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ABUS N°4753 : Facturation doublement illicite et erronée du syndic LOISELET & DAIGREMONT pour son intervention à une assemblée générale 2020 (hors présentiel)

En raison de la pandémie, l’ordonnance du 25 mars 2020 (modifiée à diverses reprises depuis lors) a octroyé aux syndics un pouvoir exceptionnel et temporaire, celui de convoquer une assemblée générale sans la présence des copropriétaires.

Ce régime dérogatoire n’a pas entendu pour autant faire table rase de toutes les obligations des syndics en la matière.

L’expérience démontre cependant, que situation exceptionnelle rime pour de nombreux professionnels, avec éclosion de pratiques abusives, lorsque la vigilance des copropriétaires s’en trouve atténuée pour des motifs légitimes divergents, telle la double facturation totalement irrégulière et erronée de LOISELET & DAIGREMONT pour son intervention à une assemblée générale de novembre 2020 d’une résidence parisienne.

I. Irrégularité de la facturation de LOISELET & DAIGREMONT pour sa participation à l’assemblée générale selon la durée et tranche horaire contractuelles

Une copropriété parisienne comprenant plus d’une centaine de lots et gérée par LOISELET & DAIGREMONT finit, après divers reports, par tenir son assemblée générale annuelle le 25 novembre 2020, et ce, de manière hors présentiel du fait de la pandémie.

La manifestation de leur voix s’y faisant exclusivement par l’expédition du formulaire de vote par correspondance au syndic, ce cabinet d’envergure n’étant pas en mesure de proposer techniquement la visio ou l’audioconférence, pourtant privilégiée par les pouvoirs publics pour une meilleure interactivité (art. 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020).

En sollicitant un état des frais du syndic, le conseil syndical découvre une facturation onéreuse (894 euros T.T.C.) et plus que suspecte, pour son intervention à cette réunion ordinaire du syndicat des copropriétaires.

En effet, le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic dispose, que la préparation (établissement de l’ordre du jour) et la participation  de celui-ci à l’assemblée générale annuelle (soit l’établissement de l’original du procès-verbal en principe en fin de séance, et la feuille de présence, s’il assure le secrétariat) relèvent de ses honoraires de gestion courante (forfait de base) selon la durée et la tranche horaire stipulées par son mandat adopté par la précédente réunion ordinaire du syndicat des copropriétaires.

Il en résulte de cette disposition, que le syndic est uniquement en mesure de facturer en sus au syndicat, la durée excédentaire, voire une tranche horaire divergente.

Or, selon son contrat applicable en l’espèce (à savoir le mandat approuvé par l’assemblée générale du 24 juin 2019 pour une durée de 18 mois, ayant donc pour échéance le 24 décembre 2020), celui-ci prévoit, que son forfait comprend au titre de sa préparation et sa participation à cette réunion annuelle du syndicat :

- une durée de 2 heures ;

-  pour celle se déroulant entre 17h et 20h.

Pourtant, LOISELET & DAIGREMONT entend facturer son intervention à cette assemblée générale ordinaire en intégralité (2h30), alors qu’il s’en déduit de sa note d’honoraires :

- uniquement un dépassement de 30 minutes (puisqu’il s’est engagé à n’appliquer le surplus qu’au prorata temporis, soit 72,50 € T.T.C. sur une base horaire de 145 €T.T.C.) ;

-  une intervention entre 17h30 et 20h, soit dans la tranche prévue par son contrat de mandat (17h 20h).

A ces irrégularités, il convient d’ajouter au passage les contradictions pour le moins surprenantes par un syndic professionnel tel que LOISELET & DAIGREMONT, sa facture contestable correspondant à l’original du procès-verbal de l’assemblée générale devant être établi au jour de cette réunion du syndicat des copropriétaires, soit le 25 novembre 2020, selon l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

En effet, il indique :

- une date d’édition au 3 décembre 2020, pour une assemblée générale du 24 novembre 2020 (en lieu et place du 25 novembre 2020), ce qui traduit au mieux une confusion avec le délai de 8 jours consenti uniquement pour la transmission du procès-verbal (et de la feuille de présence) au président et aux éventuels scrutateurs pour signature (art. 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020), le bureau s’imposant pour toute réunion du syndicat (art. 15 du décret du 17 mars 1967), or seul le syndic est supposé intervenir à celle se déroulant hors présentiel du fait de la pandémie ;

- dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2020, une réunion entamée à 10h et s’achevant à minuit, soit une durée totalement « compréhensible » de 14 heures.

II. Irrégularité de la facturation de LOISELET & DAIGREMONT pour l’intervention de ses deux préposés en infraction de ses engagements conventionnels

En y regardant de plus près, cette facturation de 894 € T.T.C. de LOISELET & DAIGREMONT pour sa participation à l’assemblée générale du 25 novembre 2020 se décompose en deux vacations de 447 € T.T.C., à savoir une pour chaque préposé intervenant.

Or, son contrat du 24 juin 2019 stipule, que sa participation à l’assemblée générale ordinaire au titre de son forfait de base ne varie pas selon le nombre de salariés du cabinet mandatés à celles-ci (gestionnaire de copropriété et/ou assistante, voire comptable).

Il résulte au regard de son contrat de mandat librement négocié et approuvé lors de l’assemblée générale du 24 juin 2019, que pour l’assemblée générale annuelle suivante (soit le 25 novembre 2020), LOISELET & DAIGREMONT est uniquement en mesure de facturer au syndicat au titre du dépassement de 30 minutes, 72,50 euros T.T.C. au lieu de 894 euros T.T.C., puisque : 

- sa facture du 3 décembre 2020 mentionne une intervention de 2h30 entre 17h30 et 20h ;

- son contrat du 24 juin 2019, englobe une participation dans le cadre de ses honoraires de gestion courante de 2h entre 17h et 20h, sans majoration selon le nombre de préposés.

En cette période difficile pour tout un chacun, les conseils syndicaux et copropriétaires ne doivent pas pour autant se laisser duper par des syndics, dont le professionnalisme et la compassion sont rarement de mise.

Abus
Action

Conditions pour l'indemnisation du syndicat pour des malfaçons réservées

Copie de la décision
CA GRENOBLE 09 février 2021.pdf
Catégories Assurances
Juridiction
Cour d’appel de Grenoble
Référence
09 février 2021 17/00337
Observations

En matière d’assurance, il faut bien être vigilant aux délais.

Principe retenu

Si les réserves n’ont pas été levées dans le délai de la garantie de parfait achèvement, il est possible d’engager la responsabilité contractuelle du prestataire.

Analyse de la décision

Au-delà d’un an à compter de la réception des travaux perfectibles, le syndicat lésé doit démontrer les fautes conventionnelles de son contractant pour obtenir sa condamnation à l’indemniser.

Les travaux d’entretien des parties communes et des équipements collectifs ne donnent pas toujours satisfaction au syndicat des copropriétaires les ayant mandatés, par l’intermédiaire de son représentant légal, le syndic.

L’éventuelle retenue de garantie contractuelle, généralement de 5 % du marché, ne constitue pas une réparation intégrale à ce désordre, que ce soit pour contraindre amiablement l’entreprise défaillante à intervenir ou à le faire supprimer par un autre prestataire, le syndicat devant souvent se résoudre à l’alternative contentieuse civile.

La cour d’appel de Grenoble dans un arrêt du 9 février 2021 rappelle, les conditions juridiques pour que le syndicat puisse prétendre à la réparation financière de son préjudice par son cocontractant fautif, notamment en présence de dommages réservés lors de la réception de l’ouvrage.

I. Malfaçons réservées toujours présentes un an après la réception : exclusion de la garantie de parfait achèvement de l’entreprise, la retenue de garantie conventionnelle trouvant en revanche à s’appliquer

Une résidence sise à Villars de Lans (38) décide de la réalisation de travaux d’entretien de parties communes vétustes (réfection étanchéité et de la maçonnerie des balcons) par une assemblée générale du 13 juin 2019.

Cette opération d’un montant de 28.110 € H.T., comprenant une retenue de garantie de 5 %, est garantie dix ans par l’entreprise de bâtiment, ce qui oblige le syndicat à souscrire une assurance dommage, avant l’ouverture de chantier (art. L 242-1 du Code des assurances).

La réception de l’ouvrage intervient le 23 novembre 2010 avec des réserves.

Malgré les diligences exercées par son mandataire, le syndic, le syndicat n’obtient pas de l’entreprise de bâtiment dans l’année suivant la réception des travaux :

- la reprise des désordres par cette dernière, contrairement à son obligation légale de parfait achèvement énoncée par l’article 1792-6 du Code civil ;

- et décide, outre la retenue légitime de la garantie contractuelle de 5 % (libérée en l’absence de malfaçons dans l’année suivant la réception de l’ouvrage (art. 1er de la loi du 16 juillet 1971), de ne pas régler le solde de 15.165,27 euros, pourtant dû à tout achèvement des travaux. 

Le syndicat ne peut requérir l’indemnisation des désordres affectant l’ouvrage dans sa solidité ou le rendant impropre à sa destination, par le bais de son assurance dommage-ouvrage conclue avant l’ouverture de chantier (art. L 242-1 du Code des assurances

En effet, si cette police spécifique peut constituer un mode d’indemnisation amiable allégé, la preuve de l’exclusion de la garantie incombant à la compagnie d’assurance (présomption) et non à la victime assurée, cette couverture vise spécifiquement les malfaçons ne présentant pas un caractère esthétique et apparues postérieurement à la réception dans un délai de dix ans à compter de celle-ci (art. L 242-1 du Code des assurances).

La solution judiciaire résulte alors d’une initiative de l’entreprise de bâtiment, réclamant la condamnation du syndicat cocontractant à lui régler le solde du marché.

Si le jugement n° 14 - 01222 du T.G.I de Grenoble du 5 décembre 2016, oblige le syndicat des copropriétaires au paiement du solde des travaux, il condamne également le prestataire défaillant à réparer financièrement le préjudice du syndicat pour les désordres constatés durant la garantie due. 

La société recourt donc la décision de première instance.

II. Malfaçons réservées à la réception : la réparation financière du préjudice du syndicat implique pour celui-ci de démontrer la faute contractuelle manifeste de la société

Dans un arrêt n° 17/00337 du 9 février 2021, la Cour d’appel de Grenoble confirme néanmoins à peu de choses près le jugement de la juridiction civile inférieure.

Le maitre d’ouvrage, qui invoque des désordres réservés à la réception, peut bien évidemment prétendre à la réparation financière de ceux-ci (dommages et intérêts) de son cocontractant défaillant. En effet, l’inexécution par l’une des parties de ses obligations conventionnelles (comme en l’espèce des travaux non conformes au devis accepté), engage sa responsabilité civile à l’égard de son cocontractant lésé, sauf à justifier que cette situation résulte d’un évènement présentant un caractère de force majeure, c’est-à-dire la cause exclusive, imprévisible et irrésistible du dommage selon l’article 1147 du Code civil (désormais 1231-1 du Code civil).

Il appartient dans ce cas à la victime de démontrer la faute conventionnelle préjudiciable (nature et durée), ce que le syndicat :

- parvient à faire sur les reprises de maçonnerie des balcons défaillantes ;

- n’arrive pas à attester sur le retard préjudiciable dans le lancement des travaux.

La cour d’appel de Grenoble n’octroie une réparation financière pour le syndicat des copropriétaires, que pour les malfaçons du marché, qu’il parvient à justifier incontestablement : «…La garantie de parfait achèvement est aujourd'hui expirée mais l'entreprise est en revanche responsable contractuellement dans les conditions du droit commun, et ce, pendant une durée de 10 ans à compter de la réception, contrairement à ce qu'elle soutient, en ce qui concerne les désordres, non conformes et malfaçons réservés à la réception, sur démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Il ressort du procès-verbal de réception que le syndicat des copropriétaires a émis des réserves portant sur un certain nombre de malfaçons et de non finitions qui résultent d'une exécution défectueuse et par là même fautive par l'entreprise de son obligation de résultat.

Le syndicat des copropriétaires fait la preuve au moyen d'un constat d'huissier du 9 mars 2014 de ce que les désordres réservés n'ont jamais été repris par la société E., qui, réciproquement, ne démontre pas que les réserves auraient été levées.

En conséquence, le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a condamné la société E. à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 360 euros HT représentant le coût de reprise des désordres, soit après rectification du taux de TVA applicable, la somme de 10 296 euros.

Le syndicat des copropriétaires invoque (également) le préjudice moral subi par différents copropriétaires qui ont vécu plusieurs mois sous la menace de l'effondrement d'une nouvelle dalle de balcon.

Le marché de travaux ne stipulait aucun délai d'exécution.

L'entreprise démontre qu'il a été convenu lors d'une réunion du 27 mai 2010 entre le syndic, l'entreprise et l'architecte que les travaux débuteraient en juin 2010.

Il n'est pas démontré que le fait que les travaux n'aient débuté qu'à l'automne 2010 soit de la responsabilité de la société E.

Le jugement sera confirmé sur ce point…

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société E. à payer au syndicat des copropriétaires E. à Villard de Lans la somme de 2.200 euros,

Condamne la société E. aux dépens de l'instance d'appel et dit qu'ils pourront être distraits au profit de CDMF - Me D. - avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile… »

En présence de travaux de bâtiment perfectibles dès la réception, le syndicat ne peut prétendre à la garantie de reprise de parfait achèvement d’un an par l’entreprise défaillante, ni à la mise en jeu de l’éventuelle assurance dommage-ouvrage souscrite.

Outre la retenue de garantie contractuelle, le syndicat est fondé à requérir l’indemnisation de son préjudice, s’il se trouve en capacité de justifier indubitablement des manquements de l’autre partie à ses engagements conventionnels.

Une mauvaise analyse du site internet « le village de la justice » en matière "d’audit" concernant le règlement de copropriété réalisée par Me Bohbot

Les réformes légales ou règlementaires riment souvent pour les syndics professionnels avec une nouvelle opportunité de facturation d’honoraires à la charge de la copropriété, entrainant des profits encore plus conséquents.

Or, bien souvent il s’agit de tâches qui sont comprises dans le forfait de base.

Ainsi, si le syndic ne peut pas facturer de prestation complémentaire pour cette tâche, il peut en revanche ajuster le tarif de son forfait de base, afin d’intégrer les nouvelles missions indiquées par la loi ou la règlementation.

Là où la situation se complique est, lorsque le syndic augmente ses honoraires de base tout en demandant une rémunération pour assurer cette même tâche supplémentaire qui est incluse au forfait de base, ou encore en demandant au syndicat des copropriétaires de prendre en charge les coûts d’une prestation assurée par une société tierce.

C’est d’ailleurs ce qui se passe actuellement en matière de mise en conformité du règlement de copropriété et plus précisément sur l’audit préalable que le syndic considère comme nécessaire.

Expliquons plus en détail la situation, en mettant en évidence l’analyse de Maître Bohbot publiée sur le site « Le village de la justice » en matière de possibilité pour le syndic de diligenter une étude préalable du règlement de copropriété facturée à l’immeuble, sans en aviser, ni obtenir l’aval de l’assemblée générale.

I. Le principe du contrat « tout-sauf »

Le principe du contrat-type répond à une logique simple : toutes les prestations qui ne sont pas indiquées expressément comme étant des missions complémentaires, supplémentaires ou privatives sont considérées comme étant incluses dans le forfait de base.

C’est le principe du contrat dit « tout-sauf » : toutes les tâches sont comprises dans le contrat, sauf celles expressément mentionnées.

Par conséquent, l’analyse du règlement de copropriété permettant de déterminer s’il doit être mis en conformité doit être assurée par le mandataire de la copropriété, qui est le syndic rémunéré pour cela, sans pouvoir réclamer d’honoraires supplémentaires.

Il ne s’agit pas de travailler gratuitement, mais de réaliser une tâche pour laquelle il est déjà payé à travers ses honoraires du forfait de base.

Dans le fond, l’analyse est rudimentaire puisqu’elle consiste à savoir si le règlement de copropriété présente des manques, et notamment l’absence de mentions de parties communes spéciales ou de lots transitoires (situation très marginale), ou de droit de jouissance privatif.

Un « simple » juriste que doit être au minimum un syndic, peut déterminer si le règlement est à jour d’autant plus qu’il connait la copropriété.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires n’a pas à payer une vacation supplémentaire au syndic ni à payer un prestataire extérieur pour assurer cette tâche.

Bien souvent, les syndics font appel à une société tierce, soit parce qu’ils ne veulent pas perdre de temps, soit parce qu’ils ont des intérêts économiques avec leur officine, impliquant qu’ils sont tous deux gagnant/gagnant, même si le mandant qui est la copropriété est quant à elle perdante.

II. Le hors-piste du site « le village de la justice »

Bien entendu, les syndics professionnels appuyés par leurs avocats ont une autre approche, afin de pouvoir facturer l’analyse du règlement de copropriété assurée par une des officines.

Pour cela, ils indiquent que le syndic peut engager cette dépense sans l’aval de l’assemblée générale, ni même du conseil syndical.

À ce titre, nous ne résistons pas à présenter l’analyse de Maître Bohbot, publiée sur « Le village de la justice » pour ensuite expliquer pourquoi il a tout faux :

Ainsi, selon l’analyse de Me Bohbot l’ « audit » du règlement de copropriété est une dépense qui entre dans le budget prévisionnel, permettant au syndic de l'engager l de manière discrétionnaire.

Or, cette « audit »  n’a pas à être intégré dans le budget prévisionnel puisqu’il ne s’agit pas d’une dépense courante et redondante d’un exercice à l’autre.

Plus que cela, l’article 44 du décret du 17 mars 1967 précise justement les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, et en 4° on retrouve : « les études techniques telles que les diagnostics et les consultations ».

Eh oui, comme on dit « c’est ballot ! », car toute l’analyse de Maître Bohbot tombe à l’eau.

L’étude du règlement de copropriété ne relève pas du budget prévisionnel, mais bien d’une opération exceptionnelle puisqu’il s’agit de réaliser une étude technique sur le règlement de copropriété.

Mais encore, même en considérant qu’il s’agit d’une opération exceptionnelle qui doit être votée par l’assemblée générale, le syndic ne peut toujours pas réclamer d’honoraires, même avec un vote de l’assemblée générale.

Et pour cause, l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de réclamer des honoraires complémentaires uniquement pour des travaux votés, et non pour des opérations exceptionnelles.

Il ne s’agit pas d’un acharnement contre les syndics professionnels, mais tout simplement d’une réalité légale qui est que lorsque la copropriété réalise une opération exceptionnelle, le syndic n’assume aucune tâche supplémentaire, ni n’engage sa responsabilité sur le contenu de l’étude qui justifierait une facturation complémentaire.

Chers avocats, à force de faire du commercial, vous risquez de perdre votre éthique.

 

 

A la suite de ce droit de réponse, l'ARC souhaite apporter ses observations. Pour cela, elle reprend chaque affirmation citée dans ce droit de réponse en apportant ses commentaires.

Le 04 juin dernier, nous avons publié un article mettant en évidence la mauvaise analyse de Maitre Bohbot concernant la possibilité pour le syndic d’engager des audits de règlement de ses copropriétés mandantes auprès d’une société tierce et sans obtenir la validation préalable de l’assemblée générale.

En effet, selon sa démonstration juridique, le syndic reste libre d’engager cette dépense compte tenu du fait qu’il s’agisse d’opérations courantes qui relèvent du budget prévisionnel.

Une aberration qui nous conduit à nous interroger sur l’intérêt d’une analyse aussi hasardeuse. (Voir article)

Suite à la publication de cet article, Maitre Charles Bohbot associé du cabinet BJA nous a fait parvenir un droit de réponse que nous publions avec plaisir.

Et pour cause, cela permettra d’éclairer les conseillers syndicaux et copropriétaires sur l’absence de réels arguments juridiques pour soutenir sa thèse, qui selon nous n’a que pour but de vendre à l’insu des syndicats de copropriétaires de l’audit de règlement de copropriété qui sera assuré par un cabinet d’avocats.

Et pas des moindres, puisque le cabinet BJA propose justement de réaliser des audits du règlement de copropriété et également des mises en conformité du règlement de copropriété. Une belle coïncidence.

Plus que cela, ce cabinet d’avocats est même en partenariat avec le groupe Nexity pour accompagner la mise en conformité des règlements de copropriété, ce qui selon nous peut présenter une difficulté déontologique.

Sans plus tarder, présentons le droit de réponse de Maitre Charles Bohbot du cabinet BJA en indiquant en encadrées nos observations.

I. Le droit de réponse de Me Charles Bohbot et les éclaircissements de l’ARC.

« Vous dites ne parlons pas d’acharnement contre les syndics, pourtant il semble que vous recommandiez à ces derniers de ne pas procéder à une consultation juridique en amont de l’assemblée générale.

Commentaire de l’ARC : Dans le cadre de sa mission de base, il revient au syndic professionnel rémunéré d’assurer une analyse juridique des règlements de ses copropriétés mandantes.

S’il ne se sent pas suffisamment compétent, il peut se faire assister par une personne de l’art.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas à supporter la carence ou le manque de connaissance juridique de son syndic professionnel en devant assumer une prestation de service assurée par une société tierce.

Au contraire, les préconisations n°12 du GRECCO indiquent « qu’il convient de procéder à une analyse des documents de la copropriété, afin d’identifier les règlements de la copropriété qui doivent être mis en conformité (…) auprès d’un « professionnel de la spécialité » couvert par une assurance responsabilité civile. »

Commentaire de l’ARC : Nous avons là une démonstration magistrale de comment renverser des propos tenus par un tiers, en l’occurrence le GRECCO, pour indiquer exactement le contraire de ce qu’il affirme.

Et pour cause, la même citation citée par Me Bohbot affirme au contraire que l’analyse du règlement de copropriété doit être votée par l’assemblée générale ; et pour éviter de la convoquer, il est recommandé de solliciter le conseil syndical pour qu’il engage cette prestation dans le cadre de son mandat.

Voici la citation exacte : « L’approbation par l’assemblée générale du modificatif du règlement de copropriété suppose, au préalable :

  • De procéder à une analyse des documents de la copropriété, afin d’identifier les règlements de copropriété qui doivent être mis en conformité. À cette fin, pour éviter de réunir une assemblée générale préalable, le syndic peut proposer au conseil syndical de solliciter « un professionnel de la spécialité », dans les termes de l’article 27 du décret du 17 mars 1967, couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.»

Ainsi, le GRECCO n’a jamais affirmé que l’audit du règlement de copropriété pouvait être inclus dans le budget prévisionnel, et encore moins que cette prestation puisse être engagée par le syndic sans validation préalable de l’assemblée générale.

Comme on dit, ça commence mal.

À cela vous semblez sous-estimer l’ampleur des diligences nécessaires :

"Dans le fond, l’analyse est rudimentaire puisqu’elle consiste à savoir si le règlement de copropriété présente des manques, et notamment l’absence de mentions de parties communes spéciales ou de lots transitoires (situation très marginale), ou de droit de jouissance privatif.

Un « simple » juriste que doit être au minimum un syndic, peut déterminer si le règlement est à jour d’autant plus qu’il connait la copropriété."

Au contraire, le travail d’audit et de consultation permettant de déterminer la nécessité de mettre en conformité requiert une expertise particulière.

Commentaire de l’ARC : Il est intéressant de relever que Maitre Bohbot confirme bien qu’il s’agit d’un audit, et même d’une consultation d’avocat, ce qui confirme que cette prestation doit être impérativement votée en assemblée générale comme nous l’expliquerons plus en détail dans les prochains points.

Le syndic, le conseil syndical et l’avocat travaillent de concert sur ces consultations. In fine, le syndic présente la consultation et doit faire office de pédagogie afin d’en expliquer le contenu aux copropriétaires ainsi que, le cas échéant, au cours du débat précédant le vote sur la résolution concernant la mise en conformité.

Commentaire de l’ARC : Merci pour ce rappel, La Palice n’aurait pas dit mieux !

Pour préserver les droits du syndicat des copropriétaires, les syndics peuvent régulièrement engager des frais pour le compte du syndicat lorsque le montant est inférieur à celui pour lequel une consultation du conseil syndical est obligatoire. (Article 21 de la loi du 10 juillet 1965)

Cette faculté pour le syndic est donc prévue en assemblée générale dans l’intérêt du syndicat.

Commentaire de l’ARC : L’article de loi cité concerne des opérations de gestion courante et en aucun cas d’opérations exceptionnelles dont l’engagement et le montant doivent être votés en assemblée générale.

Il serait donc plus adapté comptablement d’intégrer ces consultations juridiques au titre du budget prévisionnel plutôt qu’au titre des « études techniques ».

Commentaire de l’ARC : Il ne s’agit pas de préconiser la « meilleure adaptation », mais de respecter les textes de loi en vigueur.

Il a d’ailleurs été jugé que « c'est à bon droit que les copropriétaires soutiennent que les honoraires d'avocat ne peuvent être assimilés à des études techniques, au sens de l'article 44 du décret du 17 mars 1967 » (Cour d'appel, Caen, 1re chambre civile, 5 Mai 2015 – n° 12/03774)

Commentaire de l’ARC : Pour appuyer sa thèse, Me Bohbot cite un arrêt de la Cour d’appel qui affirme que les honoraires d’avocat peuvent être inclus dans le budget courant.

Or, l’audit du règlement de copropriété n’est pas uniquement des honoraires d’avocat, mais bien une prestation juridique qui a pour but de présenter un rapport sur l’état du règlement de copropriété en vue de déterminer s’il faut voter en assemblée générale sa mise en conformité.

D’ailleurs, Maitre Bohbot reconnait qu’il s’agit d’une consultation juridique (voir point précédent) qui dans le même arrêt cité confirme que les consultations ne doivent pas être incluses dans le budget prévisionnel.

Voici donc l’extrait de l’arrêt confirmant nos dires :

« C’est à bon droit que les copropriétaires soutiennent que les honoraires d’avocat ne peuvent être assimilés à des ‘études techniques, telles que les diagnostics et consultations', au sens de l’article 44 du décret du 17 mars 1967, lesquelles ne doivent pas être incluses dans le budget prévisionnel. »

Comme on dit, échec et mat.

Enfin, l’ARC indique, sur son site, procéder aux mises à jour des règlements de copropriété. On peut se demander si l’exercice du métier de juriste peut valablement être confié à une association et si cette dernière bénéficie d’une assurance responsabilité civile couvrant les risques liés.

Commentaire de l’ARC : Maitre Bohbot doit surement penser qu’au sein d’une pauvre association comme l’ARC, nous n’avons pas de personne « aussi qualifiée » que le personnel du cabinet BJA pour émettre un avis sur le règlement de copropriété.

Alors, essayons de le rassurer : tous nos juristes ont au minimum un bac+5, parmi eux certains sont d’anciens avocats ; l’ARC dispose également en interne de comptables, thermiciens, géomètres pour permettre d’aborder les questions de nos adhérents sous plusieurs angles.

Il est évident que l’ensemble des salariés et collaborateurs de l’ARC sont couverts par une assurance de responsabilité civile, afin de garantir l’ensemble de leurs interventions et renseignements juridiques qu’ils dispensent aux adhérents.

Mais encore, concernant la mise en conformité du règlement de copropriété, l’ARC fait appel à un cabinet d’avocats spécialisé pour justement permettre à l’adhérent d’avoir une prestation de service optimale.

Par conséquent, l’ARC est plutôt fière des services et assistances rendus à ses adhérents, surtout lorsque l’on constate la médiocrité de certains syndics ou professionnels dans la réalisation de leurs missions.

En effet, pour les syndicats, les copropriétaires et les syndics, les enjeux sont très engageants :

Il convient de rappeler que l’existence de ces parties est désormais subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (RCP) selon l’article 6-4 L 10.7.1965.

Par exemple, lorsque le RCP stipule dans l’état descriptif de division ou dans un procès-verbal d’assemblée générale des parties communes particulières qui ne sont pas mentionnées dans le règlement de copropriété ou dans un de ses modificatifs, la responsabilité du syndicat et du syndic pourrait être recherchée.

Ou encore, si le syndic continue d’appliquer une grille de charges désormais illicite.

Commentaire de l’ARC : Nous sommes intéressés de savoir comment le cabinet BJA vérifie  l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété, afin de garantir qu’aucune résolution n’a été adoptée pour créer des parties communes particulières.

Selon nous, le cabinet BJA fait comme tout le monde : il interroge le syndic sur cette éventualité et le cas échéant fait évoluer le règlement pour le mettre en conformité avec les décisions prises.

À ce titre, il convient de rappeler les dispositions de l’article 209 de la loi ELAN selon lesquelles le syndic et le syndicat doivent « le cas échéant » proposer à l’assemblée générale une mise en conformité.

Il semble que l'ARC ne se soit pas exprimée de manière positive à ce sujet, ne cherchant qu'à traiter le sujet de manière polémique et minorant son importance.

Commentaire de l’ARC : No comment. À vouloir mélanger droit et business, on finit par perdre ses repères. Résumons donc : le syndic doit procéder à une analyse du règlement de copropriété afin de déterminer s’il doit être mis en conformité.

 Le cas échéant, il doit proposer différents devis de sociétés tierces pour que l’assemblée générale valide éventuellement l’un d’eux.

D’ailleurs, le prestataire sollicité pour proposer un devis réalisera en amont et à sa propre initiative un audit, pour ensuite être en mesure d’établir un devis permettant de réaliser la mise en conformité du règlement de copropriété.

La prestation d’audit préalable facturée à la copropriété n’a donc aucun intérêt si ce n’est de générer de nouveaux profits au détriment de la copropriété.

Est-ce le message que vous souhaitez faire passer ?

Commentaire de l’ARC : Le message à faire passer est que ni le syndic, ni les avocats, ni les prestataires ne doivent profiter des nouvelles obligations légales et règlementaires pour abuser des syndicats de copropriétaires, surtout lorsqu’il s’agit d’un de nos adhérents.

Charles BOHBOT

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COVID : 2EME DOSSIER DU MOIS DE JUIN 2021 : Devons-nous impérativement tenir notre assemblée générale avant le 30 juin ?

De nombreux conseils syndicaux ont entendu dire que les assemblées générales de 2021 devaient impérativement se tenir avant le 30 juin, et ce, en application de textes liés à la crise COVID.  Certains syndics précisent même que les ordonnances prises dans ce cadre fixent cette date butoir. Certains sites internet relayent également cette information.

Qu’en est-il réellement?                                                    

I/ Les ordonnances COVID permettent un format d’assemblée générale dérogatoire

Dans le cadre de la crise sanitaire, les pouvoirs publics ont publié divers textes sur 2020 et 2021, notamment une série d’ordonnances intéressant le droit de la copropriété. L’ordonnance N°2020-304 du 25 mars 2020 est le texte socle en matière. Il a été modifié à de nombreuses reprises, jusqu’à l’ordonnance N°2021-142 du 10 février 2021. L’objectif recherché est de permettre aux copropriétés de continuer de fonctionner malgré les confinements, couvre-feux et restrictions de circulation. Conscient que la réunion d’une assemblée générale, en présence physique, était compromise, le gouvernement a mis en place un éventail de formats dérogatoires d’assemblée générale, à titre exceptionnel et temporaire.

Ainsi l’article 22-2 de l’ordonnance fixe que, en cas d’impossibilité de se réunir, le syndic peut décider que « les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.» Et si le recours à la visioconférence n’est pas possible techniquement, alors le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Ces formats dérogatoires d’assemblée générale pourront être utilisés jusqu’au 30 septembre 2021 (Article 8 de la Loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 relative à la gestion de la sortie de crise sanitaire)

Par ailleurs, ces ordonnances avaient prévu un mécanisme de prorogation des mandats de syndic jusqu’au 31 janvier 2021. Certaines fédérations de syndics avaient espéré que ce prolongement serait reporté au 30 juin 2021, mais aucun texte n’a été publié en ce sens.

II/ Le calendrier des ASSEMBLEES GENERALES issu de la loi n’a pas été modifié

En réalité, les ordonnances précitées n’ont en rien modifié le calendrier habituel de tenue des assemblées générales. Cette date du 30 juin 2021, citée çà et là, a plusieurs explications possibles.

La fin du mandat du syndic - Tout d’abord, comme évoqué supra, certaines fédérations de syndics ont un temps pensé que la prorogation des mandats de syndics, initialement prévue jusqu’au 31 janvier 2021, serait repoussée au 30 juin 2021. Certains cabinets de syndics ont semble-t-il pris cette idée pour argent comptant et ont tenu compte de cette date pour la fixation des assemblées générales.

Concernant la fin du mandat de syndic, et de manière plus générale, il est évident qu’un contrat dont le terme est prévu le 30 juin impose la tenue d’une assemblée générale avant cette date. En effet, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et  de l’article 29 du Décret du 17 mars 1967, le syndic doit organiser une assemblée générale avant la fin de son mandat afin de permettre au syndicat des copropriétaires de désigner son futur mandant (en renouvelant le mandat du syndic sortant ou en désignant un syndic concurrent)

La fixation du budget prévisionnel  - Une autre donnée permettrait d’expliquer cette date du 30 juin comme devant être impérativement respectée pour la tenue des AG. Il s’agit de la fixation du budget prévisionnel. En effet, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. » Le budget prévisionnel est voté en assemblée générale, et ce vote doit avoir lieu dans les six mois qui suivent la clôture du dernier exercice comptable.

Et comme la plupart des exercices comptables des copropriétés se calent sur l’année civile, c’est-à-dire, du 1er janvier au 31 décembre, alors oui, en effet, il faut théoriquement tenir une réunion avant le 30 juin de l’année suivante. Ici encore, rien de nouveau sous le soleil, cet article 14-1 étant en vigueur en tout temps, avec ou sans COVID.

Rappelons accessoirement que le non-respect de ce délai n’est frappé d’aucune sanction. Un budget prévisionnel qui serait voté sept, huit, ou neuf mois après la clôture du dernier exercice comptable serait tout aussi valable.

Le principe d’une assemblée générale annuelle – Enfin, les règles dérogatoires liées au COVID n’ont pas impacté le principe général fixé à l’article 7 du Décret du 17 mars 1967, selon lequel « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. ». Il faut donc que se tienne au minimum une assemblée générale au cours de l’année, mais pas forcément avant le 30 juin, tout dépend de la clôture du dernier exercice comptable.

Par conséquent, nous notons que les rumeurs et les certitudes vont bon train sur le net. Rassurez-vous,  l’ARC reste à vos côtés pour démêler le vrai du faux!

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Dispositions légales

Quel est intérêt de réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) ?

En tant que président du conseil syndical, je souhaiterais réaliser un diagnostic sur la copropriété, afin de déterminer en priorité les besoins d’entretien et de travaux de rénovation énergétique à réaliser.

L’objectif est d’avoir une visibilité sur les dépenses qui seront nécessaires d’engager dans un délai plus ou moins long, afin de déterminer le financement annuel à prévoir.

Il semble que le diagnostic technique global dit « DTG » réponde à ce besoin.

Le conseil syndical souhaiterait savoir en quoi il consiste.

Réponse de l'expert
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L’ARC saisit le service qualité de Nexity Lamy suite à l’effet rétroactif de ses honoraires du nouveau contrat validé en assemblée générale

Nous avons publié le 25 mai dernier une illégalité émanant du groupe Nexity Lamy qui consiste à proposer en assemblée générale, se tenant uniquement par correspondance, des contrats de trois qui entrent en vigueur au jour de l’assemblée générale, mais avec une prise d’effet des honoraires non pas à cette même date mais presque six mois avant. (ABUS N° 4746 : Encore une « embrouille » du cabinet Nexity Lamy sur le calcul de ses honoraire)

Le principe consiste à bénéficier d’un contrat de mandat d’une durée maximale de trois ans, tout en faisant supporter les honoraires revalorisés sur une période plus longue qui débute à une date antérieure à celle de l’entrée en vigueur du contrat.

Une pratique illégale, nécessitant que l’on saisisse en premier lieu le service qualité du cabinet Nexity Lamy afin de vérifier sa position pour ensuite alerter la répression des fraudes.

Voici donc le courrier :

Monsieur,

En tant que directeur général de la principale association représentative des intérêts des syndicats des copropriétaires comptant plus de 15 000 copropriétés adhérentes, je me permets de vous saisir suite à une résolution inscrite dans l’ordre du jour d’une assemblée générale relative à la prise d’effet à double détente de votre contrat.

En effet, il est mentionné l’élection du cabinet Nexity Lamy avec un contrat qui entre en vigueur le jour de l’assemblée générale, soit le 17 mars 2021, tout en précisant une prise d’effet des honoraires à une date rétroactive qui est le 1er octobre 2020 soit presque six mois avant.

Cette pratique nous parait être contraire aux dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui prévoit au contraire une prise d’effet du contrat et des honoraires à une date ultérieure à celle de l’assemblée générale élective.

Mais encore, il nous parait aberrant de prévoir une distorsion entre la date de prise d’effet du contrat et celle des honoraires alors qu’il s’agit d’un ensemble.

Face à ce constat, nous sommes intéressés à connaitre votre analyse juridique sur cette pratique, afin de déterminer s’il s’agit d’une erreur de l’une de vos agences ou bien si cela découle d’une politique assumée du groupe Nexity.

En toute transparence, nous vous informons que ce courrier et surtout votre réponse seront diffusés sur notre site internet afin d’informer l’ensemble des copropriétaires.

En parallèle, nous avons émis un signalement auprès de la répression des fraudes pour qu’elle se saisisse de ce dossier, sachant qu’elle a elle-même dénoncé cette pratique à travers sa dernière enquête de terrain publiée en avril dernier.

Je vous prie de croire, Monsieur, en mes salutations les plus distinguées.

Emile HAGEGE,                                                     

                                                                        Directeur Général de l’ARC                                           

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Analysez le traitement des impayés de charges assuré par votre syndic professionnel

Nous le savons bien, le traitement des impayés de charges assuré par les syndics professionnels est aléatoire en fonction des cabinets et de la stratégie économique ou politique qu’ils ont définie.

Certains sont tout simplement dépassés par les évènements, d’autres organisent les impayés comme une possibilité de facturer des actes à des prix prohibitifs, et d’autres vont épargner certains copropriétaires débiteurs qui représentent un nombre de voix important, afin qu’ils ne s’opposent pas à leur prochaine élection.

Bref, une situation où encore une fois le conseil syndical doit prendre les devants, afin d’éviter qu’en définitive le syndicat des copropriétaires paye les pots cassés.

Avant de présenter nos préconisations, rappelons les enjeux d’un traitement chaotique des impayés de charges, pour ensuite donner quelques préconisations ou du moins pistes de réflexion.

I. Une situation qui se retourne contre la copropriété

Bien souvent les syndics affirment que les actes privatifs imputés au copropriétaire débiteur, tels que la lettre de relance ou de mise en demeure sont supportés exclusivement par le copropriétaire débiteur, n’ayant aucune incidence sur les charges de copropriété.

Cette affirmation est partiellement fausse, car en cas de contentieux, le juge refuse généralement de condamner le copropriétaire à supporter des frais qu’il considère comme abusifs ou inutiles.

Dans ce cas, c’est bien la copropriété qui se voit supporter ces coûts au grand bonheur du syndic qui  voit ses profits augmenter.

Voilà pourquoi lors de la mise en concurrence des contrats de syndic le conseil syndical doit être ferme sur les coûts acceptables des honoraires privatifs qui sont limitativement précisés au point 9.1 du contrat-type.

La seconde conséquence d’un traitement aléatoire des impayés de charges est une absence de ressource financière pour la copropriété.

En effet, les principaux voire les seuls moyens de financement du syndicat des copropriétaires sont les entrées d’appels de fonds.

Le défaut de paiement, ne serait-ce que de 10% des provisions fragilisent la copropriété, pouvant se retrouver en difficulté pour payer ses fournisseurs ou les employés d’immeuble.

De plus, l’absence de traitement des impayés serait un signal pour encourager les autres copropriétaires à ne pas payer leur appel de fonds compte tenu de l’absence d’action judiciaire concrète engagée par le syndic.

Voilà pourquoi l’assemblée générale doit être consciente qu’au sein de la copropriété ni le syndic ni les copropriétaires ne doivent jouer avec les impayés.

II. La méthode

Au-delà de plafonner le tarif des actes privatifs, le conseil syndical doit prévoir dans l’ordre du jour de l’assemblée générale un protocole de traitement des impayés de charges.

A titre d’exemple : lettre de relance 20 jours après l’envoi de l’avis d’appel de fonds, suivie d’une mise en demeure 20 jours après l’invitant à entrer en contact avec le syndic pour définir un protocole d’accord, et à défaut de réaction du copropriétaire débiteur la transmission du dossier à l’avocat avec la possibilité de voter en assemblée générale une saisie immobilière.

Cette résolution devra être présentée à l’assemblée générale, afin d’informer tous les copropriétaires de la procédure mise en place et qui devra être respectée par le syndic sous contrôle du conseil syndical.

Par ailleurs, le conseil syndical ne devra pas hésiter à exiger la réunion tripartite entre  le syndic et l’avocat afin de faire un point sur les dossiers en instance.

L’avocat devra expliquer les éventuels blocages constatés en proposant des solutions.

Si en définitif, il s’avère que l’avocat traine des pieds ou n’arrive pas à obtenir de décision judiciaire, il ne faudra pas hésiter à le changer et ce même en cours de procédure.

En effet, l’avocat et le syndic sont tous deux des mandataires, s’ils sont mauvais ils peuvent être substitués par d’autres à tout moment.

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Impayés

Alerte aux filiales des syndics professionnels en tout genre

A présent le constat est clair, les syndics professionnels et en premier lieu les grands groupes ont compris que l’administration de biens n’était qu’une première porte pour accéder à l’autoroute permettant de proposer des services marchands qui gravitent plus ou moins autour de la copropriété.

Si depuis longtemps les syndics proposent leurs filiales d’assurance ou de service de maintenance, nous constatons à présent une accélération du procédé qui s’explique par une évolution de la législation.

Nous allons expliquer le phénomène et pourquoi il ne faut jamais accepter de faire travailler au profit du syndicat des copropriétaires, une filiale de syndic.

I. Une législation qui présente un terrain fertile

Les législateurs et les pouvoirs publics ont imposé plusieurs obligations à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il s’agit tout d’abord d’assurer au minimum le syndicat des copropriétaires pour garantir sa responsabilité civile.

Par ailleurs, de manière plus ponctuelle, la législation impose de réaliser des études sécuritaires ou énergétiques telles que l’on connait avec les ascenseurs ou le chauffage.

En parallèle, les syndicats des copropriétaires sont parfois incités à réaliser d’autres audits internes ou pour faire un état du bâti.

L’ensemble de ces nécessités, voire exigences, incitent les syndics professionnels à créer des filiales qui effectuent ces services.

Certains vont même plus loin en proposant des filiales qui réalisent pour le compte de la copropriété des mises en concurrence de fournisseurs d’énergie, d’autres qui proposent de tenir les assemblées générales de manière électronique.

Bref, la règle est qu’il n’existe plus de limite,  profitant du statut de syndic pour mieux placer ses filiales.

Sergic, essaie même de devancer la législation puisqu’il propose de réaliser un audit en vue de faire un plan pluriannuel de travaux, alors que cette exigence est en cours de débat à l’assemblée nationale à travers le projet de loi issu de la Convention Citoyenne pour le Climat.

Bien entendu, cet audit n’est pas fait par un simple bureau d’étude, mais avec sa nouvelle filiale qui s’intitule Magellan.

Fini donc la mise en concurrence ! Nous avons le choix entre la filiale du syndic et la filiale… du syndic.

II. Pourquoi il ne faut jamais accepter l’intervention d’une filiale de syndic au sein de la copropriété

Le problème majeur de faire travailler une filiale de syndic au sein d’une copropriété est le conflit d’intérêt permanent.

En effet, le syndic se trouve être le commercial de sa filiale tout en étant également le représentant légal de la copropriété.

Ainsi, en cas de conflit entre ces deux entités, le syndic se retrouvera assis entre deux chaises à savoir sa filiale et le syndicat des copropriétaires.

Soyons clairs il n’y aura pas photo, l’intérêt de ses filiales passera bien avant celui de la copropriété.

Face à la vigilance du conseil syndical, le syndic essaie de passer en force sa filiale en ne procédant pas à une mise en concurrence des prestataires et en ne soumettant que sa filiale.

Par ce stratagème, la copropriété se retrouve contrainte de valider l’offre sans pouvoir comparer les tarifs.

Voilà pourquoi, le mieux est d’être clair avec le syndic en affirmant de manière très ferme que la copropriété refuse toute intervention de filiale.

 

 

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ABUS N°4754 : Le contrat du cabinet Loiselet et Daigremont complètement à côté de la plaque !

Il y aura toujours les syndics qui dans leurs contrats dissimulent un abus, voire une illégalité, et il y a le cabinet Loiselet et Daigremont qui lui prend les dispositions légales qui l’intéressent, occultant les autres.

A ce titre, mettons en évidence quelques points du contrat présenté par le cabinet Loiselet et Daigremont à l’occasion d’une assemblée générale qui sera tenue le 18 juin 2021, afin de démontrer les dichotomies flagrantes y figurant.

I. L’intégration de nouvelles prestations règlementées

Le décret du 2 juillet 2020 qui modifie entre autres le contrat-type a inséré une nouvelle prestation facturable qui est la tenue d’une assemblée générale à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires pour des questions qui concernent ses droits ou obligations.

Sans hésiter, le cabinet Loiselet et Daigremont l’a inséré avec des modalités de tarification dignes de l’hôtel Ritz :

Eh oui ce syndic réclame 15.50 euros TTC par lot principal, avec un forfait minimum de 580 euros TTC (ce qui est illégal), impliquant que pour le copropriétaire demandeur le coût d’une convocation d’assemblée générale serait de 1 023 euros, sachant que la copropriété est composée de 66 lots.

Certains diront, le prix est indiqué, le copropriétaire est libre d’accepter. En effet, mais nous aurions préféré que le syndic soit plus transparent en mettant en évidence un montant clair, en tenant compte de la configuration de la copropriété (nombre de lots), plutôt qu’un tarif évasif indiqué par lot. Et pour cause, le nombre de lots va-t-il évoluer au cours de l’année ?

Néanmoins, il est plus vendeur d’annoncer un coût de 15.50 euros par lot plutôt que 1 023 euros.

Après tout nous nous adressons plutôt à un commercial qu’à un mandataire.

Ceci étant dit, voyons si le contrat est aussi bien actualisé pour les autres obligations qui incombent au syndic.

II. Mauvaise information concernant le montant de pénalité

Le décret du 7 octobre 2020 a fixé les pénalités à 15 euros par jour si le syndic retarde la remise de documents demandés soit par le conseil syndical soit par un copropriétaire lorsqu’il s’agit de la fiche synthétique.

Cette information doit figurer dans le contrat-type, afin de mettre en évidence les obligations du syndic.

Voyons donc ce que prévoit le contrat du cabinet Loiselet et Daigremont :

Eh oui, notre cher Loiselet a procédé à un rabais à son profit de cinq euros puisque la pénalité en cas de défaut de remise de la fiche synthétique est de seulement dix euros (et non de 15), ce qui est illégal, mais en plus plafonnée à un montant de cent euros ce qui est tout aussi illégal.

Mais plus fort, en ce qui concerne les pénalités relevant des documents à fournir au conseil syndical, rien n’est indiqué.

Pas folle la guêpe ! Il ne faudrait pas informer le conseil syndical qu’il peut demander des documents sous peine de pénalités journalières.

III. Une facturation de copie de diagnostic par unité.

Le point 9.3 du contrat-type donne une possibilité au syndic de facturer les frais de délivrance des documents et supports papiers qui sont listés de manière exhaustive.

Il s’agit bien de remboursement des frais et non de prestations impliquant que le syndic n’a pas à marger sur ce type de mission.

Mais avec le cabinet Loiselet et Daigremont, c’est la double punition, puisque d’une part il facture 60 euros la délivrance de la copie du diagnostic technique, mais en plus ajoute en toute illégalité qu’il s’agit d’un montant par diagnostic alors que le contrat-type prévoit une délivrance du coût des diagnostics techniques.

Voyons cela en image avant d’aller plus loin :

Pour comprendre l’abus, munissons-nous de notre calculatrice en partant d’une hypothèse :

Si le copropriétaire réclame cinq diagnostics faisant chacun trente pages ; le syndic facture 360 euros (5x60€) pour 150 pages (30 pagesx5 diagnostics) soit un coût de revient de 2.40 euros la page.

Or, ne serait-ce que dans les grandes surfaces alimentaires on réalise des photocopies pour un coût de dix centimes.

Autrement dit, grâce à cette simple prestation, le syndic réalise une marge de plus de 2400%.

Elle n’est pas belle la vie de syndic ? Surtout quand on s’appelle Loiselet et Daigremont.

 

 

Abus
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Le syndic peut requérir, auprès du notaire du copropriétaire vendeur, l’ensemble des arriérés de ce dernier, ce qui comprend les éventuels honoraires d’opposition, mais aucunement les frais d’un « pré état daté » totalement illicite

Copie de la décision
CA Aix en provence 18 février 2021.pdf
Catégories Impayés
Juridiction
Cour d'appel Aix-en-Provence
Référence
18 février 2021 (18/18902)
Observations

A l’occasion d’une vente, il appartient au syndic de récupérer les sommes dues par le copropriétaire débiteur. 

Principe retenu

Le syndic n’est pas fondé à demander le recouvrement des frais du pré état daté. 

Analyse de la décision

Si le recouvrement des sommes dues par le copropriétaire peut intervenir, lorsque celui-ci fait partie intégrante du syndicat, celui-ci s’opère également à l’occasion de la cession de tout ou fraction des lots de ce débiteur.

Cette alternative amiable ne s’entend néanmoins pas de l’absence de toute procédure contentieuse, introduite par le copropriétaire défaillant ou le syndicat créancier, représenté par son syndic, si les parties ne parviennent pas à une solution concertée.

Un arrêt récent de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 février 2021 se révèle très instructif sur ce dispositif légal.

I. Opposition à la vente par le syndic au nom du syndicat à l’égard d’un ancien copropriétaire débiteur : la procédure et les montants légitimes  

Un couple détient un appartement sur un immeuble sis à Nice (06) et géré par un syndic professionnel, qu’il décide de céder.

Dans ce cadre, le syndic établit notamment un état daté, requis par leur notaire, qui fait apparaitre une situation débitrice de ces deux propriétaires vis-à-vis du syndicat, mais aussi de son mandataire au titre de ses honoraires particuliers pour cette mutation et le recouvrement des impayés.

La notification de la mutation par le notaire ne comprenant pas le versement de ces sommes, le syndic fait délivrer à ce dernier, dans le délai de 15 jours suivant cet avis, une opposition à la vente à hauteur de la dette (détaillée) par un huissier de justice, et ce, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967.

Tout en contestant le montant requis, ces époux en règlent une fraction, tout en assignant le syndicat, représenté par son syndic, afin d’obtenir du juge la main levée des fonds consignés par le notaire, le remboursement du montant honoré volontairement, ainsi que les honoraires facturés par le syndic au titre des tâches particulières dues par le copropriétaire :

- vendeur, à savoir l’état daté sollicité par son notaire ;

- débiteur, c’est-à-dire les frais nécessaires à leur recouvrement à compter de la mise en demeure (et stipulés dans son contrat de mandat adopté en assemblée générale selon le décret du 26 mars 2015), soit notamment l’émolument de l’huissier pour la délivrance par le notaire de l’opposition à la vente au niveau des arriérés de provisions et charges.

Une première décision du tribunal d’instance de Nice n° 11 - 170009 du 6 novembre 2018 accueillant leur demande, le syndic au nom du syndicat recourt celle-ci.

L’arrêt n° 18/18902 du 18 février 2021 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence casse le jugement dans quasi toutes ses dispositions, l’opposition à la vente s’avérant licite selon ces magistrats : «…En d'autres termes, l'opposition doit comporter une ventilation suffisante entre les différentes origines de la créance pour permettre au destinataire de cet acte de vérifier la réalité et l'étendue de leur dette.

En l'espèce, il est constant que les époux A. n’ont pas produit lors de la vente de leur lot, le certificat établi par le syndic, ce qui a conduit le notaire à procéder selon les modalités édictées à l'article 20- I précité.

Par acte extra judiciaire en date du 25 août 2014, le syndicat des copropriétaires appelant a fait signifier une opposition sur le prix de vente, se prévalant d'une créance d'un montant total de 1.207,22 €.

Cette opposition comprend un décompte qui est bien joint à l'acte, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, décompte qui comporte une ventilation entre les sommes réclamées au titre des provisions sur charges, des dettes de travaux avec mention de chacune des factures, des sommes remboursées aux époux A. et des charges dues au titre de l'exercice précédent la vente, outre la mention des frais de mutation imputés aux intimés.

L'opposition est donc parfaitement valable et c'est à donc à tort que le tribunal a retenu que celle-ci était nulle faute de préciser les causes de la créance.

En l'occurrence, il résulte du décompte du notaire que M. et Mme A ont réglé une somme de 428,60 € dans les suites de cette opposition, dont ils réclament aujourd'hui la restitution.

Le syndicat des copropriétaires considère pour sa part que cette somme est parfaitement justifiée et qu'il est fondé à obtenir le paiement du surplus correspondant aux frais rendus nécessaires par cette mutation.

En réalité et comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires, les époux A., en réglant la somme de 428,60 €, ont souhaité limité leur paiement aux charges de copropriété impayées (incluant les travaux), de sorte que cette somme était bien due par eux, au regard du décompte et ils ne peuvent en conséquence en réclamer la restitution.

En revanche, les intimés n'ont pas entendu régler les frais inhérents à la vente, dont il convient d'apprécier le bien-fondé ou non.

En application de l'article 10-1 b) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur au jour de l'acte de vente, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Il convient de préciser que le copropriétaire concerné est le vendeur, dès lors que c'est à celui qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot qu'il incombe d'obtenir la délivrance d'un état daté, ceci pour satisfaire à l'obligation de renseignement auquel il est tenu.

En application de l'article 10-1 b° susvisé, M. et Mme A sont redevables des prestations effectuées dans le cadre de l'établissement de l'état daté lors de la mutation de leur lot.

Selon le contrat de syndic, le syndic peut réclamer dans le cadre de la mutation d'un lot, au titre de l'établissement de l'état daté, la somme de 300 € HT, de sorte que le syndicat des copropriétaires appelant est fondé à obtenir des intimés la somme de 360 € TTC au titre de l'état daté, outre le coût de l'opposition nécessitée par leur absence de démarche pour obtenir cet état daté, à savoir 110,61 €, soit un total de 470,61 €… »

II. Opposition à la vente par le syndic au nom du syndicat vis-à-vis d’un ancien membre défaillant : annulation de la somme irrégulièrement facturée par le syndic au titre d’un supposé « pré état daté »

Dans le cadre de la mutation onéreuse du lot, ce syndic facture aux copropriétaires des frais pour l’édition d’un prétendu « pré état daté ».

Or, un tel document ne jouit d’aucun fondement légal et réglementaire, dans la mesure où l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 25 mars 2015 sur le contrat type ne prévoient, que l’état daté facturable par le syndic au copropriétaire vendeur à cette occasion.

Dans son arrêt du 18 février 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence ne peut donc que rejeter de ses condamnations cette imputation totalement irrégulière : «…En revanche, les frais facturés au titre du pré état daté ne sont pas justifiés, l'article susvisé (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) faisant uniquement référence à l'établissement de l'état daté, d'autant le contrat de syndic ne le mentionne même pas.

M. et Mme A. sont donc redevables d'une somme globale de 899,21 € (428,60+470,61).

Dans la mesure où il n'est pas contesté que le syndicat n'a perçu que la somme de 428,60 €, les intimés seront condamnés à lui verser le solde de la créance, soit 470,61 €…

Le syndic est fondé à poursuivre le paiement des dettes du copropriétaire vendeur auprès de son notaire, frais d’opposition compris, en l’absence de paiement volontaire de cet ancien membre du syndicat.

En revanche, ces sommes doivent être justifiées et légitimes, ce qui exclut ses honoraires pour l’établissement d’un hypothétique « pré état daté » sans existence juridique.

 

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Vente du lot
Syndic
Pré-état daté
copropriétaire - débiteur