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Le syndic doit-il inscrire la questionsur le «fonds de travaux»obligatoire (au 1er janvier 2017) dans l’ordre du jour des assemblées générales en 2016 ? Question «En, recevant ma convocation, je me suis aperçu que l’ordre du jour ne mentionnait ni la question relative au «fonds de travaux» qui doit, obligatoirement, être constitué à partir du 1er janvier 2017, ni même une information à ce sujet, alors que nombre d’autres copropriétaires que je connais ont déjà vu ces questions inscrites dans leur convocation. Est-ce une faute de mon syndic et si oui comment dois-je y remédier? Dois-je faire convoquer une assemblée générale extraordinaire à ses frais?».

Le syndic peut-il réclamer des honoraires supplémentaires pour déclarer des sinistres dans le cadre du contrat type? Question: «Mon syndic affirme qu’il peut percevoir des honoraires supplémentaires pour la déclaration des sinistres même depuis la mise en place du contrat type. Cela est-il exact?»

Peut-il y avoir un nombre obligatoire de conseillers syndicaux ? Quelles conséquences si ce nombre n’est pas respecté? Question: «Existe-t-il une obligation de désigner un nombre défini de conseillers syndicaux? Comment ce nombre est-il fixé? Et quelles ont les conséquences si l’assemblée générale ne désigne pas un nombre suffisant de membres? Ou encore si certains membres démissionnent en cours de mandat?».

Question: «Je suis syndic bénévole depuis plusieurs années. Mon mandat est reconduit annuellement lors de l'assemblée générale. Actuellement, une copropriétaire me dit que je n'ai plus le droit de me représenter en 2016, le mandat maximum étant de 3 ans seulement. Qu’en est-il vraiment? Puis-je représenter ma candidature en tant que syndiclors de la prochaine assemblée générale ?».

Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM? Question: «Bonjour, notre copropriété est équipée de 4 ascenseurs. Nous avons donc 4 abonnements de «téléphone fixe» pour la téléalarme. Est-il possible de faire passer les appels de téléalarme par une ligne portable pour faire des économies?».

L’administrateur provisoire est-il soumis à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé? Question: «Un administrateur provisoire désigné au titre de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 a-t-il - comme un syndic - l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparéau nom du syndicat des copropriétaires ?».

Le syndic a oublié de joindre les devis à la convocation: quelle conséquence sur la validité de l’assemblée générale? Question: «Notre Syndic a oublié de joindre 35 pages (devis de travaux) à la convocation d’assemblée générale envoyée par lettre RAR. Il les a envoyées dans un second temps, par courriel, sans respecter le délai des 21 jours. La tenue de l'AG sera-t-elle valable ou pourra-t-elle être contestée ? Comment préserver les droits du Syndicat des copropriétairesface à une telle situation ?».

Question «Mon syndic professionnel refuse de mettre dans l’extranet de la copropriété, dans l’espace sécurisé destiné au conseil syndical, le grand livre actualisé ainsi que les relevés bancaires. En a-t-il le droit?»

Qui doit payer les travaux votés en cas de mutation? Question Les annonces des agents immobiliers qui mentionnent «Travauxvotés» laissent penser que le futur acquéreur n’aura rien à payer concernant les travaux déjà décidés au moment de la vente et que c’est donc le copropriétaire vendeur qui devra s’en acquitter. Mais est-ce toujours le cas ? Juridiquement, qui doit payer les travaux en cas de mutation.

Peut-on décider en assemblée générale de supprimer l’avance de trésorerie? Question: Le syndicat des copropriétaires peut-il supprimer l’avance permanente de trésorerie? Si oui, quelle est la démarche à suivre ?

Au sein de notre immeuble, un copropriétaire souhaite acquérir une partie commune, quelle est la procédure à suivre? Question: Quelle est donc la procédure à suivre pour un copropriétaire qui envisage d’acquérir un bout de palier, un ancien logement de gardien, un WC commun ou encore des combles communes?

«Le syndic refuse de nous communiquer le grand livre « pour le moment» et nous demande d’attendre… Est-ce normal?». Question «Nous avons demandé, fin janvier, à notre syndic, une copie du grand livre pour préparer le contrôle de comptes de notre copropriété. Notre syndic nous a répondu que cette demande est prématurée et il refuse de transmettre le document demandé. En a-t-il le droit ? Comment réagir?».

L’élection d’un président de conseil syndical est-elle obligatoire? Peut-on s’en passer? Question: Cette question ne concerne que les syndicats relevant de la forme de gestion dite «traditionnelle» par opposition à la forme «coopérative» dans laquelle le président du conseil syndical endosse également, de droit, le titre de syndic. L’élection d’un président du conseil syndical est-elle obligatoire?

L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux strictement privatif? Question: Est-ilnormal que l’assurance multirisque de l’immeuble (MRI) soit appelée à indemniser un dégât des eaux (DDE) strictement privatif?

Question à l’expert Pourquoi les documents envoyés pour l’assemblée générale indiquent un solde débiteur alors que je suis à jour de mes charges? Question: «Je suis toujours à jour de mes charges. Néanmoins, j’ai constaté dans les documents comptables joints à la convocation d’assemblée générale que mon compte présente un solde débiteur. Mon syndic me dit que lors du prochain appel de fonds cette somme me sera réclamée que je suis contraint de payer. Pouvez-vous m’éclairer?»

Les frais de location d’une salle pour la tenue d’une assemblée générale peuvent-ils être facturés au syndicat des copropriétaires depuis la loi ALUR? Question: «Notre immeuble n’est pas doté d’une salle commune. Avec son nouveau contrat type, mon syndic peut-il facturer la location d’une salle pour la réunion d’une assemblée générale ?»

Quelle prime accorder à une gardienne qui a rattrapé son travail le soir après une journée de formation? Question: «Ma gardienne est partie en formation sur deux jours et elle a effectué son travail le soir en rentrant, jusqu’à 23H00, pour que tout soit propre comme d’habitude. Nous sommes très contents d’elle et envisageons de lui octroyer une prime, mais j’ai un doute: tout cela est-il bien conforme aux textes en vigueur?»

La copropriété est-elle sûre de récupérer la totalité d’une dette de charge en cas de vente amiable? Question: On affirme souvent que lorsqu’un «gros» débiteur vend à l’amiable son bien, la copropriété est sûre de récupérer l’ensemble de la dette de ce copropriétaire. Cet argument est parfois utilisé pour stopper certaines procédures judiciaires en cours, en attente d’une vente amiable annoncée par le débiteur. Mais est-ce vrai? «Est-ce qu’en cas de vente amiable le syndicat récupère systématiquement l’ensemble de la dette du copropriétaire vendeur?»

Nos deux gardiens se remplacent mutuellement en cas de congés: est-ce une pratique normale? pourquoi cela nous coûte-t-il si cher? Question «Nous avons deux gardiens dans notre importante copropriété, tous deux à service complet. L’été, ils partent en vacances l’un après l’autre et celui qui reste remplace celui qui est parti. Mais cela nous coûte cher… Cette pratique est-elle normale?»

Quelle TVA pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur Question: «Je souhaite faire appel à un prestataire pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur dans ma copropriété. J’ai sous les yeux plusieurs devis mais je me pose des questions concernant la TVA que le prestataire doit appliquer. En effet selon les devis, celle-ci est tantôt de 5,5 %, tantôt de 10 % ou 20 %, qui dois-je croire?»

Question à l’expert: A quoi correspondent les honoraires du syndic pour travaux? Question: La semaine dernière, nous avons répondu à la question de savoir s’il était normal que le syndic demande une rémunération particulière en cas de travaux (www.arc-copro.com/bqc1). Aujourd’hui, nous allons répondre à la question de savoir à quoi correspondent ces honoraires, pour mieux les estimer. Nous allons répondre à la question.

QUESTION «Lors de la dernière assemblée générale, des travaux de ravalement ont été votés et le syndic a demandé pour lui-même des honoraires de suivi de ces travaux de 5%. Est-ce normal?»

Est-il légal de dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte séparé pour trois ans? Question: «Nous sommes une toute petite copropriété. Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue en octobre 2015, nous avons renouvelé le mandat du syndic professionnel. Nous avons également voté la dispense d’ouverture du compte bancaire séparé pour une durée de 3 ans. Est-ce légal? Je croyais que toutes les copropriétés devaient obligatoirement être titulaire d’un compte séparé à leur nom».

Comment anticiper le départ en retraite du gardien d’immeuble? Question: Mon gardien, en poste depuis longtemps, demande à partir en retraite dans quelques mois. Combien cela va-t-il coûter au syndicat des copropriétaires? Faut-il l’anticiper?

À qui faut-il notifier le PV d’AG en cas de vente? au vendeur ou à l’acquéreur? Question: Bonjour, Je suis syndic bénévole. Je dois actuellement diffuser le PV de l’AG de notre copropriété. Or je sais que l’un des copropriétaires a vendu son appartement (j’ai été sollicité par le notaire pour l’état daté). Cependant, je n’ai pas reçu de confirmation de la vente. A qui dois-je envoyer le PV de l’AG?