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Les visites de l’immeuble contractuelles de plus en plus nombreuses et de moins en moins réalisées

Le contrat-type de syndic impose de préciser les trois variables qui doivent être comprises dans les honoraires du forfait de base.

Il s’agit :

1) Du nombre de réunions entre le syndic et le conseil syndical en précisant le créneau dans lequel elles doivent se dérouler

2) La durée de l’assemblée générale et le créneau dans lesquels elles doivent être tenues

3) Le nombre de visite annuelle de l’immeuble qui doit être assuré par le syndic

Bien souvent, pour faire la différence avec la concurrence, les syndics professionnels prévoient dans leur contrat un nombre de visite de l’immeuble important qui n’est pas forcément réalisé ou du moins pas dans les conditions précisées.

Faisons un point sur les modalités contractuelles liées aux visites de l’immeuble en présentant la réalité de terrain.

I- Des visites encadrées par le contrat-type

Le point 7.1.1 du contrat-type impose de préciser les modalités de visite de l’immeuble assurée par le syndic qui sont incluses dans le forfait de base.

Trois indications doivent figurer :

a) le nombre de visite annuelle de l’immeuble,

b) si le syndic s’engage ou non à produire un rapport à la suite de ces visites,

c) si la présence du président du conseil syndical est indispensable.

Ces précisions sont loin d’être anodines entraînant des conséquences aussi bien juridiques que financières.

Dans la mesure où le contrat prévoit la production d’un rapport, le syndic devra établir à l’issue de chaque visite, une note faisant état de la copropriété en mettant en exergue les désordres constatés et les mesures envisagées pour les corriger.

L’absence d’annotation peut devenir stratégique si quelques jours voire quelques semaines plus tard, on constate un désordre ou carrément un écroulement partiel ou total ayant entraîné un préjudicie.

La responsabilité civile du syndic pourra alors être engagée au motif de son absence d’alerte auprès du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, à partir du moment où le contrat impose la présence du président du conseil syndical, le syndic ne pourra pas se déplacer quand il le souhaite, devant nécessairement se coordonner avec ce dernier pour déterminer les dates de visites.

Là encore, il s’agit d’un élément stratégique puisque le syndic ne pourra pas évoquer d’avoir réalisé les visites de l’immeuble à l’insu du président du conseil syndical.

II – Des visites de moins en moins fréquentes

De plus en plus de conseillers syndicaux nous font part de l’absence de visites de l’immeuble effectuées par leur syndic malgré la mention d’un nombre important dans le contrat.

Cela résulte d’un manque de temps des gestionnaires mais surtout de la « période covid » où ils étaient dispensés de se déplacer ayant à présent pérennisé cette situation.

Ainsi, volontairement, les syndics amalgament les visites de l’immeuble avec les réunions de chantier ou celles avec le conseil syndical.

Or, il ne faut pas confondre les usages d’autant plus que le montant du forfait de base a été calculé en prenant en considération le temps du gestionnaire nécessaire à se déplacer dans l’immeuble, indépendamment des réunions avec le conseil syndical ou de suivis de chantier.

Voilà pourquoi, il faut :

1) convenir du nombre de visites compris dans le forfait de base conformément aux besoins de la copropriété,

2) imposer la présence du président du conseil syndical lors de ces visites,

3) imposer la production d’un rapport que le conseil syndical devra lire et conserver afin de prévenir d’éventuels litiges notamment en cas de désordre sur la copropriété ayant entraîné un préjudice.

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5144 : La convention folle du Cabinet LAMY en matière de mise à disposition de sa salle de réunion

Décidément il n’y a pas un jour tranquille à l’ARC Nationale.

Chaque jour, nous relevons des abus plus grotesques les uns que les autres pensant que nous avons atteint la limite.

Dans la série, voilà un abus que disons-nous, une illégalité qui dépasse tout entendement.

Pour cela, voyons la dernière trouvaille de LAMY pour se faire un peu plus de « fric » mais qui cumulée, représenteront des sommes importantes, même si cela est illégal et se fait au détriment de ses copropriétés mandantes.

Avant de la présenter, il est important de revenir sur le principe même du contrat-type afin de mieux comprendre l’aberration du système.

I- Mandat de syndic : un « contrat tout sauf »

Le principe du contrat-type du syndic est qu’il présente les prestations pouvant faire l’objet de facturations supplémentaires considérant à contrario que toutes celles qui n’y figurant pas sont comprises dans les honoraires du forfait de base. C’est le principe du « contrat tout sauf ».

A ce titre, le syndic a l’obligation de convoquer l’assemblée générale et dans la mesure où elle se tient dans ses bureaux, ne peut facturer la location au motif qu’elle n’est pas prévue comme étant une prestation complémentaire.

D’ailleurs, ce principe a été rappelé à travers divers décisions et arrêts judiciaires notamment celui de la 8ème chambre judiciaire d’EVRY COURCOURONNES n° RG 22/02830.

En réalité, cette prestation n’est pas gratuite mais tout simplement déjà évaluée dans l’estimation du forfait de base proposée à l’assemblée générale et validée par les copropriétaires.

Néanmoins, avec le cabinet LAMY, il n’y a pas de petites économies même pour des prestations de base qui ne nécessitent aucun investissement supplémentaire.

II – Une convention de location de salle

A la grande surprise d’un adhérent et à vrai dire même de l’ARC Nationale, nous avons eu connaissance d’une résolution assez atypique inscrite dans l’ordre du jour par le Cabinet LAMY accompagnée d’une convention de location de sa salle.

Pour bien comprendre l’énormité de la situation, nous allons commencer par présenter la résolution :

LAMY considère qu’en tant que syndic - payé à ce titre – il n’est malgré tout pas contraint de mettre à la disposition des copropriétaires sa salle pour tenir la réunion d’assemblée générale qu’il doit convoquer.

A ce titre, il réclame 150 euros de location qu’il intègre dans le budget prévisionnel en considérant même que cette décision sera applicable chaque année ne nécessitant pas de reproduire cette résolution illégale à chaque assemblée générale.

Effectivement, vaut mieux cacher la poussière sous le tapis surtout lorsqu’il s’agit de présenter ce type de résolution.

Imaginez un restaurant qui au-delà de présenter sa note pour la pizza fournie, il ajoute une seconde prestation pour les couteaux, fourchettes et serviettes.

Et pourtant LAMY l’a fait.

Voyons à présent un extrait de la convention de mise à disposition de sa salle :

Au-delà de l’illégalité de ce type de prestation qu’il ne faut surtout pas signer, il est toujours préférable de ne pas tenir l’assemblée générale dans les bureaux du syndic.

Et pour cause, le syndic pourra alors procéder à du chantage notamment lorsque les résolutions le concernent directement.

Cela peut concerner les conditions de son renouvellement de mandat ou bien ses honoraires de suivi de travaux.

Le syndic pourra alors être tenté en cours d’assemblée générale de menacer de démissionner et inviter les copropriétaires à sortir de la salle ou alors interdire à un syndic concurrent d’accéder à la salle pour se présenter.

Voilà pourquoi, il est parfois préférable de payer une salle extérieure et de disposer d’un endroit neutre où le syndic et les copropriétaires seront au même niveau.

Abus

Action

Relevés périodes des comptes bancaires du syndicat : intérêt, communication impérative par le syndic et sanctions dans la négative

Le syndicat des copropriétaires doit disposer de deux comptes bancaires séparés : l’un courant, l’autre rémunéré. Comme tout support financier, l’établissement dépositaire supporte l’obligation d’adresser périodiquement les relevés associés à son détenteur, voire son représentant légal. L’avantage de de ce document papier ou dématérialisé est souvent minimisé, raison pour laquelle nous détaillons cette règle, ainsi que le cadre juridique applicable.

I. Relevés bancaires : intérêt et diffusion par le syndic au conseil syndical

Les relevés périodes des comptes bancaires du syndicat, édités par l’établissement financier dépositaire, permettent de vérifier l’évolution de la situation financière de cette collectivité (par rapport au mois précédent), à savoir l’effectivité, l’absence ou l’approximation :

- de versement par les copropriétaires de leurs provisions et charges communes exigibles ;

- de paiement par le syndic des prestataires, du personnel d’immeuble... ;

- de règlement par le syndic de ses honoraires de gestion courante, voire exceptionnelle ;

- d’encaissement de divers produits (indemnité d’assurance, intérêts bancaires, loyers).

La pertinence de cette pièce s’avère alors évidente, et ce, au profit du conseil syndical, la mission de celui-ci consistant justement à contrôler et assister le syndic dans sa gestion de la résidence (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965), en suivant notamment l’exécution par ce dernier du budget prévisionnel adopté en assemblée (art. 26 du décret du 17 mars 1967).

En conséquence, le législateur exige la transmission, sans délai par le syndic au conseil syndical, de ces relevés périodiques des comptes séparés du syndicat des copropriétaires, dès obtention de ceux-ci par l’établissement financier dépositaire.

Cet accès est également envisageable via l’extranet, ce qui s’entend d’un site informatique sécurisé comportant des documents dématérialisés du syndicat par le syndic, sauf dispense de l’assemblée de sa constitution (art. 18 de la loi). Le décret du 23 mai 2019 fixe la liste minimale réglementaire des éléments téléchargeables sur ce support au profit notamment du conseil syndical. Son article 3 al. 2 prévoit justement la présence des relevés périodiques, exception faite d’une communication divergente par le syndic (envoi postal ou par courriel).

Il existe enfin une troisième voie, garantissant au conseil syndical l’expédition ou la mise à disposition de ces pièces bancaires (art. 21 de la loi). Il concède un droit permanent d’accès ou de copie à tout document intéressant le syndicat auprès du syndic, ce qui inclut par conséquent les relevés périodiques bancaires. La différence réside dans ce cas dans une demande déterminée (nature, date ou intervalle) du conseil syndical, par opposition à la diffusion systématique et spécifique par le syndic instituée par l’article 18 de la loi.

II. Relevés bancaires : sanctions du défaut d’envoi par le syndic au conseil syndical

Si le syndic contrevient à son obligation de transmission des relevés périodiques des comptes bancaires séparés du syndicat au conseil syndical, il encourt diverses conséquences.

Primo, lorsque cette carence du syndic s’inscrit dans son obligation de diffusion systématique de ces documents, dès leur réception de l’établissement financier dépositaire. L’article 18 de la loi lui octroie un délai majoré de trois mois, à compter de sa nomination en assemblée, pour s’exécuter. Dans la négative, son mandat est nul de plein droit, ce qui implique néanmoins de solliciter judiciairement cette rupture contractuelle.

Secundo, en cas de manquement du syndic à une requête explicite du conseil (art. 21 de la loi). Au-delà d’une défaillance d’un mois, cette disposition instaure une pénalité journalière fixée réglementairement à 15 € (art. 2 du décret du 7 octobre 2020). Cette somme doit être déduite par le syndic, de sa rémunération de base imputée dans les comptes clos du syndicat, présentés pour approbation des copropriétaires à l’assemblée générale annuelle.

De plus ce même article 21 de la loi permet au président du conseil syndical d’agir à l’égard du syndic contrevenant en vue de sa condamnation au paiement de cette indemnité réglementaire.

Tertio, en présence d’une faute suffisamment grave le syndic s’expose à la résiliation de son mandat en assemblée (art. 18 de la loi). Le refus manifeste du syndic, de se conformer à l’impératif de remise des relevés périodiques des comptes bancaires du syndicat au conseil syndical, peut justifier cette dénonciation contractuelle par l’assemblée. Elle se différencie de la nullité de plein droit de l’article 18, en ce sens qu’elle ne nécessite pas d’action judiciaire.

Le conseil syndical se doit d’obtenir du syndic les relevés périodiques bancaires des comptes séparés du syndicat des copropriétaires. Ces documents favorisent le contrôle, par cet organe collégial, de l’administration licite de la copropriété par le syndic et d’exiger, en cas d’irrégularités, les corrections adéquates dans le meilleur délai.

De même, le conseil syndical veillera à insister auprès du syndic, ne respectant son obligation de communication de ces pièces bancaires, des sanctions possibles, tant pour lui, que ces assureurs impératifs (responsabilité civile, garantie financière), en copie de leur relance.

Dossier conseils

Action

Conseil

Se spécialiser en droit de copropriété mais également en matière de rénovation y compris énergétique

Nombreux adhérents connaissent l’ARC Nationale pour nos expertises juridiques et à ce titre consultent nos juristes.

Néanmoins, ils connaissent moins les autres compétences de l’ARC Nationale qui concernent les expertises dans différents domaines et surtout les différents outils numériques d’assistance qui ont été développés.

A ce titre, faisons un rappel des services mis en place par l’ARC Nationale en matière de rénovation y compris énergétique.

I- Des collaborateurs de l’ARC Nationale spécialisés

Les travaux en copropriété imposent de maîtriser des notions techniques et également financiers.

C’est à ce titre que dans le cadre de l’adhésion à l’ARC Nationale, l’adhérent peut disposer de consultations auprès de deux architectes salariés qui sont des experts en travaux d’entretien et de rénovation y compris énergétique spécifiquement en copropriété.

Cela concerne le dossier de consultation d’entreprises, les diagnostics, les travaux d’entretien, les opérations de ravalement avec ou sans isolation, la ventilation mécanique contrôlée.

En parallèle, l’adhérent peut également bénéficier d’analyses thermiques assurées par un thermicien.

Il peut aussi solliciter la consultation d’ingénieurs financiers afin de connaître les différentes solutions de financement, d’emprunt collectif et d’aides qu’il est possible de solliciter en fonction des travaux concernés afin de pouvoir les présenter au cours de l’assemblée générale.

II – Les outils d’assistance numérique

A côté de nos experts, l’ARC Nationale a développé différents outils d’assistance numérique afin d’assister le conseil syndical et le syndic non professionnel dans leur réflexion de projet de travaux.

Tout d’abord, dans le portail de l’adhérent, figurent de nombreuses sessions de formation qui expliquent le rôle de l’architecte, les préconisations en matière de travaux et les aides possibles…

Par ailleurs, a été développée une plateforme numérique pour assister le conseil syndical ou bien encore le syndic non professionnel sur les questions techniques permettant notamment de calculer le coût de l’eau chaude, réaliser des mises en concurrence auprès de prestataires, ou encore procéder à un bilan initial de sa copropriété.

Et oui, c’est tout ça l’ARC Nationale, et bien plus encore.

Actions et Actus

Action

Soyez le leader de la rénovation énergétique de votre copropriété

Pour beaucoup de copropriétés, la rénovation du bâti des équipements collectifs est devenue un impératif incitant nombreuses structures commerciales à proposer des diagnostics et autres travaux.

Il faut bien le comprendre, la rénovation surtout énergétique attire beaucoup d’argent donc de nombreux abus qui émanent aussi bien des diagnostiqueurs, des sociétés de travaux et également les syndics professionnels.

Voilà pourquoi si certes les entretiens et la rénovation de la copropriété sont des impératifs, elle ne doit pas être la vache à lait d’un système.

Pour cela, il est essentiel qu’au sein de la copropriété, est plus précisément du conseil syndical, soit désigné un leader de la rénovation.

I- L’homme ou la femme de référence

Un projet de rénovation de la copropriété nécessite de définir un plan qui peut s’étaler sur plusieurs exercices avec l’intervention de divers experts et entreprises.

Ainsi, il est indispensable d’avoir au conseil syndical un membre qui suit l’ensemble des actions et investigations réalisées en matière de travaux de rénovation.

Pour cela, il devra être désigné par le conseil syndical voire mieux par l’assemblée générale et devra à ce titre suivre toutes les opérations en commençant par les échanges entre le syndic et les bureaux d’études puis avec les sociétés désignées afin d’être un véritable copilote dans toutes les phases d’études et de réalisation des travaux.

Par conséquent, le syndic devra associer dans toutes les démarches le leader énergétique afin qu’il soit au fait des avancées et/ou des blocages.

Ce leader de la rénovation devra faire un point périodique avec le conseil syndical pour lui faire état de la situation mais également avec les copropriétaires sous forme de visio ou en réunion physique afin d’impliquer un maximum de personnes dans les objectifs de rénovation de la copropriété.

Le concept est qu’il devienne l’ambassadeur des travaux de rénovation pouvant renseigner chacun des copropriétaires ou leur expliquer les démarches et réflexions entreprises.

II – Un leader impliqué

Le leader de la rénovation est une femme ou un homme impliqué(e) et intéressé(e) par les enjeux de rénovation y compris énergétique de la copropriété.

Pour cela, il doit disposer d’un minimum de connaissance dans ce domaine afin d’être force de propositions et de réflexions.

Cela doit servir pour aiguiller les actions à mener mais également pour négocier les tarifs auprès des prestataires.

C’est à ce titre qu’il est vivement conseiller qu’il soit membre au sein du conseil syndical afin d’une part d’être en capacité d’obtenir les documents de la part du syndic et d’autre part de pouvoir compter sur les compétences des autres membres sur des questions techniques.

Alors, qui sera le leader de la rénovation dans votre copropriété ?

Dossier conseils

Action

Dossier

Abus 5145 : Quelle est la procédure licite pour la vente de l’ancien logement de fonction du gardien ?

Après la décision de suppression du poste de gardien par l’assemblée, la vente de ce bien immobilier constitue une étape logique pour de nombreux syndicats de copropriétaires. Pour autant, des erreurs fréquentes en émanent, en raison d’une approximation juridique des syndics.

Quelle est donc la voie légale pour céder l’ancien logement du gardien d’immeuble ?

I. Création initiale d’un lot

L’aliénation d’un bien immobilier, tel que l’ancien logement de fonction du gardien dans une copropriété, implique que celui-ci soit constitué en lot (art. 1er de la loi du 10 juillet 1965).

Cela s’entend selon cette loi d’une partie privative :

- clairement identifiée par un numéro reporté dans l’état descriptif de division ;

- dotée d’une fraction de parties communes (façade, toiture, ascenseur, chauffage collectif, etc.) générales (appartenant indivisément à tous les membres du syndicat) ou spéciales (détenue uniquement par certains d’entre eux), art. 4.

Ces lots doivent donc posséder des millièmes de propriété de ces parties communes générales, voire spéciales (art. 5), fixant leur nombre de voix pour délibérer sur ces sujets en assemblée.

De même, ces parties privatives détiennent des tantièmes de charges communes générales, voire spéciales (art. 10), déterminant leur contribution aux dépenses collectives fonction du budget et des comptes clos adoptés en assemblée.

Dans la mesure où ces éléments (numérotation, millièmes de propriété, tantièmes de charges, voix) résultent du règlement de copropriété (art. 8), toute instauration d’un nouveau lot, issu de parties communes (ancien logement de gardien), requiert de faire établir un projet d’avenant :

- en principe par un notaire, en tant qu’acte authentique ;

- l’adjoindre à la convocation d’une assemblée (art. 11 al. 6 du décret du 17 mars 1967), en vue de son adoption par cette organe souverain décisionnaire du syndicat (art. 17 de la loi), à la majorité de relative de l’article 24 de la loi.

Cette étape préalable se révèle inutile, si le l’ancien logement représente déjà une partie privative appartenant au syndicat, que ce soit :

- depuis l’origine (construction de l’immeuble ou mise en copropriété ultérieure) ;

- postérieurement, moyennant par exemple l’achat par cette collectivité d’un appartement à un copropriétaire, afin de pouvoir y loger un gardien d’immeuble. Cette situation, peu fréquente, s’explique par l’absence de local d’habitation dédié au gardien et appartenant au syndicat. Il faut alors à dernier louer un logement sur la résidence auprès d’un copropriétaire bailleur, afin de le mettre à disposition d’un gardien. En effet, l’article 20 de la Convention Collective Nationale des concierges et employés du 11 décembre 1979 réécrite le 27 avril 2009 impose à tout employeur de fournir impérativement au gardien d’immeuble catégorie B un appartement de fonction, que celui-ci l’occupe ou pas.

De plus, l’article 16 al. 2 de la loi précise, que le syndicat peut acquérir un lot, sans modifier sa qualification juridique privative, autrement dit, sans être tenu de le transformer en partie commune.

II. Vente du lot par l’assemblée

La cession de l’ancien logement du gardien nécessite tout d’abord la suppression de ce poste de travail par l’assemblée, en tant qu’instance souveraine décisionnaire du syndicat (art. 17 de la loi).

Cette résolution de l’assemblée générale relève :

- en 1ère lecture de la double majorité de l’article 26 de la loi, lorsque cette fonction s’avère facultative à la destination de l’immeuble « standing » ;

- de l’unanimité des voix du syndicat des copropriétaires, si le règlement de copropriété impose ce service collectif au regard du standing de la résidence. Plus précisément, cette décision unanime portera sur un projet de modificatif du règlement de copropriété (ôtant toute référence au gardien) établi en principe par un notaire et joint à sa convocation (art. 11 al. 6 du décret du 17 mars 1967).

Afin de se conformer au droit commun (art. 1583 du Code civil), l’assemblée souveraine doit se prononcer sur la vente de son bien immobilier à une personne et selon un prix déterminés.

Pour ce faire, une offre ferme doit être portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale par :

- une personne détenant déjà un lot sur la résidence ;

- le conseil syndical transmettant la proposition d’un tiers au syndicat.

En effet, seul un copropriétaire ou le conseil syndical peut notifier (LRAR) au syndic une question et son projet de résolution à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée (art. 10 du décret).

En conséquence, la pratique, consistant pour l’assemblée à donner à la fois un mandat à une agence immobilière pour trouver un acquéreur (moyennant un prix plancher) et au syndic pour conclure l’avenant au règlement de copropriété associé, se révèle doublement illicite, puisqu’elle enfreint l’article :

- 1583 du Code civil ;

- 13 du décret (un objet par question), Cass 3ème civ 14 janvier 2009, n° 08 - 10624 ;

- 17 de la loi, une résolution d’assemblée constituant une décision et non pas la clause suspensive d’un contrat ;

- 25 de la loi, un mandat ne pouvant être consenti qu’au syndic ou au conseil syndical et sur un objet initialement soumis à la majorité de l’article 24. Or, comme souligné, la cession d’un bien immobilier par le syndicat relève en 1ère lecture de la double majorité de l’article 26 de la loi.

Une telle résolution s’expose à une action judiciaire en nullité par tout copropriétaire opposant, défaillant ou assimilé dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 al. 2 de la loi).

Le syndicat des copropriétaires est en droit de décider en assemblée, de la vente du logement de de fonction l’ancien gardien, dont le poste aura été préalablement supprimé. Il lui faut cependant se conformer à des prescriptions juridiques (approbation antérieure d’un modificatif de règlement de copropriété instituant un lot issu des parties communes, acceptation de la cession à un prix et une personne précise), afin de ne pas encourir l’annulation judiciaire de cette résolution.

Abus

Action

La convocation d’une assemblée générale en urgence : le délai de 21 jours difficile à écarter

Question :

De nombreux conseils syndicaux sollicitent l’ARC sur la question de savoir si une AG peut être convoquée sans respecter le délai de convocation pour éviter le risque de se retrouver sans syndic. Plus généralement, dans quels cas pouvons-nous utiliser l’urgence pour ne pas être contraint par le délai de convocation de 21 jours?

Réponse :

Chacun sait que le délai de convocation d’une assemblée générale prévu à l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 est de 21 jours :

« Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. »

L’urgence peut donc justifier de ne pas respecter le délai de 21 jours.

D’emblée, il y a lieu de préciser que ni la loi ni les règlements ne définissent ce délai plus court (sauf cas des catastrophes technologique selon l’article 38-1 de la loi de 1965 avec un délai de 15 jours). Il appartiendra au syndic de la copropriété d’apprécier le délai réduit en fonction de l’urgence en question.

La question qui revient régulièrement est celle de la notion d’urgence.

Aucun texte ne définit l’urgence ou ne donne d’exemples. C’est donc le juge du fond qui apprécie souverainement ce qui constitue ou non une urgence (Civ 3ème, 21 octobre 2009 n°08-18.835)

De manière générale, les juges apprécient de manière extrêmement stricte la notion d’urgence. Ils refusent en général de qualifier d’urgence l’absence de syndic lorsque celui-ci n’a pas été renouvelé ou changé alors que la fin du contrat était prévue (ex : Paris 18 janvier 2001). Plus généralement, les juges refusent de qualifier d’urgence un évènement prévisible (ex : vacances scolaires).

En réalité, la jurisprudence reconnait l’urgence si une date ou un délai précis nécessite une décision en assemblée générale avant l’expiration du délai de 21 jours. Tel est le cas d’une proposition transactionnelle devant être signée sous 8 jours (Paris, 16 janvier 2003) ou la tenue d’une audience devant le tribunal de commerce (Civ, 3ème, 4 novembre 2008).

En outre, seul l’intérêt de la copropriété et non pas celui d’un copropriétaire individuel peut justifier une urgence (Paris 15 avril 1992).

Dès lors, c’est au cas par cas que les juges valideront l’urgence. Tel fut le cas pour des raisons climatiques tel un chauffage en hiver (Nancy, 29 janvier 1980). Les tribunaux ont également reconnu l’urgence concernant la levée d’une option à la suite d’une vente d’immeuble (3ème civ, 7 décembre 1971, n°70-12.974), le risque d’une rupture de canalisation de chauffage (Cass, 1er avril 1992, n°90-17.291), la modification du règlement de copropriété avant la vente d’un lot d’un copropriétaire décédé (CA Paris, 23ème ch. B, 7 novembre 2002).

L’urgence ne doit donc pas être invoquée sans réflexion pour éviter le délai de 21 jours, au risque de voir l’assemblée générale annulée par le juge.

Réponse de l'expert

Action

Demandez systématiquement l’état détaillé des honoraires perçus par votre syndic

La question des honoraires du syndic est un sujet sensible car pendant que certains revendiquent une revalorisation du montant du forfait de base, d’autres sont près à faire des promotions pouvant offrir jusqu’à trois mois d’honoraires.

En réalité pour beaucoup de syndics et surtout des grands groupes, les honoraires du forfait de base ne sont devenus qu’un appât permettant de capter la clientèle à savoir le syndicat des copropriétaires.

A partir du moment où elle est dans ses filets, le syndic peut alors lui facturer des prestations complémentaires, fait intervenir ses filiales et surtout augmenter de manière subtile ses honoraires de base à travers les différents mandats qu’il renouvelle.

Pour bien comprendre la technique, prenons l’exemple d’un mandat de syndic avec un montant d’honoraires annuel à 10 000 euros. Chaque année, le syndic demande un renouvellement de son mandat en appliquant une revalorisation de 6 %.

A l’issue de dix ans de mandat, les honoraires du syndic passent à 17 900 euros soit 7 900 euros, une augmentation non pas de 60 % mais de 79 %.

Le conseil syndical doit être conscient de cette stratégie en mettant en place plusieurs dispositifs lorsqu’il sera question d’aborder l’augmentation des honoraires du forfait de base.

I- Le détail des sommes perçues par le syndic

Le deuxièmement du chapitre 2 de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de joindre à l’ordre du jour « l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ».

Compte tenu que ce document doit être produit pour information, la quasi-totalité des syndics considèrent qu’il est optionnel du fait que sa non-présentation n’entraîne pas de conséquence comme la nullité d’une résolution ou pire de l’assemblée générale.

Or, la loi qui est impérative, impose au syndic de respecter ses obligations en devant produire et joindre à l’ordre du jour ce document clé qui permet aux copropriétaires d’avoir une information précise sur l’intégralité des sommes perçues par le syndic au titre de ses rémunérations.

II – Un document stratégique

Tout le monde l’a bien compris, ce document n’est pas transmis par le syndic car il est stratégique.

Et pour cause, les honoraires de prestation complémentaire, supplémentaire ou privative représentent parfois jusqu’à 60 % du montant des honoraires du forfait de base facturés par le syndic.

En effet, il faut prendre en considération les heures de vacations supplémentaires, les forfaits des prestations particulières mais surtout les honoraires privatifs comme les lettres de relance ou de mise en demeure ou encore pour établir les états datés.

Ainsi, il est plus facile pour un syndic de réclamer une augmentation de 5 % de ses honoraires si, en parallèle, il ne présente pas les autres prestations facturées surtout si elles sont particulièrement significatives.

C’est à ce titre que le conseil syndical doit prendre le réflexe de demander au syndic surtout lors de la négociation de son contrat et de ses honoraires, la présentation détaillée de ses rémunérations comme exigé par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Vous ne pourrez pas dire que l’ARC Nationale ne vous a pas prévenus.

Dossier conseils

Action

Conseil

La notion de seuil des marchés

Nous sommes souvent interrogés sur des questions liées au contrôle des comptes compte tenu des dérives budgétaires constatées d’une année sur l’autre sans que le syndic ne soit inquiété.

Pour cela, le législateur a mis en place plusieurs dispositions et en particulier la fixation de marché qui n’est pas forcément comprise par le conseil syndical.

Voyons en détail les deux dispositions en la matière prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

I- Un seuil des marchés de consultations

Le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose de voter au cours de l’assemblée générale un montant des marchés à partir duquel le syndic est tenu d’informer le conseil syndical avant d’engager la dépense en vue d’obtenir un avis sur sa pertinence.

Cet avis est consultatif impliquant que le syndic n’est pas tenu de le respecter notamment en cas d’avis négatif.

Néanmoins, ce dispositif permet de suivre les dépenses impliquant de fixer un montant des marchés plus ou moins bas en fonction de la situation et surtout du sérieux du syndic professionnel.

Dans tous les cas, il est suggéré qu’il ne soit pas supérieur à 50 euros obligeant le syndic à informer le conseil syndical pour les moindres dépenses permettant de suivre au plus près et de manière continue l’évolution des charges.

L’assemblée générale peut même fixer le montant à l’euro symbolique obligeant le syndic à aviser le conseil syndical même pour l’achat d’un stylo.

II – Un seuil des marchés de mise en concurrence automatique

Le même alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose également à l’assemblée générale de fixer un montant à partir duquel le syndic est tenu de procéder à une mise en concurrence des prestataires.

Cela peut être utile notamment si le syndic fait travailler ses copains ou filiales qui pratiquent des tarifs plus chers que ceux du marché compte tenu qu’ils lui reversent une commission.

Là encore, il revient à l’assemblée générale et après concertation avec le conseil syndical de définir un montant conforme aux enjeux de la copropriété et surtout au sérieux du syndic.

Deux résolutions à ne pas traiter à la légère surtout si la copropriété connaît une inflation des dépenses particulièrement importante.

Actions et Actus

Actualité juridique

Nouveau calcul du D.P.E pour les installations électriques

Le Coefficient d’Energie Primaire (CEP) appliqué à l’énergie électrique va passer bientôt de 2,3 à 1,9 pour le calcul du DPE.

Voyons les conséquences que cela implique notamment sur la production du diagnostic de performance énergétique (DPE) en commençant par rappeler son utilité.

I – L’intérêt du DPE :

Largement diffusé, il quantifie les qualités écologiques de votre immeuble, appartement ou maison en le désignant avec une étiquette qui peut aller de « A » pour un « logement extrêmement performant » à « G » pour les biens qualifiés de « passoires thermiques ». Cette classification couvrant aussi bien la consommation d’énergie primaire que le volume de Gaz à Effet de Serre (ou GES) émis. Dans tous les cas c’est le plus défavorable de ces deux index qui sera retenu…et appliqué.

Par exemple un chalet en bois super isolé mais chauffé intégralement au charbon sera sans doute classé « G », tout comme un palais des courants d’air chauffé uniquement avec de l’énergie solaire thermique…

II – Le nouveau calcul de Coefficient d’Energie Primaire lié à l’électricité :

Il prend en compte l’ensemble des pertes rencontrées dans le chemin que parcours l’énergie depuis sa source jusqu’à son utilisation. Pour l’énergie électrique il y a notamment toutes les pertes liées à sa production et à son transport. Par exemple pour l’hydro-électricité issue des barrages c’est l’énergie potentielle de chute de l’eau qui anime la turbine qui constitue l’énergie primaire :

1 tonne d’eau à 100m de hauteur correspond à une énergie potentielle au niveau de la turbine de 981kJ (le Joule étant l’unité d’énergie), mais les frottements dans la conduite forcée réduisent déjà de quelque % cette valeur, puis le rendement de la turbine, entre 90 et 96%, diminue aussi le bilan. Viennent ensuite la transformation en haute tension qui prend sa dîme au passage puis le transport de cette haute tension dissipe à son tour quelques Joules et à nouveau la transformation pour abaisser la tension au point de livraison.

Cette accumulation de pertes, incontournables du point de vue de la physique, fait que l’énergie primaire de notre tonne d’eau fond comme neige au soleil avant d’atteindre le consommateur final.

Sur les 981kJ en haut du barrage et avec 5 étapes intermédiaires dont les rendements oscillent entre 90 et 95%, on obtient 611kJ utilisables, le coefficient entre les deux chiffres étant aux environs de 1.6….

Ceci sans compter les cas où l’eau qui sert à « turbiner » est quelquefois pompée électriquement pour stocker l’énergie…

De manière globale c’est tout notre ‘mix’ électrique qui est pris en compte, avec les centrales nucléaires, les barrages hydro-électriques, les rares centrales thermiques, l’énergie éolienne et photovoltaïque et même l’usine marémotrice de la Rance.

Le CEP appliqué en France était de 2,58 jusqu’en 2021 où il est passé à 2,3. Le coefficient européen est lui actuellement de 1,9 et le gouvernement a choisi de l’appliqué dans nos calculs du DPE à compter du 1er janvier 2026.

Concrètement qu’est-ce que cela implique pour nous ?

Dans le tableau suivant apparaissent les valeurs primaires qui servent au barème de calcul de la « note » et qui ne changent pas, ainsi que les énergies ‘réelles’ qui sont facturées pour l’immeuble et auxquelles les 2 coefficients sont appliqués :

Il faut noter que cette énergie réelle utile ne concerne pas que le chauffage du logement, mais aussi :

-la production d’ECS et sont bouclage

-l’éclairage

-la ventilation si elle est motorisée (VMC)

-la climatisation

-les auxiliaires (pompes de chauffage ou de fosse).

La valeur de GES est elle calculée en fonction de la nature des énergies employées :

-Électricité : environ 0,079 kgCO²/kWh

-Gaz naturel : 0,234 kgCO²/kWh

-Fioul : 0,300 kgCO²/kWh

-Bois : 0,025 kgCO²/kWh

Et….si vous utilisez un mixte pour vos besoins énergétiques (ECS individuelle électrique et chauffage via un réseau de chaleur) le calcul devra en tenir compte…

Notez surtout que le DPE collectif réalisé lors du DTG peut être différent du DPE individuel réalisé pour vendre ou louer son bien…

En conclusion :

Ce nouveau CEP libère un peu la pression qui pèse sur les propriétaires, surtout s’ils sont bailleurs. Jusqu’au 1er janvier 20206 c’est 2.3 qui est pris en compte et à compter de cette date le CEP passera à 1.9.

Pour info tous les DPE précédents pourront être mis à jour sur le site de l’ADEME (Vérifier son DPE ou audit énergétique et télécharger une attestation | Service-Public.fr) sans nécessiter le passage d’un diagnostiqueur.

Le parc électrique français est massivement nucléaire et donc virtuellement neutre en carbone, les objectifs annoncés à 2050 sont de 50% de nucléaire et 50% de renouvelable (éolien et solaire) qui seront implantés par essence à proximité des lieux de consommation ce qui réduira une partie des pertes dues au transport…

On peut donc espérer que tant les chiffres du bilan carbone que ceux du CEP baissent à plus ou moins brève échéance.

L’avenir et les choix politiques nous le diront.

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