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L’ARC Nationale saisit la Présidente de la Troisième Chambre Civile de la Cour de cassation de Paris

En date du 6 novembre 2025, la Présidente de la Cour de cassation de Paris a rendu un arrêt surprenant qui casse une décision de la Cour d’appel sur la possibilité faite aux copropriétaires d’amender une résolution au cours d’assemblée générale.

Dans les faits, la proposition de résolution soumise à l’ordre du jour prévoyait une durée de mandat du syndic de douze mois alors qu’au cours de l’assemblée générale, cette résolution a été amendée par les copropriétaires pour valider une durée de cinq mois.

La Présidente de la Cour de Cassation a considéré : « Qu’est nulle une délibération de l’assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit dans l’ordre du jour annexé à la convocation ».

Cet arrêt est étonnant car il remet en question le pouvoir souverain de l’assemblée générale d’amender une résolution alors même qu’il s’agit d’un droit prévu expressément dans la loi du 10 juillet 1965.

Plus que cela, la Présidente de la Cour de cassation confirme qu’il s’agit bien d’une proposition de résolution qui par conséquent peut faire l’objet d’évolution en cours d’assemblée générale afin de convenir à la majorité des copropriétaires.

C’est face à cette apparente incompréhension que nous avons saisi la Présidente de la Cour de cassation qui a rendu cet arrêt pour comprendre son raisonnement :

« Madame la Présidente,

En tant que directeur général de la principale association représentative des syndicats des copropriétaires comptant plus de 18 000 copropriétés adhérentes, je me permets de vous interroger concernant votre récent arrêt du 6 novembre 2025 numéro de pourvoi 24-12.526.

En effet, dans cet arrêt, vous avez considéré « Qu’est nulle une délibération de l’assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation ».

Or, ce principe nous semble contraire à l’institution même d’une assemblée générale qui a pour but de réunir les copropriétaires en vue de prendre des décisions sur la gestion de leur copropriété à partir des projets de résolutions inscrites dans l’ordre du jour qui peuvent évoluer en fonction des débats.

Cette analyse résulte de plusieurs dispositions légales issues de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent bien qu’il s’agit d’un « projet de résolution » inscrit dans l’ordre du jour laissant toute latitude aux copropriétaires de la modifier au cours de l’assemblée générale.

De manière non exhaustive, nous avons l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 qui indique : « Que la rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée au pourcentage du montant hors taxe des travaux. »

L’article 24-2 de cette même loi qui précise « que l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte de droit un projet de résolution donnant au conseil syndical un tel mandat ».

L’article 24, 25 « lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux ».

Je passe les articles 25-2-1, 29-1-B, 29-3 qui évoquent tous le terme de « projet de résolution ».

Plus que cela, l’article 17-1-A de cette même loi confirme la possibilité ouverte aux copropriétaires d’amender au cours de l’assemblée générale un projet de résolution : « si la résolution, objet du vote par correspondance, est amendée, au cours de l’assemblée générale ».

Par ailleurs, en matière particulièrement de contrat de syndic, l’article 11 4èment du décret du 17 mars 1967 précise que doit être joint à la convocation d’assemblée générale « un projet de contrat ».

Cela implique là encore que le contrat puisse faire l’objet d’évolution en cours d’assemblée générale compte tenu qu’il s’agit du seul endroit officiel où se retrouvent le syndic et son mandant signataire qui est le syndicat des copropriétaires.

Interdire toute modification de la résolution au cours de l’assemblée générale et plus particulièrement la durée du mandat du syndic revient à interdire toute négociation entre les signataires du contrat, ce qui est pour le moins déroutant pour une convention de mandat.

Enfin, je souhaite évoquer un arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 12 mai 2021 numéro RG 18/02550 qui, à juste titre, a rappelé que si les questions portées à l’ordre du jour ne peuvent pas faire l’objet d’évolution, la résolution peut, quant à elle, être amendée à partir du moment où elle n’est pas dénaturée.

Dans le cas d’espèce, il s’agissait justement de réduire la durée de mandat du syndic qui avait d’autorité fixé la période maximale de trois ans.

Nous serions honorés de mieux comprendre votre analyse juridique qui créée de nombreuses interprétations à notre sens erronées et qui risquent de transformer les assemblées générales en « chambre d’enregistrement » où les copropriétaires doivent se limiter à un choix binaire sans pouvoir apporter la moindre évolution sur les projets de résolutions soumises à l’ordre du jour par leur syndic.

A ce titre, nous vous invitons même à participer à une des émissions télévisuelles que l’on organise afin de présenter votre analyse et de manière générale l’évolution de la jurisprudence sur les principaux contentieux liés à la copropriété.

Je vous prie d’agréer, Madame la Président de la Cour de cassation, l’expression de ma haute considération.

Emile HAGEGE

Directeur Général »

Actions et Actus

Action

Abus 5172 : La facture incohérente de FONCIA

Décidément, on pourrait écrire une encyclopédie d’abus et d’illégalités concernant les syndics professionnels.

C’est simple, ça n’arrête pas. Tout est bon pour facturer.

Bien sûr, à chaque fois, il s’agit d’une centaine d’euros mais qui en s’additionnant représente plusieurs milliers d’euros qu’encaisse le cabinet de syndic de manière illégale et indue.

Et pour cause, l’abus qu’un syndic commet avec une copropriété, il le reproduit sur l’ensemble de son portefeuille multipliant alors ses profits.

A ce titre, voyons la facture surréaliste produite par le cabinet FONCIA.

I- Une rémunération abusive

Lors des contrôles de compte, le conseil syndical relève une facture de 149 euros qui concerne les honoraires du syndic pour le suivi de diagnostic quinquennal.

Or, soyons clairs, le syndic n’a strictement rien à faire.

En effet, les diagnostics quinquennaux sont réalisés par un bureau d’études qui va tout simplement vérifier le bon fonctionnement de l’ascenseur et de ses équipements de sécurité.

Le syndic n’a pour mission que de signer l’ordre de service et payer la facture.

De plus, l’article 45 du décret du 17 mars 1967 précise que les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d’équipement commun sont assimilées à des travaux de maintenance ne pouvant pas faire l’objet d’une rémunération complémentaire.

Dans les faits, il s’agit de tâches de gestion courante et basiques ne justifiant nullement de payer 149 euros d’honoraires supplémentaires qui viennent s’ajouter aux honoraires du forfait de base.

Cela ne semble gêner personne, d’ailleurs, nous allons interroger le nouveau PDG de FONCIA pour connaître sa position officielle face à ce type de facturation.

Et si rien ne le gêne, nous lui indiquerons que la prochaine fois où il ira au restaurant, au-delà de payer son plat, il devra également payer l’électricité qu’il a utilisé, l’eau de la chasse et les produits d’entretien.

Il comprendra alors mieux l’aberration de cette facturation.

Mais le malaise ne s’arrête pas là.

II – Des pénalités au profit du syndic

Sur la facture, on peut relever qu’en cas de retard de paiement, des pénalités de 10 % sont appliquées, auxquelles s’ajoutent 10% supplémentaires d’indemnité pour frais de recouvrement.

Mais voilà, le payeur de la facture n’est autre que le syndic FONCIA.

Ainsi si ce syndic tardait à payer la facture établie au nom du syndicat des copropriétaires, c’est ce dernier qui serait responsable de verser à ce même syndic des pénalités de retard de 10 % pour une faute commise par ce syndic.

Vous commencez à ne rien comprendre, c’est que vous commencez à comprendre.

Mais dans quel monde vit-on ? Dans celui des syndics où FONCIA est roi.

Abus

Action

La loi oblige le syndic à remettre les formulaires de vote par correspondance au conseil syndical

Voilà un sujet sur lequel il ne faut pas transiger.

Il s’agit du contrôle des formulaires de vote par correspondance en amont de la tenue de l’assemblée générale.

En effet, en l’absence de vérification de ces documents, il est alors impossible de contrôler la bonne comptabilisation des voix exprimées et par conséquent le dénouement des résolutions.

Et pourtant de bonne ou de mauvaise foi, de nombreux syndics professionnels refusent de remettre les formulaires de vote par correspondance au conseil syndical au motif que le syndic n’a pas d’obligation à les transmettre.

Alors expliquons-leur la législation et les risques encourus, surtout si la copropriété et son conseil syndical sont adhérents à l’ARC Nationale.

I- Une obligation de transmission

Que le syndic reçoive les formulaires de vote par correspondance en format papier ou de manière électronique il est tenu de les transmettre au conseil syndical à la première demande.

En effet, cela est expressément prévu à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le conseil syndical peut « prendre connaissance et copie de tout document ou correspondance se rapportant à la gestion du syndic et de manière générale à l’administration de la copropriété. »

Ainsi, le conseil syndical est tout à fait habilité à réclamer au syndic une copie des formulaires de vote par correspondance afin d’assurer sa mission de contrôle.

Il est à préciser qu’à défaut de transmission de ces pièces le syndic s’expose à des pénalités d’un montant de 15 euros par jour de retard.

L’ARC Nationale a obtenu plusieurs décisions qui ont condamné le syndic et même son assureur au versement de ces pénalités.

II – Un refus pour cause de données personnelles

La deuxième argutie invoquée par les syndics est qu’ils ne peuvent pas remettre les formulaires de vote par correspondance au motif qu’ils contiennent des données personnelles.

Que ce soient les analyses de la CNIL ou plus récemment les décisions judiciaires, notamment celle du tribunal judiciaire du 31 juillet 2025 n° RG 23/01387 ou bien encore la décision du 26 décembre 2024 n° RG 24/04212, il est rappelé que le conseil syndical peut accéder à tout document y compris ceux contenant des données personnelles telles que les avis d’appels de fonds.

En effet, que ce soit le RGPD ou les décrets émanant du parlement européen, tous deux rappellent que cela ne peut pas faire obstacle à un pouvoir légal de communication des pièces.

Or, la transmission des documents de la copropriété au conseil syndical est bien un droit prévu à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Donc pour résumer, le syndic n’a pas à refuser la remise de la copie des formulaires de vote au conseil syndical, à défaut il s’expose à des pénalités qui pourront engager aussi son assureur.

En cas de rétention abusive, il est conseillé d’en alerter le plus rapidement possible son assureur de responsabilité civile ainsi que l’ARC Nationale qui se fera une joie de prendre en charge les frais de procédure.

Actions et Actus

Actualité juridique

Il ne sert à rien de voter un contrat de mandat de syndic supérieur à un an !

Nombreux syndics professionnels incitent les copropriétaires à accepter au cours de l’assemblée générale des contrats de mandat supérieurs à un an.

Les arguments sont bien rodés, néanmoins, rien ne justifie d’accepter un contrat de mandat supérieur à un an surtout depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 6 novembre 2025.

Présentons les arguties généralement évoquées par les syndics professionnels et pourquoi depuis ce récent arrêt, il y a un véritable risque de présenter un projet de résolutions qui prévoit une durée de mandat supérieure à un an.

I- Des arguments bien rodés

L’argument le plus récurrent évoqué par les syndics professionnels est qu’un mandat de deux ou trois ans permet de définir une stratégie à long terme notamment lorsqu’il est question d’un plan pluriannuel de travaux.

Le deuxième argument tout aussi fréquent est qu’en validant un mandat de deux ou trois ans, les honoraires du forfait de base sont figés tout au long de cette période évitant toute fluctuation de charges sur ce poste.

Le troisième argument est que de toutes les façons, le syndic inscrit dans l’ordre du jour un projet de résolution qui prévoit une durée de mandat de trois ans laissant ensuite les copropriétaires décider en assemblée générale la durée qui sera votée.

Le quatrième argument est que le syndic est engagé pour une période longue évitant au syndicat des copropriétaires de se retrouver sans représentant légal.

II – Des arguments qui sont des arguties

Il faut bien le comprendre, un bon syndic ne craint pas la concurrence et n’aurait aucune difficulté à remettre en jeu son mandat tous les ans.

En revanche, les syndics qui n’ont pas bonne conscience et se savent limités, essayent tous les stratagèmes pour prolonger leur mandat afin d’obtenir la durée maximale de trois ans.

Par ailleurs, bien souvent les syndics professionnels qui proposent un contrat de plus d’un an prévoient dans leur contrat un indice de révision qui entraîne une augmentation automatique des honoraires même au cours de leur mandat. Ainsi, il est faux d’affirmer que les charges du syndic n’évolueront pas.

Par ailleurs, un arrêt récent du 6 novembre 2025 n° de pourvoi 24-12.526 a indiqué qu’au cours de l’assemblée générale, il n’était pas possible de modifier la durée du contrat proposée dans le projet de résolution soumis à l’ordre du jour.

Il s’agit d’un arrêt très étonnant puisque l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise qu’il s’agit d’un projet de contrat de syndic soumis à l’ordre du jour pouvant par conséquent faire l’objet d’évolution au cours de l’assemblée générale après un échange et des négociations entre les copropriétaires et le syndic.

Nous avons interrogé la Présidente de la Cour de cassation pour comprendre ses motivations.

Néanmoins, cet arrêt impose de doubler notre vigilance en refusant d’inscrire dans l’ordre du jour un projet de résolution portant sur un mandat supérieur à un an.

Vous ne pourrez pas dire qu’on ne vous l’a pas dit.

Dossier conseils

Action

Conseil

Qu’est-ce qu’une « inexécution suffisamment grave » permettant de résilier le contrat de syndic plus de trois mois avant son terme ?

Nous ne sommes pas satisfaits, pour diverses raisons, de la gestion de notre syndic actuel, dont le contrat ne prendra pas fin avant plus d’un an toutefois. Certains membres du conseil syndical ont suggéré de changer de syndic et de soumettre à l’assemblée générale prochaine une résolution ayant pour objet la résiliation anticipée du contrat de syndic, au titre d’une inexécution suffisamment grave, conformément à l’article 18, VIII, de la loi du 10 juillet 1965.

Nous nous interrogeons toutefois sur les contours de cette notion et sur les manquements du syndic qui pourraient caractériser une telle inexécution.

Il est exact en effet que le contrat de syndic peut être résilié plus de trois mois avant son terme pour cause d’inexécution suffisamment grave, à l’issue d’un vote en assemblée générale, à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, correspondant à la majorité absolue des tantièmes de copropriété. Dans l’hypothèse où cette majorité ne serait pas atteinte lors du vote, il est possible toutefois de procéder à un deuxième vote à la majorité simple de l’article 24, où l’on tient compte uniquement des voix exprimées, sans tenir compte des abstentions et des absents non représentés ; il suffit donc que le total des voix « pour » soit supérieur au total des voix « contre » pour que la résolution soit adoptée. Cette possibilité de passerelle permettant ce deuxième vote est envisageable dès lors qu’à l’issue du premier vote la résolution a recueilli au moins un tiers du total des tantièmes de copropriété en sa faveur (cf. article 25-1).

Cette possibilité de résiliation anticipée est ainsi prévue expressément par l’article 18, VIII, précité dont nous reproduisons un extrait ci-dessous :

« VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie. […]

Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d'une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat. »

Cela étant, la notion d’inexécution suffisamment grave, qui est directement reprise de l’article 1224 du Code civil, n’est pas définie par une loi ou un décret, et il revient ainsi au juge, en fonction de chaque cas, d’estimer si les manquements imputés au syndic constituent une inexécution suffisamment grave.

Il est à noter en outre que dans l’hypothèse où le juge estimerait cette résiliation non justifiée, il pourrait octroyer au syndic la perception des honoraires dont ce dernier a été indument privé à la suite de cette résiliation anticipée, sans toutefois que cela ne remette en question la résiliation du contrat de syndic. Il existe même certains cas où le syndic prélève d’office, sur le compte du syndicat des copropriétaires, les honoraires auxquels il pouvait prétendre jusqu’à la fin de son contrat, charge ensuite à la copropriété de saisir le juge afin qu’il tranche ce litige…

Afin de cerner davantage les contours de cette notion, plusieurs décisions de justice peuvent être citées.

En premier lieu, la Cour d’appel d’Amiens, aux termes d’un arrêt en date du 11 juin 2024, 1re chambre civile, n° 22/00659, a estimé qu’était justifiée la résiliation d’un contrat de syndic, même en l’absence de préjudice financier pour la copropriété, dans une affaire où le syndic avait payé avec retard des factures d’ENGIE, ainsi que diverses autres factures. Le syndic avait également fait preuve de défaillance dans le recouvrement des charges, le juge a relevé que les relances, portant sur des sommes nettement inférieures à celles figurant sur les appels de fonds communiqués, étaient « redondantes et truffées d’erreurs », démontrant la « désorganisation structurelle du syndic ». Enfin, il était reproché au syndic un défaut de réalisation des comptes rendus de ses visites annuelles, une défaillance dans le suivi des travaux et la reprise de désordres, ou encore un prélèvement injustifié d’honoraires d’établissement d’un état daté dus par un copropriétaire vendeur sur le compte du syndicat des copropriétaires.

En deuxième lieu, aux termes d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers, chambre 1 section 8, en date du 7 juillet 2025, n° 23/00597, la résiliation anticipée du contrat de syndic a été estimée fondée dans une affaire où le syndic s’était montré défaillant dans la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement et dans la déclaration de sinistre relative à un dégât des eaux ; le juge relevant alors, dans le premier cas, que ces manquements ont abouti à une perte de chance pour le syndicat des copropriétaires de bénéficier de la garantie de parfait achèvement.

En troisième lieu, on peut relever un intéressant jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 5 mars 2025, n° 23/01349, dans une affaire où le syndicat des copropriétaires avait résilié de façon anticipée le contrat du syndic pour des faits reprochés qui étaient antérieurs à la date de souscription du contrat objet de la résiliation ; les manquements s’étaient produits au cours d’un précédent contrat avec le même syndic. Dans ce contexte, le juge a alors estimé que les manquements invoqués « […] ne sauraient être regardés comme des inexécutions suffisamment graves à ce contrat justifiant sa résiliation. Il appartenait seulement au syndicat des copropriétaires, compte tenu des griefs qu’il formulait à l’encontre de [la société X], de ne pas renouveler le moment venu son contrat de syndic. »

Ce jugement incite donc à la prudence quand vous décidez de renouveler le contrat d’un syndic dont vous êtes déjà insatisfaits en raison de sa mauvaise gestion…

Dans tous les cas, nous vous incitons à toujours garder des traces écrites de vos échanges avec le syndic et, en cas de besoin, à lui adresser vos demandes par courrier recommandé avec accusé de réception contenant mise en demeure, afin de prouver ultérieurement, en cas de contentieux, les différents manquements que vous lui reprochez.

Réponse de l'expert

Action

Une bande dessinée sur les déboires de la copropriété publiée par l’ARC Nationale : un joli cadeau pour les fêtes de Noël et pour votre syndic !

Grâce à la confiance de nos adhérents dont le nombre augmente de plus d’une centaine par mois, l’ARC Nationale confirme sa représentativité pour défendre les intérêts des syndicats des copropriétaires.

Cela nous impose plusieurs obligations et en premier chef de garantir une qualité de service pour nos adhérents.

Ce n’est pas simple car les enjeux que doivent affronter les copropriétés sont complexes avec des abus commis par les syndics de plus en plus fréquents, qui nécessitent d’être entouré de femmes et d’hommes compétents. Ce qui se fait de plus rare.

L’ARC Nationale essaye de proposer différents services et outils afin de satisfaire l’ensemble des adhérents, peu importe leur âge ou leurs moyens de communication.

C’est pour cela que nous utilisons différents canaux de communication : le papier, le numérique, le présentiel, les scènes de théâtre, les plateaux télé…

A cela s’ajoute, pas moins de quinze outils numériques ayant chacun une utilité spécifique.

Mais l’ARC Nationale veut aller encore plus loin en publiant une bande dessinée dédiée aux déboires de la copropriété.

I- Une bande dessinée sur la vie de la copropriété

Qui a dit que la gestion d’une copropriété était barbante ? Qui a dit qu’il n’était pas possible de partager des sujets sérieux avec humour et pédagogie ?

Alors on connaît les grands bouquins de copropriété complexes écrits par des théoriciens et aussit les guides l’ARC Nationale moins complexes et surtout plus « terrain » (ce qui permet de traiter les sujets dans leur entièreté).

Mais l’ARC Nationale a voulu passer un nouveau cap en rédigeant une bande dessinée qui aborde de manière pratique et humoristique les différentes situations rencontrées par les copropriétaires et les conseillers syndicaux au sein de leur copropriété.

Cette bande dessinée présente une quinzaine de scènes différentes passant par « les bruits de couloir », à la mise en concurrence des contrats de syndic, ou encore les différentes situations en assemblée générale.

Chaque scène est ensuite expliquée en détail, ce qui permet d’être alerte sur les abus à prévenir et les erreurs à ne pas commettre.

Ce guide s’adresse à tout le monde car l’objectif est bien de passer un bon moment en le lisant tout en apprenant de manière ludique.

II – Comment se le procurer ?

Rien de plus simple pour se le procurer, il suffit de se rendre à l’accueil de l’ARC Nationale.

Vous pouvez également remplir le bon de commande (fourni en pièce jointe) et le renvoyer à l’ARC Nationale accompagné du règlement.

Il vous suffira alors d’attendre cinq jours ouvrés et il vous sera envoyé.

Le prix est modique puisqu’il n’est que de 10 euros pour 40 pages d’illustration en couleur et de commentaires.

Et pour cause, notre but n’est pas de faire des supers profits mais de transmettre la connaissance.

Alors, bonne lecture !

Dernier mot, cette bande dessinée n’est que le reflet des trente guides publiés par l’ARC Nationale avec dix nouveaux guides qui ont été publiés spécialement pour le 17ème salon de l’ARC Nationale.

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Action

Pièces jointes

Publications_ARC2026.pdf

Abus 5173 : Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

L’administration des syndics professionnels prête souvent à discussion, notamment quant à la légitimité de leurs requêtes et allégations vis-à-vis des copropriétaires. La récente initiative du cabinet Pierres de Paris constitue un parfait exemple de l’illégalité de ces agissements.

I. Syndic : sa liste impérative des copropriétaires

En sa qualité de syndic d’une résidence parisienne, Pierres de Paris adresse aux copropriétaires un formulaire à compléter par leurs soins.

Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

Ce document vise d’une part, à confirmer certaines informations telles que leur identité, leur(s) lot(s) et leur domicile et d’autre part, à apporter des éléments additionnels comme leur adresse électronique.

En procédant de la sorte, ce cabinet entend se conformer à son obligation :

- réglementaire d’une liste actualisée des copropriétaires (art. 32 du décret du 17 mars 1967) ;

- légale de notification des documents du syndicat aux copropriétaires de manière électronique, sauf refus de ces derniers, qu’ils peuvent manifester à tout moment (art. 42-1 de la loi du 10 juillet 1965).

II. Syndic : sa liste illicite des locataires

Cette trame de Pierres de Paris ne se révèle néanmoins pas régulière sur tous ses aspects.

Ce syndic requiert aussi des copropriétaires d’y mentionner si leur lot est loué, et dans l’affirmative :

- d’y indiquer le nom, le courriel et le téléphone de l’occupant ;

- de prétendre au caractère incontournable de ces précisions.

Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

Cette affirmation s’avère néanmoins juridiquement inexacte.

Si l’article 135 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 prévoyait initialement cette prescription des bailleurs auprès des syndics, le Conseil constitutionnel l’a cependant censurée pour non-conformité constitutionnelle par une décision :

- n° 2018-772 du 15 novembre 2018 ;

- faisant suite à un recours de parlementaires, préalablement à sa promulgation par le Chef de l’Etat.

Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

Outre, l’illégalité de cette démarche, elle revêt un aspect abusif. Elle correspond en effet, à une publicité commerciale, destinée à faire connaitre aux copropriétaires, et ce à leurs frais, le département gérance du syndic.

Syndic Pierres de Paris : le fichier de la discorde

Si une approche pragmatique du syndic peut se révéler parfaitement louable, au fonctionnement optimal de la copropriété, elle ne doit pas pour autant enfreindre la loi. Or, l’établissement ou l’exploitation d’un fichier comprenant des données personnelles par le syndic s’avère illicite, car la prospection commerciale des bailleurs par son service gérance est sans lien avec sa mission d’administration de l’immeuble (parties et installations communes). Le contrevenant s’expose à une peine de 5 ans d’emprisonnement et une amende de 300.000 € (art. 226-16 du Code pénal).

Abus

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L'ARC Nationale confirmée à nouveau comme la seule association représentative des syndicats des copropriétaires

Les professionnels essayent par tous les moyens de décrédibiliser l’ARC Nationale en minimisant sa représentativité ou bien ses compétences dans le domaine du droit de la copropriété.

Néanmoins, ils sont rattrapés par la réalité, comme encore dernièrement, avec une enquête réalisée par le ministère du travail qui a conclu que l’ARC Nationale est la seule association représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires.

En effet, un arrêté du 30 octobre 2025 a reconnu que seule l’ARC Nationale était habilitée à représenter, au sein de la commission mixte paritaire des gardiens et employés d’immeuble, les syndicats des copropriétaires, disposant de 71,02 % des voix au sein de cette commission.

Les 28,98 % restants sont attribués à la Fédération des élus des entreprises publiques locales qui sont, autrement dit, les bailleurs sociaux.

L’ARC NATIONALE CONFIRMÉE A NOUVEAU COMME LA SEULE ASSOCIATION REPRESENTATIVE DES SYNDICATS DES COPROPRIÉTAIRES

Cette nomination fait suite à un autre arrêté du 4 juin 2025 confirmant l’ARC Nationale représentée par son directeur général comme une personne qualifiée dans le domaine de l’immobilier et du droit de la copropriété pour siéger au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières.

Cette instance a notamment comme objet de donner un avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs à la copropriété.

L’ARC NATIONALE CONFIRMÉE A NOUVEAU COMME LA SEULE ASSOCIATION REPRESENTATIVE DES SYNDICATS DES COPROPRIÉTAIRES

L’ensemble de ces nominations s’explique principalement pour deux raisons : d’une part, le sérieux des actions menées par l’ARC Nationale et d’autre part, par un nombre d’adhérents qui ne cesse de progresser, compte tenu des nombreux enjeux et difficultés rencontrés au sein des copropriétés qui ne trouvent pas de réponse si ce n’est à travers notre association.

Au vu de ces reconnaissances aussi bien des pouvoirs publics que de nos adhérents, nous allons poursuivre nos actions toujours dans le même but : défendre les intérêts des syndicats des copropriétaires à travers les différentes instances dans lesquelles nous siégeons.

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Des délais à respecter pour valider les formulaires de vote par correspondance

Le formulaire de vote par correspondance pose encore de nombreuses difficultés, d’ordre aussi bien pratique que juridique.

En effet, il permet au copropriétaire de se prononcer sur les résolutions inscrites à l’ordre du jour, avant même d’avoir entendu les débats et les échanges entre copropriétaires sur les différents devis ou offres proposés.

Il existe une difficulté d’ordre juridique concernant le contrôle des formulaires de vote qui est pourtant encadré de manière subtile dans le décret du 17 mars 1967, mais également à travers différentes décisions judiciaires qui ont été publiées depuis la mise en œuvre de ce dispositif.

Voyons plus en détail de quoi il s’agit.

I- Des délais de contrôle incompressibles

Comme indiqué en introduction, le formulaire de vote par correspondance permet au copropriétaire de se prononcer sur les propositions de résolutions soumises à l’ordre du jour avant même la tenue de l’assemblée générale.

Ces formulaires de vote doivent être envoyés au syndic pour qu’il enregistre dans son logiciel les voix exprimées afin de les intégrer aux votes qui seront prononcés au cours de l’assemblée générale.

Conformément à l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut plus accepter de formulaires de vote trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.

Au cours de ce délai, il revient au conseil syndical de contrôler les formulaires réceptionnés, en identifiant toute anomalie ou erreur matérielle qui invaliderait le formulaire de vote ou l’une des résolutions.

Il revient également au conseil syndical de relever les votes exprimés à travers les formulaires de vote, afin de vérifier si au cours de l’assemblée générale, il n’y a pas d’erreur dans la computation des voix exprimées.

Ce contrôle est impératif car il est fréquent que le syndic accepte des formulaires de vote dans les trois jours précédant l’assemblée générale biaisant alors les résultats des votes.

C’est à ce titre que le décret du 17 mars 1967 et surtout le Juge sont venus repréciser les exigences réglementaires.

II – Un contrôle du respect des délais

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 précise que la feuille de présence doit mentionner les copropriétaires ayant voté par correspondance en précisant la date de réception du formulaire par le syndic.

Il s’agit bien de la date de réception du formulaire et non la date d’envoi de ce document.

Cette information est capitale car à partir du moment où le conseil syndical a contrôlé les formulaires de vote, voire mieux, en a pris copie, il sera en mesure d’identifier tout formulaire de vote qui a été ajouté ou pire qui mentionne des dates de réception falsifiées.

Les conséquences peuvent être graves car la résolution adoptée pourra être judiciairement annulée compte tenu de la prise en compte d’un formulaire réceptionné hors délai.

C’est à ce tire qu’une décision du tribunal judiciaire du 11 avril 2022 n° 21-02172 a annulé la convocation d’une assemblée générale au motif que le syndic a comptabilisé un formulaire de vote par correspondance qui a été réceptionné dans les trois jours précédant l’assemblée générale.

C’est à présent à vous de jouer.

Actions et Actus

Actualité juridique

Mais où va-t-on avec les mascarades d’assemblée générale de copropriétaires ?

Il est du devoir d’une association comme l’ARC Nationale de faire un point sur l’évolution de la gestion des copropriétés à travers le temps et surtout à la suite de l’entrée en vigueur d’un nouveau dispositif.

Dernièrement, les tenues d’assemblée générale ont connu des évolutions importantes notamment le vote par correspondance et plus récemment la notification électronique des convocations, qui est à présent de droit.

Faisons un point sur ces fausses évolutions qui n’ont pour seul but que de favoriser les syndics professionnels au détriment des copropriétés et copropriétaires.

Rentrons plus dans le détail.

I- Des votes par correspondance

L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 donne la possibilité aux copropriétaires de voter par correspondance après avoir préalablement rempli leurs formulaires qui ont été définis par l’arrêté du 2 juillet 2020.

Or, de nombreux syndics, et surtout les grands groupes, ont instauré une nouvelle procédure en permettant, voire en imposant, aux copropriétaires de remplir le formulaire en ligne depuis l’extranet de la copropriété, qui est administré par le syndic.

Ainsi, les votes sont incontrôlables et concentrés dans la seule main du syndic qui, pour mémoire, ne doit pas forcément être le secrétaire de séance ni même être présent à l’assemblée générale.

Deux conséquences :

un désintéressement des copropriétaires pour leur propre assemblée générale,

une perte de contrôle des votes des résolutions et de la tenue de l’assemblée générale, puisqu’un certain nombre de votes est exprimé avant même d’avoir entendu les débats, sans avoir la possibilité de les contrôler en amont.

II – Les convocations d’assemblée générale notifiées par voie électronique

Alors que l’ensemble des indicateurs démontre une augmentation de l’absentéisme aux assemblées générales, la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 a autorisé la notification des convocations d’assemblée générale par voie électronique sans le consentement préalable du copropriétaire.

Résultat : de nombreux copropriétaires n’ont pas été informés de la tenue de leur assemblée générale et n’ont donc pas pu participer au vote des résolutions.

Les conséquences sont nombreuses : présence insuffisante des copropriétaires pour voter les travaux, voire pire, pour nommer le syndic. Ils se retrouvent alors contraints de saisir le président du tribunal judiciaire afin de désigner un syndic provisoire.

De plus, de nombreux travaux de rénovation ont dû être reportés, du moins jusqu’à la prochaine assemblée générale, afin d’expliquer aux copropriétaires comment récupérer leurs convocations d’assemblée générale par voie électronique.

Total de l’opération : des décisions qui ne se prennent pas, des copropriétaires démobilisés et un syndic qui prend l’ascendant sur la tenue des assemblées générales.

À part ça, tout va bien !

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