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Combien peut-on détenir de pouvoirs en assemblée générale ?

Nombreux copropriétaires nous interrogent sur le nombre de pouvoirs qu’ils peuvent détenir au cours d’une assemblée générale.

Rappelons que le pouvoir est un mandat donné par un copropriétaire à une personne pour qu’il agisse en son nom lors du vote des résolutions au cours de l’assemblée générale.

La loi ELAN a modifié les règles de détention de pouvoirs laissant un trouble sur les règles existantes.

Faisons un point sur le cadre légal en commençant par reproduire l’extrait de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les règles de détention de pouvoirs :

 « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.»

I- Une détention de pouvoirs limités

En réalité, il faut décomposer la disposition légale en deux parties.

La première partie précise qu’un mandataire ne peut détenir plus de trois pouvoirs si l’ensemble des voix y compris les siennes qu’il représente, est supérieure à 10 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, au-delà de la détention de trois pouvoirs, la représentation est limitée à 10 % des voix du syndicat (en intégrant les siennes).

A contrario, la deuxième partie indique que lorsque le mandataire détient moins de quatre pouvoirs, il peut représenter autant de voix que disponibles.

Autrement dit, avec trois pouvoirs, il peut représenter au-delà de 10 % des voix du syndicat pouvant ainsi atteindre jusqu’à 99 % des voix du syndicat des copropriétaires.

II – Une règle stratégique

De prime abord, on pourrait supposer que plus on détient de pouvoirs, plus on peut représenter de voix.

Cette règle n’est pas juste en copropriété puisqu’à partir de plus de trois pouvoirs, les voix sont limitées à 10 %.

Par conséquent, il est parfois plus judicieux de disposer de trois pouvoirs, voir moins, pour ne pas être limité à 10 % des voix.

Autrement dit, un mandataire qui détient trois pouvoirs, ou moins, peut en définitive être plus représentatif que celui qui en détient quatre, voire plus.

Une règle à méditer car comme on le constate, elle est hautement stratégique.

Actions et Actus
Actualité juridique

Abus 5126 : FONCIA Sénart-Gatinais : la facturation de la vérification des comptes à la tête du client

Antérieurement à la tenue de l’assemblée générale annuelle, destinée à se prononcer sur les comptes clos du syndicat, les copropriétaires peuvent contrôler les dépenses communes de cet exercice. Cette inspection permet de débusquer des honoraires litigieux du syndic, à l’instar de FONCIA Sénart-Gatinais sur l’exercice 2023 d’un syndicat francilien.

I. Mise à disposition gracieuse des justificatifs de charges par le syndic aux copropriétaires ...

En sa qualité de récent syndic d’une résidence francilienne, FONCIA Sénart-Gatinais présente pour adoption les comptes 2023 du syndicat lors de l’assemblée du 19 décembre 2024.

Selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la capacité, préalablement à l’assemblée, de vérifier les dépenses collectives annuelles chez le syndic. L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise l’application de ce principe, à savoir une mise à disposition des justificatifs :

- dans les locaux du syndic ;

- a minima un jour ouvré ;

- entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée ;

 - selon les modalités, dont le syndic informe les copropriétaires dans la convocation.

En l’espèce un trio de copropriétaires exerce cette faculté le 12 décembre 2024 au sein du cabinet de FONCIA Sénart-Gatinais, respectant les conditions arrêtées par ce syndic dans la convocation.

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En 2025, une copropriétaire obtient un relevé des honoraires imputés par FONCIA Sénart-Gatinais au syndicat en 2024. Elle découvre une double facturation de ce cabinet pour le contrôle des comptes effectué par les copropriétaires le 12 décembre 2024. 

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Cette affectation se révèle irrégulière, cette prestation du syndic constituant une tâche ordinaire relevant de ses honoraires de base (point I - 1 al. b de l’annexe du décret du 26 mars 2015).

Ce postulat juridique s’avère d’autant moins discutable, que le contrat en vigueur de FONCIA Sénart-Gatinais (adopté lors de la précédente assemblée l’élisant à cette fonction) est pleinement conforme au décret du 26 mars 2015. FONCIA Sénart-Gatinais enfreint ni plus ni moins que son contrat.    

II. sans distinction

En y regardant de plus près, FONCIA Sénart-Gatinais ne facture au syndicat que la vérification des comptes de 2023 de deux des membres du trio intervenu dans ses locaux le 12 décembre 2024.

Cette dissociation renforce l’irrégularité relevée, ces trois copropriétaires exerçant ce droit : 

- consenti à tous les membres du syndicat sans différenciation (art. 18-1 de la loi) ;

- à la même date (12 décembre 2024) ;

- selon la durée minimale réglementaire d’une journée ouvrée (art. 9-1), soit en l’espèce 7h30.

Le syndicat doit supporter la rémunération légitime du syndic professionnel, ce qui exclut toute adjonction pour des tâches ordinaires comprises réglementairement dans son forfait de base. L’infraction s’avère d’autant moins acceptable, qu’elle concerne l’exercice par les copropriétaires de leur droit fondamental d’analyse annuelle de sa gestion. Il convient donc de rejeter, en assemblée, toute imputation illicite de ces cabinets.

Abus
Action

Un lot de copropriété, initialement dédié à l’habitation, ayant été transformé en un cabinet médical, peut-il devoir supporter plus de tantièmes de charges ?

Notre immeuble accueille un cabinet médical situé au premier étage. Le trafic induit par l’accès des patients a entraîné une usure rapide de la moquette qui protège l’escalier en bois menant au cabinet. La différence est à ce titre notable avec le second escalier de notre copropriété qui dessert un autre bâtiment, et qui, lui, n’abrite pas de cabinet médical.

Aussi, nous aurions souhaité savoir dans quelle mesure il était possible d’imputer au propriétaire de ce lot le coût de réfection de cette moquette.

Dans votre situation, il convient de se référer à l’article 25 (e), de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que :

« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[...]

e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ; »

Or, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. [...] »

A ce titre, on peut admettre que la moquette protégeant l'escalier en bois constitue un élément d'équipement commun dont le coût d'entretien ou de remplacement doit tenir compte de l'utilité objective qu'il présente pour chaque lot considéré.

Aussi, il a été jugé que lorsqu'un règlement de copropriété prévoit la possibilité d'exercer une profession libérale, le syndic pouvait valablement considérer, si le lot était auparavant à usage d'habitation, que sa transformation en un cabinet médical constituait un changement d'usage d'une partie privative justifiant la modification de la répartition des charges. Attention toutefois : cela concerne uniquement les charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement commun, mais non les charges générales ; ainsi, cela peut notamment viser les charges d'ascenseur, ou, dans votre cas, le revêtement du sol.

Partant de ce principe, vous pourriez ainsi faire voter en AG, à la majorité de l’article 25, une nouvelle grille de répartition des charges applicable aux frais d'entretien et de remplacement de la moquette de l’escalier, et comportant des tantièmes de charges majorés pour le lot abritant ledit cabinet. Le recours à un géomètre pourrait être utile pour vous aider à établir une grille juste, mais cela n'est pas indispensable.

Cette modification devra, pour pouvoir être opposable aux futurs copropriétaires, faire l'objet d'un modificatif au règlement de copropriété publié auprès du service de la publicité foncière, conformément à l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse de l'expert
Action

Comment se passer du syndic à la fonction de secrétaire de séance ?

Nous sommes souvent interrogés par les conseils syndicaux pour savoir si le syndic est tenu de participer à l’assemblée générale et le cas échéant s’il doit forcément être le secrétaire de séance.

En réalité derrière ces questions, se pose la liberté d’expression des copropriétaires ne voulant pas que leur syndic s’immisce dans les débats et échanges.

Essayons de faire le point sur le cadre légal et surtout sur les pratiques de terrain.

I- Syndic – Président de séance

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic assure la fonction de secrétaire de séance sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Ainsi par défaut, et après un vote express de l’assemblée générale, le syndic est élu secrétaire de séance.

Cela s’explique par le fait que le syndic est le seul à détenir des informations techniques et juridiques permettant de déterminer si les résolutions sont votées et établir le procès-verbal.

En effet, il connaît les tantièmes de chacun des lots, qui peuvent être différents s’il existe des clés de répartitions distinctes.

Ainsi, si un copropriétaire souhaite être élu à la fonction de secrétaire de séance, il devra au préalable s’assurer qu’il puisse assumer cette fonction en ayant connaissance des différents tantièmes affectés aux lots et d’être équipé d’un logiciel qui permet de procéder au calcul en fonction des différentes majorités à obtenir.

Par ailleurs, le copropriétaire qui souhaite être secrétaire, devra également être détenteur des formulaires de vote par correspondance.

Et pour cause, il est impératif d’intégrer aux votes exprimés au cours de l’assemblée générale ceux formulés par le biais du vote par correspondance afin de déterminer si la résolution est adoptée ou non.

Comme on le constate, cela demande plusieurs préalables qui nécessitent une organisation non seulement en matière de récupération des données (formulaires de vote, tantièmes attachés à chacun des lots…) et d’un logiciel adapté pour notamment déterminer si la résolution est adoptée et pour ensuite produire le procès-verbal de l’assemblée générale.

II – Dans la pratique

Dans la pratique, plusieurs options sont possibles : tout d’abord, si le syndic est secrétaire de séance, il faudra lui rappeler qu’il n’est que secrétaire de séance.

Par conséquent, il n’a pas à prendre la parole et encore moins la donner.

Dans l’idéal, il devra rester neutre en évitant d’influencer les votes.

Autre point : si un copropriétaire ou un membre du conseil syndical veut assurer la fonction de secrétaire de séance, il faudra qu’il dispose des formulaires de vote nécessitant de les réclamer au préalable au syndic.

Par ailleurs, il devra disposer d’un logiciel ou du moins d’un tableur Excel afin d’intégrer au préalable les voix attachées à chacun des lots afin d’être en mesure de déterminer si la résolution est adoptée.

Cette alternative est possible si l’ordre du jour est succinct.

L’objectif est par exemple de tenir une assemblée générale uniquement pour voter le contrat du syndic concurrent ou pour voter le budget prévisionnel permettant ainsi d’éviter un disfonctionnement de la copropriété.

Il reviendra ensuite au nouveau syndic élu de reconvoquer une nouvelle assemblée en intégrant toutes les autres questions.

C’est à présent à vous de jouer.

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Action
Conseil

Des copropriétaires dépouillés de leur assemblée générale

Nombreux s'interrogent sur les causes de la démobilisation des copropriétaires dans la gestion de leur immeuble, qui se matérialise notamment par un taux d'absentéisme de plus en plus important de leur Assemblée Générale.

Certains en ont déduit que les copropriétaires étaient des fainéants ne voulant pas s’investir pour leur copropriété n’ayant même pas la volonté de se rendre à leur propre Assemblée Générale.

Il s'agit bien évidemment d'arguties, voulant tout simplement humilier le copropriétaire en le stigmatisant comme un vénal étant uniquement intéressé par son bien privatif.

Alors, l'ARC Nationale qui a plus de bouteilles, et surtout qui a la confiance des copropriétaires et des conseillers syndicaux, a identifié les causes du « boycott des Assemblées Générales ».

I – Un syndic tout puissant

Alors même que la présence du syndic à l'Assemblée Générale est facultative, dans les faits, il s'est imposé en verrouillant toute possibilité d'élire une autre personne que lui à la fonction de secrétaire.

Pour cela, il a tout d'abord dématérialisé la feuille de présence faisant en sorte d'être le seul à pouvoir ensuite la produire. Pire encore, il a verrouillé les votes en étant dépositaire des formulaires de vote par correspondance, qu'il a encore dématérialisés en demandant au copropriétaire de le remplir en ligne.

Grâce à cette mainmise, le syndic, s'est accaparée la tenue de l'Assemblée Générale en organisant les débats et en prenant la parole en lieu et place du président de séance.

Voilà un premier motif qui explique pourquoi les copropriétaires ne souhaitent plus participer à leur Assemblée Générale qui leur a été spoliée.

A ce titre, voyons un cas concret qui va sûrement parler à tout le monde.

II - Un cas courant

Voilà un cas fréquent que la plupart des conseillers syndicaux et copropriétaires connaissent.

Lors du vote du bureau et principalement du poste de secrétaire, le syndic fait le modeste sachant pertinemment que l'Assemblée Générale est contrainte de voter pour lui.

Dès qu'il occupe la fonction, il donne son avis sur toutes les questions influençant ainsi les votes.

Lorsqu'un copropriétaire lui réclame des précisions sur un montant figurant dans l'une des annexes comptables, il invoque toutes sortes d'explications qui restent peu plausibles.

La partie devient plus compliquée lorsque l'on aborde le renouvellement de son mandat avec la proposition d'un nouveau contrat. Là, il oublie complètement qu'il est une pièce rapportée refusant toute négociation et même menace de partir sur le champ s’il n'est pas voté en l'état.

L'ambiance monte d'un cran lorsqu'il se retrouve en concurrence en imposant qu'on vote tout d'abord sur son contrat (histoire d’augmenter ses chances d’être élu en passant en force).

Et si le contrat du concurrent est adopté, le syndic trouve tout un stratagème notamment en pipant les résultats pour dire qu'il n'est pas élu.

Si la pression monte de trop, le syndic se fâche, menaçant là encore de partir sur le champ quand bien même cela est illégal.

Bien souvent, ce cinéma fonctionne et voilà comment le syndic renouvelle son mandat avec la désapprobation de la majorité des copropriétaires.

On comprend alors pourquoi les copropriétaires ne veulent plus être complices de ce type de mascarade.

Actions et Actus
Actu

Abus 5127 : Le Cabinet NEXITY LAMY prendrait-il les copropriétaires pour des idiots avec son offre de participation à l’assemblée générale de manière dématérialisée ?

Décidément, il y a des convocations d’assemblée générale qui sont comme des poupées russes.

On trouve une première résolution illégale qui est suivie d’une résolution abusive elle-même suivie par une résolution qui se base sur des textes obsolètes pour enfin finir sur une résolution sans fondement.

Dans ce type de répertoire, on retrouve la convocation établie par le Cabinet NEXITY LAMY, qui nécessiterait de prévoir plusieurs articles pour dénoncer les différents abus.

Pour aujourd’hui, nous allons nous concentrer uniquement sur la résolution proposée par ce cabinet concernant la participation en visioconférence des copropriétaires à leur assemblée générale.

Sans plus tarder, voici la résolution proposée :

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Allons donc comme toujours en étape, en commençant par prendre un bon bol d’air :

I- Une offre NEXITY LAMY

A la lecture de la résolution, il existe une ambiguïté sur l’obligation faite au syndicat des copropriétaires de donner la possibilité à un copropriétaire de pouvoir participer à l’assemblée générale de manière électronique.

En effet, la résolution débute avec les termes suivants : « L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui permet au copropriétaire de participer à l’assemblée générale de la copropriété (…), par visioconférence, par audioconférence…

Grâce à cette formulation, le syndicat des copropriétaires se sent contraint de valider cette solution afin de se conformer aux dispositions légales.

Or, bien entendu, le syndicat des copropriétaires n’est en aucun cas obligé de permettre à un copropriétaire de participer à l’assemblée générale de manière  électronique.

Plus encore,  il est préférable qu’il refuse de valider cette possibilité au risque de créer des confusions et des soucis techniques qui ont des conséquences juridiques.

Et pour cause, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 impose de préciser dans le procès-verbal de l’assemblée générale les incidents techniques liés au recours de la visioconférence.

Cette mention pourra alors être utilisée par un copropriétaire pour contester le vote de la résolution au motif qu’à cause d’incident technique, il n’a pas pu voter alors qu’en réalité il a oublié d’appuyer sur le bouton.

Mais alors pourquoi NEXITY LAMY prend-il le risque de planter la copropriété ?

Tout simplement car NEXITY LAMY vend son produit !

Le stratagème consiste à utiliser l’extranet de la copropriété qui doit être inclus dans les honoraires du forfait de base pour facturer une prestation qui consiste à donner la possibilité à un éventuel copropriétaire de participer par voie électronique à l’assemblée générale.

II – Un ou cent, le même prix

Là encore, si ce n’était pas grave, ce serait comique.

En effet, NEXITY LAMY facture un euro par lot et par an pour l’ensemble de la copropriété même si seulement zéro ou un copropriétaire utilise ce système.

Et pour garantir sa marge, il prévoit un tarif minimum de 160 euros.

Et bien entendu comme la copropriété a moins de 160 lots, elle paye plein pot.

Comme on dit, de l’attrape-nigaud de grande voltige qui n’a qu’un seul mot : scandaleux !

Abus
Action

Décidément, il y a des syndics professionnels déconnectés de la réalité : le FastPass !

A vrai dire, nous pouvons comprendre que certains syndics ne nous apprécient pas.

Et pour cause, nous mettons sur la place publique les abus voir les illégalités parfois même les âneries que certains syndics peuvent faire ou dire étant du coup pas très satisfaits de notre publicité.

Dans le même registre, nous avons un syndic professionnel qui a sorti un nouveau concept qui est intitulé « FastPass » qui consiste à facturer le faux pré-état daté à un tarif plus élevé lorsqu’il est demandé à être réalisé dans les plus brefs délais.

Après avoir présenté son concept que nous allons reproduire, il est précisé en dernière ligne « pour rappel si l’ARC Nationale se balade sur ma page, le pré-état daté n’a pas d’existence légale et son prix n’est pas plafonné. »

Compte tenu de ces précautions, nous n’allons pas citer le nom de ce syndic néanmoins nous allons reproduire son post pour expliquer la limite de son raisonnement.

Sans plus tarder, voici l’intégralité de son post :

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I- Tout travail mérite salaire

Tout d’abord, il est important de souligner que les syndics sont effectivement ultra sollicités.

En effet, ils doivent répondre à plusieurs missions du quotidien auxquelles s’ajoutent les urgences.

Il est donc normal qu’un syndic ne soit pas en mesure de réaliser des tâches administratives sous 48 heures.

Il est aussi normal que lorsqu’un copropriétaire souhaite un service ++, il doit en contrepartie payer plus cher.

Ainsi sur le principe, il est normal qu’une pizza 4 fromages soit plus chère qu’une simple napolitaine.

Mais là où la logique dérape est lorsque le syndic considère la copropriété pour « Disney Land » et le copropriétaire pour « Mickey ».

II – Des copropriétaires otages

A Eurodisney, on a le choix soit d’attendre, soit de payer un « FastPass » pour passer avant les autres.

Ce syndic procède de la même façon en réclamant plus du double du tarif, si le notaire réclame l’établissement du faux pré-état daté sous 48 heures.

La difficulté est que la facture ne sera pas payée par le notaire pressé mais par le copropriétaire vendeur.

Et oui, encore une fois, le copropriétaire se retrouve le pigeon de l’affaire faisant au passage le bonheur du notaire et du syndic.

En effet, ce cher syndic fait payer au copropriétaire le « FastPast » de son notaire.

N’y a-t-il pas une ambiguïté ?

Ce qui est étonnant est que ce syndic s’inquiète que l’ARC Nationale risque de l’épingler pour la facturation du faux pré-état daté mais ne s’inquiète pas lorsqu’il applique une majoration de 125 % pour que le copropriétaire ait son pré-état daté sous 48 heures à cause de la carence de son notaire.

Quoi comprendre ?

Actions et Actus
Actu

Suivez l’état des règlements des fournisseurs et des impayés

Le rôle du conseil syndical  est de plus en plus fondamental pour garantir une bonne gestion de la copropriété.

En effet, les contrôles préventifs réalisés par le conseil syndical permettent de réduire la latitude d’actions du syndic réduisant alors les risques d’abus.

Parmi les contrôles subtils à réaliser, il y a le suivi des comptes fournisseurs en vérifiant particulièrement les délais de règlements et ceux en impayés.

Essayons de comprendre l’intérêt de cette mission et les actes à réaliser.

I- Des fournisseurs moins impliqués

Un syndic peut être intéressé à travailler particulièrement avec certaines sociétés.

Les raisons sont nombreuses : entente commerciale, participation au capital, filiale, perception de commission...

Ainsi, le syndic peut volontairement retarder le règlement des fournisseurs « non copains » afin de les démotiver à poursuivre leur relation commerciale avec la copropriété pour ensuite lui permette de placer leur « société copine ».

Par ailleurs, le syndic peut être intéressé à ne pas payer les fournisseurs lorsqu’il existe des ententes avec la banque qui impose de geler un certain montant de fonds des copropriétés mandantes en vue de générer des intérêts à leurs seuls profits.

Le syndic peut également retarder le paiement des fournisseurs afin de présenter des documents comptables en apparence positifs avec un solde de compte bancaire excédentaire.

Ainsi, il est fondamental pour le conseil syndical de vérifier l’état des fournisseurs en contrôlant les délais de paiement et les causes des impayés.

II – Les contrôles à effectuer

Tout d’abord, le conseil syndical doit fréquemment demander une balance comptable dans laquelle figure notamment les comptes 40 qui présentent la situation des fournisseurs.

En premier lieu, il faudra vérifier les causes des fournisseurs impayés. Pour cela, il faudra connaître leur identité et la date de la réception des factures.

Une tolérance maximum de 45 jours peut être accordée.

Au-delà, le syndic devra apporter de réelles justifications comme notamment une difficulté de trésorerie.

A défaut, il devra procéder au règlement immédiatement.

En fonction du « sérieux » du syndic, le conseil syndical pourra réaliser ce contrôle de manière mensuelle voir de manière bimestrielles.

Par ailleurs, le conseil syndical devra particulièrement contrôler les délais de règlement des prestataires.

Pour cela, il faudra directement se rapprocher de la société en identifiant quand a été envoyée la facture et quand le syndic l’a payée.

En parallèle, il faudra interroger le syndic pour ce même prestataire.

Il suffira alors de corroborer les informations afin de vérifier si le syndic « la joue honnête » ou bien s’il boycotte volontairement le fournisseur pour l’épuiser à travailler avec la copropriété.

C’est à présent à vous de jouer.

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Ne pas confondre heure et créneau horaire de la tenue de l’assemblée générale compris dans les honoraires de forfait de base

Le contrat-type de syndic recèle plusieurs subtilités qu’il est essentiel de bien maîtriser afin d’éviter toute mauvaise surprise.

A ce titre, il est fondamental de bien comprendre comment le contrat-type encadre les conditions de l’assemblée générale comprises dans le forfait de base.

Ce contrôle est important car de nombreux abus découlent de ce manque de compréhension entraînant la facturation d’honoraires supplémentaires.

Voyons donc les deux points particulièrement importants à contrôler.

I- Les créneaux horaires

Le point 7.1.5 du contrat-type précise les conditions de tenue d’assemblées générales comprises dans les honoraires du forfait de base.

Parmi les éléments à compléter, figure le créneau horaire dans lequel doit se tenir l’assemblée générale.

Ce créneau permet de déterminer dans quelle fourchette horaire doit se dérouler l’assemblée générale pour qu’elle soit comprise dans les honoraires du forfait de base.

Autrement dit, si l’assemblée générale se tient en dehors de ce créneau horaire et même s’il s’agit d’heures ouvrées, le syndic pourrait facturer dès la première minute, des vacations complémentaires.

Ainsi si la clause prévoit un créneau horaire de 9 h à 16 h, dans la mesure où l’assemblée générale débute à 16 h 10, le syndic serait en droit de facturer l’assemblée générale dès la première minute même si les heures ouvrées précisées dans le contrat sont de 9 h à 18 h.

C’est pour cela qu’il est préférable de préciser un créneau horaire le plus large possible autrement dit de 9 h à 21 h évitant ainsi toute mauvaise surprise qui peut représenter des sommes importantes.

II – La durée

Le deuxième élément qui doit figurer dans le contrat-type est la durée de l’assemblée générale comprise dans les honoraires du forfait de base.

A partir du moment où la durée convenue est dépassée, le syndic peut facturer des vacations horaires complémentaires.

Ce temps supplémentaire passé peut être très important si à la base, il a été mal évalué, ou pire sous-évalué volontairement par le syndic.

Autrement dit, si le contrat prévoit une durée de tenue d’assemblée générale de 2 h et qu’elle se tient sur une période plus longue, le syndic est en droit de facturer le temps supplémentaire.

Là encore, il faudrait être vigilant en précisant une durée d’assemblée générale conforme aux usages de la copropriété en prenant comme référence les années précédentes.

Attention, même si le contrat prévoit une durée importante mais que l’assemblée générale se tient en dehors du créneau horaire mentionné dans le contrat, le syndic pourra alors facturer des honoraires dès la première minute.

Voyons si vous avez bien compris :

Le contrat prévoit la tenue d’une assemblée générale de 3 heures dans un créneau horaire qui se tient de 9 h à 18 h.

L’assemblée générale a débuté 19 h pour se terminer à 20 h 30.

Le syndic peut-il facturer une prestation complémentaire et le cas échéant, sur quelle durée ?

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Actualité juridique

Dans le cadre des appels de provisions sur charges trimestriels, est-il possible de moduler le montant des appels en fonction de la saisonnalité afin de tenir compte des factures importantes de chauffage par exemple ?

Notre copropriété comporte plusieurs copropriétaires qui rencontrent des difficultés financières, ce qui entraîne parfois des problèmes de trésorerie. Nous savons à ce titre qu’il est possible de faire voter en assemblée générale des avances exceptionnelles afin de pallier un déficit de trésorerie. Cela étant, nous aurions également souhaité savoir s’il était possible de moduler le montant des appels de fonds trimestriels afin de tenir compte de dépenses importantes que nous devons engager en période hivernale notamment.

Il importe tout d’abord de rappeler un extrait des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient ainsi que :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. […] »

D’autre part, une réponse ministérielle n° 2140 en date du 25 novembre 2002 a reconnu aux syndicats des copropriétaires la possibilité de moduler le montant des appels de charges trimestriels. Il est à noter toutefois que cela ne dispense pas l’assemblée générale de voter un budget annuel de fonctionnement. En revanche, il est tout à fait possible de prévoir, en assemblée générale, que les appels des deux premiers trimestres, par exemple, représenteront 35 % du budget, et que ceux des derniers trimestres de l’année représenteront 65 % du budget ; de même, il est possible de prévoir une périodicité mensuelle et non trimestrielle. 

Pour votre parfaite information, nous reproduis ci-dessous un extrait de cette réponse ministérielle.

« L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit l'obligation, pour les copropriétaires, de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble. Concernant les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le dernier alinéa de l'article 14-1 de la loi précitée dispose, en effet, que « la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». […] Cependant, le législateur a laissé le soin à l'assemblée générale de fixer la période de recouvrement, comme le précise l'article 14-1 précité : « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. » Ainsi, dans les copropriétés rencontrant des difficultés, les charges peuvent être prélevées, par exemple, au début de chaque mois. En outre, l'assemblée des copropriétaires peut fixer le montant de la provision exigible en début de période, montant qui peut donc varier en fonction, par exemple, de la saison comme c'est le cas pour les dépenses de chauffage collectif. Cette souplesse, quant à la périodicité et à la quotité des provisions, permet d'adapter l'exigibilité des provisions selon les difficultés rencontrées par la copropriété. »

Réponse de l'expert
Action