ACTU N° 3033 - Locations meublées touristiques à Paris : Quel est l’état des discussions ?
Suite à différentes plaintes de nos adhérents déplorant de nombreuses nuisances liées à l’occupation d’appartements de la Capitale, loués pour de courtes durées à des touristes, nous avons saisi à plusieurs reprises la Ville de Paris à ce sujet.
Or la Ville de Paris a justement engagé une réflexion sur cette question des locations en « meublés touristiques », locations de courtes durées (à la journée, à la semaine ou au mois) et y a associé l’ARC, en tant que principale association de conseils syndicaux et de syndics non professionnels.
L’ARC a participé aux groupes de travail organisés afin de connaître les solutions concrètes à mobiliser en cas de problèmes posés par une location en meublé touristique en copropriété.
Voici un petit compte-rendu des discussions ayant eu lieu lors des groupes de travail sur le sujet, ainsi que les réactions de l’ARC.
I. Retour la réflexion en cours
La première réunion a eu lieu en mars 2011. Chacun des acteurs de ce secteur a été sollicité pour apporter son point de vue sur la question des meublés touristiques, et pour être informé de la démarche de la Ville de Paris.
Dans un contexte de tension extrême du marché du logement dans la capitale, l’enjeu pour la Ville de Paris est de mieux maîtriser ces locations qui se développent fortement depuis quelques années (avec la démocratisation d’Internet) et selon son analyse, au détriment des locations classiques.
Une estimation faite par la Ville de Paris et partagée par les professionnels chiffre à 20.000 le nombre d’appartements destinés à ces locations de courtes durées.
Selon la Mairie de Paris, la location en meublé touristique relève d’un changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, changement d’usage soumis à autorisation préalable et à compensation (par la conversion de locaux de bureaux en locaux d’habitation ou l’achat de « compensation » auprès de professionnels qui modifient des m² de bureaux en m² de logements).
Après la consultation de mars 2011, la Ville de Paris a confié une étude à l’APUR (Atelier Parisien d’Urbanisme). Les résultats de cette étude ont été présentés lors d’une nouvelle séance de travail le 23 janvier dernier (synthèse de l’APUR consultable en ligne : http://www.apur.org/notes-de-48-pages/locations-meublees-de-courte-duree-paris)
II. Les positions des différents acteurs
Lors de ces deux réunions, chacun des acteurs concernés par la question de meublés de courte durée a pu rappeler les enjeux propres à son champ d’action.
Coté ville de Paris : Il est rappelé par la Ville :
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que ces locations diminuent l’offre locative qui manque déjà cruellement dans Paris ;
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que les changements intempestifs de locataires et les modes d’occupation créent des nuisances dans les immeubles réservés à l’habitation ;
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que les prix pratiqués favorisent la hausse des prix de l’immobilier dans la capitale (selon l’étude APUR, le coût moyen de la location à la semaine est autour de 800 €/ semaine).
Côté tourisme : Ce type de locations répond indéniablement à un besoin touristique qui n’est pas pris en compte par l’hôtellerie classique.
Une proposition est faite pour que les bailleurs puissent s’inscrire dans une démarche de qualité telle que les labels nationaux existant (Clés Vacances ou Gîtes de France).
Côté professionnels : les professionnels, au premier plan desquels la FNAIM et l’APLM (Association des Professionnels de la Location Meublée) redoutent les nouvelles réglementations qui pourraient s’imposer à cette activité qui rémunère à minima à 15% de plus que les locations classiques (en intégrant les surcoûts induits par la gestion locative de courte durée, à savoir les frais de gestion, de vacance plus importante, d’entretien, etc.).
Ils considèrent en effet que la question des meublées touristiques est marginale et que les 20.000 logements concernés sont loin de mettre en péril la politique de logement de la Ville.
Ils tiennent à souligner le fait que les professionnels ont déjà fait beaucoup d’efforts pour assainir la situation, et sont prêts à faire de nouveaux efforts.
Cependant, ils conçoivent qu’il faille trouver des ajustements fiscaux, la fiscalité applicable actuellement étant très favorables aux bailleurs professionnels (pouvant amortir le prix d’achat du logement en déductions fiscales).
Ils proposent que la Ville de Paris puisse viser plus particulièrement l’activité « industrielle » de la location occasionnelle en plaçant le « curseur » à la gestion de un ou deux appartements (curseur à définir lors d’échanges complémentaires).
Ils rappellent également avoir entendu les inquiétudes des copropriétaires et des syndics qui se plaignent des nuisances : va-et-vient nombreux et à n’importe quelle heure, moindre soucis de gêner les voisins lors de l’occupation des lieux, absence de lien avec les occupants permanents de l’immeuble, etc.
Pour atténuer ces effets, ils proposent :
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d’exclure la possibilité de louer à la nuitée (à réserver à l’hôtellerie classique) ;
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de mettre en place une charte de bonne conduite à faire signer à tous les bénéficiaires de ce type de locations ;
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de favoriser (d’obliger ?) la gestion de ce type de locations par des professionnels (qui seraient plus aptes à encadrer les pratiques).
Par ailleurs les professionnels souhaitent alerter sur le « changement d’usage » d’un logement destiné à l’habitation qui découle de la lecture des textes faite par la Ville de Paris. Ce changement d’usage devient en effet définitif alors même que ce type de location de courte durée peut répondre à une pratique limitée dans le temps.
Côté copropriétaires : Les copropriétaires étaient représentés par l’ARC et la Chambre des propriétaires-UNPI. Les syndics étaient représentés par l’UNIS.
Ce sont naturellement les problèmes de nuisance dans les immeubles où ce type de locations existe qui ont été mis en avant par l’ARC et ces organisations.
L’ARC s’est évidemment montrée amusée d’entendre que les professionnels seraient mieux en mesure de gérer ces locations que les particuliers, mais pense que la Charte de « bon voisinage » proposée par la FNAIM et l’APLM n’est pas une solution.
En effet, les professionnels tels que la FNAIM sont déjà bien incapables de faire respecter leurs règles d’éthique et de déontologie par leurs adhérents, comment les copropriétaires pourraient-ils être rassurés par la proposition d’une charte qui ne sera ni appliquée, ni contrôlée, et pour laquelle aucune sanction ne sera prévue ou mise en œuvre en cas de problèmes ?
Pour l’ARC, toute la question est de savoir si l’on peut parler d’activité commerciale ou non, et dans quelle mesure ce type de location peut être soumis à interdiction par le règlement de copropriété ou être soumise à une aggravation de charges.
Par ailleurs, l’ARC a rappelé ses attentes quant à la proposition de solutions concrètes à saisir en cas de problème et de démarche claire à suivre. Les questions transmises pour alimenter ces groupes de travail sont les suivantes :
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auprès de qui ces locations sont-elles « déclarées » ou « recensées » ?
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quelles sont les informations répertoriées et accessibles par les copropriétaires ou le syndic ?
-
quels sont les moyens d’action des copropriétaires, du syndic ou de l’administration en cas de problèmes ?
L’UNIS a, pour sa part, souhaité rappeler que les locations les plus courtes sont celles qui posent le plus de problèmes et considère qu’à partir de 8 à 15 jours de location, les problèmes sont moins importants. Ses représentants souhaitent aussi qu’il y ait une obligation de déclaration auprès de l’administration ainsi qu’auprès du syndic de l’immeuble.
La Chambre des propriétaires-UNPI considère le problème à la fois comme générant beaucoup de nuisances et en même temps comme répondant à un besoin... Par principe, elle est contre la réglementation qui ne fera, selon elle, que favoriser la sous-location, ce qui n’est évidemment par le point de vue de l’ARC.
En conclusion, la Ville de Paris réfléchi donc à différentes pistes, comme le fait de pouvoir créer une licence limitée dans le temps, de limiter l’implantation de ce type de produits dans certains quartiers, etc. Un prochain échange permettra d’avancer sur les propositions qui pourront être faites suite au groupe de travail de janvier.
III. Ouverture sur les expériences étrangères
Pour conclure cette présentation, il nous semble intéressant de mettre en avant les liens faits par l’APUR sur les expériences étrangères concernant ce même phénomène, dans deux villes touristiques : New York et Barcelone.
New York a du légiférer pour interdire les locations inférieures à 30 jours après avoir découvert que la pratique des meublés touristiques avait tellement dérivée que cela avait fait naître des « hôtels illégaux » (immeubles entièrement dédiés à la location de courte durée) soumis à aucun contrôle de sécurité incendie nécessaire à ce type de bâtiments.
A Barcelone, les troubles de jouissance relevés dans les copropriétés ont amené la Ville à réguler l’activité en imposant une demande de licence faite sur la base du Plan Local d’Urbanisme et du Règlement de copropriété.
On le voit, les exemples de régulation à l’étranger, même pour des Villes de pays très libéraux, poussent vers une législation de ces pratiques en forte expansion, et devrait inciter les bailleurs et les professionnels à une meilleure maîtrise des locations de courte durée.
Si, en tant qu’adhérent collectif, vous rencontrez des problèmes de cette nature, contactez-nous pour alimenter, par votre témoignage, les points que nous devons défendre et pour nous aider à trouver des solutions concrètes aux problèmes auxquels sont confrontés les copropriétaires que nous représentons !
