Action individuelle d’un copropriétaire : l’absence d’information du syndic n’est pas une cause d’irrecevabilité

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». La tranquillité dans la jouissance de leurs parties privatives fait partie de ces droits, et le syndicat des copropriétaires est fondé à agir contre tout fauteur de troubles, à plus forte raison s’il y a infraction par un copropriétaire aux stipulations du règlement de copropriété et surtout à la « destination de l’immeuble » ou aux conditions d’usage des parties privatives. Mais, au-delà d’une mise en demeure, le syndic doit, pour agir judiciairement, être habilité par l’assemblée générale. Or, cette habilitation peut prendre du temps et être refusée par une majorité de copropriétaires, souvent pour des raisons de coût…

L’article 15 de la loi permet à tout copropriétaire d’« exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ». La question se posait de savoir si le fait que le copropriétaire agissant seul n’informe pas le syndic pouvait rendre son action irrecevable. La Cour d’appel de Grenoble vient de rappeler qu’elle avait déjà été tranchée il y a plus de 40 ans (Cass. 3ème Ch. civ., 26 novembre 1975, 30 mars 1978 et 28 janvier 1981) : l’action reste recevable car la loi ne prévoit pas de sanction à l’inobservation de cette obligation d’information, dont la finalité est essentiellement de permettre au syndicat de se joindre à l’action s’il estime qu’au-delà de l’intérêt individuel, l’intérêt collectif est en jeu.