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Abus 5125 : Les honoraires du forfait de base avec effet rétroactif concerté avec le conseil syndical : le cas ORPI

Et nous revoilà avec un abus qui dépasse l’entendement humain.

Là encore, on ne comprend pas comment au sein d’un grand groupe de syndic qui vraisemblablement dispose d’un service juridique, on arrive à atteindre de telles aberrations.

A ce titre, voyons cela de plus près le contrat de syndic présenté par le cabinet ORPI et plus précisément sa clause de révision des honoraires.

Cet abus est particulièrement intéressant car il met en exergue comment le syndic utilise le conseil syndical dans son intérêt même si cela doit mettre en porte-à-faux ce dernier ainsi que la copropriété.

Allez, place à l’image en commençant par rappeler quelques règles fondamentales.

I- Une révision des honoraires pour les contrats supérieurs à un an

Le point 7.1.5 du contrat-type permet au syndic de prévoir une révision de ses honoraires du forfait de base selon les modalités qui doivent être expressément définies sur celui-ci.

Cette révision ne peut se faire qu’à la date anniversaire de la signature du contrat impliquant qu’il ne peut s’appliquer que pour des mandats supérieurs à 12 mois.

Or première difficulté, le contrat d’ORPI est signé pour une période d’un an, interdisant donc d’appliquer la moindre révision d’honoraires.

Mais lorsqu’on prend connaissance des conditions de revalorisation des honoraires, on tombe tout simplement sur notre tête.

La voici :

Le syndic prévoit donc une révision des honoraires du forfait de base en fin d’exercice avec un effet rétroactif au premier jour de l’exercice.

Respirons.

Prenons un exemple : les honoraires du syndic ont été fixés à 100 000 euros.

Le syndic perçoit cette somme au cours de l’exercice puis ensuite négocie avec le conseil syndical une révision de ses honoraires de 20 % avec effet rétroactif les faisant subitement passer pour ce même exercice à 120 000 euros récupérant ainsi au passage 20 000 euros.

Elle n’est pas belle la vie de syndic !

II – Un conseil syndical otage

Bien sûr, tout le monde a déjà constaté la seconde aberration.

La révision des honoraires n’est pas basée sur un indice d’indexation comme cela est imposé par la loi mais en fonction d’une concertation engagée avec le conseil syndical.

Ainsi le conseil syndical devra éventuellement négocier une révision des honoraires avec un effet rétroactif qui s’appliquerait au premier jour de l’exercice.

Or, le conseil syndical n’est nullement habilité à valider une réévaluation des honoraires d’autant plus que le contrat ORPI et ses honoraires ont été validés par l’assemblée générale qui est souveraine et qui ne peut en aucune façon être substituée par le conseil syndical.

Mais encore, il est probable que le contrat du cabinet ORPI ait été mis en concurrence et a été retenu notamment en prenant en considération les honoraires proposés.

En procédant à une révision de ces honoraires avec un effet rétroactif, cela impliquerait qu’un des éléments essentiel du contrat en l’occurrence les honoraires, a été modifié, biaisant alors la mise en concurrence.

Voilà pourquoi cette clause du contrat est tout simplement folle.

Abus

Action

Pourquoi le conseil syndical doit contrôler les correspondances du syndic ?

N'ayons pas peur des mots. Conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1975, le conseil syndical a une mission de contrôle et d'assistance.

Pour cela, il dispose de droits importants prévus notamment à travers ce même article qui est de pouvoir réclamer au syndic une copie des documents appartenant à la copropriété.

Élément plus subtil, le conseil syndical peut également demander une copie des correspondances qu'établit le syndic avec les tiers de la copropriété voir avec les copropriétaires.

Essayons de comprendre l’intérêt de ce dispositif.

I. Un suivi des dossiers

Dans le cadre de sa mission de contrôle et d'assistance, il revient au conseil syndical de vérifier que le syndic a bien effectué les diligences nécessaires pour faire évoluer les dossiers en cours.

Parmi les contrôles, il doit s'assurer que le syndic a bien envoyé les courriers en recommandé, réalisé les mises en concurrence, souscrit les contrats d'assurance nécessaires, relancer les copropriétaires débiteurs…

Cette tâche impose de contrôler les correspondances du syndic qui peuvent se matérialiser par des courriels, des courriers postaux, des mises en demeure mais également les échanges avec les avocats, architectes, autres experts ou également avec les copropriétaires sur des dossiers qui concernent la copropriété.

Ces correspondances peuvent également concerner des demandes faites au syndic pour notamment réclamer la fiche de sinistralité de la copropriété ou encore pour décompter les sommes versées par la compagnie d'assurance à la copropriété à la suite d'un sinistre.

II. Une démarche instructive

L'intérêt de réclamer les correspondances est de s'assurer que le syndic a bien effectué l'ensemble des diligences nécessaires pour défendre les intérêts économiques et juridiques du syndicat des copropriétaires.

Or bien souvent, pour se défausser, le syndic affirme avoir fait le nécessaire en envoyant un mail ou un recommandé, pensant que le conseil syndical ne réclamera pas une copie.

Le système doit donc évoluer en imposant systématiquement une copie des correspondances afin d'éduquer le syndic à faire ce qu'il dit, autrement dit à envoyer les demandes ou réclamations aux prestataires, soit en leur transmettant un courriel, soit lorsqu'il s'agit de faire une demande officielle, en recommandé, en le mettant en demeure de faire.

Rappelons que conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où le syndic refuse de remettre ces correspondances, des pénalités d’un montant de 15 euros s’appliquent par jour de retard au-delà d’un délai d’un mois.

Souvent, ce rappel à la loi permet au syndic d’être plus diligent.

Dossier conseils

Action

Conseil

Premier Forum de la Copropriété organisé par l’ARC Nationale : un succès au-delà de nos espérances

Le 9 avril dernier, nous avons organisé le premier Forum de la Copropriété.

L’objectif était double, d’une part, partager des connaissances à travers des sessions de formations puis dans un deuxième temps échanger avec les copropriétaires sur des sujets brûlants concernant l’actualité de la copropriété.

Revenons sur cet évènement riche en émotions.

I- Un temps de formation multiple

Le concept de cette première partie de journée était de permettre à tout public (adhérents ou non) de pouvoir bénéficier de formation à travers trois salles dédiées, une réservée pour les sujets concernant le droit, une autre pour la comptabilité et la troisième pour les sujets pour les sujets techniques.

A notre grand bonheur et fierté, les quinze formations proposées ont fait salle comble avec même une obligation d’ajouter des chaises.

Chacun a pu trouver son bonheur et même parfois été frustré de ne pas pouvoir se dédoubler, voir se tripler.

Et oui, dans un même créneau, trois formations sur trois salles différentes étaient proposées soit quinze formations en une journée.

En définitive, nous avons compté presque 1 000 participants (adhérents ou non), alors que nous avons organisé cet évènement en pleine semaine.

Autre élément intéressant : nombreux étaient non adhérents et même des professionnels dont la plupart était syndic.

Et oui, on peut critiquer l’ARC Nationale en public mais en cachette tout le monde sait que les formations de l’ARC Nationale sont du béton et sont inégalées.

II – Un forum participatif

Notre deuxième fierté est l’organisation du Forum qui a permis de débattre avec les copropriétaires et professionnels (adhérents ou non), sur trois sujets cruciaux concernant la copropriété.

Nombreuses idées et réflexions ont été engagées avec même à la fin des débats, un vote solennel qui a permis de déterminer la tendance générale du public.

Nous sommes très fiers de constater que nos adhérents sont des vrais acteurs de la copropriété, responsables, comprenant les enjeux que doit affronter la copropriété en essayant d’avoir une analyse franche qui ne va pas toujours dans l’intérêt des copropriétaires mais de celui du syndicat des copropriétaires.

Pour tous ceux qui n’ont pas pu bénéficier de cette journée, l’ensemble des formations a été enregistrée et publiée sur le "portail de l'adhèrent"

Bien entendu, ces rediffusions ne sont disponibles que pour les adhérents de l’ARC Nationale.

Et pour cause, si l’ARC Nationale existe et met en place l’ensemble de ces évènements, c’est grâce à eux !

Alors une promesse, bientôt le deuxième Forum de la Copropriété qui nous l’espérons, mobilisera encore plus d’acteurs de la copropriété avec des sujets d’actualité toujours plus passionnants.

Actions et Actus

Actu

Combien peut-on détenir de pouvoirs en assemblée générale ?

Nombreux copropriétaires nous interrogent sur le nombre de pouvoirs qu’ils peuvent détenir au cours d’une assemblée générale.

Rappelons que le pouvoir est un mandat donné à une personne pour qu’il agisse en son nom en l’occurrence sur le vote des résolutions proposées dans l’ordre du jour de l’assemblée générale.

La loi ELAN a modifié les règles de détention de pouvoirs laissant un trouble sur les règles existantes.

Faisons un point sur le cadre légal en commençant par reproduire l’extrait de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les règles de détention de pouvoirs :

« Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.»

I- Détention de pouvoirs limités

En réalité, il faut décomposer la disposition légale en deux parties.

La première partie précise qu’un mandataire ne peut détenir plus de trois pouvoirs si l’ensemble des voix y compris les siennes qu’il représente sont supérieures à 10 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, au-delà de la détention de plus trois pouvoirs, la représentation est limitée à 10 % des voix du syndicat (en intégrant les siens).

A contrario, la deuxième partie indique que lorsque le mandataire détient moins de quatre pouvoirs, il peut représenter autant de voix que disponibles.

Autrement dit, avec trois pouvoirs, il peut représenter au-delà de 10 % des voix du syndicat pouvant ainsi atteindre jusqu’à 99 % des voix du syndicat des copropriétaires.

II – Une règle stratégique

De prime abord, on pourrait supposer que plus on détient de pouvoirs, plus on peut représenter de voix.

Cette règle n’est pas juste en copropriété puisqu’à partir de plus de trois pouvoirs, les voix sont limitées à 10 %.

Par conséquent, parfois, de disposer de trois pouvoirs voir moins pour ainsi ne pas être limité à 10 % des voix.

Autrement dit, un mandataire qui détient trois pouvoirs, ou moins, peut en définitive être plus représentatif que celui qui en détient quatre, voire plus.

Une règle à méditer car comme on le constate, elle est hautement stratégique.

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5126 : FONCIA Sénart-Gatinais : la facturation de la vérification des comptes à la tête du client

Antérieurement à la tenue de l’assemblée générale annuelle, destinée à se prononcer sur les comptes clos du syndicat, les copropriétaires peuvent contrôler les dépenses communes de cet exercice. Cette inspection permet de débusquer des honoraires litigieux du syndic, à l’instar de FONCIA Sénart-Gatinais sur l’exercice 2023 d’un syndicat francilien.

I. Mise à disposition gracieuse des justificatifs de charges par le syndic aux copropriétaires ...

En sa qualité de récent syndic d’une résidence francilienne, FONCIA Sénart-Gatinais présente pour adoption les comptes 2023 du syndicat lors de l’assemblée du 19 décembre 2024.

Selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la capacité, préalablement à l’assemblée, de vérifier les dépenses collectives annuelles chez le syndic. L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise l’application de ce principe, à savoir une mise à disposition des justificatifs :

- dans les locaux du syndic ;

- a minima un jour ouvré ;

- entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée ;

- selon les modalités, dont le syndic informe les copropriétaires dans la convocation.

En l’espèce un trio de copropriétaires exerce cette faculté le 12 décembre 2024 au sein du cabinet de FONCIA Sénart-Gatinais, respectant les conditions arrêtées par ce syndic dans la convocation.

En 2025, une copropriétaire obtient un relevé des honoraires imputés par FONCIA Sénart-Gatinais au syndicat en 2024. Elle découvre une double facturation de ce cabinet pour le contrôle des comptes effectué par les copropriétaires le 12 décembre 2024.

Cette affectation se révèle irrégulière, cette prestation du syndic constituant une tâche ordinaire relevant de ses honoraires de base (point I - 1 al. b de l’annexe du décret du 26 mars 2015).

Ce postulat juridique s’avère d’autant moins discutable, que le contrat en vigueur de FONCIA Sénart-Gatinais (adopté lors de la précédente assemblée l’élisant à cette fonction) est pleinement conforme au décret du 26 mars 2015. FONCIA Sénart-Gatinais enfreint ni plus ni moins que son contrat.

II. sans distinction

En y regardant de plus près, FONCIA Sénart-Gatinais ne facture au syndicat que la vérification des comptes de 2023 de deux des membres du trio intervenu dans ses locaux le 12 décembre 2024.

Cette dissociation renforce l’irrégularité relevée, ces trois copropriétaires exerçant ce droit :

- consenti à tous les membres du syndicat sans différenciation (art. 18-1 de la loi) ;

- à la même date (12 décembre 2024) ;

- selon la durée minimale réglementaire d’une journée ouvrée (art. 9-1), soit en l’espèce 7h30.

Le syndicat doit supporter la rémunération légitime du syndic professionnel, ce qui exclut toute adjonction pour des tâches ordinaires comprises réglementairement dans son forfait de base. L’infraction s’avère d’autant moins acceptable, qu’elle concerne l’exercice par les copropriétaires de leur droit fondamental d’analyse annuelle de sa gestion. Il convient donc de rejeter, en assemblée, toute imputation illicite de ces cabinets.

Abus

Action

Un lot de copropriété, initialement dédié à l’habitation, ayant été transformé en un cabinet médical, peut-il devoir supporter plus de tantièmes de charges ?

Notre immeuble accueille un cabinet médical situé au premier étage. Le trafic induit par l’accès des patients a entraîné une usure rapide de la moquette qui protège l’escalier en bois menant au cabinet. La différence est à ce titre notable avec le second escalier de notre copropriété qui dessert un autre bâtiment, et qui, lui, n’abrite pas de cabinet médical.

Aussi, nous aurions souhaité savoir dans quelle mesure il était possible d’imputer au propriétaire de ce lot le coût de réfection de cette moquette.

Dans votre situation, il convient de se référer à l’article 25 (e), de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que :

« Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[...]

e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ; »

Or, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. [...] »

A ce titre, on peut admettre que la moquette protégeant l'escalier en bois constitue un élément d'équipement commun dont le coût d'entretien ou de remplacement doit tenir compte de l'utilité objective qu'il présente pour chaque lot considéré.

Aussi, il a été jugé que lorsqu'un règlement de copropriété prévoit la possibilité d'exercer une profession libérale, le syndic pouvait valablement considérer, si le lot était auparavant à usage d'habitation, que sa transformation en un cabinet médical constituait un changement d'usage d'une partie privative justifiant la modification de la répartition des charges. Attention toutefois : cela concerne uniquement les charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement commun, mais non les charges générales ; ainsi, cela peut notamment viser les charges d'ascenseur, ou, dans votre cas, le revêtement du sol.

Partant de ce principe, vous pourriez ainsi faire voter en AG, à la majorité de l’article 25, une nouvelle grille de répartition des charges applicable aux frais d'entretien et de remplacement de la moquette de l’escalier, et comportant des tantièmes de charges majorés pour le lot abritant ledit cabinet. Le recours à un géomètre pourrait être utile pour vous aider à établir une grille juste, mais cela n'est pas indispensable.

Cette modification devra, pour pouvoir être opposable aux futurs copropriétaires, faire l'objet d'un modificatif au règlement de copropriété publié auprès du service de la publicité foncière, conformément à l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965.

Réponse de l'expert

Action

Comment se passer du syndic à la fonction de secrétaire de séance ?

Nous sommes souvent interrogés par les conseils syndicaux pour savoir si le syndic est tenu de participer à l’assemblée générale et le cas échéant s’il doit forcément être le secrétaire de séance.

En réalité derrière ces questions, se pose la liberté d’expression des copropriétaires ne voulant pas que leur syndic s’immisce dans les débats et échanges.

Essayons de faire le point sur le cadre légal et surtout sur les pratiques de terrain.

I- Syndic – Président de séance

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic assure la fonction de secrétaire de séance sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Ainsi par défaut, et après un vote express de l’assemblée générale, le syndic est élu secrétaire de séance.

Cela s’explique par le fait que le syndic est le seul à détenir des informations techniques et juridiques permettant de déterminer si les résolutions sont votées et établir le procès-verbal.

En effet, il connaît les tantièmes de chacun des lots, qui peuvent être différents s’il existe des clés de répartitions distinctes.

Ainsi, si un copropriétaire souhaite être élu à la fonction de secrétaire de séance, il devra au préalable s’assurer qu’il puisse assumer cette fonction en ayant connaissance des différents tantièmes affectés aux lots et d’être équipé d’un logiciel qui permet de procéder au calcul en fonction des différentes majorités à obtenir.

Par ailleurs, le copropriétaire qui souhaite être secrétaire, devra également être détenteur des formulaires de vote par correspondance.

Et pour cause, il est impératif d’intégrer aux votes exprimés au cours de l’assemblée générale ceux formulés par le biais du vote par correspondance afin de déterminer si la résolution est adoptée ou non.

Comme on le constate, cela demande plusieurs préalables qui nécessitent une organisation non seulement en matière de récupération des données (formulaires de vote, tantièmes attachés à chacun des lots…) et d’un logiciel adapté pour notamment déterminer si la résolution est adoptée et pour ensuite produire le procès-verbal de l’assemblée générale.

II – Dans la pratique

Dans la pratique, plusieurs options sont possibles : tout d’abord, si le syndic est secrétaire de séance, il faudra lui rappeler qu’il n’est que secrétaire de séance.

Par conséquent, il n’a pas à prendre la parole et encore moins la donner.

Dans l’idéal, il devra rester neutre en évitant d’influencer les votes.

Autre point : si un copropriétaire ou un membre du conseil syndical veut assurer la fonction de secrétaire de séance, il faudra qu’il dispose des formulaires de vote nécessitant de les réclamer au préalable au syndic.

Par ailleurs, il devra disposer d’un logiciel ou du moins d’un tableur Excel afin d’intégrer au préalable les voix attachées à chacun des lots afin d’être en mesure de déterminer si la résolution est adoptée.

Cette alternative est possible si l’ordre du jour est succinct.

L’objectif est par exemple de tenir une assemblée générale uniquement pour voter le contrat du syndic concurrent ou pour voter le budget prévisionnel permettant ainsi d’éviter un disfonctionnement de la copropriété.

Il reviendra ensuite au nouveau syndic élu de reconvoquer une nouvelle assemblée en intégrant toutes les autres questions.

C’est à présent à vous de jouer.

Dossier conseils

Action

Conseil

Des copropriétaires dépouillés de leur assemblée générale

Nombreux s'interrogent sur les causes de la démobilisation des copropriétaires dans la gestion de leur immeuble, qui se matérialise notamment par un taux d'absentéisme de plus en plus important de leur Assemblée Générale.

Certains en ont déduit que les copropriétaires étaient des fainéants ne voulant pas s’investir pour leur copropriété n’ayant même pas la volonté de se rendre à leur propre Assemblée Générale.

Il s'agit bien évidemment d'arguties, voulant tout simplement humilier le copropriétaire en le stigmatisant comme un vénal étant uniquement intéressé par son bien privatif.

Alors, l'ARC Nationale qui a plus de bouteilles, et surtout qui a la confiance des copropriétaires et des conseillers syndicaux, a identifié les causes du « boycott des Assemblées Générales ».

I – Un syndic tout puissant

Alors même que la présence du syndic à l'Assemblée Générale est facultative, dans les faits, il s'est imposé en verrouillant toute possibilité d'élire une autre personne que lui à la fonction de secrétaire.

Pour cela, il a tout d'abord dématérialisé la feuille de présence faisant en sorte d'être le seul à pouvoir ensuite la produire. Pire encore, il a verrouillé les votes en étant dépositaire des formulaires de vote par correspondance, qu'il a encore dématérialisés en demandant au copropriétaire de le remplir en ligne.

Grâce à cette mainmise, le syndic, s'est accaparée la tenue de l'Assemblée Générale en organisant les débats et en prenant la parole en lieu et place du président de séance.

Voilà un premier motif qui explique pourquoi les copropriétaires ne souhaitent plus participer à leur Assemblée Générale qui leur a été spoliée.

A ce titre, voyons un cas concret qui va sûrement parler à tout le monde.

II - Un cas courant

Voilà un cas fréquent que la plupart des conseillers syndicaux et copropriétaires connaissent.

Lors du vote du bureau et principalement du poste de secrétaire, le syndic fait le modeste sachant pertinemment que l'Assemblée Générale est contrainte de voter pour lui.

Dès qu'il occupe la fonction, il donne son avis sur toutes les questions influençant ainsi les votes.

Lorsqu'un copropriétaire lui réclame des précisions sur un montant figurant dans l'une des annexes comptables, il invoque toutes sortes d'explications qui restent peu plausibles.

La partie devient plus compliquée lorsque l'on aborde le renouvellement de son mandat avec la proposition d'un nouveau contrat. Là, il oublie complètement qu'il est une pièce rapportée refusant toute négociation et même menace de partir sur le champ s’il n'est pas voté en l'état.

L'ambiance monte d'un cran lorsqu'il se retrouve en concurrence en imposant qu'on vote tout d'abord sur son contrat (histoire d’augmenter ses chances d’être élu en passant en force).

Et si le contrat du concurrent est adopté, le syndic trouve tout un stratagème notamment en pipant les résultats pour dire qu'il n'est pas élu.

Si la pression monte de trop, le syndic se fâche, menaçant là encore de partir sur le champ quand bien même cela est illégal.

Bien souvent, ce cinéma fonctionne et voilà comment le syndic renouvelle son mandat avec la désapprobation de la majorité des copropriétaires.

On comprend alors pourquoi les copropriétaires ne veulent plus être complices de ce type de mascarade.

Actions et Actus

Actu

Abus 5127 : Le Cabinet NEXITY LAMY prendrait-il les copropriétaires pour des idiots avec son offre de participation à l’assemblée générale de manière dématérialisée ?

Décidément, il y a des convocations d’assemblée générale qui sont comme des poupées russes.

On trouve une première résolution illégale qui est suivie d’une résolution abusive elle-même suivie par une résolution qui se base sur des textes obsolètes pour enfin finir sur une résolution sans fondement.

Dans ce type de répertoire, on retrouve la convocation établie par le Cabinet NEXITY LAMY, qui nécessiterait de prévoir plusieurs articles pour dénoncer les différents abus.

Pour aujourd’hui, nous allons nous concentrer uniquement sur la résolution proposée par ce cabinet concernant la participation en visioconférence des copropriétaires à leur assemblée générale.

Sans plus tarder, voici la résolution proposée :

Allons donc comme toujours en étape, en commençant par prendre un bon bol d’air :

I- Une offre NEXITY LAMY

A la lecture de la résolution, il existe une ambiguïté sur l’obligation faite au syndicat des copropriétaires de donner la possibilité à un copropriétaire de pouvoir participer à l’assemblée générale de manière électronique.

En effet, la résolution débute avec les termes suivants : « L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui permet au copropriétaire de participer à l’assemblée générale de la copropriété (…), par visioconférence, par audioconférence…

Grâce à cette formulation, le syndicat des copropriétaires se sent contraint de valider cette solution afin de se conformer aux dispositions légales.

Or, bien entendu, le syndicat des copropriétaires n’est en aucun cas obligé de permettre à un copropriétaire de participer à l’assemblée générale de manière électronique.

Plus encore, il est préférable qu’il refuse de valider cette possibilité au risque de créer des confusions et des soucis techniques qui ont des conséquences juridiques.

Et pour cause, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 impose de préciser dans le procès-verbal de l’assemblée générale les incidents techniques liés au recours de la visioconférence.

Cette mention pourra alors être utilisée par un copropriétaire pour contester le vote de la résolution au motif qu’à cause d’incident technique, il n’a pas pu voter alors qu’en réalité il a oublié d’appuyer sur le bouton.

Mais alors pourquoi NEXITY LAMY prend-il le risque de planter la copropriété ?

Tout simplement car NEXITY LAMY vend son produit !

Le stratagème consiste à utiliser l’extranet de la copropriété qui doit être inclus dans les honoraires du forfait de base pour facturer une prestation qui consiste à donner la possibilité à un éventuel copropriétaire de participer par voie électronique à l’assemblée générale.

II – Un ou cent, le même prix

Là encore, si ce n’était pas grave, ce serait comique.

En effet, NEXITY LAMY facture un euro par lot et par an pour l’ensemble de la copropriété même si seulement zéro ou un copropriétaire utilise ce système.

Et pour garantir sa marge, il prévoit un tarif minimum de 160 euros.

Et bien entendu comme la copropriété a moins de 160 lots, elle paye plein pot.

Comme on dit, de l’attrape-nigaud de grande voltige qui n’a qu’un seul mot : scandaleux !

Abus

Action

Décidément, il y a des syndics professionnels déconnectés de la réalité : le FastPass !

A vrai dire, nous pouvons comprendre que certains syndics ne nous apprécient pas.

Et pour cause, nous mettons sur la place publique les abus voir les illégalités parfois même les âneries que certains syndics peuvent faire ou dire étant du coup pas très satisfaits de notre publicité.

Dans le même registre, nous avons un syndic professionnel qui a sorti un nouveau concept qui est intitulé « FastPass » qui consiste à facturer le faux pré-état daté à un tarif plus élevé lorsqu’il est demandé à être réalisé dans les plus brefs délais.

Après avoir présenté son concept que nous allons reproduire, il est précisé en dernière ligne « pour rappel si l’ARC Nationale se balade sur ma page, le pré-état daté n’a pas d’existence légale et son prix n’est pas plafonné. »

Compte tenu de ces précautions, nous n’allons pas citer le nom de ce syndic néanmoins nous allons reproduire son post pour expliquer la limite de son raisonnement.

Sans plus tarder, voici l’intégralité de son post :

I- Tout travail mérite salaire

Tout d’abord, il est important de souligner que les syndics sont effectivement ultra sollicités.

En effet, ils doivent répondre à plusieurs missions du quotidien auxquelles s’ajoutent les urgences.

Il est donc normal qu’un syndic ne soit pas en mesure de réaliser des tâches administratives sous 48 heures.

Il est aussi normal que lorsqu’un copropriétaire souhaite un service ++, il doit en contrepartie payer plus cher.

Ainsi sur le principe, il est normal qu’une pizza 4 fromages soit plus chère qu’une simple napolitaine.

Mais là où la logique dérape est lorsque le syndic considère la copropriété pour « Disney Land » et le copropriétaire pour « Mickey ».

II – Des copropriétaires otages

A Eurodisney, on a le choix soit d’attendre, soit de payer un « FastPass » pour passer avant les autres.

Ce syndic procède de la même façon en réclamant plus du double du tarif, si le notaire réclame l’établissement du faux pré-état daté sous 48 heures.

La difficulté est que la facture ne sera pas payée par le notaire pressé mais par le copropriétaire vendeur.

Et oui, encore une fois, le copropriétaire se retrouve le pigeon de l’affaire faisant au passage le bonheur du notaire et du syndic.

En effet, ce cher syndic fait payer au copropriétaire le « FastPast » de son notaire.

N’y a-t-il pas une ambiguïté ?

Ce qui est étonnant est que ce syndic s’inquiète que l’ARC Nationale risque de l’épingler pour la facturation du faux pré-état daté mais ne s’inquiète pas lorsqu’il applique une majoration de 125 % pour que le copropriétaire ait son pré-état daté sous 48 heures à cause de la carence de son notaire.

Quoi comprendre ?

Actions et Actus

Actu