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Le président du conseil syndical n’a pas de voix prépondérantes

A l’ARC Nationale, nous considérons qu’il n’y a pas de sujets tabous.

Ainsi, lorsque nous sommes interrogés sur un sujet, nous l’abordons sans détour.

A ce titre, nous allons traiter le cas du président du conseil syndical a tendance à s’imposer en indiquant nos préconisations pour y remédier.

Ceci étant, soyons clairs, le cas est extrêmement rare et cela pour une raison simple : le président du conseil syndical est élu parmi ses membres impliquant qu’il a été choisi par les conseillers syndicaux eux-mêmes.

Pour autant, il nous paraît important de rappeler quelques règles permettant le bon fonctionnement du conseil syndical.

I – Un vide dans la loi

La loi du 10 juillet 1965 est plutôt muette sur les règles de fonctionnement et de prise de décision au sein du conseil syndical.

La seule exception concerne la délégation de pouvoirs étendus donnée au conseil syndical où, là, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit les articles 21-1 et suivants dans la loi du 10 juillet 1965 pour encadrer les prises de décisions.

L’article 22 du décret du 17 mars 1967, évoque la possibilité de fixer dans le règlement de copropriété des règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical. Néanmoins, très peu le prévoient.

Ainsi, les règles de fonctionnement du conseil syndical sont souvent informelles, essayant le plus souvent de prendre des décisions de manière consensuelle.

C’est d’ailleurs vers cette démarche qu’il faut tendre en comprenant que si l’avis d’un conseiller syndical est minoritaire, il devra suivre la position majoritaire afin que le conseil syndical parle d’une seule voix.

II – Le président : une voix comme une autre

Il peut arriver que sur un sujet, les membres du conseil syndical soient partagés. Cela est signe de démocratie active au sein du conseil syndical, ce qui est un bon signe.

Ainsi, il ne faut pas se frustrer devant des avis divergents, sachant qu’il revient à chacun des membres d’apporter ses arguments en pouvant s’appuyer sur les avis de l’ARC Nationale ou tout autre professionnel sérieux et impartial.

Ceci étant, en cas d’égalité de voix, la loi ne donne pas de pouvoirs plus importants au président du conseil syndical. Autrement dit, il n’y a pas de voix prépondérantes en cas d’égalité.

La seule exception concerne la délégation de pouvoirs étendus qui prévoit à travers l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas d’égalité des voix entre les membres du conseil syndical, celle du président est prépondérante.

Pour résumer : le dialogue et encore le dialogue avec arguments à l’appui, solution qui reste le meilleur moyen pour faire avancer les dossiers.

Dossier conseils

Action

Conseil

Peut-on invoquer la prescription acquisitive concernant une servitude de passage au bénéfice de notre copropriété sur le terrain de la copropriété voisine ?

Question :

Nos gardiens, et certains copropriétaires, depuis plus de 30 années, par commodité, empruntent un petit passage situé sur le terrain de la copropriété voisine afin de sortir les poubelles, ou dans le cadre de déménagements.

Plusieurs copropriétaires de la copropriété voisine ont commencé à remettre en question ce droit de passage qui n’a fait l’objet à ce jour d’aucune convention de servitude.

Aussi, nous aurions souhaité savoir s’il était possible d’invoquer la prescription acquisitive afin d’officialiser cette servitude de passage aux termes d’un acte authentique ou d’un jugement ?

Réponse :

Il convient tout d’abord de se référer à l’article 691 du Code civil, qui prévoit que :

« Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière. »

A ce titre, la jurisprudence considère que les servitudes de passage ne sont pas des servitudes continues et apparentes, et, à ce titre, il n’est pas possible de se prévaloir de la prescription, même en présence d’ouverture ou d’aménagement des lieux (Cour de cassation, 3e civ, 27 oct. 2004, numéro 03-14.603, et 4 juillet 2001, n° 99-12.425).

La Cour a ainsi énoncé que « les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables ; que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes ne peuvent s'établir que par titres [autrement dit, par le biais d’une convention de servitude, contenue dans un titre de propriété ou dans un acte de servitudes à part entière] ; »

Dans votre situation, il semble ainsi que vous n’ayez d’autre possibilité que de négocier une convention de servitude avec la copropriété voisine si vous souhaitez pérenniser et sécuriser votre droit de passage actuel.

Réponse de l'expert

Action

La rediffusion de l’article victorieux contre la présidente de l’UNIS concernant le faux prêt état daté

Le 16 décembre dernier, nous avons publié un article annonçant notre victoire totale suite à l’action judiciaire au pénal engagée par Madame DUBRAC qui était, lors des faits, syndic professionnel et également et toujours, présidente de l’UNIS.

Cette victoire est d’autant plus savoureuse que Madame DUBRAC ne s’est pas contentée d’une action au civil mais carrément au pénal, espérant, à l’approche des fêtes de Noël, que le directeur de la publication soit condamné ayant de ce fait un casier judiciaire.

Le sort en a décidé autrement car non seulement le Procureur et les Magistrats n’ont retenu aucune demande formulée par Madame DUBRAC mais, en plus, ont confirmé l’action de l’ARC Nationale qui a même le droit d’utiliser un ton « dénonciateur ».

Vraisemblablement, les Magistrats sont aussi des copropriétaires qui doivent vivre les abus de leur syndic, je projetant facilement dans les déboires que l’on dénonce quotidiennement.

Nombreux ont souhaité avoir connaissance de cet article afin de mieux comprendre ce que Madame DUCRAC souhait faire taire.

A ce titre, nous ne résistons pas à le republier :

« Pré-état-daté », un scandale de plus chez les syndics : la présidence de l’UNIS donne le « mauvais exemple ».

L’ARC est l’une, voire la principale association à dénoncer sans complaisance les pratiques illégales et abusives de certains syndics.

L’objectif n’est pas - comme certains le disent - de faire du buzz, mais d’alerter les copropriétaires et les pouvoirs publics sur les risques de bavure.

Le plus dramatique est qu’à chaque fois que les législateurs ou les pouvoirs publics essaient de baliser une situation, les syndics trouvent de nouvelles parades pour continuer leur abus ayant toujours comme seuls objectifs le profit, le profit et encore le profit.

À ce titre, voyons comment les syndics professionnels ont profité d’une nouvelle obligation légale qui ne les concernait pas directement pour dégager de nouveaux profits avec le faux « pré-état daté »

I. Le faux jumeau de l’état-date : le « pré-état daté »

Soyons clairs et sans ambiguïté, le « pré-état daté » n’est prévu par aucun texte légal ou réglementaire. Ce terme a été inventé de toute pièce par les professionnels pour justement créer un amalgame avec l’état daté.

Reprenons le principe légal. L’état daté doit être complété par le syndic avant la vente d’un lot, afin d’informer l’acquéreur sur la situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété et vice versa.

En parallèle, les législateurs ont introduit une nouvelle obligation, cette fois-ci à l’égard du copropriétaire-vendeur qui consiste à remettre au potentiel acquéreur avant la promesse de vente, différentes informations comptables et financières de la copropriété.

Cette obligation est prévue à l’article L 721-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation qui, insistons sur ce point, concerne le copropriétaire-vendeur et en aucune façon le syndic.

Néanmoins, pour récupérer un marché lucratif, les syndics induisent en erreur les copropriétaires, en indiquant que les informations à fournir avant la promesse de vente composent un « pré état-daté », ce qui est faux, nécessitant qu’il soit réalisé par le syndic en place.

Par ce procédé, la plupart des syndics en profitent pour réclamer entre 300 et 900 euros pour réunir au nom du copropriétaire l’ensemble de ses informations.

II. Une option qui reste obligatoire

Pour inciter, voire contraindre les copropriétaires à valider cette prestation, les syndics affirment qu’elle reste optionnelle, toute en affirmant que les notaires imposent qu’elle soit réalisée par les syndics.

Une réponse politiquement correcte qui en définitive contraint le copropriétaire-vendeur à solliciter leur syndic qui facture la prestation à peu près au tarif qu’il souhaite.

À ce titre, voici le courrier surréaliste de Mme Dubrac, gérante du cabinet Sabimmo, mais surtout présidente de la première chambre professionnelle de syndics, l’UNIS :

Eh oui, « en notre qualité de syndic de la copropriété précitée, nous vous avons été informés que vous aviez besoin de certaines informations comptables nécessaires à la vente de votre appartement pour l’établissement du « pré état-daté » ». Bravo pour cette entrée en matière et surtout pour l’amalgame avec l’état daté.

Mais plus encore, à partir du moment où le notaire impose généralement que le copropriétaire-vendeur sollicite le syndic pour établir ce dit « pré-état daté », la question qui reste en suspens est celle de son coût.

La réponse en image :

Eh oui, 420 euros TTC auxquels s’ajoute le coût de 132 euros au titre de la délivrance du certificat de l’article 20-II et bien sûr le coût pour la réalisation du vrai et unique état daté.

Bravo, chère présidente de l’UNIS, nous vous confirmons que vous donnez le bon exemple.

Continuez comme ça et les copropriétaires fuiront encore plus les syndics professionnels.

Actions et Actus

Actu

Abus 5088 LUCHON IMMOBILIER : un syndic qui poursuit la gestion illicite des fonds du syndicat

En sa qualité de représentant légal du syndicat, il appartient au syndic de régler les prestataires de la résidence, via les sommes versées par les copropriétaires sur les comptes bancaires de cette collectivité. Conscient des dérives et des risques d’évasions financières, le législateur impose des restrictions aux syndics, tant sur la nature du support, que la gestion qu’ils en font. Malgré ces impératifs légaux, les irrégularités persistent à l’image du cabinet LUCHON IMMOBILIER.

I. Infraction de HUCHON IMMOBILIER à l’ouverture des comptes séparés du syndicat

Un copropriétaire reçoit un mandat de prélèvement SEPA édité par le syndic HUCHON IMMOBILIER. Ce formulaire vise à permettre le paiement automatique de ses provisions et charges communes depuis son compte bancaire, moyennant son autorisation.

Une mention sur le document alerte néanmoins ce copropriétaire, à savoir le créancier des fonds, à savoir le bénéficiaire, autrement dit le titulaire du compte bancaire. Le support indique le cabinet HUCHON IMMOBILIER.

Cette situation se révèle illicite, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 imposant, comme unique titulaire des comptes bancaires séparés (courant et rémunéré) : le syndicat des copropriétaires.

Cet impératif s’explique par le fait, que les sommes dues par les copropriétaires sont destinées non pas au syndic, celui-ci ayant uniquement pour mission d’administrer l’immeuble, en tant que représentant du syndicat (art. 18 de la loi) mais au syndicat afin de financer les biens communs de leurs membres (parties et installations collectives de la résidence) selon l’article 14 de la loi.

Cette attitude de HUCHON IMMOBILIER n’est pas exempte d’incidences préjudiciables tant pour lui, que le syndicat.

L’article 18 de la loi précise :

- tout d’abord, qu’à défaut d’ouverture des comptes séparés du syndicat par le syndic dans le délai de trois mois suivant sa désignation en assemblée, cette carence entraine la nullité de plein droit de son mandat. Tout copropriétaire est en capacité de la solliciter judiciairement, Cass 3e civ. 13 février 2007, n° 06 - 15795 ;

- également, que toute faute grave du syndic à ses obligations légales, réglementaires ou conventionnelles, est susceptible d’une résiliation de son mandat en assemblée générale.

II. Infraction de HUCHON IMMOBILIER aux versements sans délai sur les comptes séparés

HUCHON IMMOBILIER pourrait parfaitement sortir de son escarcelle des comptes bancaires séparés, en prétendant, d’une part, remplir son impératif légal et, d’autre part, que son procédé consiste uniquement à encaisser les appels des copropriétaires sur son compte professionnel, et les transférer par la suite sur ceux séparés du syndicat.

Un tel argumentaire n’en demeure pas moins illicite, l’article 18 de la loi soulignant que les provisions et charges des copropriétaires doivent être versées SANS DELAI par le syndic sur les comptes séparés du syndicat.

L’article 18 de la loi prévoit, la même conséquence à la carence du syndic à cette prescription légale dans le délai imparti de trois mois de sa nomination : la nullité de plein de son mandat.

Outre cette voie contentieuse, assez contraignante, les copropriétaires ont toujours la faculté de sanctionner ce manquement du syndic plus aisément, en le révoquant assemblée (art. 18 de la loi).

Il est totalement déroutant de constater la poursuite d’infractions de syndics professionnels sur les comptes bancaires séparés du syndicat, tels que l’absence de leur ouverture et le versement sans délai sur ceux-ci des provisions et charges communes des copropriétaires.

Cette persistance traduit le refus de ces cabinets délinquants de renoncer à cette manne financière. Il s’agit ainsi de faire fructifier ces fonds à leur profit, en collusion (passive ou active) des établissements bancaires dépositaires de leur compte professionnel et ceux « séparés » du syndicat.

Abus

Action

Abus 5089 La mauvaise présentation de l’ordre du jour et du formulaire de vote par correspondance chez FONCIA

Nous le répétons, mais sûrement pas assez, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être élaboré en concertation entre le conseil syndical et le syndic.

Il ne s’agit pas d’une volonté de l’ARC Nationale mais bien d’une disposition prévue à l’article 26 du décret du 17 mars 1967.

Cela n’est pas sans conséquences car comme on va le constater à travers un ordre du jour élaboré par FONCIA sans contrôle du conseil syndical, il peut le rédiger son avantage, même si cela contrevient à la réglementation.

Mais avant de présenter l’abus commis par FONCIA, expliquons le procédé légal.

I – Une deuxième lecture uniquement après avoir purgé les premières lectures

Les articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 imposent de procéder à un second vote de la résolution lorsque cette dernière n’a pas obtenu la majorité requise mais un seuil de voix minimum.

L’objectif de ce procédé légal est présenter une seconde fois le vote cette résolution en imposant une majorité moindre à obtenir.

Pour mémoire, les résolutions qui votent à l’article 25 doivent obtenir en première lecture la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

Le seuil pour bénéficier de la deuxième lecture est un tiers des voix favorables et le second vote nécessite d’obtenir uniquement la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Quant aux résolutions qui relèvent de l’article 26, la majorité à obtenir est celle des copropriétaires qui doivent représenter au moins les deux tiers des voix.

Le seuil à obtenir pour bénéficier de la deuxième lecture est de recueillir au moins l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Dans ce cas, la résolution es revotée en deuxième lecture, nécessitant d’obtenir uniquement la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, soit celle prévue à l’article 25.

Néanmoins, comme l’impose l’article 19 du décret du 17 mars 1967, cette deuxième lecture ne s’applique qu’après que l’ensemble des offres de marché ou contrats aient été présentées en première lecture et qu’aucune d’elles n’a obtenu la majorité requise.

L’intérêt de cette précision est d’éviter qu’un syndic profite de la deuxième lecture pour faire passer en force sa candidature alors lorsqu’il existe plusieurs offres concurrentes.

Malgré ce cadre légal très strict, voyons comment FONCIA présente son ordre du jour et par voie de conséquence, son formulaire de vote par correspondance.

II – Un vote en force

Parfois une image vaut mieux que de longues phrases.

Voici donc comment est présenté l’ordre du jour concernant le choix de la désignation du syndic :

Allons par étapes.

Comme on peut le constater, le groupe FONCIA a mis en première position sa candidature mais surtout indique directement que la majorité requise est celle prévue en cas de deuxième lecture, soit l’article 25-1, espérant ainsi de passer en force.

Selon nous, la méthode utilisée par FONCIA est simple : amalgamer la première lecture avec la seconde lecture impliquant que s’il n’a pas obtenu la majorité de voix du syndicat mais uniquement celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, il est élu.

Par ce biais, il élimine le risque d’un deuxième vote et surtout que le syndic concurrent le double en passant en première lecture.

D’ailleurs, il est intéressant de vérifier comment est présenté le formulaire de vote par correspondance.

Le voici :

Et oui, le procédé est confirmé. La candidature de FONCIA passe en première et deuxième lectures avant celle des concurrents.

Et après cela, les syndics ne comprennent pas pourquoi les copropriétaires ne les supportent plus.

Et vous, comment fonctionne votre syndic ?

Abus

Action

Dossier du mois décembre 2024 Lorsque le syndicat des courtiers en assurance parle vrai sur les syndics-assureurs professionnels

Nos adhérents rencontrent de plus en plus de difficultés avec les syndics professionnels qui exercent également la fonction de courtiers en assurance.

Les problèmes sont nombreux : opacité sur les sinistres déclarés et sur les sommes remboursées, surtout sur les honoraires du syndic, impossibilité de mettre en concurrence les contrats d’assurance souscription de divers contrat d’assurance à l’insu de la copropriété… bref la liste est encore longue.

Il semble que le problème soit bien identifié et pourtant minimisé au vu d’une note très pertinente produite par Planète CSCA qui est le Syndicat des courtiers en assurance, qui rappelle aux syndics courtiers leurs obligations vis-à-vis de leurs clients qui sont les syndicats de copropriétaires.

Alors, une fois n’est pas coutume, nous nous simplifions la tâche en reprenant mot par mot les préconisations et exigences formulées par ce syndicat.

En fin d’article, vous pourrez télécharger l’intégralité de la note pour vous faire votre propre analyse sur les dérives du système au vu des obligations qui incombent au syndic courtier.

Il ne vous restera plus alors qu’à envoyer cette note à votre syndic courtier en vous appuyant sur les textes cités pour exiger une plus grande transparence de sa part aussi bien sur son activité que sur ses rémunérations.

En cas de difficulté, l’ARC Nationale reste toujours en relais pour dénoncer les attitudes peu professionnelles de certains syndics courtiers professionnels.

Reprenons donc les chapitres intéressants.

I – L’obligation d’information et de devoir de conseil

II – La transparence des rémunérations

III – Les sanctions encourues

Rappelez-vous qu’en cas de blocage, l’ARC Nationale est là pour vous aider !

Dossier conseils

Action

Dossier

Pièces jointes

Note-aux-adherents-Remuneration-courtage-syndics.pdf

Petites copropriétés : l’échec des grands groupes de syndics professionnels

Bien souvent, lors des réunions de travail avec les pouvoirs publics, les professionnels de l’immobilier et l’ARC Nationale abordent les mauvaises conditions de gestion des copropriétés.

Pour se défausser, les syndics professionnels essayent de faire bifurquer le sujet sur les petites copropriétés.

En effet, ils affirment que la situation des petites copropriétés est pire car, selon eux, elles sont gérées par des syndics non professionnels.

Ce qu’ils ne comprennent pas est que le succès des syndics non professionnels dans les petites, moyennes et également grandes copropriétés, est dû à l’échec des syndics professionnels.

Voyons cela de plus près.

I – Des syndics professionnels intéressés

De base, la copropriété doit être gérée par un syndic professionnel qui connaît les techniques pour gérer convenablement un immeuble.

Or, l’usage a démontré que les syndics professionnels manquaient beaucoup de savoir-faire incitant les copropriétaires à gérer eux-mêmes leur copropriété.

Ainsi, avant tout, l’essor des syndics non professionnels est dû à l’échec des syndics professionnels.

Mais encore, petite copropriété n’équivaut pas à syndic non professionnel. Et pour cause, nombreuses petites copropriétés sont en déserrance ou du moins en manque de syndic.

La faute, encore une fois, à une profession qui n’a pas su s’organiser pour répondre à l’ensemble du parc de la copropriété.

II – Des syndics professionnels de moins en moins performants

Là où la situation devient compliquée est lorsque le syndic professionnel arrive très facilement à être concurrencé par des offres low-cost.

En effet, la profession est tellement en souffrance que toute offre commerciale qui s’engage uniquement à répondre aux mails ou à payer ses fournisseurs dans le temps, arrive à récupérer des marchés.

C’est ainsi que des néo syndics arrivent à récupérer des copropriétés à tour de bras jusqu’à ce que l’on constate qu’ils sont tout aussi mauvais que les cabinets qu’ils critiquaient.

Alors, la vraie question qui reste en suspens est de savoir s’il n’est pas temps de faire évoluer le métier de syndic en basculant, pour certaines copropriétés, du statut du syndic mandataire à celui de syndic prestataire.

Une question simple mais qui implique de nombreuses conséquences, notamment juridiques.

Une affaire à suivre….

Actions et Actus

Actu

Et si on entamait le dialogue ?

Nombreux observateurs de la copropriété s’interrogent sur les raisons qui incitent l’ARC Nationale à publier des articles sur le réseau professionnel Linkedin.

Et pour cause, les premiers lecteurs de nos post sont les syndics professionnels qui, bien qu’ils affirment nous détester, sont les premiers à en prendre connaissance et même à les commenter.

Malheureusement, 99 % des commentaires sont soit hors sujet, soit haineux, histoire de marquer leur griffe même si cela ne fait que confirmer leur bêtise.

Ainsi, malgré les dizaines de milliers de lectures, seul 1 % des commentaires est instructif et même parfois suscitent des interrogations.

Parmi les sujets qui nous tiennent à cœur, nous avons les conditions de travail des gestionnaires.

A vrai dire, nous sommes même interloqués car même lorsque l’on dénonce des pratiques managériales abusives qui mettent en difficulté les gestionnaires, on se retrouve encore une fois critiqués.

Généralement, l’argument est toujours le même : « Venez partager une journée au sein d’un cabinet de syndic, vous comprendrez la pénibilité de notre travail ».

Si nous sommes prêts à tenter l’expérience, cela n’aura comme seul but de confirmer la pénibilité du travail des gestionnaires, ce que nous dénonçons et affirmons.

Néanmoins, cela ne règle pas le problème et encore moins résout les préjudices que subissent les syndicats de copropriétaires et copropriétaires lorsqu’ils se retrouvent contraints de supporter une facture illégale.

Ainsi, dans le même esprit de « Vis ma vie », il serait intéressant qu’un gestionnaire ait à payer 400 € pour une prestation inventée par l’ARC Nationale…

Alors, comment avancer dans ce dialogue de sourds ?

I – Et si on discutait de visu ?

Même si certains pensent que l’ARC Nationale et les syndics professionnels sont dans une guerre de tranchées, la réalité est que nous discutons avec beaucoup de professionnels issus de divers secteurs liés à la copropriété (diagnostiqueurs, ascensoristes, chauffagistes…) et surtout des gestionnaires de copropriétaires.

Parmi nos relations, nous avons des « anciens » syndics qui sont toujours en activité qui ont une approche différente de la nouvelle génération notamment sur le partage entre vie privée et vie professionnelle.

C’est ainsi que nous échangeons souvent sur les problématiques liées à la sur abondance des mails, des assemblées générales le soir, de l’agressivité de certains copropriétaires, de pressions psychologiques, du type de management en fonction du cabinet ou du groupe, de la diversification des activités des syndics…

L’objectif est d’identifier les problématiques afin de réfléchir sur des solutions au lieu d’utiliser ces difficultés comme un motif pour justifier les carences chroniques de certains cabinets de syndic.

Ainsi, l’ARC Nationale souhaite entamer un dialogue avec des gestionnaires de copropriété, des collaborateurs ou encore des syndics professionnels sur leur analyse de la situation et sur le rôle que devrait jouer l’ARC Nationale pour améliorer leurs conditions de travail.

L’intérêt de cet exercice est d’afficher clairement les positions de chacun, en identifiant les points de convergence et de divergence, pour ensuite faire émerger des préconisations qui seraient partagées par l’ensemble des acteurs.

II - Comment organiser cet évènement ?

La règle pour participer à cet échange est simple : le respect réciproque sans langue de bois. Ainsi, on peut être en désaccord mais cela ne doit pas découler sur des invectives qui, en définitive, décrédibilisent son auteur.

Par ailleurs, l’intervenant doit être un praticien et non un acteur. Il doit donc être une femme ou un homme de terrain qui a suffisamment « roulé sa bosse » et qui ne partage pas sa journée à faire de l’animation en se rendant dans des salons, ou en se prenant en vidéo sur sa moto.

L’évènement pourra se faire depuis une connexion zoom à une date définie entre les participants, avec des thèmes de débat qui seront préalablement fixés.

Bien évidemment, le directeur de l’ARC Nationale participera à cet évènement en espérant pouvoir réellement apporter de la profondeur au sujet délicat qui est les conditions de travail des gestionnaires.

Ceux qui souhaiteraient participer à cet évènement peuvent envoyer un mail à l’adresse direction@arc-copro.fr.

En fonction du nombre de participants, une date sera convenue pour préparer le direct afin de déterminer une date de débat qui sera publiée bien assez tôt sur Linkedin permettant aux copropriétaires et aux professionnels de pouvoir le suivre.

En cette période de trêve des confiseurs, voici donc une main tendue espérant que certains gestionnaires et syndics professionnels ne resteront pas dans leur posture et auront courage d’accepter cette invitation qui se veut bienveillante.

Actions et Actus

Action

Le syndicat des copropriétaires doit-il être co géré par le conseil syndical ?

A la suite d’une commission d’enquête sur de la paupérisation des copropriétés organisée par des Sénateurs, plusieurs suggestions plus ou moins innovantes ont été suggérées.

Parmi elles, on retrouve une vieille marotte qui est la gestion de la copropriété par un conseil d’administration composé par le syndic et le conseil syndical.

Essayons d’expliquer brièvement ce que cache cette idée et pourquoi malgré son caractère innovant elle ne reste qu’au niveau du concept.

I – Une gestion collégiale

Que ce soit les pouvoirs publics, les professionnels, les journalistes ou encore les associations, tous s’accordent à dire que les copropriétés sont globalement mal gérées.

En effet, si certes une minorité est en difficulté la plupart n’ont aucun plan de rénovation votée ni de politique de maîtrise des charges, ni même de cap pour assurer la pérennité de la gestion de l’immeuble.

Généralement, les syndics professionnels gèrent comme un secrétaire et attendent de perdre le mandat, ou bien que l’immeuble sombre, pour le transférer à un confrère ou à un administrateur judiciaire.

Face à ce constat, les législateurs et les politiques cherchent des solutions en s’appuyant de plus en plus sur le conseil syndical.

Ainsi, pour éviter que les syndics professionnels ne se froissent, ils affirment qu’ils sont « beaux et intelligents », tout en demandant une intervention de plus en plus soutenue du conseil syndical dans le fonctionnement et la gestion de la copropriété.

Ainsi, la solution évoquée du bout des lèvres par plusieurs organisations (comme le Grecco et à présent la Commission d’enquête) est d’organiser une gouvernance de la copropriété en rééquilibrant les pouvoirs du syndic et du conseil syndical en donnant à ce dernier la possibilité de co gérer l’immeuble.

Le concept est qu’en étant aux commandes, le conseil syndical pourra mieux contrôler les dérives du syndic en fléchant les décisions dans l’intérêt exclusif de la copropriété.

II – Une solution qui ne plaît pas

Si certains syndics professionnels sont certes intéressés pour que le conseil syndical travaille tout en continuant à prélever leurs honoraires, ils ne souhaitent pas pour autant qu’il soit « dans leurs pattes » pour contrôler leurs actions.

Ainsi, ils souhaitent garder la main pour engager les contrats et des dépenses permettant ainsi d'alimenter les sociétés avec lesquelles ils sont des liens capitalistiques ou carrément leurs filiales.

Quant au conseil syndical, qui pour mémoire est bénévole, il ne souhaite pas forcément assumer des tâches et des responsabilités qui incombent au syndic professionnel qui, lui, est rémunéré et dispose d’une assurance de responsabilité civile.

Voilà pourquoi cette proposition ne convainc personne.

La véritable solution est que le syndic reste seulement un mandataire de la copropriété sans pouvoir être un commerçant qui essaye de vendre au syndicat des copropriétaires tout et n’importe quoi.

Une option simple et évidente qui est loin d’être comprise, et même à présent combattue par les syndics professionnels qui essayent de devenir les amazones de l’immobilier.

Actions et Actus

Actualité juridique

Des informations clé dans l’introduction du contrat type de syndic

Il faut le reconnaitre, le travail réalisé par la répression des fraudes en matière de contrat-type de syndic est formidable.

En effet, en l’absence de ce contrat-type, les dérives auraient été beaucoup plus nombreuses et préjudiciables pour les syndicats de copropriétaires.

Et pour cause, au-delà d’avoir encadré les prestations et tarifs des missions du syndic, cela permet d’identifier ses principales obligations et les pouvoirs du conseil syndical.

Mais encore, ce contrat-type impose de communiquer des informations clé concernant le cabinet de syndic.

A ce titre, faisons un focus sur les éléments du contrat qui passent souvent à l’as et qui pourtant apportent de nombreuses informations stratégiques sur le syndic.

Elles se situent dans l’introduction du contrat qui présente les parties contractantes.

Nous allons nous intéresser particulièrement aux informations liées au syndic.

I – Le nom et l’immatriculation du cabinet

En premier lieu, on trouve l’adresse du siège social où se situe le syndic.

Cette information est importante car elle permet de savoir si le cabinet est une succursale n’ayant pas forcément tous les services en interne ou bien s’il s’agit effectivement du siège où l’ensemble des informations et infrastructures se situent.

Par ailleurs, est indiqué le numéro de Siret.

Là aussi, il s’agit d’une information clé car en cas de changement de numéro de Siret, le caractère intuitu personae est remis en cause, nécessitant de convoquer une nouvelle assemblée générale pour nommer un nouveau syndic.

Cela peut aussi se passer lorsque le cabinet de syndic est acheté, absorbé ou fusionné.

II – Les coordonnées des contrats d’assurance

Le syndic doit disposer un minimum d’un contrat d’assurance d’une part pour garantir sa responsabilité civile et d’autre part pour garantir les fonds des copropriétés qu’il gère.

Ces deux garanties permettent de sécuriser les intérêts du syndicat des copropriétaires en cas de faute commise par le syndic ayant entraîné un préjudice ou en cas de détournement de fonds.

Les coordonnées de ces deux assurances doivent être indiquées sur le contrat et récupérées par le conseil syndical pour ainsi être en mesure de saisir la compagnie en cas de sinistre avéré.

Les cas sont nombreux : règlement auprès du prestataire d’un montant supérieur à celui voté, absence de convocation d’assemblée générale dans les délais entrainant une perte de mandat, détournement de fonds ou encore absence de justification sur des virements effectués.

III – Les activités parallèles

Le contrat doit également préciser deux informations.

En premier lieu, il s’agit de préciser si le syndic dispose d’un numéro ORIAS. Cela indique que le syndic est également intermédiaire en assurance, pouvant alors placer au nom du syndicat des copropriétaires des contrats d’assurance après de compagnies, récupérant au passage des commissions.

Le conseil syndical doit être alerte car bien souvent le syndic résilie à l’insu de la copropriété les contrats d’assurance en place pour le transférer vers une compagnie afin de percevoir une rémunération.

La seconde information est d’indiquer si le syndic est rattaché à une banque.

Là aussi, cette information est essentielle surtout si le syndic choisit cet établissement bancaire pour y déposer les fonds de la copropriété.

Dans ce cas, il faudra être vigilant sur la gestion des fonds et plus particulièrement sur les opérations bancaires effectuées.

En effet, il est possible, voire probable, que le syndic avec sa banque vont définir des stratégies bancaires qui n’intéressent pas forcément le syndicat des copropriétaires.

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