglée, il faut s’interroger sur la possibilité de diviser à usage d’habitation.

Pour ce faire, il faut bien entendu respecter les conditions posées par l’article L611-6-1 du Code de la construction et de l’habitation susmentionnée.

En plus de cela, il faut respecter les exigences du logement décent pour pouvoir occuper ou louer le bien. En effet, le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Face à une gestion complexe et/ou onéreuse d’un ensemble constitué de divers immeubles et de nombreux copropriétaires, le syndicat peut envisager comme solution d’adopter une autonomie, voire une indépendance juridique d’un ou plusieurs de ses édifices.

La collectivité se doit dans ce cas de se conformer aux prescriptions légales, afin de ne pas s’exposer à une action judiciaire licite en nullité de la décision par un copropriétaire opposant ou défaillant, conformément à l’arrêt du 14 avril 2021 de la cour d’appel de Versailles.

I. Scission d’un bâtiment du syndicat : l’initiative appartient aux copropriétaires de celui-ci et non au syndic

Sis en région parisienne dans le département des Hauts-de-Seine (92), un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments est géré par un syndic professionnel.

Une assemblée générale du 29 juin 2016 adopte la scission du bâtiment A.

En effet, l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, qu’en présence de plusieurs bâtiments et d’une assiette foncière divisible, le syndicat peut décider de se prononcer en assemblée sur un tel projet soumis à la majorité des voix des copropriétaires.

Une propriétaire de deux lots situés dans le bâtiment B conteste la régularité de cette assemblée générale, et notamment sa résolution n° 7 sur la dissociation du bâtiment A.

En tant que copropriétaire opposante à cette décision, elle assigne le syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic en nullité dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fonde son action sur une interprétation littérale de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 imposant, que la demande de scission émane du ou des copropriétaires de l’immeuble intéressé. Or, en l’espèce, son initiative relève du syndic professionnel.

Le syndic, au nom du syndicat recourt le jugement n° 16 - 094422 du 22 octobre 2018 du Tribunal de Grande Instance de Nanterre, accueillant la requête de cette copropriétaire.

Dans son arrêt n° 18 - 08623 du 14 avril 2021, la cour d’appel de Versailles réitère cependant la décision de la juridiction judiciaire civile inférieure : «…Vu l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, il n'est pas en débat que par la résolution n° 7 litigieuse, l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2016 a adopté, à la majorité de 20 copropriétaires représentant 5351 tantièmes, le projet de délibération suivante :

'L'assemblée générale délibère et autorise :

L'établissement d'un plan de scission et d'un état descriptif de division et scission de copropriété contenant le règlement de copropriété aux fins d'extraire la parcelle B… de la copropriété. La parcelle B… étant destinée à servir de nouvelle assiette à la copropriété, documents établis par E.F., géomètre-expert.

La scission par le syndicat des copropriétaires de la parcelle B… et de la parcelle B…, représentées sur le plan de scission établi par un géomètre expert sont demeurés joints à la présente convocation, ce qui aura pour effet de réduire l'assiette de la copropriété à la parcelle B…

Le syndic de copropriété s'engage à procéder à toutes formalités d'usage permettant cette scission et fera son affaire personnelle quant aux frais engagés par la réalisation de cette scission. ll est ainsi précisé qu'aucun frais ne sera supporté par le syndicat.

Le syndic de la copropriété dans le cadre de son mandat est habilité à régulariser au nom du syndicat tous actes relatifs à cette scission incluant le nouvel état descriptif de division et de scission de copropriété que comprend le règlement de copropriété. Néanmoins, mandat lui est donné au cours de cette assemblée pour procéder à la régularisation de tout acte.

Le syndic informe que les actes seront signés en l'Etude de Me C.L., notaire à X. et que le syndic fera son affaire personnelle des frais...'

Le jugement entrepris annule à bon droit cette résolution au visa de l'article susvisé au motif, adopté, tiré de ce que cette résolution n'a pas été initiée par le propriétaire du lot n°1 concerné par la scission, mais par le syndic.

En effet, le syndicat, qui ne le conteste pas, ne propose aucun élément jurisprudentiel ou doctrinal, pour combattre l'annulation, de ce chef, de cette résolution n° 7… »

II. Scission d’un bâtiment du syndicat : les copropriétaires doivent également se prononcer sur l’ensemble de ses incidences

La copropriétaire poursuivante invoque un second motif de nullité de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 29 juin 2016, à savoir l’absence de délibération du syndicat sur les critères requis pour un tel projet.

En effet, la division d’un syndicat entraine de facto des conséquences matérielles, juridiques et financières (ex : modificatif du règlement de copropriété sous la forme d’un effacement de la référence au bâtiment concerné, du nouveau ratio des millièmes généraux de propriété, des tantièmes de charges, de la rétrocession ou suppression des éventuels équipements collectifs aux propriétaires des divers immeubles…).

Or, l’assemblée générale du 29 juin 2016 ne se prononce pas sur ce volet :

- par une décision spécifique inscrite à son ordre du jour, et ce, en contradiction au principe énoncé par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- selon en principe les éléments joints à sa convocation, notamment la proposition d’avenant au règlement de copropriété établie par un notaire, alors que l’article 11 alinéa 6 l’impose.

Là encore, les magistrats d’appel s’inscrivent dans leur arrêt du 14 avril 2021 dans la lignée du jugement du TGI du 22 octobre 2018 : «…En tout état de cause, il n'est justifié d'aucune information ni d'aucun vote sur les conséquences matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division, au sens de l'article 28 précité, ne serait-ce que pour justifier que cette scission n'en comporte pas, alors que l'intimée conteste la possibilité même d'une cession de la parcelle B… en cause, en l'état d'un droit de jouissance, sur une surface de 1936 m², du lot n° 1constitué par le bâtiment A sur la partie commune de cette parcelle et des conséquences que la scission de parcelle envisagée emporterait en terme de soulte et de partage des droits accessoires aux parties communes.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé cette résolution n° 7… »

La volonté légitime de scinder une copropriété doit répondre aux impératifs légaux et non aux velléités douteuses de syndics professionnels, afin de ne pas exposer le syndicat à une action judiciaire légitime en annulation par un copropriétaire contestataire dans le délai imparti.