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5066 Pour MY SYNDIC, l’existence d’un mandat est une condition purement accessoire

Aucun syndic professionnel ne se révèle infaillible dans sa gestion d’une copropriété. Si certaines errances s’avèrent compréhensibles, en l’absence de dispositions légales suffisamment explicites ou existantes, d’autres comportements sont en revanche juridiquement injustifiables. MY SYNDIC mérite le trophée 2023/2024 de l’incompétence.

I. MY SYNDIC : illégalité de sa gestion 2023/2024 sans mandat d’une copropriété parisienne

Une résidence parisienne reçoit sa convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2024 pour le moins déroutante pour divers motifs :  

  • elle n’émane pas d’un syndic, mais de la présidente du conseil syndical ;
  • son ordre du jour comporte une question décuplée sur la désignation du syndic, malgré le défaut de  mise en concurrence à cette fonction, MY SYNDIC étant     l’unique candidat.

En y regardant de plus près, l’on comprend mieux cette présentation juridiquement déconcertante.

Ce cabinet administre la copropriété depuis plus d’un mandat sans mandat, ce qui ne lui permet pas de pouvoir convoquer régulièrement l’assemblée.

En effet, le syndic ne peut accomplir légitimement des actes de gestion, qu’à la condition de disposer à leur date de réalisation d’un mandat non échu (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, 11 et 29 du décret du 17 mars 1967).

Pour faire face à cette situation, la solution préconisée par MY SYNDIC consiste à notifier cette convocation par l’intermédiaire de la présidente du conseil syndical et à soumettre aux copropriétaires sa nomination au poste de syndic de manière rétroactive, autrement dit de l’approuver après coup (2024) pour la période sur laquelle il en était dépourvu (2023/2024).   

II. Incidences juridiques de ces illicéités

L’infraction de MY SYNDIC, via la présidente du conseil syndical, expose le syndicat à des actions judiciaires en contestation de copropriétaires.

Tout d’abord, un opposant ou défaillant peut solliciter dans les deux mois de la notification du procès-verbal la nullité de la résolution 2 - b1 (art. 42 de la loi). En effet, la jurisprudence constante invalide l’élection rétroactive du syndic, Cass. 3e civ. 17 juillet 1996, n° 94 - 15140.

L’annulation de cette décision permet aux copropriétaires d’exiger le remboursement des provisions et charges éditées et réglées à ce tiers au syndicat et de poursuivre ce cabinet en indemnisation de leur préjudice sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle pour faute (art. 1240 et s. du Code civil), voire ses compagnies d’assurances.

De plus, ce cabinet pourrait être condamné à supporter les frais de désignation d’un administrateur judiciaire, si le syndicat doit y faire appel, afin de pallier l’absence de syndic causée exclusivement par le précédent gestionnaire, CA Paris 23e ch. 17 février 2000.

En l’espèce, cette situation pourrait résulter du rejet des copropriétaires en assemblée de la question n° 2 - b2 (mandat 2024/2026 à MY SYNDIC), en raison des fautes graves de ce cabinet entre 2023 et 2024.

Tout d’abord, le conseil syndical et les copropriétaires doivent s’employer à ce que le syndic convoque a minima une assemblée générale annuelle conformément à son obligation réglementaire (art. 7 du décret) et avant l’expiration de son mandat.

Dans la négative, il convient de lui trouver rapidement un successeur soit à titre principal par le président du conseil syndical en exercice ou, à défaut, par tout copropriétaire, soit à titre accessoire par la voie judiciaire.

Il s’agit de garantir la poursuite de l’administration licite de la résidence, et prémunir le syndicat contre une instabilité financière et juridique dommageable.

Abus
Action

Un accord entre copropriétaires ne remplace pas une décision d’assemblée

Catégories Tenue de l'assemblée générale
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (troisième chambre civile)
Référence
n°22-22.758 et 30 mai 2024, n°22-23.878
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049129971 et https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049689521
Observations

Le b de l’article 25 confère à l’assemblée générale des copropriétaires l’exclusivité du pouvoir d’autoriser des travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble. Aucun accord entre copropriétaires, ni avant ni après la naissance de la copropriété ne peut s’y substituer.

Par ailleurs, le droit de construire sur les parties communes est un droit accessoire de la propriété des parties communes et ne peut être cédé comme une simple autorisation de travaux, et encore moins sur simple accord entre copropriétaires ! Il s’agit d’une aliénation de partie commune ou de droit y afférent, et dès lors qu’elle valorise la propriété de l’acquéreur, nécessairement contre paiement d’un prix.

Principe retenu

En l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes ou la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété.

Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, dès lors qu’ils sont réalisés après la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, doivent être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l'accord antérieurement obtenu du propriétaire de l'immeuble. Rappelons qu’un immeuble existant est soumis au statut de la copropriété lors du transfert de propriété d’un premier lot, mais qu’un immeuble vendu en état futur d’achèvement, ne l’est que le jour de la livraison du premier lot.

Analyse de la décision

Dans la première des deux affaires commentées, Une SCI, propriétaire de lots au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, se plaignant d'infiltrations d'eau provenant d'une terrasse accessible depuis les lots appartenant à une seconde SCI situés au premier étage, a fait assigner, après expertise, le syndicat des copropriétaires et la SCI du 1er étage aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder aux travaux de remise en état de l'étanchéité de la terrasse.

La SCI su 1er étage demande alors reconventionnellement la condamnation de la SCI du rez-de-chaussée à supprimer les murs ayant abouti à transformer les espaces se situant sous la terrasse en locaux fermés habitables, à remettre ses lots en conformité avec le règlement de copropriété et les plans joints, ainsi qu’à supprimer cette terrasse, bien qu’elle en bénéficie de l’accès.

La Cour d’appel la déboute sur cette demande reconventionnelle, au motif que la terrasse litigieuse a été construite sur la part de jardin attribuée en jouissance privative aux lots du rez-de-chaussée par les créateurs des deux SCI, de telle manière que l'une et l'autre profitent des extensions réalisées au rez-de-chaussée, en parties habitables, et au premier étage, en terrasse, et que la SCI du 1er étage n'est, dès lors, pas fondée à obtenir la condamnation de la SCI du rez-de-chaussée à démolir l'ensemble de cette construction réalisée par leurs auteurs communs, rompant ainsi unilatéralement l'accord des deux parties.

La Cour de cassation ne l’entend pas ainsi, se fondant sur le caractère d’ordre public des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Elle considère qu'en l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires, « à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas », tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes ou la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété, en l’occurrence l’appropriation d’un droit de construire sur une partie commune. Et ce alors même qu’au départ ils étaient d’accord et que la construction litigieuse avait des avantages pour chacun…

Dans la seconde affaire, deux SCI et deux couples de copropriétaires ont acquis en l'état futur d'achèvement divers lots dans un immeuble édifié par un promoteur. Après la livraison de leurs lots, les copropriétaires ont assigné les SCI en démontage des installations de climatisation et de chauffage qu'elles avaient installées sur la terrasse technique du huitième étage du bâtiment B et en remise en état de ces parties communes, l’assemblée générale convoquée après la livraison des lots ayant refusé d’en régulariser l’autorisation.

La Cour d'appel de Chambéry les déboute, prenant en compte que le promoteur, vendeur et propriétaire de l'immeuble, leur avait, avant la naissance de la copropriété, délivré l'autorisation de réaliser ces installations, cette autorisation s'analysant en un droit d'usage privatif sur des parties communes, de sorte qu'il importait peu que l'assemblée générale des copropriétaires ait refusé la régularisation des travaux, qui était sans objet au regard de cette autorisation antérieure à l'existence de la copropriété.

La Cour de cassation réfute cette interprétation, se fondant là aussi sur le caractère d’ordre public de l’article 25 de la loi et notamment de son b. Dès lors que les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l'accord antérieurement obtenu du propriétaire de l'immeuble.

Abus 5067 Pourquoi il ne faut pas être myope lorsque l’on a FONCIA comme syndic : le problème de la notification électronique

Décidemment, si derrière les abus il n’y avait pas de victimes, on pourrait dire que les syndics professionnels sont de sacrés comiques.

En effet, ils essayent de s’affranchir de leurs obligations légales en procédant toutes sortes de galipettes pour en définitive se casser le dos.

Nous ne résistons pas à mettre en avant le dernier salto arrière de FONCIA en matière d’information légale liée aux notifications électroniques.

Pour cela, il est, dans un premier temps, nécessaire de rappeler le cadre légal en matière de notification électronique.

I – Une obligation d’information

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a modifié l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 en donnant la possibilité au syndic de notifier aux copropriétaires, par voie électronique les notifications telles que la convocation d’assemblée générale ou les mises en demeure ?

Néanmoins, ce même article précise que le syndic a obligation d’informer les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale.

En effet, la notification électronique intéresse avant tout le syndic qui va non seulement faire des économies sur la papeterie mais également sur la reprographie. Et pour cause, ce sont des frais qui sont compris dans le forfait de base, ne pouvant pas les facturer en prestations complémentaires.

Par ailleurs, il est beaucoup plus facile pour un syndic de notifier un courrier de mise en demeure par voie électronique plutôt qu’en papier surtout que le prix facturé reste identique alors que les frais sont moindres.

Après ce rappel à la loi, voyons comment fonctionne FONCIA.

II – Une information en tout rikiki

Nous ne résistons pas à présenter le spam envoyé par FONCIA aux copropriétaires pour les informer de leur droit de pouvoir maintenir les notifications par voie postale

Nous la reproduisons en intégralité afin de mettre en évidence l’aberration :

Que constatons-nous ? Nous sommes contraints de reproduire le spam en deux imprimés écran car les informations sont amples, faisant avant tout la promotion de la notification électronique.

Bien sûr, le syndic la présente comme simple et rapide, mais en réalité pour lui puisqu’il suffit d’appuyer sur le bouton « envoyer » de son ordinateur.

Economique là encore pour lui puisqu’il économise les frais de reprographie.

Mais alors, où se situe l’information légale qui permet à un copropriétaire de conserver les notifications papier ?

En fait, il faut descendre tout en bas de la page et prendre sa loupe fois 1000 car la mention est indiquée en tout petit.

Vous ne la voyez pas ? C’est normal car le contenu a une taille de caractère entre 11,5 et 14 et la mention obligatoire est, quant à elle, en caractères 7,5.

Et oui, il fallait la trouver !

Mais après tout, on a vu pire chez FONCIA ; c’est la seule consolation qu’on a trouvé à dire.

Néanmoins, nous allons saisir la répression des fraudes et la chambre professionnelle auxquelles FONCIA est adhérente afin de savoir si elle considère cette pratique comme éthique et surtout légale.

 Bravo FONCIA, des syndics comme on les déteste !

Abus
Action

L’ARC Nationale saisi pour la seconde fois le SNPI concernant de nouveaux agissements douteux émanant de FONCIA

Nous sommes toujours intéressés par la réaction des représentants des chambres professionnelles quand un grand cabinet procède à des agissements que l’on qualifie au minimum d’abusifs pour ne pas dire illégaux.

A ce titre, nous avons saisi le président du SNPI, Chambre professionnelle de syndics, suite aux agissements de l’un de ses adhérents en l’occurrence le groupe FONCIA.

En effet, nous avons relevé dans l’abus https://arc-copro.fr/documentation/larc-nationale-saisit-le-snpi-suite-au-marketplace-de-foncia comment le groupe FONCIA essaye de se dédouaner de ses obligations d’information en matière de conservation des notifications par voie postale.

La stratégie consiste à envoyer un mail faisant la promotion de la notification électronique, en ajoutant en bas de page, en petits caractères, la possibilité de continuer à recevoir les notifications par voie papier.

Face à ce type d’agissements,

Voici le courrier :

Monsieur le Président,

En tant que directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires, je me permets de vous saisir suite aux derniers agissements concernant un de vos adhérents, en l’occurrence le groupe FONCIA.

En effet, comme vous le savez, l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 impose au syndic professionnel d’informer les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un moyen d’information des notifications par voie postale.

Or, nous avons eu copie d’un mail envoyé aux copropriétaires par le groupe FONCIA, dont vous trouverez ci-joint copie, qui fait la promotion de la notification électronique et en bas de page, en petits caractères, est ajoutée la mention « Vous pouvez demander à être notifié par courrier en formulant votre demande depuis l’espace MyFoncia ».

Pour votre information, nous avons procédé à une analyse plus approfondie de la taille des caractères utilisés.

Alors que l’ensemble du texte est écrit avec une taille de caractères allant de 11,5 à 14, la mention d’information qui est, quant à elle obligatoire, est rédigée en taille 7,5, rendant la lecture difficile voire impossible, surtout depuis un écran d’ordinateur ou d’une tablette.

Face à ce type d’agissements, nous vous sollicitons pour savoir si vous considérez ce type de procédé éthique voire légal.

Pour une totale transparence, nous vous informons que ce courrier sera publié sur notre site internet et que votre éventuelle réponse le sera également.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le Président, l’expression de mes salutations distinguées.

                                                                                                          Emile HAGEGE

                                                                                                          Directeur Général

Actions et Actus
Action

Quand des associations de copropriétaires se vendent pour quelques radis aux professionnels

Quoi de plus déprimant que de voir des associations dites de défense des copropriétés qui se retrouvent à signer des accords avec des syndics professionnels qui sont contraires aux intérêts du conseil syndical.

Pour les professionnels, ce n’est que bonheur car ils ont enfin trouvé l’alibi pour justifier leur médiocrité : « L’ARC Nationale sont des méchants avec qui on ne peut parler et pour preuve nous arrivons à signer une charte avec une association dite de défense des copropriétés ou copropriétaires ».

A ce titre, nous sommes contraints de dénoncer la charte signée entre les associations ANGC et la FNACC.

Avant cela, faisons un petit rappel de ce qu’est la FNACC pour ensuite revenir sur cette pitoyable charte.

I – Des anciens de l’UNARC

En 1995 l’ARC Nationale a créée l’UNARC qui est l’Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété. L’objectif était de réunir l’ensemble des associations ARC implantées à travers la France, qui étaient toutes indépendantes.

Avec le temps, nous avons constaté qu’elles n’étaient pas suffisamment efficaces et surtout ne défendaient pas la même philosophie que l’ARC Nationale, décidant alors d’acter cette séparation.

A présent, le projet de l’ARC Nationale est de construire un maillage territorial en créant des antennes sur l’ensemble des régions de France afin de garantir le même service pour tous nos adhérents, peu importe où ils se situent.

En parallèle, les anciennes ARCs régionales se sont elles-mêmes réunies créant la FNACC, sachant qu’ils ont l’interdiction d’utiliser notre nom ou même notre acronyme afin d’éviter toute ambiguïté avec notre association.

II – Une charte ahurissante

Voulant sûrement avoir de la visibilité, la FNACC a signé une charte avec l’ANGC qui est l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété.

L’objet de cette charte est, semble-il  « d’améliorer la qualité des relations entre le syndic et le conseil syndical ».

Or, première bouette, l’ANGC ne représente pas les syndics professionnels mais les gestionnaires de copropriété. Ainsi, cette charte n’engage pas les syndics mais uniquement les conseillers syndicaux.

Autrement dit, l’ANGC a «roulé » la FNACC en l’utilisant comme « vitrine », quitte à la ridiculiser aux yeux de ses adhérents au vu des compromissions qui ont été accordées au profit des syndics professionnels.

A ce titre, voyons les clauses de cette charte qui sont tout simplement hallucinantes.

Le premier article précise que "Le Conseil Syndical s’engage à élire parmi ses membres un Président qui sera l’interlocuteur privilégié du Syndic".

Les décisions du Conseil Syndical sont prises à la majorité de ses membres, et il est préférable que le Conseil soit constitué d’un nombre impair de membres.  ».

Or, cela ne concerne ni la FNACC ni l’ANGC. Chaque conseil syndical s’organise comme il le souhaite et peut convenir de ne pas élire de président ou encore que certaines décisions stratégiques se votent à une majorité qualifiée.

Pire encore, il précise « qu’en cas de pluralité de bâtiments, le Conseil Syndical désigne un référent pour chaque bâtiment ».

Là aussi, notion complétement grotesque puisque le conseil syndical est composé de copropriétaires élus qui se présentent de manière volontaire à la l’assemblée générale, ne pouvant pas s’engager sur une représentation par bâtiment.

Continuons dans l’horreur.

L’article 2 précise que « Les décisions et comptes rendus du Conseil Syndical sont communiqués au Syndic par le Président ».

Autrement dit, le conseil syndical doit remettre au syndic le compte rendu dans lequel il peut être indiqué qu’il souhaite changer à terme de syndic ou encore procéder à un contrôle de comptes suite à des opérations douteuses réalisées par ce dernier.

Là encore, il s’agit d’une clause irréfléchie qui met en porte à faux le conseil syndical qui, de toute évidence, ne sera pas mise en œuvre

Poursuivons.

L’article 3 précise que « Les réunions du Conseil Syndical en présence du Syndic ont lieu en journée et portent principalement sur les projets de travaux, les visites d’immeuble, et la préparation de l’ordre du jour de l’Assemblée Générale ».

Ainsi, alors que le contrat de syndic donne la possibilité de tenir les réunions entre le conseil syndical et le syndic en journée ou en soirée, la charte réduit ces droits en imposant qu’elles se déroulent uniquement en journée.

Il semble que les adhérents de la FNACC sont des gens sans activité ou qui s’ennuient chez eux, devant forcément accepter les réunions en journée.

Nous préférons nous arrêter là laissant en définitive les adhérents des associations qui composent la FNACC d’apprécier s’ils sont toujours bien représentés.

Actions et Actus
Actu

Pourquoi l’adhésion à l’ARC Nationale n’a pas besoin d’être votée en assemblée générale

Lorsqu’un conseil syndical souhaite adhérer à l’ARC Nationale, les mauvais syndics professionnels affirment que cette décision doit être votée préalablement en assemblée générale.

Après interrogation auprès de notre association, nous leur affirmons qu’il s’agit d’une fausse information qui a pour but soit de dissuader le conseil syndical d’adhérer, soit au mieux de gagner du temps.

D’ailleurs, les syndics professionnels qui évoquent ce type d’argutie ont souvent  mauvaise conscience ne voulant surtout pas que le conseil syndical se forme ou pire que nos contrôleurs aux comptes analysent les documents comptables qu’ils produisent.

Néanmoins, expliquons pourquoi le conseil syndical n’a pas besoin d’obtenir l’aval de l’assemblée générale et encore moins celui du syndic pour adhérer à notre association.

I – Un droit d’assistance propre au conseil syndical

L’article 27 du décret du 17 mars 1967 précise que pour assurer ses fonctions, le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix.

A ce titre, ses dépenses d’assistance pour assurer l’exécution de sa mission, constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Voici copie de l’intégralité de cet article :

Article 27

Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

En résumé :

1- seul de conseil syndical décide de son assistance

2- les frais engagés sont des dépenses de gestion courante

3- elles doivent être supportées par le syndicat et réglées par le syndic

Cette approche s’explique simplement par le fait que l’assemblée générale ne décide que pour des résolutions qui concernent la copropriété et non pour un organe souverain qui est celui du conseil syndical qui a pour mission de contrôler et d’assister le syndic.

II – L’ARC Nationale, une force pour le conseil syndical

La vocation première de l’ARC Nationale est de former et d’assister au mieux les conseillers syndicaux.

Pour cela, nous mettons en œuvre un arsenal de services tels que les consultations, les formations, les plateformes internet ou des guides, tout en utilisant les dernières technologies et concepts.

Ainsi, nous assurons tous nos services en physique mais également à distance.

Par ailleurs, nous avons une chaîne télévisée réservée aux sujets de la copropriété, ou encore organisons des journées de formation pour aborder en profondeur des thèmes précis.

Pour résumer, à l’ARC Nationale, il n’y a quasiment pas de limites pour satisfaire nos adhérents.

Quant à la cotisation, elle n’a pas changé depuis dix ans. Elle est à un coût de 99 € de base, plus 4€ par lot principal.

Nous vous attendons nombreux pour faire grandir la maison de ARC Nationale.

 

Dossier conseils
Action
Conseil

20 gestes pour diminuer la consommation énergétique de sa copropriété :Geste n°4 : Diminuer la température de l’eau chaude sanitaire (ECS)

Avant de parler économie d’énergie, il faut savoir que la consommation d’eau chaude sanitaire est régie par plusieurs réglementations : les risques liés à la légionellose et ceux liés aux brulures.

La légionellose est une maladie entrainant une infection grave des poumons. Elle est causée par la bactérie légionnelle qui se développe dans de l’eau entre 25 et 50 °C.

Pour limiter les risques, l’arrêté du 30 novembre 2005 impose pour les ballons de plus de 400 litres :

  • Une température de stockage de l’eau supérieure à 55 °C en sortie de l’installation ;
  • Une température de l’eau supérieure à 50 °C en tout point du réseau à l’exception des extrémités avant les points de puisage ;

A défaut de garder la température de l’eau à 55 °C dans les ballons, une élévation quotidienne de la température suffit. Cette élévation doit être d’au moins 2 min à 70 °C, 4 min à 65 °C ou 1 h à 60 °C.

Concernant les risques de brulures, l’arrêté impose une température maximale de 50 °C aux points de puisage des salles de bain et de 60 °C pour la cuisine.

A la lecture de cet arrêté, on voit qu’il n’y a pas une grande marge de manœuvre au niveau de la température de l’ECS. La température dans les ballons varie généralement entre 55 et 60 °C. Une température élevée peut être justifiée par une installation vétuste ou très étalée. Quand une même chaufferie alimente plusieurs bâtiments répartis sur un grand terrain, une température de 55 °C en sortie de ballon ne suffit pas pour avoir 50 °C en tout point du réseau.

Pour déterminer la température minimale de votre installation qui permet 50 °C en tout point du réseau, il faut demander au chauffagiste de la copropriété de fournir la température de retour de l’ECS. Si celle-ci est en-dessous ou proche de 50 °C, il sera difficile de diminuer la température dans les ballons. Dans l’idéal, il faut également qu’il mesure la température dans certains points éloignés du réseau.

Une fois la température minimale fixée, celle-ci peut être inscrite dans le contrat P2. Les températures au départ et en retour de chaufferie doivent être régulièrement mesurées et inscrite dans le carnet d’entretien ce qui permettra au conseil syndical de vérifier la qualité de la régulation faite par le chauffagiste.

Lorsque la production d’ECS est individuelle, les problèmes de légionellose sont moindre, il est donc possible de baisser la température du ballon en-dessous des 50 °C surtout lorsque le foyer n’est pas occupé par des personnes fragiles.

Technique
Action

Quelles solutions en l’absence d’exécution par le syndic en exercice de travaux collectifs adoptés en assemblée ?

Il n’est pas rare de constater la carence du syndic professionnel à accomplir les travaux collectifs approuvés en assemblée et réglés par les copropriétaires. Ces derniers se sentent démunis face à cette situation ; les remèdes juridiques leur semblant incommensurables. Nous nous proposons d’énoncer succinctement les obligations du syndic dans ce domaine et les moyens de l’y contraindre.

I. Impératifs du syndic à l’égard des travaux collectifs acceptés en assemblée

Le syndic est tenu d’exécuter les délibérations de l’assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il en résulte, son obligation de mettre en œuvre les opérations sur les parties et installations communes entérinées en assemblée, à savoir les travaux :

- d’entretien, réglementaires, d’amélioration (art. 14-1-II de la loi, et 44 du décret du 17 mars 1967) ;

- selon les éléments essentiels « devis » annexés à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret).

Le syndic n’a d’autre choix, que de s’y conformer à un détail jurisprudentiel près. Les juridictions civiles lui prescrivent de détenir l’intégralité des fonds avant la passation de commande auprès du ou des intervenants retenus par l’assemblée. Dans la négative, la responsabilité civile pour faute du syndic est engagée vis-à-vis de tout prestataire lésé, Cass 3e civ. 16 mai 2001, n° 99 - 19838.

II. Solutions pour exiger du syndic la réalisation des travaux collectifs adoptés en assemblée

Dans l’hypothèse d’une inexécution de travaux collectifs (acceptés en assemblée et payés par les copropriétaires) imputable au seul syndic, les remèdes juridiques envisageables sont de deux ordres.

La première voie amiable consiste à le mettre en demeure (LRAR), avec copie à titre informatif à son assurance de responsabilité civile (dont les coordonnées sont mentionnées dans son contrat de mandat) de se plier à son impératif légal dans un délai déterminé. Et de souligner, la conséquence (ci-dessous) dans le cas contraire, tant pour lui que son assureur.

La seconde contentieuse, sous la forme d’une assignation auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, visant à sa condamnation à titre :

- principal à mandater les travaux par le juge des référés saisi par un ou plusieurs copropriétaires ;

- accessoire en indemnisation du préjudice personnel du ou des copropriétaires poursuivants, voire du dommage collectif du syndicat des copropriétaires requise par le président du conseil syndical habilité à cet effet par l’assemblée (art. 15 de la loi).

Le syndic se doit d’appliquer les décisions de l’assemblée en matière de travaux collectifs. A défaut, ils s’exposent, lui et son assurance civile professionnelle, à une procédure judiciaire destinée à l’y contraindre, ainsi qu’en réparation financière aussi bien des copropriétaires pris individuellement, que du syndicat, via une délégation de pouvoir exceptionnelle de l’assemblée au président du conseil syndical.

 

Dossier conseils
Action
Conseil

Le syndic peut-il décider seul du salaire du gardien ?

Question : Notre copropriété va embaucher un gardien (catégorie B). Qui décide du salaire contractuel ? En outre, qui doit prendre en charge la complémentaire santé du gardien, le syndicat ou bien le gardien lui-même ?

Réponse :

L’article 31 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois. »

Partant de cet article, seul le syndic a qualité pour rédiger le contrat de travail, et fixer notamment la rémunération. Cela étant, le conseil syndical ne doit pas rester inactif. L’article 26 du décret précité énonce ainsi que « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution. »

Par conséquent, le conseil syndical est tout à fait en droit, et même en devoir, de se saisir de la question de la rémunération du gardien. De façon générale, il est fortement conseillé de solliciter auprès du syndic le projet de contrat de travail du gardien afin de pouvoir en vérifier la cohérence et y détecter d’éventuelles erreurs …

Au sujet de la complémentaire santé et de la prévoyance complémentaire, il convient de se reporter à l’avenant n° 4 du 7 octobre 2020 à l’accord du 6 décembre 2013 relatif aux régimes de prévoyance et de frais de santé. Cet avenant prévoit que « Les cotisations sont prises en charge par l'employeur et le salarié dans la proportion minimale de 50 % pour l'employeur. ».

Réponse de l'expert
Action

Abus 5068 LACAZE & HENRY (OPS 77) : un procès-verbal d’assemblée illicite et contradictoire (2ème acte)

S’agissant de l’assemblée ordinaire, il appartient au syndic de la convoquer et établir en fin de séance son procès-verbal, s’il exerce la fonction de secrétaire. Il lui faut respecter en la matière les prescriptions légales et réglementaires, et ce, d’autant plus s’il intervient à titre professionnel. Malencontreusement, les approximations sont légions à l’image de la contribution de LACAZE & HENRY (OPS77) à une assemblée du 12 juin 2024, déjà évoquée indirectement (abus n° 5064).

I. Instauration d’un nouveau statut de participants à l’assemblée

Outre la rédaction et la notification de la convocation d’une assemblée générale ordinaire fixée au 12 juin 2024, le syndic LACAZE & HENRY est élu au poste de secrétaire de séance. Il lui revient à ce titre d’établir l’original du procès-verbal, en fin de réunion (art. 17 du décret du 17 mars 1967).

L’article 17 du décret lui impose d’y mentionner sous chaque question portée à son ordre du jour :

- la décision correspondante (adoption ou rejet) ;

- le nom et le nombre de voix des copropriétaires opposants, abstentionnistes et assimilés à des défaillants (favorables à celle-ci dans leur formulaire de vote par correspondance, néanmoins exclu du décompte des voix du fait de son amendement par le président de séance) ;

- l’éventuelle réserve quant à sa régularité formulée par un copropriétaire opposant.

Or, à la lecture de ce compte-rendu une catégorie spécifique nous interpelle : les voix non exprimées des copropriétaires distincte des abstentionnistes.

Cette dissociation prodiguée par LACAZE & HENRY n’a juridiquement pas lieu d’être, dans la mesure où l’abstention correspond justement à une voix non exprimée d’un copropriétaire (ni OUI ni NON), comme le souligne la jurisprudence (Cass. 3e civ. 3 juillet 1996, n° 94 - 17868).

II. Confusions et illégalités des résolutions travaux

Il incombe à l’assemblée de délibérer sur les travaux collectifs, inscrits à son ordre du jour, selon les éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret). De plus, cette convocation doit contenir plusieurs propositions de prestataires, si le marché envisagé excède le seuil déterminé par l’assemblée (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965).

En l’espèce, l’assemblée arrête ce montant à 4.000 € H.T. soit 4.400 € T.T.C. pour la réfection de parties ou installations communes sur un immeuble ancien affecté principalement à l’habitation (comme en l’espèce) selon l’article 279-0 bis du Code général des impôts. 

Malgré cette résolution, l’assemblée approuve des travaux collectifs d’un montant supérieur à 4.000 € H.T. selon la seule proposition annexée à la convocation par son syndic LACAZE & HENRY.

 

Le syndic peut prétendre à des honoraires additionnels du syndicat des copropriétaires pour son suivi de travaux communs hors budget prévisionnel (art. 18-1 A de la loi). Le texte oblige dans ce cas le syndic à requérir, en assemblée, cette rémunération complémentaire selon un pourcentage H.T. de l’opération envisagée, et ce, de manière dégressive.

LACAZE & HENRY n’entend pas s’encombrer de ces formalités juridiques, puisqu’il propose illégalement une résolution unique malgré des réfections divergentes (ascenseur, escalier, étanchéité extérieure) et sans prévoir de dégressivité.

Outre ce mode d’adoption direct de réfection des parties ou installations communes, il existe une alternative. L’assemblée peut approuver précisément ces travaux d’entretien (nature, montant maximal), tout en confiant le choix de l’exécutant au conseil syndical (art. 25 al. a de la loi).  

Dans le cas présent, LACAZE et HENRY ne prend pas soin de souligner au président de séance et aux copropriétaires, l’incohérence juridique consistant à entériner à la fois une réfection du système d’interphonie par une entreprise, tout en transférant cette dernière décision au conseil syndical. 

En cette période estivale, il nous faut recommander aux syndics professionnels d’embarquer un cahier vacances, afin de potasser sérieusement leur droit de la copropriété. Nous ne manquerons pas de procéder, à la rentrée, à un contrôle minutieux de leurs révisions.

 

 

 

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