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Question: «Je suis syndic bénévole de ma copropriété et l’un des copropriétaires va procéder à la vente de son lot. Le notaire me demande de compléter un questionnaire dont l’état daté mais également de lui transmettre un certificat article 20- II sans plus d'informations. Qu’est-ce que ce certificat et que dois-je y indiquer ?»

Réponse: Au moment de la vente d’un lot, le notaire demande ce certificat au syndic car, depuis 2014, une disposition de la loi ALUR permet de bloquer une nouvelle acquisition dans l’immeuble lorsqu

Question: « Nous envisageons de supprimer la chaudière vétuste en fin de vie, qui requiert des travaux onéreux, et souhaitons passer en chauffage individuel, est- ce possible?»

Réponse: Comme vous, nombre de copropriétés confrontées à des difficultés de gestion du chauffage collectif, des coûts exponentiels de remise en état, envisagent de le supprimer pour le remplacer pa

Question: «Notre syndic vient de signer un contrat de travail pour l’embauche d’un gardien, mais à la demande du futur salarié, le contrat ne prendra effet que dans 1 mois. Cependant le conseil syndical souhaite réfléchir sur la suppression éventuelle du poste, d’où la question, le syndic peut-il annuler cette embauche ?»

Réponse: Non. En droit, dès que le contrat de travail est signé par les parties, il est dit parfait, car les deux parties, donc employeur et salarié ont donné leur consentement et sont donc engagés

Question: «Notre chauffage est alimenté par la géothermie. Dans le cadre de la mise en place de compteurs d’énergie dans notre copropriété, devrons-nous répartir le montant de la part fixe dédiée à l’entretien en fonction de ces compteurs?»

Réponse : Dans un réseau de chaleur, la facture d’énergie comporte souvent deux catégories principales (parfois découpées en sous-catégories) : • R1, qui correspond à la part variable liée à la cons

Question: «Je suis membre du conseil syndical et je souhaite proposer à la prochaine assemblée générale un contrat concurrent à celui du syndic en place. Ce dernier m’indique que cela est impossible, puisque le syndicat de copropriétaires a voté – lors de la dernière assemblée générale – une dispense faite au conseil syndical de mettre le syndic en concurrence. A-t-il raison, sachant qu’effectivement ce point a été voté à la dernière assemblée générale?»

Réponse : Avant de répondre à votre interrogation, reprécisons le cadre légal. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié une première fois par la loi ALUR, puis une seconde fois par la loi M

Question: «Le/la Président/e du conseil syndical peut il/elle être élu/e au cours de l’assemblée générale, c’est à dire en présence de tous les copropriétaires. Ne faut il pas, à minima, une interruption momentanée de l’assemblée générale avec un retrait des conseillers syndicaux nouvellement élus?»

Réponse: Non, l’élection du/de la Président/e du conseil syndical ne peut pas s’effectuer pendant l’assemblée générale qui vient de procéder à l’élection des membres de ce conseil syndical et ce même

Face à des assemblées générales annuelles qui quelque fois se terminent à des heures très tardives, le secrétaire de séance (généralement le syndic en exercice) propose fréquemment au bureau de reporter la rédaction de l’original de son procès-verbal à une date ultérieure. Les membres du bureau (Président et scrutateurs) s’interrogent dès lors sur la régularité d’une telle proposition. Question: «quand doit-être rédigé l’original du procès-verbal de l’assemblée générale?»

Réponse: l’original du procès verbal de toute assemblée générale doit être établi et signé par les membres du Bureau, à l’instant de la déclaration de clôture de l’assemblée par le/la Président/e de s

Question: «Ma copropriété a constitué une avance travaux très importante. Je souhaite vendre mon lot, mais mon syndic affirme que ma quote-part d’avance travaux ne sera pas remboursée au motif que, depuis le 1er janvier 2017,la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR a substitué l’avance travaux par le fonds travaux, impliquant que les sommes sont à présent définitivement acquises aux lots. A-t-il raison?»

Réponse: Votre question est à la fois très intéressante et très inquiétante. Avant d’y répondre, nous allons repréciser le contexte juridique. Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR a modifié l’

QUESTION: «Notre syndic propose à l’assemblée générale la réalisation d’un audit énergétique ET d’un Diagnostic Technique Global (DTG). Quelle est notre obligation réelle?»

RÉPONSE: En ce qui concerne l’audit énergétique: il est obligatoire pour les immeubles qui répondent aux trois caractéristiques suivantes: Chauffage collectif; 50 lots ou plus (compter tous les l

Question: «Mon syndic fait supporter au syndicat de copropriétaires les frais de notification des lettres de mises en demeure. Cela est-il normal? Ne devrait-il pas les faire supporter au seul copropriétaire débiteur?» Quelle mesquinerie d’imputer en plus au syndicat de copropriétaires les frais de notifications!

Réponse: Décidément, avec les syndics professionnels, il n y a pas de petits profits. Bien évidemment, les frais de notification de lettre de mise en demeure doivent être appliqués au seul coproprié

Question: « Mon syndic souhaite présenter un nouveau contrat qui prendra effet trois mois après la tenue de l’assemblée générale. Le problème est que les tarifs qu’il nous propose, notamment ceux concernant les prestations supplémentaires et privatives, ont tout simplement flambé. À titre d’exemple, la mise en demeure est passée de 32 à 64 euros. Le syndic affirme que si l’on refuse son contrat, il donnera sa démission en assemblée générale, nous laissant la finir seuls. Est-il en droit de nous faire ce chantage.»

Réponse: Cette question est intéressante, sachant justement que c’est l’ARC qui a œuvré dans le cadre des négociations sur la loi ALUR pour éradiquer ce type de chantage scandaleux. En effet, l’arti

Question: «Nous souhaitons condamner le vide-ordures de notre copropriété. Quelles sont les préconisations à prendre pour que le vote ne puisse pas être contestable?»

Réponse : La suppression des vide-ordures pour des considérations d’hygiène peut être adoptée à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires (art.

Question: «Le contrat de syndic prévoit une durée de mandat allant jusqu’au 31 juillet. Néanmoins, pour des raisons pratiques, nous souhaitons tenir l’assemblée générale le 4 juillet et projetons de reconduire son mandat. Le syndic nous informe alors qu’il percevra l’intégralité de ses honoraires même si l’assemblée générale se tient 27 jours avant la fin de son contrat. Ainsi il souhaite percevoir, pour une même période, une double facturation d’honoraires: l’une sur la base de l’ancien contrat et l’autre sur la base du nouveau contrat. En a-t-il le droit?»

Réponse: Tout d’abord, il y a de quoi se poser de sérieuses questions si votre syndic réclame d’ores et déjà de facturer à deux reprises la même période. Le nœud du problème résulte du fait que vous

Référé préventif, de quoi s’agit-il? QUESTION: «Nous sommes assignés en référé préventif, de quoi s’agit’il? Notre copropriété située 2 rue de P…….., vient d’être assignée en référé préventif au sujet de la construction d’un immeuble sur la parcelle mitoyenne au 4 rue de P……., de quoi s’agit’il ?»

Réponse: Lorsqu’un chantier important de rénovation, construction d’immeuble ou d’équipement va être mis en œuvre, le maître d’ouvrage, le promoteur en général, sollicite un référé préventif. Ce di

Question: «Lors du contrôle des comptes, mon syndic nous a présenté entre autres l’annexe 1 qui fait apparaitre, dans la rubrique «Trésorerie» en haut à gauche un solde du compte 512 «Banque et fonds disponibles en banque» de 134165, 24 euros alors que sur le relevé bancaire, à la même date, figure une somme de 150679,70 euros. Cela est-il normal?»

Réponse: Cette question est fréquemment posée par les conseillers syndicaux compte tenu du fait qu’il existe une confusion récurrente entre les documents comptables tenus par le syndic et les relevés

Question: «Je suis syndic bénévole et l’un des copropriétaires ne paie pas ses charges. A partir de quand et comment puis-je lui imputer des intérêts de retard?»

Réponse: Le taux d’intérêt légal est un pourcentage fixé chaque semestre par la loi, que l’on va appliquer à une somme d’argent due par le débiteur à son créancier, dans le but de réparer le dommage

Question: « Nous sommes deux membres du Conseil syndical en charge du contrôle des comptes, et souhaitons contrôler les honoraires qui ont été prélevés par notre syndic sur l’ensemble de l’exercice. Nous ne savons pas quels documents précis réclamer. Pouvez-vous nous renseigner?».

Réponse : Votre question est très pertinente car effectivement, en parallèle des honoraires de gestion courante, le syndic facture plusieurs prestations pour la réalisation de tâches supplémentaires

Question: «Le conseil syndical souhaite réaliser un contrôle de comptes de la copropriété par l’intermédiaire de l’ARC. Le syndic refuse au motif que cette décision doit être votée par l’assemblée générale. A-t-il raison?»

Réponse: Votre question impose de clarifier deux points importants: dans un premier temps, les pouvoirs dévolus au conseil syndical et dans un second temps, les pouvoirs intrinsèques à l’assemblée gé

Question : «Notre conseil syndical souhaiterait contrôler les honoraires qui ont été prélevés par le syndic sur l’ensemble de l’exercice. Néanmoins, nous ne savons pas quels documents réclamer. Pouvez-vous nous renseigner?». Votre question est très pertinente car effectivement, en parallèle des honoraires de gestion courante, le syndic facture plusieurs prestations pour la réalisation de tâches supplémentaires, complémentaires ou privatives, qui peuvent représenter jusqu’à 30% des honoraires globaux.

Réponse : Le contrôle est donc indispensable afin de vérifier qu’il n’a pas facturé de prestations abusives. Tout d’abord, rappelons que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndic à joi

Question: «Mon syndic fait supporter au syndicat de copropriétaires les frais de notification des lettres de mises en demeure. Cela est-il normal? Ne devrait-il pas les faire supporter au copropriétaire débiteur?»

Réponse: Décidemment, avec les syndics professionnels, il n’y a pas de petit profit. Bien évidemment, les frais de notification des lettres de mises en demeure doivent être appliqués au seul copropr

Modèle Appel de fonds pour le Syndic Bénévole

Modèle de convocation de l'assemblée générale par le Syndic bénévole

Question: «Mon syndic affirme qu’en cas de règlement partiel des appels de fonds, sa priorité sera de financer le fonds travaux. Cela m’inquiète, sachant qu’il y a des impayés de charges pouvant entraîner un défaut de règlement des charges courantes et, plus précisément, des factures de chauffage. Mon syndic a-t-il raison de procéder de la sorte?»

Réponse: Votre interrogation est pertinente, sachant qu’elle concernera un nombre important de copropriétés. En effet, pour des raisons diverses, il n’est pas rare qu’un copropriétaire procède au pa

Question: «Mon syndic souhaite mettre à l’ordre du jour le vote de l’installation de répartiteurs de frais de chaleur, mais il ne précise pas pour autant les conséquences concrètes que cela entraînera sur la répartition individuelle des consommations de chauffage».

Réponse: Votre question est extrêmement pertinente, car elle n’est pas si simple qu’elle n’y paraît. Tout d’abord, rappelons que, selon notre analyse confortée par plusieurs études que vous pourrez

Question: «Mon syndic me dit que lorsqu’un copropriétaire débiteur est inscrit en «surendettement» auprès de la Banque de France, le syndicat de copropriétaires ne peut plus poursuivre la procédure de recouvrement des charges impayées: est-ce vrai?».

Réponse: Revenons tout d’abord sur la procédure de surendettementauprès de la Banque de France : toute personne qui se trouve confrontée à des difficultés financières et qui n’est plus en capacité d

Question: «Mon syndic affirme que la mention prévue à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que le fonds travaux doit être constitué selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale par le versement des provisions du budget prévisionnel implique que ce fonds doit être appelé sur la base des clés de répartition du budget prévisionnel. Cela est-il exact?»

Réponse: Cette affirmation est non seulement incohérente et compliquée, mais surtout contraire aux dispositions légales. Tout d’abord certaines clés de répartition ne sont que très rarement concerné

Question : Je souhaiterais savoir si l'aide juridictionnelle obtenue pour une procédure en première instance est valable aussi en cas d'appel ?

Réponse : I.

Question: «En tant que Président du conseil syndical, j’ai réclamé à mon syndic les coordonnées postales de l’ensemble des copropriétaires. Le syndic a refusé de me les transmettre en indiquant qu’il n’avait pas à remettre des informations personnelles, même au président du conseil syndical. A-t-il raison, et le cas échéant, comment obtenir les coordonnées des copropriétaires en vue d’une éventuelle convocation d’assemblée générale par nos soins?».

Réponse: Votre question est très intéressante, car elle met en exergue les subtilités du droit et plus précisément celui de la copropriété.

Question: «Mon syndic a prévu une réduction de ses honoraires de seulement d’1€ en cas d’externalisation des archives ou en cas de dispense d’extranet. En a-t-il le droit?»

Réponse: Votre cas est extrêmement fréquent.

Question: «Notre copropriété, constituée d’un bâtiment neuf livré en 2014, est chauffée grâce à une chaufferie collective. Notre chauffagiste nous propose d’ajouter une clause de garantie du matériel (P3) au contrat d’entretien de chaufferie : doit-on accepter cette clause?»

Réponse: De nombreuses copropriétés équipées d’un système de chauffage collectif se voient proposer un contrat d’entretien comprenant une clause dite P3 de «garantie totale» ou de «gros entretien ren

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Le certificat de l’article 20-II demandé par les notaires au moment d’une vente, qu’en est-il ?

À quelle majorité se vote la suppression du chauffage collectif ?

Est-il possible d’annuler l’embauche d’un gardien?

Réseaux de chaleur : comment répartir les frais de chauffage

Le vote par l’assemblée de la dispense de mise en concurrence du contrat de syndic interdit-il de demander l’inscription d’un contrat concurrent ?

L’élection du/de la Président/e du conseil syndical peut elle se faire en assemblée générale ?

Quand l’original du procès-verbal de l’assemblée générale doit-il être établi ?

Mon syndic me dit que depuis l’entrée en vigueur du fonds travaux, l’avance travaux n’est plus remboursable en cas de vente d’un lot, est-ce vrai ?

Info et intox sur l’audit énergétique et le DTG : que doivent réellement faire les copropriétés ?

Le syndicat de copropriétaires doit-il supporter les frais de mise en demeure notifiés au copropriétaire débiteur?

Le syndic peut- il démissionner en assemblée sans aucun préavis ?

Quelles précautions prendre en vue de la condamnation des vide-ordures ?

Les honoraires sont-ils dus intégralement si l’assemblée générale se tient 27 jours avant la fin du contrat de notre syndic ?

Notre copropriété vient d’être assignée en référé préventif, de quoi s’agit’il ? »

Le solde du compte banque figurant à l’annexe 1 diffère de celui du relevé bancaire est- ce normal ?

Un copropriétaire ne paie pas ses charges de copropriété, comment lui imputer des intérêts de retard ?

Quels documents demander au syndic pour contrôler les honoraires facturés sur l’exercice ?

Le conseil syndical doit il solliciter un vote d’assemblée générale pour être assisté dans sa mission par un professionnel de son choix ?

Comment vérifier ce que votre syndic a réellement facturé sur l’exercice comptable

Recouvrement des impayés : le syndicat des copropriétaires doit il supporter les frais afférents aux mises en demeure individuelles ?

Modèle Appel de fonds

Modèle convocation Assemblée Générale

Règlement partiel des appels de fonds : Quelles conséquences ?

Assemblée générale : mon syndic souhaite faire voter la pose de répartiteurs de frais de chaleur, quelles conséquences sur le calcul des charges?

Copropriétaire débiteur déclaré « surendetté » auprès de la Banque de France : Toute procédure de recouvrement devient-elle impossible ?

Quelles sont les modalités d'appel du fonds travaux ?

L’aide juridictionnelle est-elle valable en première instance et en appel ?

Le syndic a-t-il le droit de refuser de nous communiquer la feuille de présence ?

Mon syndic a-t-il le droit de ne baisser ses honoraires que de 1 € en cas d’externalisation des archives ou de dispense d’extranet ?

Doit-on accepter un contrat P3 dans le cas d’une chaufferie neuve ?

ARC Nationale