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Comment imposer au syndic l’inscription d’une question à l’ordre du jour ?

Nous sommes souvent interrogés par les copropriétaires pour nous demander s’ils ont le droit de soumettre à l’ordre du jour une question et le cas échéant comment ils doivent procéder.

Une question qui nous inquiète car nous constatons que de nombreux copropriétaires ne connaissent pas leurs droits, subissant la gestion autoritaire de leur syndic en matière d’élaboration de l’ordre du jour.

Alors soyons clairs et sans équivoque. Tout copropriétaire qu’il soit propriétaire d’un logement, d’une cave ou d’une place de parking peuvent imposer au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Entrons plus dans le détail.

I- Un droit réglementé

L'article 10 du décret du 17 mars 1967 donne la possibilité à tous copropriétaires et à plus forte raison aux conseillers syndicaux le droit de proposer une question à l’ordre du jour qui devra faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

La demande devra être notifiée au syndic autrement dit en recommandé avec accusé de réception ayant ainsi la preuve de la requête.

La demande doit être formulée suffisamment tôt afin d’éviter que le syndic argue qu’il ne peut pas la prendre en considération compte tenu que l’ordre du jour a déjà été établi ou pire que la convocation a déjà été notifiée.

Dans ce cas, le syndic est tenu d’inscrire la question dans l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale faisant alors reporter la décision à l’année suivante.

Ce même article 10 ne limite pas les questions qui peuvent être présentées par le copropriétaire impliquant qu’ils peuvent interroger l’assemblée générale sur tous sujets qui concerne la copropriété : changement du syndic, réalisation de travaux, son élection en tant que membre du conseil syndical, l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre d’un tiers au nom du syndicat des copropriétaires.

II – Un formalisme stricte

Au-delà d’imposer que la question soit notifiée, il devra respecter plusieurs préalables.

En effet, il faut que la question soit clairement définie.

En réalité il ne s’agit pas d’une interrogation mais bien d’un titre qui présente le sujet à traiter, exemple : désignation du cabinet de syndic ou encore réalisation de travaux de réfection dans la cage d’escalier du bâtiment B.

A cela, la question devra être accompagnée d’une ou plusieurs résolutions.

Il s’agit de présenter la consigne qui sera donnée au syndic pour qu’il l’exécute ; exemple : l’assemblée générale a décidé de désigner le cabinet … pour une période de… allant du… au… pour un montant d’honoraires de…

Enfin, la question et la résolution doivent être accompagnées de documents ; parfois ils sont joints pour information, parfois ils sont obligatoires.

La liste des documents pour information ou pour rendre la résolution valable est indiquée à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

A titre d’exemple, la proposition de contrat de syndic doit obligatoirement être jointe à la convocation de l’assemblée générale alors que le détail des honoraires du syndic est facultatif.

C’est à vous de jouer.

Dossier conseils

Action

Conseil

Comment mettre fin au contrat de syndic ?

Nous sommes souvent interrogés par les membres du conseil syndical pour savoir comment mettre fin au contrat de syndic.

Les raisons de cette demande sont multiples : insatisfaction, souhait de passer à un syndic bénévole, changer de cabinet de syndic…

Ceci étant, il est important de vérifier plusieurs préalables avant d’envisager de rompre le contrat de syndic.

I- Le choix d’un autre Cabinet de syndic

Avant même d’envisager d’engager une procédure pour mettre fin au contrat du syndic en place, il faut impérativement sélectionner un ou deux autres cabinets de syndic qui accepteraient de reprendre la gestion de la copropriété.

Cette étape doit être dûment réfléchie en vérifiant le sérieux du Cabinet, l’expérience des gestionnaires, le nombre d’immeubles qu’il gère, sa réputation à travers notre site internet notamment dans la rubrique « Abus ».

Il faut ensuite disposer d’un projet de contrat conforme aux besoins de la copropriété qui devra impérativement être joint à l’ordre du jour.

A défaut, l’élection du syndic concurrent ne pourra pas se faire du moins sans entraîner un risque d’annulation de la résolution.

Après ces préalables, il faut déterminer dans quel cadre le contrat du syndic en place devra prendre fin.

II – Le choix de la rupture du contrat

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux types de rupture de contrat de syndic.

Soit dans le cadre d’une mise en concurrence du cabinet de syndic, soit pour faute suffisamment grave.

De manière générale, lorsqu’il s’agit d’une mise en concurrence, le contrat du syndic peut être suspendu dans les trois mois précédents la fin du contrat de celui en place.

Autrement dit, si le contrat se termine en début juin, le contrat pourra être mis fin dès le début du mois d’avril par la nomination d’un nouveau contrat de syndic.

Cette disposition est prévue au chapitre VII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En parallèle, le contrat pourra être résilié si l’assemblée générale le vote en actant une faute suffisamment grave commise par le syndic en place.

Cette disposition est prévue au chapitre VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose néanmoins une procédure stricte :

- Le conseil syndical doit demander au syndic en place de convoquer une assemblée générale dans laquelle doit figurer deux questions :

la décision de résilier le contrat pour faute suffisamment grave,
la nomination d’un nouveau cabinet de syndic avec une date de prise d’effet qui devra être déterminée.

Dans la mesure où le syndic ne convoque pas cette assemblée générale dans un délai de deux mois, le président du conseil syndical pourra le substituer en la convoquant lui-même en lieu et place du syndic.

C’est à présent à vous de jouer.

Actions et Actus

Actualité juridique

Puis-je solliciter l’annulation d’une résolution d’AG au motif que le copropriétaire auquel j’ai donné pouvoir n’a pas respecté mes consignes de vote ?

Je ne pouvais pas être présent au cours de la dernière assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent, comme il est d’usage, j’ai donné un pouvoir à un autre copropriétaire afin que celui-ci puisse me représenter. Sur ce pouvoir, j’avais expressément indiqué qu’il devait voter contre l’approbation des comptes car j’y avais décelé de nombreuses irrégularités.

A ma grande surprise, sur le procès-verbal de l’assemblée générale, j’ai constaté que le copropriétaire que j’avais mandaté avait voté en mon nom en faveur de l’approbation des comptes. Il a reconnu avoir complètement oublié mes indications, pourtant écrites sur le pouvoir que je lui avais donné.

Dans ces conditions, suis-je en mesure de contester judiciairement la résolution d’approbation des comptes dans la mesure où le mandat que j’avais donné n’a pas été respecté et que cela a contribué à fausser le résultat du vote ?

Il est à noter tout d’abord que le mandat est défini par l’article 1984 du Code civil, qui dispose que :

« Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire. »

La jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer sur une problématique similaire dans le cadre des assemblées générales des copropriétaires.

Ainsi, un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 septembre 2016, n° 15-20.860, qui a fait l’objet d’une publication au bulletin de la Cour de cassation, témoignant ainsi de la volonté de la haute juridiction de lui conférer une portée certaine, a jugé que le fait pour un mandataire de ne pas respecter la volonté de son mandant, même en présence d’un mandat dit « impératif », c’est-à-dire contenant des instructions de vote, ne pouvait être source de nullité pour la résolution en question.

La Cour de cassation a ainsi énoncé, d’une part, que « le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire », et, d’autre part, « qu'un syndic n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat ».

Par conséquent, il ressort de cet arrêt qu’on ne peut nullement exiger du syndic qu’il contrôle la conformité des votes exprimés par le mandataire avec le contenu du mandat.

Dans ces conditions, dans l’hypothèse où le mandataire ne respecterait pas les instructions lui ayant été données par son mandant, il reviendra à ce dernier d’engager éventuellement la responsabilité civile dudit mandataire.

A ce titre, rappelons les dispositions de l’article 1992 du Code civil, qui prévoit que :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Réponse de l'expert

Action

Vers un nouveau statut du syndic professionnel ?

Qu’on le reconnaisse ou non, bien qu’indispensables, les syndics professionnels ne sont pas à la hauteur des enjeux que doivent actuellement affronter les copropriétés.

L’ensemble des données publiées confirme un manque d’implication de la profession dans l’administration courante et prospective des copropriétés.

Trois indicateurs résument bien ce constat et la situation d’échec dans laquelle se trouve l’administration des copropriétés :

une augmentation sensible des copropriétés en difficulté,
une inflation du coût des charges courantes qui a évolué de 50% en l’espace de 10 ans.
des gestionnaires qui gèrent en moyenne 50 copropriétés impliquant qu’ils passent moins d’une demi-journée par mois à la gestion de leurs immeubles.

Ce phénomène emporte plusieurs conséquences et en premier lieu une absence d’entretien des parties communes et des équipements collectifs.

Expliquons pourquoi on peut parler « d’échec de la profession » pour ensuite émettre des suggestions puis redynamiser le métier de syndic qui est en perdition.

I. Des syndics en arrière-plan

Tel que prévu par la loi du 10 juillet 1965, le syndic dispose d’un mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires.

Cette relation de mandat entraîne plusieurs conséquences juridiques et pratiques.

La première est que le syndic agit pour le compte du syndicat des copropriétaires, impliquant qu’en cas d’erreur ou faute de gestion commises par le syndic ayant entrainé un préjudice (par exemple à l’égard d’un tiers), c’est malgré tout le syndicat des copropriétaires qui en sera responsable.

Cette réalité juridique n’incite pas les syndics professionnels à une plus grande vigilance commettant parfois des fautes délibérées pour mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires.

Les exemples sont nombreux : retard voir absence de convocation d’assemblée générale, tenue comptable hasardeuse, défaut de paiement des prestataires entraînant des pénalités de retard…

Par ailleurs, le syndic intervient dans le cadre d’un contrat-type défini en annexe du décret du 17 mars 1967.

Ce contrat a la particularité de définir les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire, sachant que celles non mentionnées sont réputées être incluses dans le forfait de base. C’est le principe du contrat « tout-sauf ».

Pour des raisons économiques, nombreux syndics n’ont pas la même approche en considérant qu’à partir du moment où aucun texte n’oblige à assurer une mission, elle n’a pas à être réalisée par le syndic.

C’est d’ailleurs pour cela que la plupart des syndics professionnels ne réalisent pas de maitrise des charges ou d’appels d’offres sérieux au profit de leurs copropriétés mandantes.

Leur stratégie commerciale est d’optimiser au maximum les profits du cabinet ayant comme philosophie de faire moins pour gagner plus.

C’est d’ailleurs à cause de cette absence de réelle valeur ajoutée qu’offrent actuellement les syndics professionnels que les start-up de semblant de syndic arrivent à concurrencer des grands groupes en proposant des tarifs d’honoraires de base jusqu’à 50 % moins chers.

II. Un syndic prestataire ?

Soyons clairs, la plupart des syndics professionnels ne fonctionnent pas en tant que mandataire, mais plutôt en tant que prestataire de services.

Leur objectif est bien d’augmenter le profit par divers stratagèmes, notamment en améliorant la productivité du cabinet qui passe par des baisses de coûts de fonctionnement ou encore par la création de filiales…

Face à cette évidence, il faut remettre en question le statut du syndic en tant que mandataire pour le conformer à la réalité du terrain, à savoir celui de prestataire de services.

Cette notion aura plusieurs avantages mais également des inconvénients aussi bien pour le syndic que pour la copropriété.

Tout d’abord, dans la mesure où le syndic deviendrait prestataire, chacun pourrait définir les prestations comprises dans le forfait.

On pourra ainsi déterminer si au-delà des appels de fonds et de la convocation d’assemblée générale, le syndic doit mettre en concurrence les prestataires, renégocier les contrats ou gérer réellement les impayés de charges.

L’ensemble des tâches serait assorti d’une obligation (quasi) de résultat.

Bien entendu, si le syndic ne peut pas garantir la condamnation du copropriétaire débiteur ou bien obtenir une baisse des contrats de maintenance à hauteur de 10%, il devra néanmoins apporter la preuve que l’ensemble des tâches ont été respectées conformément aux règles de l’art.

Grâce à ce procédé, le conseil syndical pourra élaborer avec le syndic prestataire un contrat sur mesure en fonction des besoins et enjeux de la copropriété.

Les tarifs seront alors ajustés à l’étendue des tâches que doit assurer le syndic avec des retenues sur factures s’il présente des manquements.

Cela implique que le syndic ne pourrait plus se payer directement sur le compte bancaire de la copropriété, ce qui pose de nombreuses questions qui restent en suspens.

Un concept qui doit néanmoins être mûrement réfléchi au vu des nombreuses conséquences que cela entraine.

Le brainstorming est ouvert.

Actions et Actus

Actu

Participer au premier Forum de la copropriété organisé par l’ARC Nationale

En cette période de préparation et de tenue d’assemblée générale, les conseillers syndicaux, syndics non professionnels et même les copropriétaires s’interrogent face aux nombreux enjeux et difficultés que doivent affronter leurs copropriétés.

Les sujets relèvent aussi bien d’aspects juridiques, techniques que comptables auxquels s’ajoute un manque de visibilité sur la volonté des Pouvoirs Publics en matière de rénovation énergétique et plus généralement sur la gouvernance des copropriétés.

Face à ces défis, l’ARC Nationale organise le 9 avril 2025 un forum de la copropriété au cours duquel seront organisées dans un premier temps des séances de formations pour dans un second temps échanger avec les copropriétaires sur les réformes à défendre.

I - Un temps de formation

Dès 9 h, tout public qu’il soit adhérent ou non pourra suivre différentes formations en fonction des sujets prioritaires qui le préoccupent.

Ces séances seront exclusivement animées par les experts-salariés de l’ARC Nationale.

Pour chaque formation, des slides seront projetés permettant de suivre les démonstrations.

Les adhérents de l’ARC Nationale pourront dès la veille télécharger les supports de formation afin de pouvoir également les visualiser depuis une tablette numérique ou un téléphone portable.

Dès l’entrée, chaque participant recevra un cahier de notes.

Chaque formation durera 45 minutes à laquelle s’ajoute un temps de 15 minutes pour répondre aux questions du public.

Entre chaque formation, un intervalle de 15mn permettra à chacun des participants de se déplacer d’une salle à l’autre en fonction des thèmes qu’il souhaite suivre.

Voici les thèmes des formations dispensées dans chacune des trois salles :

PLANNING DU FORUM DE LA COPROPRIETE DU 9 AVRIL 2025
	Salle A Juridique	Salle B Technique	Salle C Comptabilité et finances
9h00/10h00	La nouvelle procédure de résiliation du contrat de syndic	Le plan pluriannuel de travaux (PPT)	Le suivi des impayés
ROULEMENT
10h15/11h15	Le rôle et les fonctions du conseil syndical	Les contrats de maintenance en copropriété	Les annexes comptables
ROULEMENT
11h30/12h30	La location meublée de courte durée	L’intervention du géomètre lors d’une refonte du règlement de copropriété	L’exigibilité des appels de fonds et l’approbation des comptes
PAUSE
14h00/15h00	Travaux d’urgence, travaux obligatoires ou pas	L’eau chaude sanitaire en copropriété	Comment exploiter son grand livre
15h15/16h15	Les annulations des résolutions d’assemblée générale	Le ravalement aujourd’hui	La gestion du fonds de travaux

II - Le temps du Forum

A partir de 16h30, débutera le Forum.

L’ensemble des participants (adhérents ou non) se réuniront dans une même salle afin de débattre sur trois thèmes stratégiques liés au fonctionnement de la copropriété pour ensuite se prononcer sur des positions de principe.

Concrètement, après que l’un des représentants de l’ARC Nationale ait présenté le contexte politique et juridique actuel de chacun des thèmes, un échange sera ouvert avec les participants pour ensuite être en mesure de se prononcer sur des décisions de principe.

Les participants pourront voter en direct grâce à la remise d’un boîtier électronique ou à distance uniquement pour nos adhérents à travers un site internet dédié, accessible à partir de l’adresse mail suivante : www.forumdelacopropriete.fr

L’ensemble des remarques et des positions retenues seront retranscrites à travers un livre blanc qui sera publié et remis en mains propres au Ministère du Logement et à la chancellerie.

Voici les thèmes et résolutions proposés :

Thème 1 : L’étendue et les limites des pouvoirs du conseil syndical

Résolution 1

Le conseil syndical doit-il disposer de la personnalité morale ?

Résolution 2

Le conseil syndical doit-il substituer le syndic : engagement des dépenses, règlement des fournisseurs, lancement de procédures judiciaires

Thème 2 - L’obligation de réaliser des travaux d’entretien et de rénovation y compris énergétique
Résolution 1	Les travaux d’entretien et de rénovation doivent-ils être engagés sans vote préalable de l’assemblée générale en fonction du plan pluriannuel de travaux établi par le professionnel ?
Résolution 2	Le fonds de travaux doit-il être calculé en fonction des réels travaux mentionnés dans le plan pluriannuel de travaux ?

Thème 3 - Le métier de syndic doit-il évoluer ?
Résolution 1	Le statut du syndic doit-il évoluer pour devenir un prestataire ?
Résolution 2	Le changement de l’actionnaire majoritaire du cabinet doit-il remettre en question le mandat du syndic ?

III – Comment participer aux formations et au Forum

Les formations ainsi que le Forum sont ouverts au public. L’accès est gratuit pour les adhérents de l’ARC Nationale et facturé 10 € pour les non-adhérents.

Néanmoins, pour garantir une bonne organisation et prévoir des places suffisantes, une pré-inscription est impérative qui doit se faire directement à partir de l’adresse mail suivante : www.forumdelacopropriete.fr

Les conseillers syndicaux adhérents pourront inscrire jusqu’à trois membres.

Cette journée se déroulera à l’Espace Charenton 327, rue Charenton 75012 Paris

Actions et Actus

Action

Le syndic peut-il engager des procédures judiciaires sans une autorisation d’AG ? Doit-il tenir informés les copropriétaires des procédures en justice qu’il intente ?

Le syndic a transmis au conseil syndical la copie d’une assignation visant un copropriétaire sans explication préalable.

Nous avons sollicité des éclaircissements au syndic : s’agit-il d’un recouvrement de charges impayées ou de la réparation d’un préjudice lié à des incivilités ?

En réponse, le syndic a exprimé son mécontentement face à notre demande et a indiqué qu’il annulait la procédure, refusant par la suite de nous fournir toute explication complémentaire et de nous répondre malgré nos nombreux mails.

Le syndic a-t-il le droit d’engager une procédure judiciaire sans en informer le conseil syndical au préalable ? A-t-il le droit de décider unilatéralement de l’annuler sans en justifier les raisons ?

Il convient tout d’abord de rappeler les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, qui fixe pour principe général le fait que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Cela étant, le même article précise que « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. » ce qui peut s’avérer d’une grande utilité pratique dans certains cas…

De même, il existe plusieurs types de procédures judiciaires qui ne requièrent pas une telle autorisation préalable de l’assemblée générale ; c’est ainsi le cas des « actions en recouvrement de créance, de la mise en œuvre des voies d'exécution forcée, à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, des mesures conservatoires, de l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation, des demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. » (même article 55 précité).

En revanche, la Cour de cassation a estimé qu’il n’était pas nécessaire d’obtenir une autorisation de l’AG pour que le syndic fasse appel d’un jugement de première instance (arrêt du 8 juillet 1992, troisième chambre civile, n° 90-10.977).

A l’inverse, on pourrait estimer que l’autorisation de l’assemblée générale pourrait être requise pour que le syndic se désiste d’une procédure pour laquelle il a été autorisé à agir, suivant le principe du parallélisme des formes, sauf à ce que la résolution d’AG ayant autorisé le syndic à intenter cette action ait expressément prévu cette possibilité ; il sera conseillé dans cette hypothèse de prévoir une consultation préalable du conseil syndical.

Au sujet de l’information des copropriétaires des procédures intentées par le syndic : l’article 55 prévoit également que « Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

La forme de ce compte rendu n’est pas détaillée par les textes, on peut ainsi imaginer que le syndic fasse un résumé du déroulement de la procédure, avec un point particulier sur son état actuel, le tout justifié éventuellement par la production des assignations et des jugements éventuellement rendus.

De même, il faut rappeler qu’en vertu de l’article 3 du décret du 23 mai 2019 relatif à la liste des documents matérialisés devant figurer dans l’espace extranet réservé aux membres du conseil syndical :

« […] 3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré ; […] »

De façon générale, les procédures judiciaires peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le syndicat des copropriétaires, que ce soit en sa faveur ou en sa défaveur… Indépendamment des assemblées générales, il est ainsi important que le conseil syndical soit régulièrement tenu au courant de l’avancée de la procédure.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier le pouvoir général dont dispose le conseil syndical de demander à tout moment au syndic « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. », et ce conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui lui-même prévoit des pénalités de retard s’imputant sur la rémunération annuelle du syndic passé un délai de 30 jours sans que les documents sollicités aient été transmis…

Réponse de l'expert

Action

Abus 5112 : Lorsque loiselet et daigrement se prend pour le gerant de la copropriete

Décidemment, il y a des abus qui dépassent tout entendement.

En effet, certains sont clairement dirigés pour augmenter les profits du Cabinet et d’autres plus suspects où on ose imaginer pourquoi ils sont réalisés.

A ce titre, nous allons constater une réponse surprenante de LOISELET ET DAIGREMENT qui démontre dans quelles difficultés et bassesses se retrouvent les copropriétés.

Avant d’exposer les faits, il nous paraît important de repréciser l’objet initial de la mise en place de l’extranet tel que prévu par la loi du 10 juillet 1965 afin de mieux comprendre la manipulation de certains syndics.

I- Un accès aux documents de la copropriété

Comme précise l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’extranet est un espace dématérialisé et sécurisé qui a pour objet de mettre à la disposition des copropriétaires et des conseillers syndicaux des documents qui concernent la copropriété.

Le décret du 23 mai 2020 indique la liste minimum des documents à télécharger dans cet extranet.

Il s’agit notamment des procès-verbaux des trois dernières années et du contrat de syndic.

En revanche, il n’a jamais été prévu pour remplir en ligne les formulaires de vote par correspondance ou encore pour payer les appels de fonds ou pour voter sur les résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

D’ailleurs, lors de l’entrée en vigueur de l’extranet, nombreux pensaient qu’il s’agissait d’une demande formulée par l’ARC et pourtant cela n’est pas le cas car elle émane des syndics et en particulier des grands groupes.

Alors pourquoi les syndics souhaiteraient subitement un outil qui permettrait une meilleure transparence ?

II- Un outil de captation

Avant d’entrer dans le détail, voici le mail qu’a reçu par un copropriétaire, après avoir demandé à son gestionnaire LOISELET ET DAIGREMONT, une copie du relevé d’identité bancaire pour payer ses appels de fonds :

Et oui, le copropriétaire, ne peut pas avoir le relevé bancaire de sa copropriété pour payer ses charges.

Il est invité à passer par le site intranet de Loiselet et Daigremont pour effectuer un paiement en ligne. Alors pourquoi tant de difficultés ?

Tout simplement, selon nous, pour ne pas identifier clairement qui est le bénéficiaire du règlement.

En effet, à partir du moment où il s’agit de l’outil numérique de LOISELET, il peut faire à peu près ce qu’il veut et ainsi modifier le libellé à sa guise sans que les copropriétaires ne puissent rien contrôler.

Voilà pourquoi il faut insister en refusant de payer tous règlements sur un autre compte que celui du syndicat des copropriétaires en procédant au virement sur le numéro IBAN qui lui est attribué.

Abus

Action

Abus 5113 : La résolution curieuse de SQUARE HABITAT sur le compte bancaire séparé

Et nous revoilà avec une vieille marotte qui est celle de l’ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Et oui, alors que depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a modifié la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble des syndicats des copropriétaires doivent disposer d’un compte bancaire séparé, on retrouve des syndics qui interrogent l’assemblée générale sur ce sujet.

Mais comme souvent, ces excès de zèle ne sont pas anodins et cachent souvent des illégalités pour défendre des intérêts économiques du cabinet.

A ce titre, voici la résolution présentée par le cabinet SQUARE HABITAT qui est en soi monumental :

Essayons de digérer cette résolution qui est clairement indigeste.

I – Une question qui n’est pas conforme à la résolution

Comme indiqué en introduction, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a modifié la loi du 10 juillet 1965, les syndics sont tenus d’ouvrir pour tous les syndicat des copropriétaires qu’ils gèrent un compte bancaire séparé.

Ainsi, le syndic n’a pas à attendre l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour ouvrir un compte bancaire séparé à son nom puisque cela est la loi qui s’impose aussi bien à lui qu’à la copropriété.

Et pourtant le syndic SQUARE HABITAT demande l’autorisation d’ouvrir un compte bancaire séparé, se mettant en difficulté car dans le cas où l’assemblée générale refuserait d’adopter cette résolution, le syndic ainsi que le syndicat des copropriétaires seraient alors dans une impasse juridique.

La question est d’autant plus curieuse qu’elle n’est pas cohérente avec la résolution.

Et pour cause, la question traite du choix de l’établissement bancaire alors que la résolution valide l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

Mais alors, pourquoi SQUARE HABITAT est-il prêt à se mettre en porte-à-faux pour à priori un dispositif qui est prévu par la loi ?

La réponse est pire que la question !

II – Une autorisation forcée

Comme le précise la résolution, SQUARE HABITAT a des liens capitalistiques avec la banque CREDIT AGRICOLE.

Ainsi, si le syndic propose cette résolution à l’ordre du jour, c’est tout simplement pour contraindre le syndicat des copropriétaires à donner l’autorisation au syndic de travailler l’un de ses partenaires économiques.

Et pour cause, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 39 du décret du 17 mars 1967 obligent le syndic à obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale lorsqu’il souhaite faire intervenir l’une des sociétés avec lesquelles il a des liens capitalistiques.

Néanmoins, là où la situation devient illégale, est que cette résolution amalgame l’autorisation de faire travailler l’une de ses sociétés avec l’ouverture d’un compte bancaire séparé.

D’ailleurs, il est intéressant de constater comment le syndic enrobe le dispositif puisqu’il présente la question comme étant un choix donné à l’assemblée générale de choisir l’établissement bancaire alors qu’en définitive, il ne propose dans la résolution que la banque CREDIT AGRICOLE en précisant au passage qu’il existe des liens capitalistiques avec le syndic.

Par ce biais, la copropriété n’a pas d’autre choix que donner son accord pour faire travailler la filiale du syndic à défaut de ne pas disposer d’un compte bancaire séparé.

Et voilà comment un syndic, en l’occurrence SQUARE HABITAT, tord la loi pour défendre ses intérêts, car s’il était réellement respectueux des textes de loi, il aurait dû procéder à deux résolutions distinctes :

- une pour autoriser l’intervention de sociétés avec lesquelles il a des liens capitalistiques

- et une autre distincte pour permettre à l’assemblée générale de choisir un établissement bancaire en présentant deux offres.

On est loin des syndics dits professionnels respectueux du droit…

Abus

Action

Les avis d’appels de fonds doivent être envoyés en courrier postal et les notifications électroniques à une adresse déterminée

Une des stratégies des syndics professionnels pour augmenter leurs profits est de réduire au maximum les frais de reprographie compte tenu que les coûts qu’ils induisent doivent être inclus dans les honoraires du forfait de base.

Ainsi, ils poussent les Pouvoirs Publics et les Parlementaires à valider que l’ensemble des envois de documents et notifications puissent se réaliser de manière électronique sans consentement préalable du copropriétaire.

Soyons clairs, il ne s’agit pas de défendre la cause écologique mais les profits du cabinet.

Et pour preuve, si la réelle motivation était effectivement l’écologie, les syndics professionnels auraient réduit leurs honoraires à hauteur de la réduction du nombre de reprographies constatées.

Néanmoins, si certes depuis l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé, les notifications électroniques sont à présent de droit, cela n’est pas le cas pour les documents à envoyer en courrier simple comme les avis d’appels de fonds.

Voyons cela de plus près.

I- Des avis d’appels de fonds à transmettre en courrier simple

L’article 35 – 2 du décret du 17 mars 1967 précise que les avis d’appels de fonds sont adressés aux copropriétaires par lettre simple et uniquement sous réserve expresse de ce dernier « par message électronique à l’adresse déclarée par lui à cet effet ».

Ainsi, le syndic a deux obligations : d’une part il est tenu d’envoyer les avis d’appels de fonds en courrier simple à l’adresse postale communiquée par le copropriétaire.

D’autre part, le copropriétaire peut demander que les avis d’appels de fonds lui soient envoyés par voie électronique en obtenant de sa part l’adresse mail à laquelle il souhaite les recevoir.

Une notion importante qu’il faut impérativement reprendre en matière de notification électronique.

Voyons cela de plus près.

II – Un parallélisme des formes

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé, les notifications telles que les mises en demeure ou les convocations d’assemblée générale peuvent se faire de droit de manière électronique.

Néanmoins cet article précise que le syndic a une obligation de faire connaître aux copropriétaires leurs droits à maintenir la réception des notifications en format papier pouvant à tout moment et par tous moyens en informer le syndic.

Ceci étant, même si la loi Habitat dégradé qui a modifié l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 reste muette sur la procédure à suivre pour notifier par voie électronique, nombreux syndics utilisent déjà ce procédé en récupérant n’importe quelle adresse mail du copropriétaire.

C’est ainsi que certains syndics utilisent des adresses mails de copropriétaires qui ne sont plus à jour notamment à la suite d’un changement d’opérateur ou d’usage d’adresse mail professionnel qui n’est plus d’actualité.

Or en respectant le parallélisme des formes, le syndic devrait s’assurer que l’adresse mail utilisée est bien celle souhaitée par le copropriétaire et donc obtenir au préalable de sa part une confirmation de l’adresse sur laquelle il s’apprête à notifier le courriel.

Il peut s’agir d’une adresse qui ne fonctionne plus ou pire une adresse professionnelle alors qu’entre-temps le copropriétaire a démissionné.

Voilà pourquoi en l’état actuel des textes, les notifications électroniques envoyées d’autorité par le syndic professionnel aux copropriétaires peuvent être source de contentieux avec des conséquences juridiques extrêmement graves pour le syndicat des copropriétaires.

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L’adhésion à l’ARC Nationale, une assurance pour la copropriété et le conseil syndical

Une des motivations principale de l’ARC Nationale est d’apporter toujours plus de satisfaction à nos adhérents.

Pour cela, nous mettons tout en œuvre pour atteindre nos objectifs et à ce titre, nous multiplions les embauches de salariés experts dans différents domaines sans hésiter à faire appel à des professionnels extérieurs pour consolider nos expertises à destination de nos adhérents.

Mais encore, l’ARC Nationale a développé de nombreux services que ce soit en matière de contrôle des comptes, de mise à jour du règlement de copropriété, d’assistance aux syndics non professionnels ou encore d’assistance à maîtrise d’ouvrage.

A cela s’ajoutent le développement d’outils numériques, là encore pour renforcer les compétences de nos adhérents.

Mais l’ARC Nationale, c’est aussi une assurance de fiabilité et d’actions.

Entrons un peu plus dans le détail.

I- Des assurances comprises dans l’adhésion

L’adhésion collective à l’ARC Nationale intègre de base une assurance de responsabilité civile aussi bien pour le conseil syndical que pour le syndic non professionnel.

Cette assurance permet de couvrir les fautes commises par nos adhérents dans leur cadre de leur fonction ayant entraîné un préjudice.

Nous sommes très fiers de présenter cette assurance car en l’espace de 37 ans d’existence de l’ARC Nationale, très peu de syndics non professionnels et aucun conseil syndical ont du faire jouer cette assurance.

C’est à ce titre que chaque année, la compagnie d’assurance renouvèle son contrat.

Ce détail qui n’en est pas un, démontre le professionnalisme de nos syndics bénévoles dits à tort non professionnels.

Mais au-delà de cette assurance, il y a une autre protection plus subtile.

II – Un respect du conseil syndical

Les syndics professionnels connaissent parfaitement les grandes capacités de l’ARC Nationale.

En effet, au-delà de savoir de quoi l’on parle, nous ne sommes pas corruptible.

Ainsi, c’est sans état d’âme que nous dénonçons les abus des syndics lorsqu’ils sont probants dans la mesure où ils nous sont remontés par le conseil syndical.

Ainsi les syndics professionnels savent qu’il ne faut pas trop jouer avec les copropriétés et conseillers syndicaux adhérents à l’ARC Nationale préférant mettre en place leur pratique abusive auprès des autres copropriétés qu’ils ont dans leurs portefeuilles.

Ainsi l’adhésion à l’ARC Nationale est avant tout une assurance de bonne gestion ou plutôt dirons-nous un garde-fou contre les mauvaises pratiques d’un certain nombre de syndic.

Entretemps, nous attendons la dénonciation des abus commis par les syndics professionnels à travers l’adresse mail suivante : abus@arc-copro.fr

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