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Voilà un dossier fort intéressant qui démontre le rapport de force qu’il existe entre le syndic et le syndicat des copropriétaires surtout lorsqu’il s’agit d’un grand groupe comme FONCIA.

En effet, nous avons étudié le contrat de mandat proposé le 26 novembre dernier à une copropriété de 27 lots.

Comme on va le constater, il existe une sacrée différence de montant lorsqu’il revient au syndic de payer par rapport au syndicat des copropriétaires.

Voyons cela en détail pour ensuite émettre notre analyse.

I – Une réduction « pourboire »

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est tenu d’assurer la gestion et la conservation des archives des copropriétés qu’il gère.

Ces tâches doivent être comprises dans les honoraires du forfait de base.

Néanmoins, ce même article de loi permet à l’assemblée générale de décider de transférer la gestion des archives du syndic vers une société spécialisée.

Le coût de cette prestation est en moyenne entre 8 et 10 € par lot.

Autrement dit, pour une copropriété de 27 lots, le coût serait de 270 €.

Dans ce cas, le contrat de syndic prévoit de définir un dégrèvement des honoraires compte tenu que le cabinet se voit exempt d’une tâche qu’il a préalablement valorisée dans ses honoraires de base.

Ainsi, la question légitime que l’on peut se poser est de déterminer le montant de réduction acceptable.

Le contrat de FONCIA prévoit une réduction de ses honoraires non pas de 200 € ni même de 250 € ou même encore de 80€.

Comme on va le constater, le montant est ridicule démontrant au demeurant le manque de considération des syndicats des copropriétaires qu’ils gèrent.

Voici donc l’extrait du contrat de  mandat de FONCIA  :

Et oui, 13,50 € soit 20 fois moins cher que le coût facturé par la société à la copropriété, mais le plus risible est que FONCIA précise que les parties conviennent dès à présent de ce montant.

Or, à aucun moment le syndicat des copropriétaires n’a débuté une négociation pour effectivement accepter de réduire les honoraires de vingt fois moins le coût que représente le transfert de cette prestation à une société spécialisée.

Après avoir compris le niveau de générosité de FONCIA, voyons comment il garantit ses intérêts.

II – Des photocopies à prix d’argent

Combien un syndic professionnel ayant un minimum d’éthique peut réclamer pour remettre la copie d’un carnet d’entretien ?

Partons du postulat qu’il est composé de 30 pages et que le coût de revient d’une reprographie est de 0,10 € la page, cela représente un coût de 3 €.

Voyons à présent combien ce syndic réclame :

Et oui, 86,10 € TTC, soit vingt fois le prix de revient.

Pour résumer, lorsque FONCIA doit payer, il prévoit un coût vingt fois moins que le montant que cela représente et lorsqu’il facture un copropriétaire, il réclame plus de vingt fois plus que son coût de revient.

Un article à méditer !

Soyons clairs, le nerf de la guerre pour de nombreux syndics professionnels et surtout pour de grands groupes, ce n’est pas la gestion des copropriétés mais bien les profits.

Ainsi tout est motif pour gratter et augmenter les bénéfices même quand la loi ou la répression des fraudes interdit la pratique.

A ce titre, voyons une disposition subtile prévue dans les contrats-type de syndics qui n’est pas forcément connue des copropriétaires et qui justifie encore davantage pourquoi il ne faut pas accepter des mandats supérieurs à 12 mois.

Pour cela, partons de la présentation de la fiche d’information annexée au contrat émise par le cabinet FONCIA :

Essayons de décortiquer l’information.

I – Un indice indigeste

Comme on peut le constater, il est nécessaire d’avoir suivi des études en Maths sup et Maths spé pour comprendre la formule de révision.

En effet, il faut prendre en considération plusieurs indices, tels que celui du prix de la consommation, celui de l’indice des salaires et de l’activité immobilière.

A cela, il faut ajouter : « base 100 au T2 2017.Identifiant 010562678".

Autrement dit, à moins d’être insomniaque et de disposer d’une super calculatrice, il est quasiment impossible de vérifier si l’augmentation des honoraires du forfait de base sont corrects.

Voilà pourquoi le mieux est de voter des contrats d’un an, impliquant qu’il ne sera pas possible d’appliquer d’indice compte tenu qu’il ne peut s’appliquer qu’à l’anniversaire d’une période de 12 mois.

Malgré cette exigence, voyons comment fonctionne FONCIA.

II – Une incohérence FONCIA

Comme on le constate, la fiche indique un mandat de 12 mois et pourtant est prévu un indice de révision des honoraires.

Il peut certes s’agir d’une erreur, mais le plus probable est que FONCIA applique une date d’effet de son contrat qui est antérieure à sa date de la signature.

Par ce procédé, il applique au cours de mandat son indice de révision à l’insu des copropriétaires.

Pour éviter cette situation, le contrat devra prévoir une date d’entrée en vigueur conforme à celle du vote de l’assemblée générale et surtout ne prévoir aucun indice de révision, même pour les contrats supérieurs à 12 mois !

9/10 fois, après ce rappel à la loi, le syndic est même prêt à consentir à ne pas appliquer un indice de révision pour peu que l’assemblée générale accepte de lui accorder un contrat ne serait-ce que de 15 mois.

La préconisation de l’ARC Nationale reste la même : un contrat de 12 mois et non pas de 12 mois et un jour.

Grâce à ce procédé, le cabinet FONCIA sera tenu chaque année de représenter sa candidature à l’assemblée générale pouvant être évincé par une offre concurrente si le conseil syndical et les copropriétaires considèrent qu’il ne travaille pas suffisamment dans l’intérêt de la copropriété.