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En cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au mode de désignation des conseillers syndicaux, quel texte retenir ?

Question : Ma copropriété est composée de plusieurs bâtiments. Mon règlement de copropriété prévoit qu’un conseiller syndical est élu par bâtiment, et que seuls les copropriétaires du bâtiment concerné prennent part à l’élection de ce conseiller syndical. Cette clause a pour mérite de prévoir une égale représentation de chaque bâtiment au sein du conseil syndical.

Plusieurs copropriétaires ont contesté ce mode de désignation, en affirmant qu’elle est contraire à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne prévoit pas une telle distinction : 

« […] Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. […] »

En cas de contradiction entre l’article 21 et notre règlement de copropriété, quel texte doit s’appliquer ?

Réponse : 

Il convient de se reporter à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

Par conséquent, l’article 21 étant d’ordre public, toutes les stipulations du règlement de copropriété qui ne respecteraient pas cet article, et notamment le mode de désignation des conseillers syndicaux, peuvent être réputées comme étant non-écrites.

Toutefois, afin qu’une clause soit réputée non-écrite, il faut soit une décision du tribunal, saisi spécifiquement sur ce sujet, soit un vote en assemblée générale déclarant la clause non-écrite, cette seconde possibilité ayant été reconnue par la jurisprudence. Il est à noter que les tribunaux ne peuvent écarter d’office une clause au motif qu’elle serait réputée non-écrite, cela a été rappelé à plusieurs reprises par la jurisprudence.

Dans la présente hypothèse, le jour où la clause du règlement de copropriété aura été reconnue comme non écrite, il faudra alors se conformer à l’article 21 qui ne prévoit pas de distinction entre les bâtiments d’une même copropriété pour l’élection des membres du conseil syndical.  

Aussi, le conseil que nous pouvons donner est d’envisager de créer un syndicat secondaire, conformément à l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que « Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. »

Cette création du syndicat secondaire devra s’accompagner de l’adoption d’un modificatif au règlement de copropriété devant être adopté en assemblée générale spéciale.

L’un des avantages, en créant un syndicat secondaire, est que la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée au syndicat secondaire est proportionnelle à l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal, tel que cela est prévu par l’article 24 du décret du 17 mars 1967.

 

Réponse de l'expert
Action

Abus 5050 Contrat type du syndic CADOT BEAUPLET : tout sauf un beau cadeau pour les copropriétaires

L’arrivée du jour de notre Tour de France des syndics professionnels se situe aux Lilas (93) siège du cabinet CADOT BEAUPLET.

Contrairement à la caravane publicitaire, qui précède les cyclistes, ce syndic n’entend pas faire le moindre présent aux copropriétaires dans son contrat cadre 2024/2025.

I. L’avarice conventionnelle du syndic CADOT BEAUPLET à l’égard des copropriétaires

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose entre autres au syndic de détenir les archives du syndicat des copropriétaires et un espace dématérialisé d’accès des copropriétaires aux documents du syndicat.

Ce texte autorise cependant l’assemblée générale à le dispenser de ces deux obligations, à savoir pour les archives du syndicat leur conservation par une société spécialisée.

En cas d’exonération de l’une ou de ces deux tâches, le décret du 26 mars 2015 le contraint à prévoir dans son contrat une minoration de ses honoraires de gestion courante, puisqu’il est délesté d’un travail initialement inclus.

Malgré la liberté de principe du syndic, le chiffre proposé doit cependant refléter la prestation antérieurement intégrée dans son forfait de base, dont il se trouve finalement délesté.

Le prix dérisoire d’1 euro affiché par CADOT BEAUPLET s’avère incontestablement sous-évalué.

En effet, à qui voudrait-il faire croire, que cette somme correspondrait à l’établissement, l’actualisation et la maintenance informatique de l’extranet d’un syndicat ainsi qu’au stockage de l’ensemble des archives du syndicat, location du local comprise.  

II. La filouterie contractuelle du syndic CADOT BEAUPLET

A cette radinerie vis-à-vis des copropriétaires, CADOT BEAUPLET associe une générosité déconcertante à son profit ; inégalité de traitement d’autant moins acceptable du fait des irrégularités affectant la seconde.

Si le décret du 26 mars 2015 permet au syndic une indemnisation additionnelle pour ses interventions hors honoraires de gestion courante, il proscrit néanmoins sa variation selon des tranches horaires. Ce cabinet enfreint pourtant cette prescription.

S’agissant de la préparation et la participation du syndic à une assemblée générale supplémentaire, ce décret concède une simple majoration en pourcentage à la vacation du syndic (hors frais d’affranchissement ou d’acheminement).

Le syndic CADOT BEAUPLET rajoute malhonnêtement deux critères, voire le troisième déjà dénoncé, si l’assemblée générale se poursuit au-delà de 21 heures.

Enfin, l’article 17-1 AA de la loi admet la convocation d’une assemblée pour la ou les questions strictement personnelles d’un ou de plusieurs copropriétaires impliquant une autorisation du syndicat.

Ce texte précise, que son coût généré incombe au(x) requérant(s) stipulés par le mandat de syndic.

Le décret encadre néanmoins ceux-ci, puisqu’il recourt sur ce point au singulier « tarification pratiquée » (à l’exclusion là encore des frais d’affranchissement ou d’acheminement).

A ce ratio, CADOT BEAUPLET en agrège trois autres (forfait par copropriétaires composant le syndicat, par photocopies et prix de revient du lieu), voire le 4ème de rigueur au-delà de 21h. 

La réussite d’une équipe (syndicat des copropriétaires) passe par un chef de file (syndic) intègre et performant. Dans la négative, la substitution d’un leader transparent et compétitif s’impose, afin de favoriser le succès du groupe.   

 

 

 

 

 

 

 

Abus
Action

N’hésitez pas à organiser une réunion de travail avec l’avocat de la copropriété (et non du syndic)

Le contentieux de la copropriété est un sujet fondamental qu’il ne faut pas laisser sans contrôle.

Ainsi, au même titre que le conseil syndical a une mission de vérification des comptes et du suivi des impayés de charges, il est également en droit (et même le devoir) de contrôler l’avancement des procédures judiciaires ou amiables en cours.

En effet, au-delà des enjeux juridiques qu’elles suscitent, elles engagent également des conséquences financières, que ce soit en matière d’honoraires mais surtout en cas de condamnation.

Ainsi, le conseil syndical doit être un moteur pour imposer un suivi des dossiers contentieux en exigeant des réunions en présence de l’avocat chargé de défendre les intérêts de la copropriété .

A ce titre, rappelons qu’il n’est pas l’avocat du syndic mais bien celui du syndicat des copropriétaires qui paie à ce titre des honoraires pour être représenté devant les instances judiciaires.

Essayons de mieux comprendre les enjeux.

I – Contrôle des dossiers contentieux et précontentieux

Dans le cadre de sa mission de contrôle et d’assistance du syndic, le conseil syndical doit également suivre les litiges où la copropriété est partie prenante, que ce soit en phase amiable ou judiciaire.

L’objet des dossiers peuvent être nombreux et peuvent concerner des copropriétaires qui ne respectent pas les dispositions du règlement de copropriété, oui qui présentent des d’impayés de charges, ou encore à l’égard d’un fournisseur à la suite d’une inexécution de ses obligations contractuelles ou vis-à-vis de la copropriété mitoyenne.

Dans tous les cas, le conseil syndical doit connaître les démarches qui ont été entreprises par le syndic et l’avocat et à quelle étape se situe la procédure que ce soit au niveau amiable ou judiciaire.

Ce premier constat permettra de déterminer les prochaines étapes qui peuvent prendre plusieurs formes telle la signature d’un protocole, l’engagement d’une procédure judiciaire, la saisie immobilière d’un lot…

Pour cela, il est essentiel que le syndic fasse toute la transparence sur les éléments en sa possession afin de vérifier si la copropriété dispose d’assez de pièces et preuves matérielles, pour faire pression auprès du tiers avant de l’assigner en justice.

Le conseil syndical peut également être à l’initiative d’une demande d’engagement de procédure à l’encontre d’un copropriétaire, notamment s’il constate un montant d’impayés trop important ou le non-respect des dispositions du règlement de copropriété sans que le syndic n’ait engagé d’action à son encontre.

Ces actions préventives du conseil syndical sont surtout capitales car parfois le syndic ne souhaite pas se mettre en porte à faux face à un copropriétaire surtout s’il est majoritaire, afin de conserver ses voix lors de sa prochaine élection.

Ainsi, le syndic pourra « se cacher » derrière le conseil syndical pour justifier le recours judiciaire. Certes, il ne s’agit pas d’un comportement très valeureux mais, au moins, les intérêts du syndicat des copropriétaires seront préservés.

II – Bilan financier

La difficulté des recours contentieux est que l’on sait quand ils commencent mais pas quand ils finissent ni combien ils coûteront en définitive à la copropriété.

Et pour cause, qui n’a pas été confronté à un discours vaseux du syndic qui explique que l’audience a été renvoyée pour X ou Y raisons.

Afin d’éviter que le syndicat des copropriétaires soit encore la vache à lait, le conseil syndical doit imposer une réunion avec lui et l’avocat afin que ce dernier expose les actions qu’il a entrepris, les titres exécutoires qu’il a obtenus, les décisions mises en œuvre et les blocages constatés.

Au-delà de mieux suivre les procédures en cours, cela permettra d’imposer à l’avocat une dynamique voire des ultimatums en prévoyant une deuxième puis une troisième réunion avec lui.

Il pourra pipeauter lors de la première réunion mais il ne pourra évoquer les mêmes arguties à chaque fois.

Si le syndic ou l’avocat font de la résistance, il faudra leur indiquer qu’à la prochaine assemblée générale les copropriétaires voteront le changement de l’avocat.

Généralement, cette menace fait effet car il est effectivement possible de le faire sans que cela n’ait d’incidence sur l’avancement du dossier.

Et pour cause, l’avocat n’est qu’un représentant des intérêts du syndicat des copropriétaires pouvant être substitué à tout moment.

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Comment les syndics professionnels ont détourné l’extranet de la copropriété

A travers cet article, nous allons, encore une fois, faire la démonstration de comment les syndics professionnels détournent des dispositions légales élaborées dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires pour devenir un moyen de chantage et de déploiement de stratégies commerciales.

Il s’agit, en l’occurrence, de l’extranet de la copropriété.

Voyons ce que le législateur a prévu et ensuite comment les syndics l’on utilisé.

I – Un espace d’échange de documents

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic professionnel de mettre à la disposition de la copropriété qu’il gère, un extranet qui est un espace dématérialisé et sécurisé.

Cet article précise que dans cet outil doivent être téléchargés des documents et données concernant la copropriété.

Trois espaces différenciés doivent être accessibles :

- l’un pour l’ensemble des copropriétaires,

- un autre réservé à chaque copropriétaire,

- et le dernier pour le conseil syndical.

Le décret n° 2019-502 du 23 octobre 2019 a défini les documents minimum devant figurer dans chacun des trois espaces.

Ce décret s’est imposé car les syndics ne mettaient aucun document, ou plutôt seulement ceux sans grand intérêt ou obsolètes.

Par ailleurs, l’article 33-1-1 du décret du 17 mars 1967 précise que ces documents doivent être mis à jour au minimum une fois par an dans les trois mois précédant la tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes.

Après ce rappel de la loi, voyons comment elle est utilisée ou plutôt détournée.

II – Un outil de captation

Pour une fois, nous n’allons pas généraliser car chaque cabinet a son style d’abus en matière de détournement d’extranet.

Néanmoins, le plus courant, surtout pour les grands groupes, est d’imposer le paiement en ligne des appels de fonds depuis l’extranet, sans savoir exactement qui est le bénéficiaire du virement.

D’autres l’utilisent pour imposer au copropriétaire de voter en ligne faisant office de formulaire de vote par correspondance.

D’autres imposent l’accès à l’extranet en contraignant le copropriétaire à valider de recevoir les appels de fonds par voie électronique.

Bien entendu, on est loin du service d’origine prévu par le législateur car en définitive les documents mis en ligne ne sont actualisés que six à huit mois après la fin de l’exercice.

En effet, nombreux cabinets de syndic ont oublié qu’au-delà d’être commerçants, ils sont commerçants.

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Comment un groupe de copropriétaires peut imposer au syndic la tenue d’une assemblée générale

Nous sommes de plus en plus interrogés par des copropriétaires ou groupes de copropriétaires qui souhaitent savoir comment ils peuvent imposer au syndic la tenue d’une assemblée générale.

La première réponse est de les inviter à échanger avec le conseil syndical pour vérifier si, dans un premier temps, ce dernier peut régler le problème sans passer par la case «assemblée générale » puis dans un second temps s’il partage cette nécessité de convoquer une réunion.

En effet, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 permet au conseil syndical de demander au syndic la convocation d’une assemblée générale et donne même pouvoir à son président de la convoquer si le syndic ne s’exécute pas.

Ceci étant, voyons les pouvoirs et les limites des copropriétaires.

I – Une possibilité de contraindre le syndic à convoquer une assemblée générale

L’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de demander au syndic la tenue d’une assemblée générale mais uniquement pour traiter des questions qui concerne ses droits et obligations. Il s’agit par exemple, de faire des travaux privatifs qui affectent les parties communes.

En revanche, quand les questions concernent la copropriété, ce dernier n’est pas habilité à demander la tenue d’une assemblée générale.

Néanmoins, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins ¼ des voix dispose de cette faculté.

Ces prérogatives résultent de l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

Néanmoins, si les copropriétaires ont la possibilité de demander la tenue d’une assemblée générale, ils n’ont pas la prérogative de la convoquer en cas d’inaction du syndic.

Ceci étant, une voix de recours existe.

II – Une saisine du Juge

Le même article 8 du décret du 17 mars 1967 renvoie à l’article 50 de ce même décret. Celui-ci précise qu’à partir du moment où la demande a été formulée par un ou plusieurs copropriétaires représentant ¼ des voix sans que le syndic ne réagisse, tout copropriétaire peut alors saisir le Président du Tribunal judiciaire en référé pour habiliter un copropriétaire ou un mandataire à convoquer une assemblée générale.

Cette procédure est possible par tout copropriétaire après avoir mis en demeure le syndic et, le cas échéant, le président du conseil syndical à convoquer l’assemblée générale sans qu’aucun d’eux ne réagisse.

Pour résumer, trois étapes doivent être respectées :

1° demander au syndic de convoquer une assemblée générale qui doit émaner d’un ou plusieurs copropriétaires représentant ¼ des voix ;

2° mettre en demeure le syndic et, le cas échéant, le conseil syndical de convoquer l’assemblée générale ;

A défaut d’action :

3° saisir le Président du Tribunal judiciaire pour demander la nomination d’un copropriétaire ou d’un mandataire qui sera habilité à convoquer l’assemblée générale.

 

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Modalités de correspondance avec le syndic

Nous nous sommes déjà largement fait l’écho de la dernière réforme législative issue de la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024, qui autorise désormais le syndic à adresser par voie électronique aux copropriétaires les convocations et notifications sauf si le copropriétaire concerné s’y est expressément opposé.

Cependant, les courriers reçus à l’ARC démontrent que la forme générale du courrier échangé avec les syndics n’est plus claire pour tous nos adhérents, confusion accrue par les innovations extra-législatives des syndics telle que le remplissage de formulaire directement sur l’extranet, qui n’a jamais été prévu par la loi sur la copropriété.

Le syndic doit adresser aux copropriétaires des lettres ou courriels simples, ou des lettres recommandées avec demande d’accusé de réception soit sur papier soit électroniques selon le cas, la loi sur la copropriété (loi du 10 juillet 1965) et son décret d’application prévoyant la forme obligatoire du courrier cas par cas.

Le copropriétaire peut envoyer au syndic des lettres ou courriels simples mais aussi des lettres recommandées avec AR sur papier ou électroniques dans des cas particuliers.

Faisons le point des missives les plus fréquentes.

I - Courriers émanant du syndic

            · Cas de lettre ou courriel simple du syndic :

  • simple information des copropriétaires
  • communication aux copropriétaires de documents officiels sur la copropriété notamment avant la vente d’un lot (fiche synthétique de copropriété,  diagnostics techniques, carnet d’entretien, des copies de procès-verbaux d’AG…)
  • appels de fonds trimestriels pour charges, et autres cotisations obligatoires, ou selon la cadence votée en AG pour les travaux
  • appels de fonds de régularisation après approbation de comptes annuels déficitaires
  • communication des procès-verbaux d’AG aux copropriétaires qui ne sont ni opposants ni défaillants à l’Assemblée générale concernée

            · Cas de lettre recommandée électronique (LRE) de la part du syndic :

  • convocation d’Assemblée générale (AG)
  • notification de procès-verbal d’AG aux copropriétaires opposants ou défaillants
  • mise en demeure de payer au copropriétaire débiteur

            · Cas de Lettre recommandée sur papier LRAR :

  • les mêmes que ceux de la LRE si le copropriétaire a fait connaître au syndic par écrit son opposition à la réception de courriers électroniques recommandés.

II - Courriers provenant des copropriétaires ou du conseil syndical

            · Cas de lettre ou courriel simple :

  • simple information du syndic
  • paiement des appels de fonds pour charges ou pour travaux
  • vote par correspondance pour les AG

            · Cas de lettre recommandée électronique (LRE) ou papier (LRAR) au choix :

  • demande d’inscription de résolution à l’ordre du jour par un copropriétaire
  • demande d’AG spéciale par au moins un copropriétaire pour des sujets ne concernant que ses lots
  • demande de communication de documents au syndic pour faire courir les pénalités de 15 € par jour de retard au-delà du premier mois écoulé depuis la demande du conseil syndical. Les mails sont pratiques à émettre par le Conseil syndical mais ne font pas la preuve ni de leur réception ni de la date de cette réception et ne font pas courir de façon incontestable un délai légal.

Les frais de recommandés exposés dans le cadre de la mission du conseil syndical sont remboursables par le syndic au titre des frais de conseil syndical en charges générales d’administration à condition de remettre au syndic une facture au nom du syndicat des copropriétaires pour ces frais de poste.

  • lettre de résiliation du mandat du syndic en cours pour inexécution suffisamment grave (conseil syndical)
  • mise en demeure au syndic de convoquer l’assemblée générale sous 8 jours (conseil syndical ou copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes)
  • toutes autres mises en demeure du conseil syndical au syndic.

Rappelons aussi le cas particulier des convocations en assemblée générale qui peuvent légalement faire l’objet d’une remise en main propre aux copropriétaires contre leur émargement et ne nécessitent donc pas forcément de courrier, quelle que soit sa forme.

En ce qui concerne ces convocations en AG, il existe aussi une commodité électronique concernant les documents annexes : si le copropriétaire a donné son accord sur ce point, les annexes à la convocation peuvent être simplement mises à disposition sur l’extranet du syndic, même si la convocation elle-même est expédiée sous forme recommandée papier ou électronique.

Enfin, les innovations digitales de certains syndics étant sans limites depuis que le prix des photocopies n’est plus facturable en supplément du forfait, on voit apparaître la saisie directe sur l’extranet du syndic par les copropriétaires notamment pour les votes par correspondance en assemblée générale.

Ce procédé n’est tout simplement pas prévu par la loi et ne permet pas aux copropriétaires élus scrutateurs et président de l’assemblée d’exercer leur mission de contrôle des votes puisque le syndic est seul détenteur des saisies effectuées directement dans son logiciel.

Il n’est pas conforme non plus à la règlementation en vigueur qui prévoit l’utilisation d’un formulaire de vote réglementaire signé personnellement par le copropriétaire et ne permet pas non plus de contrôler le respect du délai de 3 jours francs avant l’AG pendant lesquels il n’est plus possible de voter par correspondance, et donc la validité des votes constatés.

Ce procédé est donc à éviter de préférence.

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Abus 5051 Opération nez rouge chez FONCIA pour justifier sa demande de rémunération complémentaire liée au suivi de travaux

Nous ne le disons sûrement pas assez : nous ne sommes pas contre les profits des syndics professionnels mais sommes opposés à toute rémunération qui n’est pas due.

En effet, il est compréhensible qu’un syndic commerçant réclame des honoraires pour faire fonctionner son cabinet, à partir du moment où la prestation est justifiée et validé par le syndicat des copropriétaires.

En revanche, tout syndic est critiquable lorsqu’il réclame au syndicat des copropriétaires des sommes pour des prestations déjà comprises dans le forfait de base, ou qui sont fallacieuses.

A ce titre, voyons encore une fois comment FONCIA procède pour « arracher » des honoraires abusifs.

I – Des travaux d’entretien

A la lecture d’une convocation d’assemblée générale élaborée par FONCIA, on retrouve une question relative au choix d’une société pour procéder au remplacement d’un Velux.

Deux devis sont proposés avec un écart de prix tellement important qu’il biaise toute possibilité de comparaison. En effet, la première offre est à 2.882;97 € et la seconde offre à 1.895,98 €, soit presque 1.000 € de différence.

Mais encore, une troisième offre est en attente et pourtant il est demandé aux copropriétaires de se prononcer sur les trois ou plutôt sur les deux propositions.

Avant d’aller plus loin, nous ne résistons pas à présenter la résolution :

Là où la situation se complique est que pour le changement du Velux qui nécessite une intervention ponctuelle et sommaire de la société, le syndic réclame, malgré tout, des honoraires de suivi de travaux en prévoyant dans la résolution une rémunération à hauteur de 6.38 % du montant HT du montant des travaux.

Bien sûr, nous avons l’image :

Alors la question est de comprendre comment il justifie ses honoraires.

La réponse est dans la résolution puisqu’il s’engage à ouvrir un compte travaux et gérer des appels de fonds distincts, régler les fournisseurs en fonction de l’avancement des travaux, souscrire des assurances obligatoires pour ensuite solder le compte.

N’y a-t-il pas comme un gros nez rouge de clown dans cette affaire ?

En effet, l’ouverture d’un compte travaux consiste à créer dans le logiciel une ligne comptable spécifique à ces travaux.

Quant aux autres tâches, il s’agit de missions de gestion courante puisque les appels de fonds sont envoyés chaque trimestre et les règlements des factures sont à réaliser lorsqu’elles sont constatées. D’ailleurs, il est probable qu’il ne s’agisse que d’une facture ne nécessitant pas de souscrire une assurance comme pourtant cela est mentionné dans la résolution.

Autrement dit, les honoraires supplémentaires réclamés par le syndic n’ont aucun fondement. Une blague !

Mais le canular ne s’arrête pas là car FONCIA a même pensé le cas où les copropriétaires ou les conseillers syndicaux s’apercevraient de la boutade.

Voyons comment.

II – Menaces avec un pistolet à eau

Avant de présenter ses honoraires, le syndic a rédigé un préambule dans la résolution qui mentionne la phrase de  la disposition suivante :

Et oui, le vote des honoraires est nécessaire. A défaut, le syndic ne pourra pas pleinement assurer le suivi des travaux.

Autrement dit, FONCIA contraint les copropriétaires à accepter de payer ses honoraires injustifiés, réclamés pour des tâches courantes voire hypothétiques, car sinon le cabinet n’assurerait pas la prestation.

Le seul problème est que le syndic (mandataire de la copropriété) doit, conformément à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, exécuter les décisions prises en assemblée générale.

Ainsi, si le syndic refusait d’engager le changement du Velux au motif que les copropriétaires ne souhaitent pas être les pigeons de l’affaire, il suffirait d’engager sa responsabilité civile qui lui coûterait bien plus cher que les 110 €.

Par ailleurs, rappelons que conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et aux clauses prévues dans le contrat type de syndic, la rémunération de suivi de travaux est soumise au vote de l’assemblée générale qui est en définitive souveraine pour définir le montant des honoraires en fonction des réelles tâches exécutées.

Or, il est probable, voire même certain, que la résolution proposée par FONCIA est un vulgaire « copier/coller » avec la présentation de tâches qui n’ont aucune cohérence avec la réalité des travaux votés.

Par conséquent, il serait plus honnête de présenter une absence de rémunération complémentaire du fait que le syndic n’assure pas de prestations complémentaires.

A bon entendeur, je vous salue !

Abus
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Les mauvaises surprises liées au changement de syndic

Souvent, lorsque nous évoquons les déboires rencontrés par les copropriétaires et les conseillers syndicaux avec leurs syndics, ces derniers affirment toujours la même réponse : « Si vous n’êtes pas contents de nous, vous pouvez changer ».

Néanmoins, ce qu’ils oublient de préciser est qu’il est bien souvent difficile de changer de syndic car il s’agit de « bonnet blanc et blanc bonnet », mais en plus les factures prélevées abusivement  ne sont pas remboursées.

La situation est parfois pire car sachant que l’assemblée générale a décidé de changer de syndic, celui en place se fait plaisir une dernière fois en prélevant des honoraires sur la base de motifs illégaux ou fallacieux.

Pour les pire d’entre eux, ils n’ont même pas la délicatesse d’enrober leurs pratiques dans un papier cadeau.

A ce titre, voyons le relevé général des dépenses remis par le syndic sortant au cabinet repreneur.

Allez, sans plus tarder, place à l’image.

I – Des honoraires illégaux tous azimuts

A la suite d’un changement de syndic pour inaction, le conseil syndical a contrôlé le relevé général des dépenses du syndic sortant.

Comme on va le constater, ce n’est pas du propre.

Voyons donc un extrait éloquent :

Qu’avons-nous ? :

Index compteurs d’eau :    284 € - illégal

Clôture dossier :                284 € - illégal

Résiliation Engie :             5 X 45,60 € - illégal

Etude + renégociation contrat elec : 426 € - illégal

Bref, nous laissons les lecteurs s’abîmer les yeux avec ce torchon, et si vous en voulez encore, en voilà :

Et oui, cinq factures de 60 € pour un « fournisseur divers » afin d’optimiser les charges énergie

II – Comment réagir ?

Soyons clairs, il faut être intraitable et pro actif face à ce type de margoulins.

Par conséquent, à partir du moment où  le conseil syndical a pris l’initiative de changer de syndic, il doit contrôler les comptes le plus fréquemment possible.

L’objectif est de faire pression auprès du syndic pour le dissuader de tout détournement de fonds qui consiste à « piquer » dans la banque de la copropriété à partir de procédés illégaux ou abusifs.

Pour cela, il faut demander fréquemment les extraits des comptes bancaires, du grand livre comptable et en particulier du compte « banque ».

Si le syndic joue à l’autruche, il ne faudra pas hésiter à se rendre sur les lieux et réclamer l’ensemble des pièces.

Si certes cette mesure n’est pas fiable à 100 %, elle permet de limiter la casse qui, souvent, peut avoir de graves conséquences notamment financières.

 

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Abus 5052 Les vacations d’assemblée prohibitives et irrégulières du syndic O.L.T. en 2023 et 2024

Si la contribution du syndic aux assemblées générales peut donner lieu à des honoraires additionnels au syndicat, cela suppose néanmoins que ces facturations se conforment au droit. A ce jour, le cabinet francilien O.L.T. (Office Locations Transactions) semble toujours ignorer ces fondamentaux.

I. Assemblée générale : interdiction de vacations du syndic selon des tranches horaires

En parcourant les dépenses du syndicat de l’année 2023 (clos) et 2024 (exercice en cours), trois factures du syndic O.L.T. interpellent le conseil syndical, au regard de leur montant et intitulé.

Elles portent sur la participation du syndic aux assemblées générales annuelles de 2023 pour la somme de 1.400 € T.T.C. (première lecture) et 1.000 € T.T.C. (seconde lecture), et de 2024 d’un coût de 2.120 € T.T.C.

L’assemblée générale annuelle (première ou seconde lecture) relève des honoraires de gestion courante du syndic (hors frais d’affranchissement ou d’acheminement), en ce qui concerne la durée et la plage horaire stipulées par son contrat (point 7.1.2. du décret du 26 mars 2015).

Le syndic est donc en capacité d’imputer au syndicat sa participation, si elle excède les seuils prévus.

Cependant, cette facturation ne peut s’opérer que selon un seul critère (forfaitaire ou coût horaire), en excluant dans ce dernier cas plusieurs tranches (7.2.1. du décret).   

Ce décompte d’O.L.T. se révèle irrégulier sur ce point, peu importe qu’il se conforme à son contrat. S

Si les parties y fixent librement leurs engagements, elles ne peuvent enfreindre une règle impérative (qu’elle soit légale ou comme en l’espèce réglementaire) selon l’article 1102 du Code civil.

II. Assemblée générale : condition d’une facturation licite plusieurs participants du syndic

En regardant de plus près ces trois notes d’honoraires, un autre détail saute aux yeux, l’évolution du nombre d’intervenants du cabinet O.L.T. lors de ces assemblées. Si dans un premier temps, il mandate un seul interlocuteur, par la suite il en diligente deux, doublon supporté par le syndicat.

Tout d’abord, l’on peut s’interroger sur la pertinence du changement opéré, car s’il s’agit bien d’une résidence d’envergure, le syndic assure au mieux le poste de secrétaire de séance. Sa mission se cantonne alors à la rédaction de l’original du procès-verbal en fin de réunion (art. 15 et 17 du décret du 17 mars 1967).

Cette tâche s’avère plutôt simple pour les professionnels, puisque la plupart l’accomplissent à l’aide d’un programme informatique, d’un ordinateur et une imprimante.

Pour ce qui est de la tenue de l’assemblée, celle-ci relève du président de séance, épaulé par un ou plusieurs scrutateurs (si le règlement de copropriété l’impose) selon l’article 15 et 17 du décret.

Outre l’adéquation de ce recours, sa légitimité questionne. Le point 7.1.2 laisse à penser que la multiplication des participants du syndic pourrait justifier une facturation correspondante au syndicat, mais à la condition de la mentionner clairement dans son mandat. O.L.T.ne retenant pas conventionnellement cette option, l’imputation s’avère juridiquement inopposable au syndicat.  

Face à ces agissements et en l’absence d’un règlement concerté, la solution consiste en assemblée :  

  • 1° à rejeter tout ou partie des dépenses litigieuses ;
  • 2° à désigner un autre syndic (comme en l’espèce), ce qui suppose de notifier ce projet (question, résolution, proposition de contrat et fiche tarifaire pour un professionnel) avant la diffusion de sa convocation aux copropriétaires.

Par la suite, si le nouveau syndic ne parvient pas à obtenir amiablement le remboursement auprès de son prédécesseur, le syndicat devra envisager de poursuivre judiciairement ce dernier (voire ses assurances professionnelles), en indemnisation de son préjudice.

Abus
Action

Comment est calculé le nombre de membres du syndicat des copropriétaires pour le calcul de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ?

Question : Est-ce qu’un copropriétaire de deux lots principaux est comptabilisé comme deux membres du syndicat des copropriétaires pour les résolutions qui relèvent de à la majorité de l’article 26, soit la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix ?

Réponse :

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 combine deux majorités cumulatives qui sont la majorité des membres du syndicat des copropriétaires qui doivent représenter au moins deux tiers des voix du syndicat des copropriétaires

Le « membre » du syndicat des copropriétaires doit s’entendre comme un copropriétaire peu importe le nombre de lots dont il dispose.

Autrement dit, si au sein de la copropriété sont référencés 100 copropriétaires représentant 12.000 tantièmes.

Pour que la résolution soit adoptée, il faudra obtenir comme première condition que la résolution obtienne au moins 51 copropriétaires qui doivent représenter au moins 8.000 tantièmes.

Le défaut d’une de ces conditions ne permettra pas de valider la résolution.

Par conséquent, un copropriétaire disposant de plusieurs lots ne représente qu’un « membre » du syndicat des copropriétaires mais aura par contre autant de voix que les tantièmes attachés à ses lots.

Pour compléter la réponse, l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 introduit une nouvelle passerelle pour permettre de voter les résolutions qui relèvent de l’article 26 qui n’ont pas obtenu la majorité requise à l’article 25.

Néanmoins, cela implique que la résolution ait obtenu en première lecture au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires,

Attention, la base de calcul ne s’applique plus sur l’ensemble des membres du syndicat mais sur ceux présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Enfin, les résolutions qui relèvent de l’article 26 qui ont bénéficié de la passerelle pour être votées à l’article 25 ne pourront pas bénéficier d’une troisième lecture pour être votées à l’article 24 si la majorité n’est pas obtenue.

Réponse de l'expert
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