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Dans la série des mesures contreproductives, nous avons un petit florilège issu de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024.

Parmi les dispositions ridicules, nous avons la notification électronique de droit qui a été défendue par le député Lionel CAUSSE, actuel président du Conseil National de l’Habitat. Ça promet !

Nous avons déjà consacré plusieurs articles à ce sujet et invitons les lecteurs à les lire ou relire.

A présent, nous allons en aborder un autre tout aussi ridicule. Il s’agit de la deuxième lecture qui implique la convocation d’une deuxième assemblée générale.

Voyons donc la disposition et surtout les zones d’ombre.

I – Une deuxième lecture sans majorité

L’article 25-1, 2ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi Habitat du 9 avril 2024, a introduit la disposition suivante :

« Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l'article 25 et qu'il n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24. »

Autrement dit, si au cours de l’assemblée générale, une question qui concerne des travaux d’économies d’énergie n’a pas obtenu la majorité requise ni même la majorité permettant la passerelle qui, pour mémoire, est d’un tiers des voix favorables, pourrait être revotée en l’état dans le cadre d’une deuxième assemblée générale qui se déroulerait dans les trois mois à la simple majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ainsi, pour bien comprendre cette disposition ridicule, une résolution qui en première lecture n’a pas obtenu une majorité ni « pour » ni « contre » et qui n’a même pas obtenu au moins 33 % des voix favorables, pourrait malgré tout être revotée dans le cadre d’une deuxième assemblée générale, uniquement à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

II – Une deuxième assemblée générale truffée d’incohérences

Première hérésie, ce texte permet de faire voter en force des travaux de rénovation énergétique qui représentent souvent des sommes importantes, à la majorité la plus simple, impliquant qu’une poignée de copropriétaires puisse en définitive embarquer l’ensemble des copropriétaires.

Or, si les copropriétaires n’ont pas voté les travaux en première lecture, cela peut s’expliquer par divers motifs : montage de travaux mal ficelé, difficultés financières, absence de propositions de souscription d’emprunt collectif…

Deuxième hérésie, cette disposition ne précise pas qui et comment se décide cette deuxième assemblée générale.

Si effectivement, seul le syndic peut convoquer, est-il réellement légitime à pouvoir seul décider d’engager des frais supplémentaires à la charge de la copropriété pour tenir une deuxième assemblée générale qui doit se limiter  à représenter des travaux qui n’ont pas été votés en première lecture.

Bref, une disposition qui, encore une fois, pose plus de blocages juridiques que de réelles solutions.

Si le conseil syndical constitue un pôle majeur dans l’organigramme de la copropriété, son rôle effectif l’est beaucoup moins.

Cette situation contradictoire émane d’idées reçues véhiculées par des syndics professionnels soucieux de se défausser de leur responsabilité sur cette instance collégiale. L’une d’elles porte sur le caractère impératif de cet organe collégial et de sa présidence. Nous nous proposons d’énoncer l’état du droit en la matière.

I. Le syndicat des copropriétaires doit se doter en principe d’un conseil syndical

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne, que tout syndicat dispose d’un conseil syndical chargé d’assister le syndic et contrôler sa gestion. Ce texte indique d’entrée de jeu l’obligation de cet acteur sur toute copropriété, en raison de l’importance de sa mission.

L’article 26 du décret du 17 mars 1967 vient effectivement la préciser, à savoir sa contribution à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et du budget prévisionnel de fonctionnement, dont il suit l’évolution.

C’est à ce titre, que l’article 21 de la loi consent au conseil syndical :

-  un droit permanent d’accès ou de copie à tout document du syndicat auprès du syndic ;

- l’obligation de mettre en concurrence le mandat d’un syndic professionnel lors de toute désignation en assemblée, sauf exonération de celle-ci ;  

- un avis consultatif pour tout engagement par le syndic de dépenses courantes, voire exceptionnelles (travaux d’entretien urgents), au-delà d’un seuil fixé par l’assemblée.

De plus, les conseillers syndicaux sont élus en assemblée :

- parmi les copropriétaires, voire certains tiers au syndicat (leur conjoint, partenaire pacsé, représentant légal, ascendant, descendant...) selon l’article 21 de la loi ;

- en première lecture à la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. c de la loi), voire à celle relative de l’article 24 lors d’un second vote (art. 25-1 de la loi) ;  

- pour une durée déterminée dans la limite des trois ans réglementaires (art. 22 du décret).  

Cette entité s’avère d’autant plus inévitable, lorsque le syndicat adopte la forme coopérative en assemblée (art. 17-1 de la loi). Dans ce cas, le syndic, unique représentant légal du syndicat chargé de l’administration de la copropriété (art. 18 de la loi), est nommé non pas directement par l’assemblée, mais postérieurement par le conseil syndical institué, au sein duquel il occupe également la présidence.   

II. Le syndicat peut exceptionnellement se dispenser d’un président, voire du conseil syndical

Comme souvent le droit prévoit des exceptions au principe général qu’il pose, il en va ainsi d’un syndicat des copropriétaires « ordinaire », c’est-à-dire n’optant pas pour la forme coopérative.

Tout d’abord, si l’article 21 de la loi évoque la présidence du conseil syndical, il ne la prescrit aucunement. Il se contente de dire, que le conseil syndical nomme son président et nullement qu’il en soit tenu.

Il s’agit donc d’une élection interne, contrairement à l’ordre du jour d’assemblées rédigé par certains cabinets, susceptible d’intervenir à tout moment durant le mandat de ses membres.

Des conseils ne souhaitent pas de présidence afin de contrer tout usage abusif de cette fonction. Ils changent parfois d’avis, face à la nécessité d’une de ses prérogatives légales (convocation d’une assemblée, restitution d’archives du syndicat, action judiciaire en indemnisation contre le syndic en exercice fautif).

Cette entité a alors la capacité d’élire un président, et une fois la tâche escomptée accomplie, le révoquer, ce conseiller recouvrant son statut initial jusqu’à expiration de son mandat.  

De plus, la désignation des conseillers syndicaux implique en assemblée générale des candidatures et l’obtention, pour chaque postulant, de la majorité absolue (1ère lecture), voire relative (2nde lecture).

Par conséquent, cette constitution peut se révéler impossible en l’absence de candidats ou si aucun postulant ne réunit la majorité requise lors du premier, voire du second vote.

Le législateur prévoit cette hypothèse, puisque l’article 21 de la loi autorise exceptionnellement, soit :

- le juge civil à nommer des conseillers syndicaux pour pallier cette carence, à la condition de candidatures volontaires à ce poste. Autrement dit, ce magistrat est dans l’incapacité de l’imposer ;

- d’une décision de l’assemblée à la majorité de l’article 26 de la loi de ne pas instituer de conseil syndical. Le texte souligne bien évidemment le caractère provisoire de cette dérogation par une résolution divergente d’une assemblée ultérieure à la majorité de l’article 25 de la loi.

Le conseil syndical se révèle inéluctable dans un syndicat de copropriétaires coopératif, ordinaire, sauf exonérations légales.  

De même, la présidence, bien que recommandée, ne revêt aucun caractère impératif (exception faite d’un syndicat coopératif) et peut intervenir à tout moment au cours du mandat de ses membres, contrairement aux allégations intéressées de syndics professionnels.   

Une fois n’est pas coutume, nous allons mettre à l’honneur une réponse de FONCIA.

Non, en réalité, il s’agit de la réponse d’une gestionnaire de FONCIA qui a répondu de manière simple et claire concernant une question relative au fonds de travaux pour laquelle nous aimerions malgré tout apporter une réponse complémentaire relativisant ses propos.

En effet, cette gestionnaire avait été interrogée par l’un de nos adhérents pour savoir s’il était possible d’affecter l’excédent d’une campagne travaux terminés au fonds de travaux afin de l’abonder davantage.

Voyons tout d’abord la réponse de la gestionnaire avec, il faut le reconnaître, une certaine pédagogie :

Bravo pour cette réponse et pour l’illustration.

Néanmoins, essayons d’apporter notre analyse.

I – Une absence d’interdiction

A la lecture de la réponse de la gestionnaire, il semble que le fonds de travaux ne peut être alimenté que par la cotisation annuelle appelée auprès des copropriétaires.

Or, si effectivement l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit cette modalité, elle ne précise pas expressément que ce soit le seul moyen.

D’ailleurs, le fonds de travaux est alimenté par un autre dispositif qui est l’abondement des intérêts bancaires issus du placement des cotisations qui doivent être déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré.

Ainsi, si certes l’appel de cotisation du fonds de travaux auprès des copropriétaires est obligatoire, il n’est pas le seul moyen d’abondement.

Selon notre analyse, une assemblée générale serait tout à fait légitime à décider qu’un excédent de campagne travaux  soit dans un premier temps  réparti auprès des copropriétaires pour dans un second temps être appelé afin d'abonder le fonds de travaux. Cela implique que l'ordre du jour prévoit une question spécifique en ce sens.

Ceci étant dit, cette démarche est possible uniquement si la campagne travaux relève de la clé générale, permettant alors d’affecter l’excédent sur le fonds de travaux qui conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doit être constitué sur la base de la clé générale.

Autrement dit, si les travaux terminés relèvent d’une clé spéciale telle que « bâtiment », l’affectation de l’excédent ne pourra pas être basculée sur le compte « fonds de travaux ».

C’est à vous de jouer.