Formations (9017)

Il ne sert à rien de voter un contrat de mandat de syndic supérieur à un an !

Nombreux syndics professionnels incitent les copropriétaires à accepter au cours de l’assemblée générale des contrats de mandat supérieurs à un an.

Les arguments sont bien rodés, néanmoins, rien ne justifie d’accepter un contrat de mandat supérieur à un an surtout depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 6 novembre 2025.

Présentons les arguties généralement évoquées par les syndics professionnels et pourquoi depuis ce récent arrêt, il y a un véritable risque de présenter un projet de résolutions qui prévoit une durée de mandat supérieure à un an.

I- Des arguments bien rodés

L’argument le plus récurrent évoqué par les syndics professionnels est qu’un mandat de deux ou trois ans permet de définir une stratégie à long terme notamment lorsqu’il est question d’un plan pluriannuel de travaux.

Le deuxième argument tout aussi fréquent est qu’en validant un mandat de deux ou trois ans, les honoraires du forfait de base sont figés tout au long de cette période évitant toute fluctuation de charges sur ce poste.

Le troisième argument est que de toutes les façons, le syndic inscrit dans l’ordre du jour un projet de résolution qui prévoit une durée de mandat de trois ans laissant ensuite les copropriétaires décider en assemblée générale la durée qui sera votée.

Le quatrième argument est que le syndic est engagé pour une période longue évitant au syndicat des copropriétaires de se retrouver sans représentant légal.

II – Des arguments qui sont des arguties

Il faut bien le comprendre, un bon syndic ne craint pas la concurrence et n’aurait aucune difficulté à remettre en jeu son mandat tous les ans.

En revanche, les syndics qui n’ont pas bonne conscience et se savent limités, essayent tous les stratagèmes pour prolonger leur mandat afin d’obtenir la durée maximale de trois ans.

Par ailleurs, bien souvent les syndics professionnels qui proposent un contrat de plus d’un an prévoient dans leur contrat un indice de révision qui entraîne une augmentation automatique des honoraires même au cours de leur mandat. Ainsi, il est faux d’affirmer que les charges du syndic n’évolueront pas.

Par ailleurs, un arrêt récent du 6 novembre 2025 n° de pourvoi 24-12.526 a indiqué qu’au cours de l’assemblée générale, il n’était pas possible de modifier la durée du contrat proposée dans le projet de résolution soumis à l’ordre du jour.

Il s’agit d’un arrêt très étonnant puisque l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise qu’il s’agit d’un projet de contrat de syndic soumis à l’ordre du jour pouvant par conséquent faire l’objet d’évolution au cours de l’assemblée générale après un échange et des négociations entre les copropriétaires et le syndic.

Nous avons interrogé la Présidente de la Cour de cassation pour comprendre ses motivations.

Néanmoins, cet arrêt impose de doubler notre vigilance en refusant d’inscrire dans l’ordre du jour un projet de résolution portant sur un mandat supérieur à un an.

Vous ne pourrez pas dire qu’on ne vous l’a pas dit.

Dossier conseils

Action

Conseil

Qu’est-ce qu’une « inexécution suffisamment grave » permettant de résilier le contrat de syndic plus de trois mois avant son terme ?

Nous ne sommes pas satisfaits, pour diverses raisons, de la gestion de notre syndic actuel, dont le contrat ne prendra pas fin avant plus d’un an toutefois. Certains membres du conseil syndical ont suggéré de changer de syndic et de soumettre à l’assemblée générale prochaine une résolution ayant pour objet la résiliation anticipée du contrat de syndic, au titre d’une inexécution suffisamment grave, conformément à l’article 18, VIII, de la loi du 10 juillet 1965.

Nous nous interrogeons toutefois sur les contours de cette notion et sur les manquements du syndic qui pourraient caractériser une telle inexécution.

Il est exact en effet que le contrat de syndic peut être résilié plus de trois mois avant son terme pour cause d’inexécution suffisamment grave, à l’issue d’un vote en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, correspondant à la majorité absolue des tantièmes de copropriété. Dans l’hypothèse où cette majorité ne serait pas atteinte lors du vote, il est possible toutefois de procéder à un deuxième vote à la majorité simple de l’article 24, où l’on tient compte uniquement des voix exprimées, sans tenir compte des abstentions et des absents non représentés ; il suffit donc que le total des voix « pour » soit supérieur au total des voix « contre » pour que la résolution soit adoptée. Cette possibilité de passerelle permettant ce deuxième vote est envisageable dès lors qu’à l’issue du premier vote la résolution a recueilli au moins un tiers du total des tantièmes de copropriété en sa faveur (cf. article 25-1).

Cette possibilité de résiliation anticipée est ainsi prévue expressément par l’article 18, VIII, précité dont nous reproduisons un extrait ci-dessous :

« VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie. […]

Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat. »

Cela étant, la notion d’inexécution suffisamment grave, qui est directement reprise de l’article 1224 du Code civil, n’est pas définie par une loi ou un décret, et il revient ainsi au juge, en fonction de chaque cas, d’estimer si les manquements imputés au syndic constituent une inexécution suffisamment grave.

Il est à noter en outre que dans l’hypothèse où le juge estimerait cette résiliation non justifiée, il pourrait octroyer au syndic la perception des honoraires dont ce dernier a été indument privé à la suite de cette résiliation anticipée, sans toutefois que cela ne remette en question la résiliation du contrat de syndic. Il existe même certains cas où le syndic prélève d’office, sur le compte du syndicat des copropriétaires, les honoraires auxquels il pouvait prétendre jusqu’à la fin de son contrat, charge ensuite à la copropriété de saisir le juge afin qu’il tranche ce litige…

Afin de cerner davantage les contours de cette notion, plusieurs décisions de justice peuvent être citées.

En premier lieu, la Cour d’appel d’Amiens, aux termes d’un arrêt en date du 11 juin 2024, 1re chambre civile, n° 22/00659, a estimé qu’était justifiée la résiliation d’un contrat de syndic, même en l’absence de préjudice financier pour la copropriété, dans une affaire où le syndic avait payé avec retard des factures d’ENGIE, ainsi que diverses autres factures. Le syndic avait également fait preuve de défaillance dans le recouvrement des charges, le juge a relevé que les relances, portant sur des sommes nettement inférieures à celles figurant sur les appels de fonds communiqués, étaient « redondantes et truffées d’erreurs », démontrant la « désorganisation structurelle du syndic ». Enfin, il était reproché au syndic un défaut de réalisation des comptes rendus de ses visites annuelles, une défaillance dans le suivi des travaux et la reprise de désordres, ou encore un prélèvement injustifié d’honoraires d’établissement d’un état daté dus par un copropriétaire vendeur sur le compte du syndicat des copropriétaires.

En deuxième lieu, aux termes d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers, chambre 1 section 8, en date du 7 juillet 2025, n° 23/00597, la résiliation anticipée du contrat de syndic a été estimée fondée dans une affaire où le syndic s’était montré défaillant dans la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement et dans la déclaration de sinistre relative à un dégât des eaux ; le juge relevant alors, dans le premier cas, que ces manquements ont abouti à une perte de chance pour le syndicat des copropriétaires de bénéficier de la garantie de parfait achèvement.

En troisième lieu, on peut relever un intéressant jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 5 mars 2025, n° 23/01349, dans une affaire où le syndicat des copropriétaires avait résilié de façon anticipée le contrat du syndic pour des faits reprochés qui étaient antérieurs à la date de souscription du contrat objet de la résiliation ; les manquements s’étaient produits au cours d’un précédent contrat avec le même syndic. Dans ce contexte, le juge a alors estimé que les manquements invoqués « […] ne sauraient être regardés comme des inexécutions suffisamment graves à ce contrat justifiant sa résiliation. Il appartenait seulement au syndicat des copropriétaires, compte tenu des griefs qu’il formulait à l’encontre de [la société X], de ne pas renouveler le moment venu son contrat de syndic. »

Ce jugement incite donc à la prudence quand vous décidez de renouveler le contrat d’un syndic dont vous êtes déjà insatisfaits en raison de sa mauvaise gestion…

Dans tous les cas, nous vous incitons à toujours garder des traces écrites de vos échanges avec le syndic et, en cas de besoin, à lui adresser vos demandes par courrier recommandé avec accusé de réception contenant mise en demeure, afin de prouver ultérieurement, en cas de contentieux, les différents manquements que vous lui reprochez.

Réponse de l'expert

Action

Une bande dessinée sur les déboires de la copropriété publiée par l’ARC Nationale : un joli cadeau pour les fêtes de Noël et pour votre syndic !

Grâce à la confiance de nos adhérents dont le nombre augmente de plus d’une centaine par mois, l’ARC Nationale confirme sa représentativité pour défendre les intérêts des syndicats des copropriétaires.

Cela nous impose plusieurs obligations et en premier chef de garantir une qualité de service pour nos adhérents.

Ce n’est pas simple car les enjeux que doivent affronter les copropriétés sont complexes avec des abus commis par les syndics de plus en plus fréquents, qui nécessitent d’être entouré de femmes et d’hommes compétents. Ce qui se fait de plus rare.

L’ARC Nationale essaye de proposer différents services et outils afin de satisfaire l’ensemble des adhérents, peu importe leur âge ou leurs moyens de communication.

C’est pour cela que nous utilisons différents canaux de communication : le papier, le numérique, le présentiel, les scènes de théâtre, les plateaux télé…

A cela s’ajoute, pas moins de quinze outils numériques ayant chacun une utilité spécifique.

Mais l’ARC Nationale veut aller encore plus loin en publiant une bande dessinée dédiée aux déboires de la copropriété.

I- Une bande dessinée sur la vie de la copropriété

Qui a dit que la gestion d’une copropriété était barbante ? Qui a dit qu’il n’était pas possible de partager des sujets sérieux avec humour et pédagogie ?

Alors on connaît les grands bouquins de copropriété complexes écrits par des théoriciens et aussit les guides l’ARC Nationale moins complexes et surtout plus « terrain » (ce qui permet de traiter les sujets dans leur entièreté).

Mais l’ARC Nationale a voulu passer un nouveau cap en rédigeant une bande dessinée qui aborde de manière pratique et humoristique les différentes situations rencontrées par les copropriétaires et les conseillers syndicaux au sein de leur copropriété.

Cette bande dessinée présente une quinzaine de scènes différentes passant par « les bruits de couloir », à la mise en concurrence des contrats de syndic, ou encore les différentes situations en assemblée générale.

Chaque scène est ensuite expliquée en détail, ce qui permet d’être alerte sur les abus à prévenir et les erreurs à ne pas commettre.

Ce guide s’adresse à tout le monde car l’objectif est bien de passer un bon moment en le lisant tout en apprenant de manière ludique.

II – Comment se le procurer ?

Rien de plus simple pour se le procurer, il suffit de se rendre à l’accueil de l’ARC Nationale.

Vous pouvez également remplir le bon de commande (fourni en pièce jointe) et le renvoyer à l’ARC Nationale accompagné du règlement.

Il vous suffira alors d’attendre cinq jours ouvrés et il vous sera envoyé.

Le prix est modique puisqu’il n’est que de 10 euros pour 40 pages d’illustration en couleur et de commentaires.

Et pour cause, notre but n’est pas de faire des supers profits mais de transmettre la connaissance.

Alors, bonne lecture !

Dernier mot, cette bande dessinée n’est que le reflet des trente guides publiés par l’ARC Nationale avec dix nouveaux guides qui ont été publiés spécialement pour le 17ème salon de l’ARC Nationale.

Actions et Actus

Action

Pièces jointes

Publications_ARC2026.pdf

Abus 5173 : Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

L’administration des syndics professionnels prête souvent à discussion, notamment quant à la légitimité de leurs requêtes et allégations vis-à-vis des copropriétaires. La récente initiative du cabinet Pierres de Paris constitue un parfait exemple de l’illégalité de ces agissements.

I. Syndic : sa liste impérative des copropriétaires

En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, Pierres de Paris adresse aux copropriétaires un formulaire à compléter par leurs soins.

Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

Ce document vise d’une part, à confirmer certaines informations telles que leur identité, leur(s) lot(s) et leur domicile et d’autre part, à apporter des éléments additionnels comme leur adresse électronique.

En procédant de la sorte, ce cabinet entend se conformer à son obligation :

- réglementaire d’une liste actualisée des copropriétaires (art. 32 du décret du 17 mars 1967) ;

- légale de notification des documents du syndicat aux copropriétaires de manière électronique, sauf refus de ces derniers, qu’ils peuvent manifester à tout moment (art. 42-1 de la loi du 10 juillet 1965).

II. Syndic : sa liste illicite des locataires

Cette trame de Pierres de Paris ne se révèle néanmoins pas régulière sur tous ses aspects.

Ce syndic requiert aussi des copropriétaires d’y mentionner si leur lot est loué, et dans l’affirmative :

- d’y indiquer le nom, le courriel et le téléphone de l’occupant ;

- de prétendre au caractère incontournable de ces précisions.

Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

Cette affirmation s’avère néanmoins juridiquement inexacte.

Si l’article 135 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 prévoyait initialement cette prescription des bailleurs auprès des syndics, le Conseil constitutionnel l’a cependant censurée pour non-conformité constitutionnelle par une décision :

- n° 2018-772 du 15 novembre 2018 ;

- faisant suite à un recours de parlementaires, préalablement à sa promulgation par le Chef de l’Etat.

Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

Outre, l’illégalité de cette démarche, elle revêt un aspect abusif. Elle correspond en effet, à une publicité commerciale, destinée à faire connaitre aux copropriétaires, et ce à leurs frais, le département gérance du syndic.

Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

Si une approche pragmatique du syndic peut se révéler parfaitement louable, au fonctionnement optimal de la copropriété, elle ne doit pas pour autant enfreindre la loi. Or, l’établissement ou l’exploitation d’un fichier comprenant des données personnelles par le syndic s’avère illicite, car la prospection commerciale des bailleurs par son service gérance est sans lien avec sa mission d’administration de l’immeuble (parties et installations communes). Le contrevenant s’expose à une peine de 5 ans d’emprisonnement et une amende de 300.000 € (art. 226-16 du Code pénal).

Abus

Action

L'ARC Nationale confirmée à nouveau comme la seule association représentative des syndicats des copropriétaires

Les professionnels essayent par tous les moyens de décrédibiliser l’ARC Nationale en minimisant sa représentativité ou bien ses compétences dans le domaine du droit de la copropriété.

Néanmoins, ils sont rattrapés par la réalité, comme encore dernièrement, avec une enquête réalisée par le ministère du travail qui a conclu que l’ARC Nationale est la seule association représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires.

En effet, un arrêté du 30 octobre 2025 a reconnu que seule l’ARC Nationale était habilitée à représenter, au sein de la commission mixte paritaire des gardiens et employés d’immeuble, les syndicats des copropriétaires, disposant de 71,02 % des voix au sein de cette commission.

Les 28,98 % restants sont attribués à la Fédération des élus des entreprises publiques locales qui sont, autrement dit, les bailleurs sociaux.

L’ARC NATIONALE CONFIRMÉE A NOUVEAU COMME LA SEULE ASSOCIATION REPRESENTATIVE DES SYNDICATS DES COPROPRIÉTAIRES

Cette nomination fait suite à un autre arrêté du 4 juin 2025 confirmant l’ARC Nationale représentée par son directeur général comme une personne qualifiée dans le domaine de l’immobilier et du droit de la copropriété pour siéger au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières.

Cette instance a notamment comme objet de donner un avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs à la copropriété.

L’ARC NATIONALE CONFIRMÉE A NOUVEAU COMME LA SEULE ASSOCIATION REPRESENTATIVE DES SYNDICATS DES COPROPRIÉTAIRES

L’ensemble de ces nominations s’explique principalement pour deux raisons : d’une part, le sérieux des actions menées par l’ARC Nationale et d’autre part, par un nombre d’adhérents qui ne cesse de progresser, compte tenu des nombreux enjeux et difficultés rencontrés au sein des copropriétés qui ne trouvent pas de réponse si ce n’est à travers notre association.

Au vu de ces reconnaissances aussi bien des pouvoirs publics que de nos adhérents, nous allons poursuivre nos actions toujours dans le même but : défendre les intérêts des syndicats des copropriétaires à travers les différentes instances dans lesquelles nous siégeons.

Actions et Actus

Action

Des délais à respecter pour valider les formulaires de vote par correspondance

Le formulaire de vote par correspondance pose encore de nombreuses difficultés, d’ordre aussi bien pratique que juridique.

En effet, il permet au copropriétaire de se prononcer sur les résolutions inscrites à l’ordre du jour, avant même d’avoir entendu les débats et les échanges entre copropriétaires sur les différents devis ou offres proposés.

Il existe une difficulté d’ordre juridique concernant le contrôle des formulaires de vote qui est pourtant encadré de manière subtile dans le décret du 17 mars 1967, mais également à travers différentes décisions judiciaires qui ont été publiées depuis la mise en œuvre de ce dispositif.

Voyons plus en détail de quoi il s’agit.

I- Des délais de contrôle incompressibles

Comme indiqué en introduction, le formulaire de vote par correspondance permet au copropriétaire de se prononcer sur les propositions de résolutions soumises à l’ordre du jour avant même la tenue de l’assemblée générale.

Ces formulaires de vote doivent être envoyés au syndic pour qu’il enregistre dans son logiciel les voix exprimées afin de les intégrer aux votes qui seront prononcés au cours de l’assemblée générale.

Conformément à l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut plus accepter de formulaires de vote trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.

Au cours de ce délai, il revient au conseil syndical de contrôler les formulaires réceptionnés, en identifiant toute anomalie ou erreur matérielle qui invaliderait le formulaire de vote ou l’une des résolutions.

Il revient également au conseil syndical de relever les votes exprimés à travers les formulaires de vote, afin de vérifier si au cours de l’assemblée générale, il n’y a pas d’erreur dans la computation des voix exprimées.

Ce contrôle est impératif car il est fréquent que le syndic accepte des formulaires de vote dans les trois jours précédant l’assemblée générale biaisant alors les résultats des votes.

C’est à ce titre que le décret du 17 mars 1967 et surtout le Juge sont venus repréciser les exigences réglementaires.

II – Un contrôle du respect des délais

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 précise que la feuille de présence doit mentionner les copropriétaires ayant voté par correspondance en précisant la date de réception du formulaire par le syndic.

Il s’agit bien de la date de réception du formulaire et non la date d’envoi de ce document.

Cette information est capitale car à partir du moment où le conseil syndical a contrôlé les formulaires de vote, voire mieux, en a pris copie, il sera en mesure d’identifier tout formulaire de vote qui a été ajouté ou pire qui mentionne des dates de réception falsifiées.

Les conséquences peuvent être graves car la résolution adoptée pourra être judiciairement annulée compte tenu de la prise en compte d’un formulaire réceptionné hors délai.

C’est à ce tire qu’une décision du tribunal judiciaire du 11 avril 2022 n° 21-02172 a annulé la convocation d’une assemblée générale au motif que le syndic a comptabilisé un formulaire de vote par correspondance qui a été réceptionné dans les trois jours précédant l’assemblée générale.

C’est à présent à vous de jouer.

Actions et Actus

Actualité juridique

Mais où va-t-on avec les mascarades d’assemblée générale de copropriétaires ?

Il est du devoir d’une association comme l’ARC Nationale de faire un point sur l’évolution de la gestion des copropriétés à travers le temps et surtout à la suite de l’entrée en vigueur d’un nouveau dispositif.

Dernièrement, les tenues d’assemblée générale ont connu des évolutions importantes notamment le vote par correspondance et plus récemment la notification électronique des convocations, qui est à présent de droit.

Faisons un point sur ces fausses évolutions qui n’ont pour seul but que de favoriser les syndics professionnels au détriment des copropriétés et copropriétaires.

Rentrons plus dans le détail.

I- Des votes par correspondance

L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 donne la possibilité aux copropriétaires de voter par correspondance après avoir préalablement rempli leurs formulaires qui ont été définis par l’arrêté du 2 juillet 2020.

Or, de nombreux syndics, et surtout les grands groupes, ont instauré une nouvelle procédure en permettant, voire en imposant, aux copropriétaires de remplir le formulaire en ligne depuis l’extranet de la copropriété, qui est administré par le syndic.

Ainsi, les votes sont incontrôlables et concentrés dans la seule main du syndic qui, pour mémoire, ne doit pas forcément être le secrétaire de séance ni même être présent à l’assemblée générale.

Deux conséquences :

un désintéressement des copropriétaires pour leur propre assemblée générale,

une perte de contrôle des votes des résolutions et de la tenue de l’assemblée générale, puisqu’un certain nombre de votes est exprimé avant même d’avoir entendu les débats, sans avoir la possibilité de les contrôler en amont.

II – Les convocations d’assemblée générale notifiées par voie électronique

Alors que l’ensemble des indicateurs démontre une augmentation de l’absentéisme aux assemblées générales, la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a autorisé la notification des convocations d’assemblée générale par voie électronique sans le consentement préalable du copropriétaire.

Résultat : de nombreux copropriétaires n’ont pas été informés de la tenue de leur assemblée générale et n’ont donc pas pu participer au vote des résolutions.

Les conséquences sont nombreuses : présence insuffisante des copropriétaires pour voter les travaux, voire pire, pour nommer le syndic. Ils se retrouvent alors contraints de saisir le président du tribunal judiciaire afin de désigner un syndic provisoire.

De plus, de nombreux travaux de rénovation ont dû être reportés, du moins jusqu’à la prochaine assemblée générale, afin d’expliquer aux copropriétaires comment récupérer leurs convocations d’assemblée générale par voie électronique.

Total de l’opération : des décisions qui ne se prennent pas, des copropriétaires démobilisés et un syndic qui prend l’ascendant sur la tenue des assemblées générales.

À part ça, tout va bien !

Dossier conseils

Action

Dossier

Abus 5174 : CITYA fait ce qu’il veut avec la « loi du 10 juillet 1962 »

De toute évidence, avec CITYA, il y a la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 et « la loi du 10 juillet 1962 » qui consiste à faire ce qu’il veut.

En effet, CITYA interprète la loi comme il le souhaite, allant même jusqu’à modifier les dispositions légales.

Après tout, CITYA le sait bien, neuf fois sur dix, cela se passe sans difficulté et une fois sur dix, il se fait épingler, et au pire paie une amende ou annule l’assemblée générale aux frais du syndicat des copropriétaires.

Voyons à ce titre la dernière affirmation que CITYA PECORARI a eu le toupet d’inscrire dans une convocation d’assemblée générale qui doit voter des travaux de rénovation de plusieurs millions d’euros.

Avant cela, rappelons les dispositions prévues dans la vraie loi du 10 juillet 1965 en matière de pouvoir envoyé au syndic, sans indication du nom du mandataire.

I- Un ordre de priorité au président du conseil syndical

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans la mesure où le syndic reçoit des pouvoirs sans indication du nom du mandataire, il ne peut les conserver pour voter en son nom ni les distribuer au mandataire qu’il choisit.

L’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 complète ces dispositions légales en précisant qu’il doit les remettre par ordre de priorité au président du conseil syndical, à défaut aux membres du conseil syndical, et en dernier lieu au président de séance après qu’il ait été élu au cours de l’assemblée générale.

Cet ordre de priorisation n’est pas anodin car il donne préséance au président du conseil syndical qui dispose d’un double mandat, l’un en tant que conseiller syndical et l’autre en tant que président.

Malgré ce cadre légal et réglementaire clair, qui ne peut susciter aucune interprétation, voyons ce que mentionne CITYA PECORARI dans une convocation d’assemblée générale.

II – L’article 22 : “Je fais ce que je veux »

Sans plus tarder, voici la mention inscrite dans l’introduction de la convocation :

CITYA fait ce qu’il veut avec la « loi du 10 juillet 1962 »

Et oui, CITYA se contre-fiche de la loi en priorisant non pas le président du conseil syndical mais plutôt le président de séance.

Pourquoi modifier la loi, seul CITYA connaît la réponse.

Vraisemblablement, il préfère miser sur le président de séance sachant qu’à travers cet ordre du jour, il est prévu des votes de travaux de plusieurs millions d’euros auxquels s’ajoutent la validation de deux filiales de CITYA dont l’une vend du courtage en assurance et l’autre de la gestion d’emprunt.

A cela s’ajoute bien entendu le vote des honoraires de suivi de travaux qui sont calculés sur le montant des travaux estimés à plusieurs millions d’euros.

Sacré CITYA !

Après moi, le déluge !

Abus

Action

Le raccordement d’un W.C privatif aux canalisations de la copropriété nécessite-t-il une autorisation préalable d’assemblée générale ?

Je souhaiterais faire installer un nouveau W.C dans mon appartement. Ces travaux nécessitent naturellement un raccordement aux canalisations recueillant les eaux vannes de notre copropriété.

Mon syndic m’indique que je dois solliciter au préalable une autorisation d’assemblée générale pour faire approuver ce raccordement.

Qu’en pensez-vous ?

Par principe, au titre de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, doivent être autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité des tantièmes de propriété), les travaux réalisés à l'initiative et aux frais des copropriétaires affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Cela étant, au sujet d'un raccordement de W.C à des canalisations d'eaux usées, la jurisprudence n'est pas toujours unanime, comme souvent en matière de copropriété…

Ainsi, on pourrait tout d'abord considérer que ces travaux ne requièrent pas une autorisation préalable en assemblée générale dans la mesure où des raccordements aux canalisations existantes ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes.

On peut en ce sens citer un arrêt de la Cour de cassation en date du 29 novembre 2011, troisième chambre civile, n° 10-28.476, ayant approuvé un tel raisonnement d'une Cour d'appel.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 novembre 2011, 10-28.476, Inédit - Légifrance

Cela étant, un autre arrêt de la Cour de cassation, du 15 janvier 2003, troisième chambre civile, n° 01-10.337, a considéré que ces travaux devaient être soumis à autorisation préalable d'AG. Toutefois, dans cette affaire, ces travaux de raccordement s'accompagnaient d'autres opérations plus substantielles qui avaient également touché aux parties communes.

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 janvier 2003, 01-10.337, Inédit - Légifrance

D’autres arrêts des juridictions dites « du fond » (tribunaux judiciaires et Cours d’appel) ont eux-mêmes des positions qui peuvent sembler contradictoires.

Dans votre hypothèse, si les travaux ne consistent qu'en un simple raccordement de W.C au réseau existant, on peut donc considérer qu'il existe une certaine tolérance qui dispense d'avoir à solliciter au préalable cette autorisation. Toutefois, en cas de risque de contestation, le principe de précaution commande d’obtenir cet accord de l’assemblée générale.

Si, en revanche, vous souhaitez procéder à l’installation d’un sanibroyeur, cette installation devra impérativement être autorisée en assemblée générale, dans la mesure où il s’agit de raccorder des eaux vannes sur des canalisations d’eaux usées, et s’avérer conforme aux règles énoncées par le règlement sanitaire départemental qui s’applique à votre copropriété.

Réponse de l'expert

Action

En matière de tarifs d’électricité, quoi de nouveau sous le soleil… et aussi la nuit ?

A partir du 1er novembre 2025, et de manière progressive selon les fournisseurs, une nouvelle répartition des tranches de tarification « Heures Creuses » (HC) est entrée en vigueur, pourquoi cela ?

La production solaire électrique (PV pour PhotoVoltaïque) est quelquefois surpuissante en journée quand l’ensoleillement est maximum, mais les consommateurs énergivores sont généralement calés, lorsque c’est possible, sur les heures creuses de consommation de 23h à 07h du matin.

Dans le cadre de ses obligations, EDF doit racheter ces volumes d’électricité aux producteurs PV, alors même que la demande peut être inférieure à la production. Or, si l’électricien historique ne peut distribuer l’intégralité de cette énergie sur le territoire national, ce surplus, très difficilement stockable, est donc ‘revendu’ à des pays frontaliers à des tarifs négatifs (je vous fournis de l’énergie…et je vous donne en plus de l’argent pour cela !).

Les HC proposées par les fournisseurs pourront maintenant aussi intervenir en journée, dans une « fenêtre horaire » durant laquelle le solaire est au maximum. Pour le moment, ces nouvelles plages sont les mêmes pour tous les opérateurs entre 11h et 17h, soit une amplitude de 6h, mais ce sont des intervalles HC de 3 heures maximum qui y seront calés (par exemple de 12h à 15h ou de 14h à 17h).

Pour les HC de nuit, la tranche horaire reste inchangée, de 23h à 07h, soit 8h, mais on y calera 5h consécutives uniquement, par exemple de 23h à 04h.

Quel impact pour la copro ?

Pour les consommateurs électriques dits « permanents », comme la ventilation mécanique contrôlée qui fonctionne en continu, cela n’a aucun impact puisque la durée totale de plages HC reste la même…

Même si, en fait, assez peu de systèmes seront favorablement impactés par ce changement d’horaire, certains équipements pourront sans doute tirer un meilleur parti d’une bascule de leur fonctionnement totalement ou partiellement en journée.

Par exemple les systèmes de ballons thermodynamiques (PAC, Pompes À Chaleurs air/eau) sont traditionnellement programmés pour fonctionner en heures creuses, la nuit, quand l’énergie est la moins chère… mais aussi quand l’air extérieur est le plus froid en hiver… l’énergie économisée durant cette période vient compenser la baisse du rendement de l’installation. Ce resserrement de la plage de fonctionnement obligeant à dimensionner les ballons collectifs en fonction de cette contrainte pour éviter de trop descendre la température des ballons avant les heures creuses.

Avec cette nouvelle répartition, les heures les plus chaudes seront aussi les moins chères en électricité…au plus grand bénéfice de la copropriété, une relance des PAC à ces horaires est peut-être une idée pertinente pour augmenter encore le levier économique de ce choix de production ECS. Pour les installations neuves, le dimensionnement des ballons sera revu à la baisse et espérons-le, leurs prix aussi !

Bien sûr, cette modification bénéficiera aussi à des consommations individuelles, en premier lieu le traditionnel cumulus, dont précisément la fonction est d’accumuler l’énergie aux heures creuses pour la restituer à la demande. L’ancienne répartition des heures creuses laissait une période de 16h sans chauffer l’eau, la taille du ballon était aussi calculée à cette fin.

Avec une possibilité d’une relance du chauffage à mi-journée, il est probable que son dimensionnement pourra être revu si on souhaite optimiser l’espace tout en préservant le confort, en installant des appareils plus petits.

Les appareils de nouvelle génération (type ‘bitube compacte’), suivant leur sophistication de régulation, et même s’ils ne sont pas conçus pour tenir compte du tarif, pourront peut-être inclure une ‘relance préférentielle’ de leur fonctionnement à certaines heures pour bénéficier de ces bonifications. Les cuisines ‘tout-électriques’, avec leurs plaques et leurs fours, pourront aussi à mi-journée utiliser une énergie moins chère si l’abonnement le permet…

Pour aller plus loin :

Certains fournisseurs proposent même de la gratuité à certaines heures, enfin une gratuité relative puisque les taxes restent quand même dues, ce qui est loin d’être nul quand on considère celles-ci :

TICFE (Accise) Taxe Intérieure sur la Consommation Finale d'Electricité 0,02998€/kWh

CTA Contribution Tarifaire d'Acheminement ~0,005 - 0,01 €/kWh

TCFE Taxe sur la Consommation Finale d'Électricité ~0,005 - 0,02 €/kWh

TVA ‘sur consommation’ Taxe sur la consommation d'électricité 5,5 %

TVA sur taxes Taxe sur les taxes elles-mêmes 20%

Donc pour une consommation identique de 5kWh il vous en coutera :

-durant une tranche réputée ‘gratuite’ : à 0,2478€

-en heures creuses : à 0,8175€

-en heures pleines : à 1.0405€

En conclusion :

Cette nouvelle répartition des heures creuses va permettre : à EDF de ne pas être trop pénalisée par rapport aux autres fournisseurs, de manière générale de favoriser des consommations, notamment pour les PAC puisant leur énergie dans l’air, quand les conditions sont optimales, et en même temps d’encourager une gestion ‘temporelle’ de certains usages, en conformité avec la 3ème partie du slogan du ministère de l’écologie sur le sujet :

« J’éteins, je réduis, je décale… »

Technique

Action