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L’ADN de l’ARC est d’aider les copropriétés notamment dans le domaine technique. C’est pourquoi l’ARC a mis au point un audit appelé « Bilan Initial du Bâti » (BIB).

C’est une prestation de type audit qui s’adresse plus particulièrement aux copropriétés de moins de 50 lots principaux et dont l’immeuble a été construit avant 1974, date de la première réglementation thermique. Les immeubles de ce type représentent presque 80 % du bâti du Grand Paris.

Ce bilan a ainsi été imaginé et mis au point pour des bâtiments pour lesquels le Diagnostic Technique Global (DTG) n’est pas adapté.

En quoi consiste la réalisation d’un BIB ?

Le BIB est un diagnostic. Une inspection générale de l’ensemble de la structure est effectuée.

Les parties communes sont explorées : bâti, façades, toiture, espaces communs, parties en sous-sol (parkings, caves), état des menuiseries, volets, etc. Une évaluation est également effectuée sur les réseaux d’eaux pluviales et d’évacuation des eaux usées, les réseaux d’électricité, de gaz, etc.

Un reportage photographique est ainsi effectué et y sont apportés des commentaires signifiants.

Le BIB ne nécessite pas une décision d’assemblée générale en vertu de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 qui permet au conseil syndical de faire appel à toute personne de son choix pour se faire assister dans le cadre de ses missions.

Il se présente sous la forme d’un contrat entre le syndicat des copropriétaires et  Copropriété-Services qui est facturé en fonction du nombre de lots.

C’est une solution pratique, adaptée aux adhérents et résolument pragmatique.

Concrètement, comment cela s’organise ?

L’ARC reçoit une demande d’un conseil syndical ou d’un syndic bénévole et la nature des besoins du syndicat des copropriétaires est estimée.

Un rendez-vous préalable est ensuite pris avec le conseil syndical ou le syndic bénévole et un certain nombre de documents demandés (plans, procès-verbal de la dernière assemblée générale).

Une visite sur place de la copropriété (de 3-4h) est ensuite organisée afin qu’un rapport avec photographies sur l’ensemble de la technique de l’immeuble puisse être établi.

Que se passe-t-il ensuite ? Comment est exploité ce bilan ?

Ce bilan est un véritable fil rouge pour l’ensemble des copropriétaires et notamment pour le conseil syndical et/ou le syndic bénévole.

C’est une véritable feuille de route qui va segmenter dans le temps les nécessités d’interventions des plus urgentes, en passant par celles qui sont majeures jusqu’à celles qui sont recommandées à moyen ou long terme.

Ce fil rouge va servir à faire la programmation des travaux sur l’immeuble.

Plus précisément, ce bilan se décompose en plusieurs parties :

• L’analyse des parties visitées.
• L’indication des travaux à réaliser en indiquant les travaux prioritaires à engager à court terme puis les autres travaux majeurs nécessaires et enfin les travaux moins urgents mais recommandés.
• Un avis général sur la copropriété qui indique les pistes de valorisation immobilière et architecturale possibles (cession de la loge, surélévation, ventes de terrasses ou création d’un ascenseur par exemple).

Est-ce que l’Arc et Copropriété-Services assurent d’autres prestations techniques pour les copropriétés ?

A l’issue de la réalisation d’un BIB ou d’un DTG, ou s’il n’a pas été jugé nécessaire d’en réaliser un parce que la copropriété a bien identifié et priorisé les travaux à réaliser, il peut lui être proposé de réaliser une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage technique (AMOT).

Il s’agit de demandes particulières et spécifiques où un diagnostic général ne se justifie pas : problèmes spécifiques de fissures ou d’infiltrations d’eau par exemple.

Intervention ponctuelle, elle permet d’identifier le problème et de proposer un certain nombre de ressources pour le résoudre.

Cette prestation est totalement modulable au sens où elle peut accompagner la copropriété tout au long d’un chantier, si cette dernière n’a pas retenu un maître d’œuvre ou pour certaines étapes comme l’expression des besoins ou la réception des travaux.

Il convient de souligner qu’il s’agit d’accompagner le maître d’ouvrage et non d’assurer une fonction de maître d’œuvre, ce qui supprime toute ambiguïté sur le bien-fondé des constats réalisés et sur les propositions énoncées.

Etes-vous sollicités par les copropriétés pour d’autres interventions ?

Oui l’ARC a désormais un nouveau service : l’inspection incendie. Cette prestation permet d’avoir un regard sur les mesures en termes de protection incendie dans les immeubles en copropriété relativement petits.

En effet les petits immeubles échappent à une partie de la réglementation faible sur le sujet. Cette prestation propose entre autres des formations aux conseillers syndicaux et aux syndics bénévoles (utilisation des extincteurs, utilisation de tout autre équipement nécessitant des manipulations particulières, etc.), formations aujourd’hui inexistantes dans ce domaine.

En Résumé :

• Les copropriétés peuvent être accompagnées par l’ARC et Copropriétés Services pour une meilleure connaissance de leur bâti et pour un accompagnement tout au long de la réalisation des travaux ;

En particulier, elles peuvent solliciter :

• la réalisation d’un Bilan Initial du Bâti (BIB) si elles comptent moins de 50 locaux principaux ;
• et/ou une prestation d’assistance à maitrise d’ouvrage technique à la carte pour l’accompagner tout au long d’un chantier. 

Recommandations de l’ARC :

• Pour les copropriétés de moins de 50 lots, l’ARC recommande de réaliser un BIB plutôt qu’un DTG (Diagnostic Technique Global) dont les dispositions actuelles ne sont pas adaptées aux petites copropriétés.
• A l’issue de la réalisation d’un BIB ou d’un DTG (pour les copropriétés de plus de 50 lots), la copropriété peut solliciter une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage technique pour se faire accompagner lors de l’engagement de travaux spécifiés.
• Elle peut aussi  se faire accompagner sur d’autres travaux à engager suite à des désordres techniques ou à des besoins impératifs de rénovation.

Pour aller plus loin, n’hésitez donc pas  contacter l’ARC ou Copropriété Services pour toutes questions relatives à un projet de réhabilitation de votre immeuble, une équipe spécialisée dans toutes les questions techniques et de bâtis saura au mieux vous accompagner dans vos démarches dès la genèse de votre projet.

Plusieurs guides et manuels sont également disponibles, notamment : « Comment rénover sa copropriété »

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LE BIB : BILAN INITIAL DU BATI

https://arc-copro.fr/outils-services/le-bib-bilan-initial-du-bati.html

Un nouveau service d’assistance pour faire un bilan de l’état du bâti

https://arc-copro.fr/bib

As-tu fait le BIB de ta copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/tu-fait-le-bib-de-ta-copropriete

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La loi ELAN promulguée le 23 novembre 2018 a prescrit deux dispositions majeures par rapport à la loi de Transition Energétique :

• La hiérarchisation des solutions techniques ;
• L’ajustement du seuil d’éligibilité des copropriétés à l’individualisation des frais de chauffage.

Qu’entend-on par hiérarchisation des solutions techniques ?

Il existe trois solutions techniques permettant l’individualisation des frais de chauffage aujourd’hui :

1/ Les compteurs thermiques ;

2/ Les répartiteurs de frais de chauffage ;

3/ Les robinets thermostatiques connectés.

La hiérarchisation implique que l’on va d’abord étudier s’il est possible de poser un compteur thermique.

Si c’est impossible, on va étudier la possibilité d’installer des répartiteurs.

Il faut savoir qu’on installe un répartiteur par radiateur alors qu’il n’y a qu’un compteur thermique par appartement. En sachant qu’il y a cinq ou six radiateurs par appartement, on voit de suite que la pose de répartiteurs est plus compliquée.

Enfin, si ces deux solutions ne sont pas viables, la solution de pose de robinets thermostatiques connectés sera étudiée.

Comment appliquer cette disposition à la copropriété ? 

La première chose à faire est de réaliser une étude technique. Il faut voir s’il est possible d’installer un compteur et si cela n’est pas possible, voir s’il est possible de mettre un répartiteur. Si ces deux solutions ne sont pas possibles alors la pose de robinets thermostatiques connectés sera étudiée en dernier recours.

En second lieu, une étude économique est réalisée.

Si l’ensemble de cette étude technico-économique donne des résultats satisfaisants, il est possible de procéder à l’installation.

Qu’est-ce qu’il se passe si l’installation est réalisée sans avoir effectué ces études préalablement ?

Le risque est que la copropriété qui installe directement ses équipements se rende compte après que cela pose des problèmes techniques. Un certain nombre de copropriétés nous sollicite aujourd’hui car elles ont des répartiteurs de frais de chauffage.

Or, on sait que les répartiteurs ne sont pas fiables : il est possible de les « trafiquer » et en fonction de la disposition des appartements, les consommations relevées ne seront pas les mêmes.

Ainsi, si l’appartement est ensoleillé, le copropriétaire consommera très peu et à contrario, les appartements situés sur une façade froide consommeront plus. Il est donc indispensable de réaliser cette étude technico-économique.

En résumé :

• L’obligation d’individualiser les frais de chauffage a été renforcée par la loi ELAN et les décrets et arrêtés associés.
• Avant de faire quoi que ce soit, une étude technique et de rentabilité économique doit être absolument réalisée. Il ne faut surtout pas s’engager et voter cette opération sans avoir satisfait à ce préalable.

Recommandations de l’ARC :

• Il faut voter en assemblée générale cette étude technico-économique et ne surtout pas commencer par l’installation les yeux fermés. Aujourd’hui, c’est ce que les syndics tentent de faire : faire voter les travaux avant de procéder à une étude, mais NON !
• Concernant le positionnement de l’ARC vis-à-vis des solutions techniques, l’ARC est favorable à la pose de compteurs thermiques : un compteur par appartement avec une boucle locale, cela fonctionne aujourd’hui pour l’eau et ne pose pas de problème.
• A l’inverse, l’ARC est défavorable et contre la pose de répartiteurs de frais de chauffage qui ne sont pas fiables et peuvent être trafiqués. Il ne s’agit pas d’une solution économique.
• Etudier une solution alternative si ces deux solutions ne sont pas viables.

Cette question préoccupe beaucoup les copropriétaires. L’ARC a déjà sorti un guide en 2017 : « La répartition individuelle des frais de chauffage ». Ce guide va être mis à jour en fonction des dernières évolutions législatives.

N’hésitez pas à contacter le Pôle Energie de l’ARC ou Copropriété-Services (01 40 30 42 82),  un spécialiste pourra vous renseigner sur ce sujet.

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DOSSIER DU MOIS D'OCTOBRE 2019 : L’individualisation des frais de chauffage : le retour !

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-doctobre-2019-lindividualisation-des-frais-de-chauffage-le-retour

DOSSIER DU MOIS DE DECEMBRE 2019 : Les motifs du recours gracieux engagé par l’ARC concernant l’arrêté réglementant l’individualisation des frais de chauffage

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-decembre-2019-les-motifs-du-recours-gracieux-engage-par-larc

Communiqué de presse L’arrêté sur l’individualisation des frais de chauffage inutile, contreproductif et télécommandé

https://arc-copro.fr/documentation/communique-de-presse-larrete-sur-lindividualisation-des-frais-de-chauffage-inutile

Alerte aux prestations de services pour déterminer l’obligation d’individualisation de frais de chauffage

https://arc-copro.fr/documentation/alerte-aux-prestations-de-services-pour-determiner-lobligation-dindividualisation-de

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Oui, dans la mesure où il y a des intervenants qui vont travailler sur le bâti, la copropriété est tenue d’effectuer un diagnostic amiante et diagnostic plomb appelé « diagnostic avant travaux ».

Il est nécessaire de procéder à un diagnostic dans les zones prédéfinies par le cahier des charges des travaux afin de prévenir les risques liés à l’amiante et au plomb sur la santé des personnes qui doivent réaliser ces travaux.

Cela entre dans le cadre du Code du travail et non de la Santé Publique. Ces diagnostics sont effectués pour protéger les travailleurs.

Cette obligation est prescrite par le Code du travail (article L. 4412-2) et les modalités de mise en œuvre ont été précisées par les décrets 2017-899 du 9 mai 2017 et 2019-251 du 27 mars 2019 dont l’arrêté d’application a été publié le 18 juillet 2019.

En quoi consiste la recherche d’éventuelles traces d’amiante ou de plomb ?

Ce sont généralement des investigations destructives où l’on va - dans le bâti (mur, carrelage, etc.) en fonction de la zone de travaux qui aura été bien déterminée – effectuer des prélèvements qui seront envoyés dans un laboratoire pour être analysés et vérifier la présence d’amiante (et de plomb) ou non.

Ce diagnostic est plus approfondi que celui qui a servi à l’élaboration du DTA et du CREP qui n’est basé que sur un constat visuel des éléments du bâti.

Vous avez abordé les travaux importants, en est-il de même pour les « petits travaux » dans une copropriété ?

Pour les petits travaux, c’est également obligatoire.

Par exemple un électricien qui doit changer les lumières de sécurité dans les couloirs de circulation, il devra percer le mur. Même dans ce cas, un diagnostic amiante et plomb devra être effectué pour être sûr que le technicien ne respirera pas de fibres d’amiante. 

Dans ce cas il doit vérifier si le DTA signale la présence ou non d’amiante dans sa zone d’intervention avant d’effectuer les travaux.

Si c’est le cas, un plan de retrait à transmettre un mois avant à l’Inspection du Travail devra être formalisé.

Qui doit payer le diagnostic ?

C’est la maîtrise d’ouvrage qui doit payer ces diagnostics et donc la copropriété.

Le diagnostic est valable combien de temps ? Doit-il être effectué chaque année ou est-il à refaire pour chaque chantier  réalisé dans la copropriété ?

Les diagnostics sont valables pour la zone de travaux déterminée. Un diagnostic de recherche d’amiante avant travaux  doit être disponible selon les zones concernées par la réalisation de travaux.

A chaque nouveau chantier, il est nécessaire de vérifier qu’un diagnostic de repérage a bien été réalisé dans les zones concernées. Si ce n’est pas le cas, il faudra en réaliser un.

Les mises à jour du DTA et du CREP sont-elles indispensables ?

Le DTA ou le CREP  doit être périodiquement actualisé afin de prendre en compte les modifications apportées sur les éléments amiantés ou contenant du plomb.

Un exemple, si des canalisations en fibrociment ont été retirées, il convient de ne plus faire figurer  dans le DTA la présence de ces canalisations amiantés.

Qui détient le DTA et qui doit le mettre à jour ?

En général, le DTA est détenu par le syndic qui doit en assurer la mise à jour du fait de sa fonction de mandataire du syndicat des copropriétaires pour l’entretien et la conservation de l’immeuble. La mise à jour est effectuée par un diagnostiqueur.

En résumé,

• la réalisation par la copropriété d’un diagnostic de repérage d’amiante ou de plomb sur des éléments du bâti qui vont faire l’objet de travaux est obligatoire.
• Ils permettent de garantir que l’intervention des personnes en charge des travaux se fera sans risque sanitaire.

Recommandations de l’ARC

1/ La copropriété doit au préalable vérifier qu’elle est concernée par cette obligation compte tenu de l’ancienneté de construction de l’immeuble (immeuble mis à jour avant 1947 pour le plomb et 1997 pour l’amiante).

2/ Elle doit ensuite vérifier si les éléments du bâti ont été inspectés ou non lors de la réalisation du DTA ou du CREP et s’il a été détecté de l’amiante et/ou du plomb.

3/ Vu le montant important d’un diagnostic de recherche d’amiante et de plomb, nous conseillons à la copropriété de procéder à la mise en concurrence de plusieurs prestataires.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements sur les différentes diagnostics obligatoires (ou non) en copropriété, n’hésitez pas à vous procurer le guide gratuit de Copropriété Services : « Le guide de l'assistance technique des responsables de copropriété 2020 ».

https://arc-copro.fr/librairie/le-guide-de-lassistance-technique-des-responsables-de-copropriete-2019

Pour avoir les contacts des différentes entreprises référencées par l’ARC dans ce domaine, une solution, le Portail de l’adhérent sur le site Copro-devis.

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ALERTE AUX COPROPRIETES ! Les diagnostics amiante restent une source d’abus inépuisable

https://arc-copro.fr/documentation/alerte-aux-coproprietes-les-diagnostics-amiante-restent-une-source-dabus-inepuisable

Organismes de lutte contre l'amiante

https://arc-copro.fr/node/15772

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Le système de ventilation est lié au mode de construction d’un immeuble et des normes qui s’imposaient à l’époque.

Cela dépend donc de l’année de construction.

On peut distinguer 3 catégories principales :

• Les immeubles d’avant 1930 où la ventilation des appartements n’existait pas en tant que telle (les occupants luttaient plutôt contre les fuites d’airs…). Seules des entrées d’air étaient requises dans les pièces où il y avait des appareils de combustion, et les conduits de fumées des cheminés ou des poêles servant à l’extraction des produits de combustion (CO2) participaient aussi à l’extraction de l’air humides.
• Les immeubles construits entre 1930 et 1969 où la ventilation des appartements était conçue par pièces principalement dans les pièces humides qui sont les salles de bains, les cuisines et les WC. Il y avait alors des bouches d’entrées d’air hautes et basse, appelées VH /VB. Ces bouches sont situées sur le mur de façades ou sur un conduit de ventilation si la pièce est située au milieu de l’appartement.  Les conduits sont de type individuel ou de type collectif (shunt).
• Enfin les immeubles construits à partir de 1969 où la ventilation des appartements était conçue par balayage et de manière permanente. C’est à dire qu’il y a des entrées d’air dans les pièces sèches qui sont les chambres et les salons, elles sont situées sur les fenêtres par exemple, puis l’air passe sous les portes, qui doivent être détalonnées d’1 ou 2 cm, pour ce faire aspirer via les conduits de ventilation situés dans les pièces humides, qui sont donc les salle de bains, les cuisines et les WC.

Dans ces 3 cas de figure on parle de ventilation naturelle, mais seul le 3ème cas est efficace avec le principe de mise en mouvement de l’air entre les pièces sèches et les pièces humides.

A partir de 1972 la ventilation des appartements est mécanisée. On parle alors de VMC. Elle fonctionne sur le principe du balayage mais à l’aide d’un moteur situé en toiture et relié aux appartements par un système de gaines.

Quelles sont les conséquences d’une mauvaise ventilation ?

Lorsqu’un appartement n’a pas été conçu avec un système de ventilation efficace, les occupants font face à un mauvais renouvellement de l’air qui peut générer :

• des problèmes de condensation sur les murs mais aussi dans les placards, derrière les meubles, etc. ;
• par conséquent, la prolifération de champignons et des moisissures ;
• par conséquent, des troubles de santé comme des bronchites et rhinites, de l’asthme et des allergies

Comment améliorer la ventilation dans un immeuble ?

La seule manière d’améliorer la ventilation d’un ou des appartements est de créer le principe de mouvement d’air entre les pièces sèches et les pièces humides. Il s’agit donc de créer un système par balayage.

Il peut être conçu en mode naturel (l’air sera aspiré via des conduits de ventilation ou des conduits de fumés inutilisés, qui agissent comme un moteur naturel), hybride ou mécanisé avec un moteur.

Pour les appartements qui ont déjà été conçu avec un système de ventilation par balayage, il est possible d’améliorer la ventilation en ramonant les conduits, mais aussi il peut être envisagé de mécaniser les systèmes naturels s’ils ne sont pas assez efficaces.

Pour les appartements bénéficiant déjà d’un VMC, les travaux d’amélioration consistent plutôt à réduire les débits (surtout pour les VMC de 1er génération qui sont très forte) et à les asservir à l’hygrométrie des pièces, on parle alors de ventilation hygro. Ce système Hygro peut aussi être mis en place dans tous les cas présentés précédemment.

En résumé :

• Une bonne ventilation au sein de l’immeuble et des appartements est essentiel à la qualité de vie des résidents et à leur santé ;
• Le système de ventilation est lié au mode de construction d’un immeuble et des normes qui s’imposaient à l’époque ;
• Il existe deux types de ventilation : la ventilation naturelle et la ventilation mécanique contrôlée (VMC)

Recommandations de l’ARC :

• Connaître absolument l’année de construction de votre immeuble pour pouvoir déterminer le système de ventilation mis en place ou non ;
• Engager une réflexion pour soit créer un système de ventilation s’il n’existe pas ou améliorer et moderniser le système en place.

Si vous souhaitez en savoir plus notamment sur la VMC et les possibilités d’amélioration de celle-ci, n’oubliez pas le guide de l’ARC : «La ventilation des logements en copropriété». Un guide spécialement dédié à la ventilation naturelle sera bientôt disponible.

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Actuellement, les copropriétés consommant plus de 150 MWh de gaz par an pour leur chauffage collectif sont obligées de souscrire une offre de marché auprès d’un des fournisseurs de gaz naturel et ne peuvent donc avoir accès aux tarifs réglementés administrés par la Commission de Régulation de l’Energie.

Il en est de même pour les copropriétés disposant de compteurs électriques d’une puissance supérieure à 36 kVA.

A partir de 2023, dans le cadre de la loi Energie et Climat du 08 novembre 2019, les tarifs réglementés de gaz seront supprimés.

Toutes les copropriétés et tous les copropriétaires (à titre individuel) devront disposer d’une offre de marché, dans le cadre d’un contrat privé, et ne pourront plus bénéficier de tarifs réglementés.

Est-il possible de négocier le prix du gaz et de l’électricité en copropriété ?

Pour les copropriétés, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres.

Pour ce faire, nous avons mis en place les sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC permettant de mettre en concurrence une dizaine de fournisseurs.

Cela a permis notamment aux copropriétés utilisant ce service de réduire de 15 à 20 % leur facture de gaz et d’environ de 10% celle de l’électricité (dans le cadre de la dérèglementation des tarifs mise en œuvre en 2014 pour le gaz et 2015 pour l’électricité). Lorsque l’on sait que le poste chauffage gaz ou électricité représente à peu près un tiers des charges de copropriété, ce sont donc des montants d’économies très importants.

Comment mettre en concurrence un contrat de gaz ou d’électricité à son arrivée à échéance ?

Les contrats sont à durée déterminée (1 à 3 ans).

A l’échéance du contrat, il est possible de le renégocier. Il faut alors faire une mise en concurrence.

Effectivement, les tarifs évoluent, en particulier les tarifs de gaz où l’on peut avoir des tarifs à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture internationale. Par exemple, des soucis du côté des fournisseurs de gaz (de Russie ou d’Ukraine par exemple)  peuvent faire enflammer les prix.

Il est donc très important de procéder à une mise en concurrence même lorsqu’il y a un renouvellement de contrat à effectuer.

Aujourd’hui, les représentants de copropriétés, conseils syndicaux ou syndics non professionnels, ont donc deux options :

• soit mettre en concurrence plusieurs fournisseurs via les plateformes d’appels d’offres COPRO-GAZ et COPRO-ELEC. Dans ce cas, c’est la copropriété qui gère l’appel d’offres et qui sélectionne le fournisseur le mieux-disant ;
• soit faire appel à notre partenaire PLACE DES ENERGIES spécialisé dans les achats groupés. Dans ce cas, c’est le partenaire qui gère directement la consultation des fournisseurs et qui propose au final le mieux-disant à la copropriété qui en a fait la demande.

En résumé :

• Pour les copropriétés devant souscrire à une offre du marché, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres ;
• Elles peuvent soit directement mettre en concurrence les fournisseurs, soit faire appel à un spécialiste des achats groupés.

Recommandations de l’ARC :

• Procéder à une mise en concurrence des contrats de fourniture de gaz et d’électricité lors de leur mise en œuvre ou de leur renouvellement ;
• Vérifier que les offres prennent en compte toutes les composantes de la facturation (taxes, CTA, stockage, CEE) ;
• Choisir l’offre la moins disante du fait que la distribution du gaz naturel est assurée par un seul opérateur (GRDF)

Si vous souhaitez en savoir plus, n’oubliez pas le guide de l’ARC :

« Le guide de l’assistance technique des Responsables de Copropriété » ou contactez directement Copropriété-Services au 01.40.30.42.82.

Vous pouvez également avoir accès aux sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC en vous rendant sur le portail de l’adhérent : https://www.leportaildeladherent.fr/

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Les installations électriques des parties communes vont de l’appareil général de commande, à un disjoncteur de branchement, jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes (luminaires, radiateurs) en passant par les socles de prises de courant.

Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique. Elles varient en fonction de la date de construction ou de rénovation de l’immeuble.

• Pour les constructions neuves et les rénovations complètes réalisées après l’arrêté du 22 octobre 1969, c’est la norme NFC 15-100 qui s’applique.
• Pour les logements construits avant 1969, si aucuns travaux de réfection n’ont été effectués à ce jour, vous avez deux possibilités :
  • Mettre aux normes NFC 15-100 les installations, solution onéreuse ;
  • Réaliser uniquement des travaux visant à respecter 6 points de sécurité pour la protection des biens et des personnes

Quels sont ces 6 points d’une installation électrique à contrôler ?

1. Au rez-de-chaussée ou en sous-sol, vous devez retrouver un appareil général de commande et de protection qui permet de couper facilement l’alimentation de toute l’installation électrique. Il doit être facilement accessible et bien entendu en état de fonctionnement.
2. Dans le tableau électrique, vous devez retrouver un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre qui détecte les fuites de courant qui s’écoulent vers la terre. Il coupe automatiquement le courant pour éviter les chocs électriques.
3. Toujours dans ce tableau, vous avez un dispositif de protection contre les surintensités. Les disjoncteurs et les fusibles protègent les conducteurs électriques de l’installation contre des échauffements anormaux du fait de surcharges ou de court-circuit pour éviter les incendies.
4. A l’entrée du bâtiment, se trouve la liaison équipotentielle principale qui crée une connexion électrique entre tous les éléments du bâtiment et la prise de terre pour éviter les électrocutions. 
5. Pour éviter les électrocutions et les départs de feu, il est également essentiel de vérifier que les matériels électriques ne sont pas trop vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.
6. Il ne doit pas y avoir non plus de conducteurs non protégés mécaniquement. Les fils doivent être mis sous conduits, plinthes, moulures en matière isolante pour éviter leur dégradation.

Y-a-t-il donc des exigences minimums ?

Oui, l’installation doit posséder au minimum :

• Un dispositif de coupure générale en tête de l’installation électrique, accessible uniquement aux personnes autorisées. Il est placé dans un local technique fermé à clef, dans des armoires ou coffrets fermés à clefs également.
• Un dispositif de protection différentiel ayant pour but de protéger les personnes d’éventuels chocs électriques.
• Une installation de mise à la terre complète.

Ces exigences s’appliquent-elles à tous les niveaux dans l’immeuble ?

Non, elles s’appliquent uniquement :

• Aux surfaces de circulation : hall d’entrée, couloirs, coursives, escaliers, etc. ;
• A la loge de gardien ;
• Aux locaux mis à la disposition collective des occupants : local vélo par exemple ;
• Aux locaux de vide-ordures, buanderies et séchoirs collectifs.

Ne sont pas concernés, les locaux des services généraux, les installations collectives de distribution de la téléphonie et d’internet, et les parties d’installation relatives à la distribution publique d’énergie.

En résumé :

1. Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique primordiales pour la sécurité des biens et des personnes.  
2. 6 points de sécurité doivent être obligatoirement respectés.
3. Une installation électrique doit posséder au minimum : un dispositif de coupure générale, un dispositif de protection différentiel et une installation de mise à la terre.

Recommandations de l’ARC :

4. Vérifier que tous les éléments métalliques de la construction dont les canalisations d’eau, de gaz, de chauffage central sont correctement reliées à la borne principale de terre. Attention cependant en cas de remplacement des canalisations en plombs car cela entraîne un changement dans la sécurité des installations électriques. Il faut s’assurer que la continuité du circuit de terre est bien maintenue.
5. En cas d’installation vétuste, faire contrôler les 6 points de sécurité par un électricien avant de se lancer dans une remise aux normes complète. 
6. Le local technique hébergeant les installations électriques doit être facilement accessible aux secours. Il est interdit d’y entreposer du matériel ou des objets.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements dans ce domaine obligatoire, n’hésitez pas à vous procurer le guide « Les réseaux électriques en copropriété ».

Mais vous pouvez également contacter M. CAO DUC à Copropriété-Services au 01.40.30.42.82 Il vous répondra par mail, téléphone ou sur rendez-vous.  

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