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Pourquoi il est préférable de s’opposer que de voter « abstention » à une résolution ?

Nombreux copropriétaires ne connaissent pas vraiment les conséquences entre voter « contre » ou « abstention » à une résolution.

Ils pensent que dans les deux cas, ils ne donnent pas leur avis, laissant la démocratie trancher sur cette question.

D’autres souhaitent voter « contre » mais pour ne pas se présenter comme « opposant », ils préfèrent voter neutre en votant « abstention ».

Et pourtant le vote « contre » ou « abstention » a des conséquences juridiques différentes qu’il est fondamental de connaître.

En effet, parfois, il est préférable d’être impopulaire mais en conformité avec ses principes surtout si cela est dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

I- Une incidence sur les résolutions qui relèvent de l’article 24

Les résolutions qui relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 nécessitent d’obtenir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Par conséquent, sont pris en compte pour déterminer si la résolution est adoptée que les votes exprimés « pour » et « contre ».

Les votes « abstention » sont quant à eux considérés comme une voix non exprimée.

Ainsi, le vote « abstention » permet indirectement de donner plus de poids au vote « pour » du fait qu’il n’est pas assimilé à un votre « contre ».

Or, il est parfois opportun de voter clairement « contre » notamment lorsque le syndic réclame 5 % d’honoraires de suivi de travaux alors que cela est injustifié.

II – Une conséquence juridique

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité de contester une résolution votée devant le tribunal judiciaire uniquement lorsque le copropriétaire était « opposant » ou « défaillant ».

Par défaillant, il faut entendre le copropriétaire « absent » lors du vote de la résolution et « opposant » lorsqu’il a voté dans le sens contraire du vote de la résolution.

Généralement, il s’agit d’un copropriétaire qui a voté « contre » à la résolution.

Par conséquent, celui qui vote « abstention » n’est pas assimilé ni à un opposant ni à un défaillant ne permettant par conséquent de pouvoir engager une procédure judiciaire afin de demander éventuellement l’annulation d’une résolution devant le juge.

Voici donc deux nuances subtiles mais fondamentales à connaître.

Dossier conseils

Action

Conseil

Madame LE MEUR, les copropriétaires ont besoin de votre courage

En décembre dernier, Madame la Députée Annaïg LE MEUR a succédé à Monsieur le Député Lionel CAUSSE en tant que présidente du Conseil National de l’Habitat.

Ce conseil est principalement composé de professionnels qui donnent leurs avis et recommandations sur les textes touchant au domaine de l’immobilier et en particulier de la copropriété.

En janvier 2025, Madame LE MEUR a validé la mise en place d’un groupe de travail animé par Monsieur Henry BUZY-CAZAUX sur l’avenir du métier de syndic.

Il semble que le rapport soit clôturé avec l’audition de nombreux acteurs de la copropriété y compris des instances étrangères telles que les belges.

Néanmoins, à notre grande surprise, Monsieur Henry BUZY-CAZAUX n’a pas considéré utile d’interroger l’ARC Nationale alors que nous sommes reconnus suite à une enquête ministérielle comme la seule association représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires.

Au-delà de cette décision incompréhensible, si ce n’est d’avoir cédé aux pressions des professionnels de l’immobilier, nous sommes inquiets du rendu qui risque d’être partial avec des conclusions écrites avant même les auditions.

Autrement dit, une enquête biaisée où Sherlock HOLMES connaissait le meurtrier avant le crime.

C’est à ce titre que nous avons saisi Madame LE MEUR pour avoir un entretien avec elle :

« Madame la Présidente,

En tant que Directeur Général de la principale association représentative des syndicats des copropriétaires, je me permets de vous solliciter pour convenir d’une réunion de travail avec vous.

En effet, notre association qui compte actuellement plus de 18 000 copropriétés adhérentes et qui siège dans de nombreuses commissions, constate de nombreuses difficultés dans la gestion des copropriétés, ce qui provoque diverses graves conséquences.

On peut noter une augmentation significative des charges de copropriété, un taux d’impayés qui explose, un gel dans les votes de travaux de rénovation y compris énergétique…

Les causes de cette situation sont nombreuses et en particulier une carence du syndic dans la gestion de ses copropriétés qui se matérialise par une absence de convocation d’assemblée générale ou de tenue des comptes ou encore dans le recouvrement effectif des charges.

A cela, il faut y ajouter les abus commis par les syndics qui, somme toute, sont nombreux et fréquents avec la production de factures illégales, l’intervention de filiales à l’insu des copropriétaires, le défaut de règlement des fournisseurs ou de gestionnaire identifié.

Dernièrement, vous avez demandé à Monsieur Henry BUZY-CAZAUX d’animer un groupe de travail sur l’avenir du métier de syndic.

Il semble qu’il ait déjà rendu son rapport sans que notre association pourtant reconnue par le ministère comme la seule structure représentative des syndicats des copropriétaires ne soit auditionnée.

Vraisemblablement, Monsieur Henry BUZY-CAZAUX a cédé aux pressions des lobbys des professionnels, préférant présenter un rapport consensuel qui sera la base d’un prochain texte législatif ou réglementaire.

Il nous semble que cette façon de procéder n’est pas conforme à l’esprit même d’une enquête qui se veut impartiale d’autant plus qu’elle émane d’une instance collégiale.

C’est dans ce cadre qu’il nous paraît essentiel d’échanger avec vous pour bien identifier les enjeux qui se cachent derrière l’avenir du métier de syndic.

En effet, au-delà des difficultés que rencontrent actuellement les syndicats de copropriétaires, les stratégies commerciales mises en place par les grands groupes mettent en péril l’existence même des petits et moyens cabinets de syndic qui se résignent « à fermer boutique » ou à vendre à ces mêmes grosses structures.

Je vous prie d’agréer, Madame la Présidente, l’expression de ma haute considération.»

Actions et Actus

Actualité juridique

La copropriété : un acteur économique d'intérêt général où le copropriétaire est le financeur

Nombreux s'interrogent sur le phénomène et surtout sur les causes des copropriétés en difficulté.

Bien souvent, il est évoqué une réponse bateau qui est la présence de copropriétaires en difficulté ne payant pas leurs charges.

Une réponse vaseuse et surtout simpliste qui consiste uniquement à jeter l’opprobre sur les copropriétaires.

Or, il est évident que l’augmentation significative des copropriétés en difficulté traduit avant tout une mauvaise gestion des immeubles qui a un impact direct sur la capacité financière des copropriétaires.

En effet, ces derniers subissent un système qui les dépasse, les rendant victimes dans leur propre destin.

Voyons cela de plus près en démontrant comment les copropriétaires sont devenus les financeurs de tout un système.

I - La copropriété : un carrefour économique

La copropriété est une cible fragile compte tenu du fait qu’elle dispose généralement d’une trésorerie importante et qu’elle est représentée par un syndic qui est avant tout un commerçant voulant dégager du profit.

D'ailleurs, il est le premier intéressé par la trésorerie de ces copropriétés mandates puisque au-delà de percevoir ses honoraires, il place ses filiales ou les sociétés avec lesquelles il a des liens capitalistiques récupérant ainsi au passage des marges.

Mieux encore, on retrouve des sociétés qui, étrangement, interviennent dans de nombreuses copropriétés malgré le fait qu'elles soient dénoncées à travers notre site internet pour les abus qu’elles commettent.

En parallèle, on retrouve des sociétés qui réalisent des opérations d'économie d'énergie à 1 euro, financées par les certificats d'économie d'énergie dont la plupart sont contraintes de commissionner le syndic pour intervenir au sein des copropriétés.

Ainsi, « à chaque étage de la copropriété », on retrouve des intervenants qui sont rémunérés et qui doivent arroser les copains qui eux-mêmes doivent arroser les copains, et cela, au détriment des copropriétaires.

Mais en parallèle, d'autres encore en profitent.

II - La copropriété, un vaste marché

La copropriété, c'est bien entendu des contrats d'entretien, d'énergie, d'assurance, qui nécessitent de faire intervenir de nombreux prestataires.

A cela, la copropriété doit réaliser différents diagnostics, engager des travaux, suivre les chantiers, bref, là encore, tout un pendant d'activité économique qui vit grâce à la copropriété.

Mais ce n'est pas tout. La copropriété, c'est également du contentieux, faisant travailler des avocats, des commissaires de justice, des experts en tout genre, qui là encore, entraînent des sommes d'argent à débourser qui coulent à flot.

Il manque qui ? L'État ?

Et non, il perçoit aussi des taxes de balayage, les charges sociales et fiscales sur les salaires des gardiens et employés d'immeubles.

En fait, la copropriété est un acteur économique d'intérêt général où tout le monde y trouve son intérêt, sauf peut-être les copropriétaires.

Actions et Actus

Actu

Abus 5135 SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER : un cabinet qui ne connait pas la matière juridique

Comme nous le soulignons quotidiennement, la gestion professionnelle d’une résidence implique pour le syndic de maitriser le droit applicable. Outre les approximations juridiques mineures, l’on retrouve des manquements majeurs de cabinets, qui nous interrogent sur leur aptitude à administrer légitimement une copropriété. SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER constitue un exemple de la défaillance préjudiciable de ces structures dans ce domaine.

I. Capacité réglementaire du président du conseil syndical à convoquer l’assemblée générale

En raison de divergences sur la licéité d’actions de SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER, le président du conseil syndical le met en demeure de convoquer une assemblée, ayant entre autres pour objet de le suppléer à cette fonction.

Le président du conseil syndical se résigne à convoquer les copropriétaires à une assemblée fixée au 26 juin 2025, la réponse apportée par ce syndic sortant s’avérant :

- illicite, à savoir une assemblée le 13 juin 2025 où les copropriétaires s’exprimeraient exclusivement par le formulaire de vote par correspondance, l’assemblée hors présentiel (autorisée pendant la pandémie) étant prescrite depuis le 1er août 2022 (art. 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020) ;

- incomplète, puisqu’elle ne comporte pas l’ensemble des points souhaités.

Le 3 juin 2025, SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER réplique, à cette initiative du président du conseil syndical, par une circulaire diffusée à l’ensemble des copropriétaires.

L’argumentation de SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER se révèle juridiquement inexacte.

Le président du conseil syndical a la faculté de convoquer une assemblée selon l’article 8 du décret du 17 mars 1967, à la condition de mettre en demeure (LRAR) le syndic d’y procéder. Il lui faut pour cela notifier (LRAR) sa ou ses demandes (question, projet de résolution et pièces éventuelles).

Dans l’hypothèse où le syndic ne répond pas favorablement à cette sollicitation dans son intégralité, l’article 8 du décret permet justement au président du conseil syndical de se substituer au syndic déficient, en adressant directement la convocation de l’assemblée aux copropriétaires.

Or, dans le cas présent, le président du conseil syndical se conforme aux prescriptions réglementaires, contrairement à SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER.

La légitimité de la diffusion de cette convocation, par le président du conseil syndical, s’avère d’autant moins contestable juridiquement, que l’assemblée hors présentiel adoptée par ce cabinet est illicite et encourt l’annulation judiciaire par tout copropriétaire opposant (à toutes les décisions), défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

II. Le syndic judiciaire n’est nullement systématique

SYNDIC DE COPRO - AFR IMMOBILIER prétend, qu’à défaut d’élection d’un successeur à son cabinet, lors de l’assemblée hors présentiel convoquée par ses soins, le syndicat aura de facto un syndic judiciaire.

Cette affirmation se révèle à nouveau juridiquement erronée.

Tout d’abord, nous réitérons l’illégalité de l’assemblée hors présentiel du 13 juin 2025 convoquée par ce cabinet.

D’autre part, nous insistons sur la présomption de régularité de l’assemblée du 26 juin 2025 convoquée par le président du conseil syndical (en exercice), en l’absence d’ordre du jour notifié par le syndic pleinement conforme à sa requête.

De plus, en l’absence de nomination d’un syndic par l’assemblée du 26 juin 2025, le président du conseil syndical (en exercice) est en capacité d’en reconvoquer une autre destinée exclusivement à pallier cette carence de mandataire légal du syndicat (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Enfin, si le syndicat ne parvient pas à élire amiablement (assemblée du 26 juin 2025) un représentant légal, la désignation d’un syndic judiciaire suppose la saisine (au fond) du tribunal judiciaire (art. 42 du décret du 17 mars 1967) du lieu de situation de l’immeuble (art. 61-1 du même texte) :

- à l’initiative principalement de tout copropriétaire ou conseiller syndical ;

- via un avocat (art. 760 du Code de procédure civile).

Le conseil syndical et les copropriétaires ne doivent pas se laisser intimider par des allégations juridiquement douteuses d’un syndic professionnel.

Le président du conseil syndical est apte à convoquer régulièrement une assemblée, si le syndic ne répond pas légalement à la totalité de ses exigences.

De même, la nomination d’un syndic judiciaire ne constitue pas la seule solution licite de désignation d’un mandataire légal du syndicat, lorsque cette collectivité en est dépourvue.

Abus

Action

La répartition des consommations d’eau : pratique mais pas si simple

Nombreux considèrent qu’à partir du moment où les lots de la copropriété sont équipés de compteurs d’eau divisionnaire, la consommation d’eau est répartie au réel.

Si en principe, cela est la règle, la réalité est plus complexe.

Voyons cela plus en détail.

I- Une répartition en fonction des compteurs relevés

Le principe de la répartition des consommations d’eau se fait selon la logique suivante :

Dans un premier temps, la compagnie des eaux envoie sa facture au syndicat des copropriétaires qui doit alors la régler.

Cette facture comprend les consommations d’eau des appartements et autres lots ainsi que des parties communes.

Une à quatre fois par an, une société spécialisée procède au relevé des compteurs divisionnaires qui se fait soit par télérelevé ou en déplaçant un agent.

La mécanique est alors simple : il suffit de comparer le nombre de mètres cubes relevé d’un passage à l’autre pour déterminer la consommation individuelle effectuée à imputer au copropriétaire du lot.

A partir de ces éléments, on peut répartir les charges d’eau en fonction des réelles consommations.

II – Une pratique contrariée

Cette mécanique fonctionne si d’une part le compteur général est relevé en même temps que les compteurs divisionnaires et si tous les compteurs sont effectivement relevés.

Or, 9,9 fois sur 10, le compteur général n’est pas relevé en même temps que les compteurs divisionnaires.

Et pour cause, le compteur général est relevé par la compagnie des eaux alors que les compteurs divisionnaires sont réalisés par une société spécialisée tiers.

Ce décalage entraîne un résiduel de consommation d’eau qui est alors réparti en consommation générale.

Par ailleurs, un compteur dysfonctionnant au pire qui n’est pas relevé pour des raisons pratiques ou techniques entraîne là encore une difficulté sur la bonne répartition des consommations d’eau.

Voilà pourquoi le conseil syndical doit s’assurer du bon fonctionnement des relevés de compteurs en vérifiant le bordereau de relevé qui doit être fourni par la société spécialisée, désignée par la copropriété.

Il existe plusieurs ratios à connaître pour apprécier la pertinence des relevés de compteurs.

C’est à présent à vous de jouer avec l’aide de l’ARC Nationale.

Dossier conseils

Action

Conseil

L’absence d’insertion dans la convocation d’une résolution notifiée par un copropriétaire au syndic peut-il être un motif d’annulation de l’assemblée générale ?

Je viens de recevoir la convocation à mon assemblée générale. A l’issue de sa lecture, je me suis rendu compte que cette convocation ne contenait pas la résolution dont j’avais demandé l’insertion au syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception. J’avais pourtant bien pris soin d’envoyer cette demande plusieurs semaines avant l’établissement et l’envoi des convocations.

Cette omission, issue d’une négligence ou d’une omission volontaire de la part du syndic, peut-elle faire l’objet d’un recours judiciaire visant à faire annuler l’assemblée générale ?

Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il est possible, à tout moment, pour un ou plusieurs copropriétaires, d’adresser, par courrier recommandé avec accusé de réception, la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Le même article précise que le syndic doit alors « porter ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »

De façon générale, comme vous l’avez souligné, il importe ainsi d’envoyer suffisamment à l’avance votre demande, afin d’éviter que le syndic ne vous réponde que les convocations ont déjà été éditées et sont en cours d’envoi… Par conséquent, par précaution, prévoyez d’adresser votre demande plus d’un mois avant la date de l’assemblée générale.

Si vous avez bien respecté ce délai, mais que le syndic n’a pas retranscrit votre résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale, celui-ci a indiscutablement commis une faute, dont le préjudice en résultant pourrait en principe faire l’objet d’une demande d’indemnisation de votre part ; un tel préjudice ne sera pas toujours aisé à chiffrer et à démontrer.

Enfin, la jurisprudence a estimé que cette absence de retranscription de votre demande ne peut être sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale, sauf si les résolutions dont vous avez demandé l’inscription pouvaient être de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic, tel que cela a été jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, arrêt du 23 juin 2015, n° 14-13.473.

Cela étant, tel qu’indiqué aux termes de l’article 10 précité, le syndic n’en demeurera pas moins tenu d’inscrire cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

En outre, la jurisprudence a déjà pu estimer que le syndic devait convoquer spécialement une assemblée générale supplémentaire (sans attendre l’assemblée générale de l’année suivante) avec l’ordre du jour sollicité et précédemment oublié (Cour d’appel de Paris, 14eme chambre A, 2 octobre 2002, n° 2002/05756).

Réponse de l'expert

Action

Abus 5136 Résolution d’approbation des comptes du Cabinet PICHET bien curieux

A travers cet abus, nous allons analyser une résolution très couramment utilisée par les syndics professionnels en matière d’approbation des comptes ou plutôt, devrions-nous dire des charges.

Sans plus tarder, voici la résolution rédigée par le cabinet PICHET concernant la question qu’il intitule « approbation des comptes de l’exercice clos » :

Essayons de comprendre les différents malaises constatés en commençant par rappeler le cadre légal :

I- Approbation des comptes limités aux charges

Curieusement, la loi du 10 juillet 1965 reste muette sur la notion d’approbation des comptes.

Il faut se référer de l’article 45 –1 du décret du 17 mars 1967 qui précise deux données essentielles.

D’une part, l’approbation consiste à valider le montant définitif des charges en vue de procéder à leur régularisation sur le compte des copropriétaires et d’autre part l’approbation des charges ne vaut pas approbation des comptes individuelles des copropriétaires.

Autrement dit, l’approbation des comptes se limite à valider les charges enregistrées sur l’exercice par le syndic et non les soldes des comptes de banques, des fournisseurs et même des copropriétaires.

Par ailleurs, même si un copropriétaire a validé les dépenses, il n’a pas pour autant donné son consentement sur la répartition des charges effectuée sur son compte qui répond à plusieurs règles établies à travers la loi et surtout le règlement de copropriété.

II – Une résolution trop large

La résolution précise bien que l’approbation des comptes concerne les charges enregistrées sur l’exercice mais elle ajoute qu’elle inclut l’imputation et la répartition effectuées sur le compte des copropriétaires.

Or, cela est contraire à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui limite l’approbation au seul montant des charges sans pour autant valider leur répartition effectuée auprès des copropriétaires.

Ainsi la résolution en l’état devra être modifiée pour ne la limiter qu’à l’approbation des comptes de charges.

En effet, il est possible qu’un copropriétaire n’a pas d’opposition à valider les charges liées au poste « Eau » mais conteste la répartition qui lui a été imputée compte tenu qu’elle ne respecte pas les consommations relevées sur son compteur.

De même, un copropriétaire peut être en accord avec la facture d’énergie liée à la production de chauffage tout en étant opposé à sa répartition au motif qu’elle ne respecte pas les modalités prévues dans le règlement de copropriété.

Pour conclure, la résolution doit être amendée pour la limiter uniquement à la validation des charges.

Abus

Action

L’ARC Nationale vous aide à calculer le coût de votre mètre cube d’eau chaude

La gestion et la répartition des consommations d’eau est un enjeu important car lorsque la copropriété dispose de compteurs divisionnaires, l’imputation de cette charge ne se fait plus en fonction des tantièmes affectés aux lots mais en fonction des consommations relevées sur les compteurs.

L’enjeu est d’autant plus important en matière de répartition d’eau chaude sanitaire car là encore il faut distinguer la quote-part de charges liée aux consommations de chauffage et celle utilisée pour chauffer l’eau froide, autrement dit pour produire l’eau chaude.

Revenons sur les enjeux et comment l’ARC Nationale aide le conseil syndical.

I- Un enjeu stratégique

Il faut bien distinguer la facture d’eau que le syndicat des copropriétaires est tenu de payer à la compagnie des eaux et la répartition des consommations en interne.

En effet, la compagnie des eaux ne connaît que le syndicat des copropriétaires qui est le seul redevable de la facture.

En parallèle, la plupart des syndicats des copropriétaires ont installé dans les logements ou commerces un ou plusieurs compteurs parfois uniquement pour l’eau froide et parfois également pour l’eau chaude permettant alors de répartir auprès des copropriétaires la facture d’eau en fonction de leur consommation relevée sur les compteurs.

La technique est simple, il suffit de relever le compteur sur deux périodes pour déterminer la différence de mètre cube consommé et ainsi connaître la quote-part de charges d’eau qu’il faudra imputer sur le propriétaire du lot.

Pour calculer la quote-part d’eau chaude, il faut d’une part déterminer la consommation d’eau selon le même procédé et ensuite ajouter le coût de la chauffe pour un mètre cube d’eau permettant alors de calculer le montant des charges d’eau chaude que devra supporter chacun des copropriétaires.

II – Comment l’ARC Nationale peut vous aider ?

Il faut bien comprendre, la chauffe de l’eau est produite par le réseau de chauffage.

Ainsi, il faut déterminer quelle est la part de chauffe dédiée au chauffage qui est répartie en tantième chauffage et celle utilisée pour chauffer l’eau froide qui du coup se répartie au réel.

Pour cela, plusieurs éléments sont à prendre en considération.

Tout d’abord, il faut vérifier si au niveau de la copropriété, un compteur a été installé dans la chaufferie spécifiquement pour déterminer la quantité d’énergie dédiée à la chauffe de l’eau.

Ensuite, il faudra connaître le type d’énergie utilisée : gaz, fioul, chauffage urbain…

Grâce à ces données, il sera alors possible de déterminer le coût du mètre cube d’eau chaude.

Pour aider l’adhérent dans ce calcul, pas très compliqué lorsque l’on dispose de ces données, l’ARC Nationale a développé un calculateur qui est disponible à partir du portail de l’adhérent.

Les seuls documents nécessaires pour utiliser efficacement cet outil est de disposer des factures d’énergie et c’est tout.

Bon courage.

Technique

Action

Une Coopérative Technique de l’ARC Nationale très très efficace !

Nombreux s’interrogent sur le sens de la Coopérative Technique de l’ARC Nationale : COPROPRIETE-SERVICES.

Certains pensent que cela permet à l’ARC Nationale de faire du profit.

Or soyons clair, le bilan de la Coopérative Technique est légèrement excédentaire permettant d’investir dans de nouvelles embauches et de nouveaux produits à destination de nos adhérents.

L’objectif de cette Coopérative Technique est de développer des services à destination de nos adhérents pour qu’ils puissent mieux gérer leur copropriété et contrer les abus tarifaires pratiqués par certains nombres de syndics professionnels.

Dans cet esprit, COPROPRIETE-SERVICES a négocié des tarifs que ce soit en matière de produits d’entretien, de gaz, d’ampoules, de diagnostics mais également de fioul.

La démarche est de proposer des tarifs moins chers que ceux proposés par les syndics professionnels qui, malgré leurs poids, n’arrivent pas à obtenir des prix plus avantageux que ceux négociés par COPROPRIETE-SERVICES.

Voyons donc le miracle qu’a réalisé la Coopérative Technique.

I- Une économie de plus de 3 500 euros

Conscient des économies que l’on peut réaliser en passant par la Coopérative Technique de l’ARC Nationale, un conseil syndical a commandé 14 000 litres de fioul par le biais de notre coopérative.

Furieux d’avoir été doublé, le syndic est passé par son fournisseur qui du coup a devancé notre société, facturant alors à la copropriété, un montant de 17 450 euros.

Consterné par ce type d’agissement, le conseil syndical s’est rapproché de notre Coopérative afin de savoir combien la copropriété aurait payé si elle était passée par elle.

Et là, la surprise : en bénéficiant de nos tarifs préférentiels, la copropriété aurait payé 13 944 euros soit plus de 3 500 euros ; une économie de plus de 20 %.

II – L’ARC Nationale reprend le relais

Scandalisée par ce procédé, l’ARC Nationale a donné une alternative à ce syndic soit il rembourse la différence à la copropriété, soit un abus sera publié sur notre site affichant en gros et en gras son nom pour dénoncer cette pratique.

Conscient des conséquences commerciales que cela peut entraîner, le syndic a remboursé la copropriété justifiant qu’il n’est pas cité dans cet article.

Selon nous, ce syndic n’a tout simplement pas touché sa commission.

Conclusion : en faisant appel à COPROPRIETE-SERVICES, la copropriété économise en une seule opération, plusieurs dizaines d’années d’adhésion.

Merci qui ? Avant tout à nos adhérents qui nous permettent de faire vivre et grandir cette très belle association et sa coopérative.

Actions et Actus

Action

Ne pas confondre relevé des charges et relevé des dépenses

En ces jours de tenue d’assemblée générale et de contrôle des comptes, les syndics professionnels ont tendance à remettre au conseil syndical un relevé des dépenses qui est souvent présenté comme le document stratégique à vérifier.

Et pourtant, ce document n’a pas grande utilité car même son nom est trompeur.

Voyons cela de plus près.

I- Un document trompeur

En présentant un document qui s’intitule « relevé des dépenses », le conseil syndical peut considérer qu’il s’agit d’une pièce comptable dans laquelle est mentionné les dépenses enregistrées sur l’exercice.

La Palice n’aurait pas dit mieux.

Or, ce document ne présente pas forcément les dépenses mais les charges enregistrées au cours de l’exercice qui n’ont pas été forcément encore payées.

Ainsi, à travers ce document, le conseil syndical n’est pas en capacité de déterminer si la facture présentée est bien payée ou si elle est en instance de règlement.

De plus, ne figurent pas les éventuels règlements effectués de manière indue auprès d’un prestataire ou du syndic.

En définitive, ce document est trompeur et surtout ne présente aucune information stratégique telle que les soldes disponibles en banque, les comptes d’avances ou encore les comptes d’attente.

C’est à ce titre que le conseil syndical doit réclamer un document plus stratégique qui est en l’occurrence le Grand Livre comptable de la copropriété.

II –Les documents stratégiques

Tout syndic qu’il soit professionnel ou non doit tenir des documents comptables et en l’occurrence un Grand Livre comptable qui est prévu par le décret et l’arrêté du 14 mars 2005.

Ce document permet de répertorier l’ensemble des opérations comptables et financières qui concerne la copropriété et ainsi suivre les mouvements bancaires, la réception des factures et leurs règlements ou encore les produits enregistrés et les sommes affectées au fonds travaux ou autres comptes de capitaux.

C’est également à travers ce document que figure la situation des copropriétaires en identifiant par ordre chronologique les sommes imputées au débit et au crédit.

Ainsi pour procéder à un contrôle des comptes efficace, il est impératif de consulter ce document en complément d’éventuels autres pièces telles que le relevé des dépenses qui au mieux s’intitulerait « relevé des charges » sachant que sa présentation n’est pas normalisée puisqu’il n’a aucune existence réglementaire.

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