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Réponse :

Pour savoir si la rémunération du syndic semble acceptable, il faut avant tout se poser la question de la prestation réelle attendue du syndic sur le programme de travaux voté en assemblée générale.

La prestation effectuée par le syndic en cas de travaux décidés en assemblée générale peut concerner 3 tâches :

• la gestion financière des travaux : cela consiste à effectuer  les appels  de fonds travaux (selon l’échéancier voté)  et le paiement des factures des prestataires. Dans ce dernier cas, soit il y a un architecte et c’est lui qui vise les factures en fonction de l’avancement des travaux, soit il n’y a pas d’architecte et c’est le syndic qui doit effectuer cette vérification.

• La gestion administrative : cela  concerne la déclaration de travaux qui représente des formalités plutôt limitées pour le syndic ou qui sont assurées par l’architecte quand il a été désigné.

• Le suivi technique : s’il est prévu de confier les travaux à un maître d’œuvre (architecte), le suivi technique assuré par le syndic sera très limité (présence en réunions). Si aucun maître d’œuvre n’est désigné, le travail attendu du syndic sera plus important.

Mais attention : en aucun cas le syndic ne peut assumer les mêmes responsabilités qu’un maître d’œuvre, même s’il assure seul le suivi technique.

En résumé en cas de présence d’un architecte (maître d’œuvre), la mission du syndic se borne essentiellement à l’émission des appels de fonds et à leur suivi. Il faut donc tenir compte de la réalité de la prestation du syndic pour définir le pourcentage des honoraires.

Ce pourcentage devra être dégressif en fonction du montant des travaux défini préalablement  à leur exécution.

L’ARC vous recommande de toujours convertir le pourcentage affiché en montant TTC pour estimer ce que représente la rémunération du syndic. Ainsi, il ne faudra pas se contenter de parler de 5 ou 3 %, mais de 2 000 ou 5 000 € TTC selon le montant des travaux, ce qui représentera X jour de travail du syndic (selon tarif horaire présenté au contrat). Il est en effet plus simple pour le conseil syndical d’estimer une charge de travail en nombre de jours qu’en euro ou encore en pourcentage.

Il faut également veiller à bien faire noter dans la résolution inscrite au procès-verbal de l’AG le « résultat » en € TTC (toutes taxes comprises) des honoraires de syndic souvent présentés sous forme de pourcentage (en général calculé en HT sur du HT) pour éviter toute confusion entre le TTC  et le HT. En effet, le syndicat des copropriétaires étant un particulier, il ne récupère pas la TVA.

Par ailleurs, lorsqu’une enveloppe légèrement supérieure à l’estimation des travaux est votée, si ces travaux reviennent, au final, moins chers que ce qui avait été voté en assemblée générale, on peut s’interroger sur l’incidence que cela aura sur les honoraires du syndic.

L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 indique bien que l’assiette de calcul de ces honoraires complémentaires de syndic est le montant des travaux votés : il s’agit du montant hors taxe des travaux votés.

Mais rien n’empêche l’assemblée générale de décider que le montant des honoraires du syndic devra tenir compte du montant réel des travaux réalisés hors taxes. Il faut alors le spécifier expressément dans la résolution. 

Par contre, en cas de dépassement du budget voté, l’assemblée générale devra être consultée, et prendre une nouvelle décision. Le syndic ne pourra donc pas « automatiquement » augmenter les honoraires votés en AG sans une nouvelle décision.

Réponse :

Sans entrer dans des développements complexes, précisons qu’un gardien à service complet a un taux d’emploi de 100 % ou davantage et doit donc consacrer tout son temps de travail (47,5 heures d’amplitude de travail par semaine) à la copropriété, selon son contrat de travail.

Le remplacement d’un gardien par un autre dans une copropriété est encadré par la convention collective (avenant n° 76 du 21 janvier 2010) : soit on diminue les propres tâches du gardien qui reste au travail dans la copropriété, d’une valeur équivalente à celle des tâches à réaliser dans le cadre du remplacement (avec un total égal) soit on détermine les tâches à ajouter au titre du remplacement, mais dans tous les cas le gardien ne peut pas dépasser 12 500 unités de valeur.

Les unités de valeur supplémentaires pour le remplacement doivent être valorisées spécialement : le supplément applicable était de 50 % jusqu’au 30/06/2015 et est un peu moins élevé depuis cette date

Pour le cas évoqué dans la question, il semblerait que le gardien qui reste prend en réalité la totalité de la charge de travail du gardien parti.

Il dépasse ainsi très largement 12 500 unités de valeur puisqu’il atteint entre 20 000 et 25 000 unités de valeur (il assure son travail en plus de celui de son collègue).

Sans parler du fait troublant que le gardien qui reste peut réaliser le travail de deux gardiens, il faut savoir qu’il va cumuler son salaire, le salaire du remplaçant (c’est lui-même) et près de la moitié de ce dernier salaire en indemnités de remplacement : il perçoit donc près de deux salaires et demi. Le gardien en congé reçoit normalement son salaire. Et on inverse le mois suivant. Cela coûte effectivement très cher à la copropriété et doit  être évité : un employé d’immeuble remplaçant ou une société de nettoyage coûte moins cher.

Ce genre de remplacement n’est en rien normal puisque c’est illicite (dépassement du seuil maximum possible d’unités de valeur de la convention collective) et même illégal puisque cela s’assimile au dépassement de la durée maximale du travail, ce qui constitue une infraction pénale[1]. La responsabilité du syndic est engagée, quand bien même tout le monde serait satisfait de cette solution (les gardiens qui perçoivent des salaires très importants et les copropriétaires qui trouvent toujours « leurs » gardiens qui connaissent les habitudes de la copropriété).

Cela ne doit donc plus se reproduire. Il est conseillé de faire appel à des remplaçants extérieurs (exemple : société de prestations de services).

[1] Article R. 3124-13 du Code du travail : contravention de 5^ème classe, soit 1 500 € par infraction (3 000 € en cas de récidive)

Réponse :

• Non, rien de tout cela n’est conforme aux textes applicables.

Le dévouement de la salariée peut malheureusement s’analyser comme une faute, puisqu’elle ne respecte pas l’amplitude de travail de son contrat d’une part et dépasse la durée maximale du travail de dix heures par jour d’autre part, ce qui est une infraction pénale[1]. Il doit aussi être observé qu’entre 23H00 et la reprise du travail le lendemain, la salariée ne bénéficie pas du repos minimum de 11h00 prévu par la loi, sans parler du fait que le travail de nuit ne se décide pas à la légère.

Bien entendu, cette faute ne doit pas être sanctionnée à notre sens, s’agissant d’une salariée qui pense bien faire. Il convient cependant de lui faire prendre conscience des conséquences d’un accident qui surviendrait à 22H30 par exemple, après un début de travail à 09H00 pour la formation.

Mais il faut se poser la bonne question : pourquoi donc cette gardienne se croit obligée de faire son travail de la journée la nuit venue ?...

La réponse est évidente : c’est parce que l’employeur, représenté par le syndic, n’a pas prévu de la remplacer ou de lui aménager ses tâches sur la semaine pour tenir compte de son absence.

Il s’agit d’une faute mettant en jeu la responsabilité du syndic, puisque la carence de l’employeur a incité la salariée à se mettre en danger en travaillant dans des conditions illégales. Cette responsabilité reste entière, même si la gardienne et/ou le conseil syndical aurait demandé au syndic de ne pas procéder à un remplacement.

En matière d’indemnisation, les tribunaux, lorsqu’ils sont saisis, valorisent l’indemnisation d’heures de travail en plus des heures contractuelles comme des heures supplémentaires, même pour des gardiens, nonobstant la réparation du préjudice subi.

Cela donne une idée du montant de la « prime », sachant qu’il convient d’y ajouter les retenues sociales et fiscales. Il va de soi qu’un surcoût par rapport à un remplacement serait à prendre en charge par le syndic fautif et que cela ne doit plus jamais se reproduire.

Dans un article de fond à venir, il sera traité de la formation des gardiens et employés d’immeuble : qui décide, pour quoi faire, qui paie, que faire en cas de refus, etc. Suivez attentivement nos prochaines publi

[1] Article R. 3124-3 du Code du travail : contravention de 4^ème classe, soit 750 € par infraction à l’encontre de l’employeur

Réponse :

OUI, l’assurance multirisque immeuble peut effectivement indemniser un dégât des eaux strictement privatif dans le cadre de conventions conclues entre la quasi-totalité des assureurs français, mais à l’insu des assurés !

Il s’agit des conventions CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en DDE) et CIDE COP (convention d’indemnisation DDE en copropriété).

Ces conventions déterminent la compagnie d’assurance (du lésé ou du syndicat) qui devra supporter les conséquences du sinistre, cela, en fonction de la nature des désordres et du montant de la remise en état.

Ainsi, ces conventions prévoient qu’en cas de dégât des eaux, relève de l’assurance multirisque immeuble l’indemnisation des ouvrages suivants :

-     biens immobiliers par destination (parquet, carrelage, enduit plâtre) dégradés, dès lors que le montant de la remise en état est supérieur à 240,00 euros H.T. ;

-     embellissements (papier peint, peinture), dès lors que le coût de la remise en état est supérieur à 1.600,00 euros H.T.

Par ailleurs, l’assurance multirisque immeuble intervient dès le premier euro, dès lors que l’occupant du logement sinistré :

-     est un copropriétaire occupant n’ayant pas souscrit d’assurance multirisque habitation (MRH) ;

-     est un locataire ayant notifié son préavis de départ à son bailleur.

Cependant, la mise en jeu de cette police (selon les seuils mentionnés précédemment) suppose bien évidemment, que le syndicat des copropriétaires :

• ait une obligation, de par les dispositions de son règlement de copropriété, à souscrire une assurance multirisque immeuble avec une garantie DDE;
• ait décidé en assemblée générale de souscrire cette assurance multirisque immeuble, qui bien que fortement conseillée, n’est aucunement obligatoire. C’est la « responsabilité civile » qu’il l’est, voir à ce sujet notre dossier du mois de septembre 2015: www.arc-copro.com/9ddk ;
• ait dans son contrat d’assurance multirisque immeuble la garantie DDE ce qui est très souvent le cas ;
• n’ait pas consenti conventionnellement une franchise supérieure au seuil d’indemnisation.

Dans le cas où, ni l’occupant, ni la copropriété n’ont souscrit une assurance multirisque immeuble avec garantie DDE (ces cas de figure se présentent malgré l’obligation d’assurance multirisque faites aux locataires), le sinistre ne sera pas couvert. Le seul recours sera alors une mise en cause au titre de la responsabilité civile.

Réponse

Les dispositions des alinéas 7 et 8 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixent les pouvoirs et attributions du conseil syndical, qui sont : assister ET contrôler le syndic.

Ainsi, le conseil syndical :

• « peut prendre connaissance, et copie, à sa demande (…) de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété » ;
• « reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat ».

Le syndic n’a donc pas à juger de la pertinence de la demande et dès lors que celle-ci n’est pas abusive il doit communiquer toutes les pièces sollicitées. Ainsi, demander le grand livre tous les mois pour une grande copropriété ou tous les trimestres pour une plus petite, est tout à fait justifié et opportun, cela permet, d’une part, d’effectuer des contrôles réguliers et d’autre part, de déceler plus rapidement des anomalies et les faire remonter au syndic.

Enfin, dans cet exemple les comptes étant clos au 31 décembre, le syndic a dû, depuis fin janvier, recevoir la quasi-totalité des factures, celles-ci doivent donc figurer également dans le grand livre.

En conclusion : la demande de ce conseil syndical n’est absolument pas prématurée et s’avère en plus bien nécessaire !

Le conseil syndical devra alors rappeler qu’un tel refus est une entrave à ses missions et aux droits visés à l’article 21 de la loi. Si le syndic persistait malgré tout dans son refus, le conseil syndical devra alors l’avertir qu’il sera tenu d’en informer l’assemblée générale dans le cadre de son rapport annuel afin d’éclairer les copropriétaires en vue du vote des questions relatives à la désignation du syndic et à l’approbation des comptes.

Par ailleurs, nos adhérents pourront toujours utilement rappeler à leur syndic qu’ils seront attentifs à dénoncer un tel abus à leur association préférée, qui ne manquera pas de dénoncer ces agissements inacceptables sur son site internet.