Les bons conseils de l’ARC et de l’UNARC : comment ne pas payer les honoraires de deux syndics à la fois ?

I. Un problème de doublon

Revient le temps des assemblées générales et va revenir le problème à la fois aigu et agaçant du « double syndic ».

Voyons de quoi il s’agit :

1. Depuis deux ans les syndics sont obligés de préciser une durée fixe de leur contrat (date à date). Cette durée est - de plus en plus - de dix-huit mois.

2. Ceci est en fait une durée maximale. Dans la réalité, l’assemblée générale appelée à renouveler le mandat ou à élire un nouveau syndic a lieu bien avant la fin théorique du mandat (de dix-huit mois dans notre exemple).

3. Or certains syndics - très mauvais joueurs comme on dit - estiment que leur contrat ne prend pas fin avec l’élection du nouveau syndic, et exigent le règlement de leurs honoraires jusqu’à la fin théorique de leur mandat.

C’est évidemment une situation très inconfortable car, en général, les copropriétaires ne veulent pas différer l’entrée en fonction du nouveau syndic.

Conséquence : si le syndic sortant l’impose, ils payent DEUX syndics ; l’hor-reur !

Les bons syndics ne pratiquent pas ainsi, naturellement et s’effacent loyalement sans facturer la fin théorique de leur mandat. Mais les mauvais syndics, eux, n’hésitent pas à prélever les sommes qu’ils estiment dûes avant de remettre les fonds et archives à leur successeur.

II. La solution

Vous trouverez la solution sur la « zone adhérents », rubrique : « Comment faire ? Comment ça marche ? », sous-rubrique : « Syndic professionnel ».

CONSEIL N° 3045 - La plateforme FONCIA ? Un sous-traitant situé à TOURS

Voici un mail intéressant.

« Monsieur le Président,

Suite à votre abus numéro 3038 nous avons interpelé notre gestionnaire sur la fameuse plateforme logistique de FONCIA de gestion des envois du courrier en nombre.

En fait, il s’agirait d’après lui d’un « sous-traitant » situé à TOURS, ce qui ferait que FONCIA n’a même pas eu à investir.

Nous comptons saisir l’Administration car nous aussi nous considérons qu’il y a tromperie : comment FONCIA peut-il légalement facturer 0,28 cts d’euro une photocopie qu’il ne « tire » pas lui-même et qui lui coûte - comme vous dites - tous frais confondus 0,06 à 0,08 cts d’euro ?

Nous vous tiendrons naturellement informés du résultat de nos plaintes.

Associativement votre, Monsieur le Président ».

Donc, la fameuse plateforme de FONCIA (voire LIEN notre abus numéro 3038) serait un sous-traitant de Tours (d’ici à ce que ce sous-traitant travaille aussi pour CITYA, il n’y a qu’un pas).

Ça change tout et nos adhérents ont raison. Si certains ont des renseignements plus précis, nous somme preneurs.

3046

Contrats de sécurité incendie. Exemple d’une remise en concurrence de contrats : moins 61,64 % !

Un conseil syndical adhérent à l’ARC - ayant constaté que le titulaire de ses contrats (la société BOUVIER) concernant le matériel de lutte contre l’incendie - exagérait sur certains points, a décidé de remettre en concurrence ses contrats :

• auprès d’une autre société ayant pignon sur rue, RIF ;

• auprès d’une des sociétés référencées par l’ARC, que nous appelons société P...... pour éviter que les non-adhérents ne saturent ses lignes téléphoniques (pour nos adhérents il suffit d’aller sur COPRO-DEVIS, le site de l’UNARC pour la mise en concurrence)..

Voici, brut, le tableau des résultats de cette consultation en comparaison avec les prix actuels de BOUVIER.

On notera que la proposition de la société référencée ARC est 61,64 % moins cher que celle de BOUVIER !

COMPARAISON DES CONTRATS DE SECURITE INCENDIE

(6 extincteurs, désemfumage et 58 blocs autonomes)

Quand on vous dit qu’il est facile de faire 15 % d’économie.

N’oubliez pas : les 22 et 23 mars 2012 les journées de la performance et de la mise en concurrence.

Voir : http://arc-copro.fr/site/actual/actudumo/0212/rdv.htm

CONSEIL N° 3047 - D.E.P. cabinet JOURDAN et termites

I. Un abus sans fin : le cabinet JOURDAN

Les syndics n’arrêteront donc jamais de souscrire illégalement des contrats annuels et inutiles de « recherche » de termites sur parties communes sans accord NI des assembles générales NI des conseils syndicaux ?

Apparemment non. En tout les cas, ce n’est visiblement pas l’intention du cabinet JOURDAN (Boulogne).

Une adhérente qui est à la fois membre de l’UFC Que Choisir et de l’ARC nous fait part d’un abus particulièrement criant :

• copropriété en béton vibré des années 1990 !

• montant annuel du contrat « termites » (évidement jamais passé en assemblée générale et, naturellement renouvelable par tacite reconduction) : 1 500 € environ ;

• aucun arrêté municipal concernant la prévention des risques de termites.

II. Une réponse très claire du maire de la Commune

Le Maire de la Commune (Ville de LEVALLOIS), Patrick BALKANY a d’ailleurs répondu de façon très claire à cette copropriétaire qui l’avait spécialement saisi au nom de l’UFC Que Choisir.

Voici la lettre de réponse du maire à notre adhérente :

« VILLE DE LEVALLOIS

Chère Madame,

Vous avez bien voulu me faire part de vos interrogations quant à la réglementation anti termites en vigueur dans notre ville, le syndic de votre copropriété du 23........ à Levallois prétendant détecter et traiter cet insecte dans les parties communes de cette résidence.

Je vous confirme que la lutte contre les termites est régie par le Code de la Construction et de l'Habitation, en ses articles L. 133-1 à L. 133-6 et articles R. 133-1 à R. 133-8.

Conformément aux articles L. 133-5 et R. 133-4, un arrêté préfectoral n° 2004/355 du 22 décembre 2004 a été pris, classant l'ensemble des Hauts-de-Seine en zone contaminée ou susceptible de l'être par les termites. Aussi, en cas de vente d'un appartement dans une copropriété, il y a obligation au vendeur de produire un état relatif à la présence de termites (article L. 133-6), mais cela ne concerne que les parties privatives du logement (cet état est valable 6 mois).

J'ajoute qu'il n'y à jamais eu, depuis l'arrêté préfectoral de 2004, d'arrêté municipal enjoignant aux propriétaires d'immeubles de procéder à la recherche de termites (article L. 133-1 ), le seul arrêté existant aujourd'hui est celui pris par le Préfet en 2004.

Ainsi, pour les parties communes, la seule obligation faite aux copropriétaires est celle, aujourd'hui, prévue à l'article L. 133-4 ; c'est-à-dire l'obligation de déclaration à la Mairie en cas de présence de termites.

Votre syndic peut donc proposer à votre copropriété une telle prestation, mais celle-ci n'est en aucun cas obligatoire en l'état actuel de la réglementation à Levallois.

Restant à votre disposition.

Je vous prie de croire, Chère Madame, en l'assurance de ma parfaite considération

Patrick BALKANY

Député des Hauts-de-Seine ».

Ne doutons pas que le conseil syndical n’obtienne sans tarder le remboursement des deux dernières années du contrat.

DOSSIER N° 3050 - Les officines de réduction des charges : qu’en penser ? pourquoi s’en méfier ?

Aujourd’hui, c’est la crise. Poussent donc à nouveau (ce fut déjà le cas il y a quinze ans) des sociétés - que nous appelons des officines - qui prétendent assurer aux copropriétés des économies de charges grâce à leur compétence.

Or non seulement ces officines sont faiblement efficaces comme on va le voir, mais nous allons plus loin et pensons que leur action est même négative.

Voici nos analyses.

1. Au lieu de former le conseil syndical et de lui apprendre à maîtriser les charges, ces officines font le travail à sa place (et pas forcément un bon travail).

Maîtriser ses charges est à la portée de tout le monde dès lors qu’on fournit aux personnes concernées les bonnes informations et les bons outils :

1. • comment contrôler les entreprises, leurs devis et leurs factures ;

   • comment étudier et renégocier un contrat, y compris les contrats d’ascenseur ;

   • comment suivre les consommations d’eau ou de chauffage, repérer les anomalies et les traiter ;

   • comment contrôler les frais de syndic ;

   • comment contrôler le prix des fournisseurs et produits, etc.

Confier ce travail à un tiers a deux inconvénients :

1. • cela coûte de l’argent... (et parfois beaucoup)

   • les copropriétaires n’apprennent rien et restent dépendants du tiers... pendant de longues années rémunératrices pour ce dernier !

2. Ces officines ne font d’ailleurs qu’une partie du travail, le plus simple : la renégociation des contrats, et laissent de côté le travail essentiel mais beaucoup plus fin sur l’analyse des consommations d’eau ou le suivi du chauffage.

3. Ces officines utilisent des sociétés non « contrôlées ».

Faire baisser le prix d’un contrat est à la portée de tout le monde, lorsque l’on s’adresse à des sociétés qui « cassent les prix ».

Le problème est : comment obliger ces sociétés à faire correctement le travail aujourd’hui et (SURTOUT) demain ?

En dehors d’un système de référencement désintéressé, de contrôle rigoureux et de sanctions en cas de besoin (ce que l’ARC a mis au point), obtenir un travail correct sur la durée est quasiment impossible faute d’avoir une prise sur ces entreprises.

Or, les « officines » qui font de la baisse de charges leur nouveau fonds de commerce n’ont AUCUN contrôle sur les sociétés qu’elles font travailler (on peut même supposer que ces sociétés ristournent ces officines pour obtenir du travail...).

4. Ces officines font des économies faciles et parfois dangereuses.

Exemple : il est facile de rénégocier à la baisse un contrat d’assurance : on accepte des franchises ou des exclusions et la prime peut baiser de 25 %.

Les problèmes surviennent lorsque viennent les sinistres : indemnités écornées, sinistres parfois non couverts, etc.

5. Ces officines font des économies qui peuvent être des économies en trompe l’œil. Pire, elles font des économies qui peuvent être « temporaires » et cacher des augmentations futures.

Ainsi, si la formule d’indexation est mal négociée, en trois ou quatre ans, le nouveau contrat qui semblait si bien négocié, peut facilement retrouver le niveau de l’ancien contrat.

6. Ces officines font le travail du syndic et sont rémunérées pour cela, sans qu’il y ait baisse d’honoraires du syndic pour autant.

En effet, la maîtrise de la baisse des charges, c’est le travail du syndic. En faisant appel à ces officines de baisse de charges, on paye EN PLUS une nouvelle prestation mais sans baisse des honoraires du syndic...

7. Ces officines ne donnent AUCUN outil d’autonomisation aux conseils syndicaux.

Nous insistons sur ce point. Ces sociétés « font » (et parfois mal, comme on l’a vu) le travail à la place des conseils syndicaux sans lui assurer pour autant la formation nécessaire ni la transmission d’outils pertinents. Quel intérêt ?

Conclusion.

D’une part ces officines n’ont que peu d’intérêt et d’autre part elles ont même un rôle négatif :

• elles font (et facturent) le travail du syndic ;

• elles font des économies partielles et faciles sachant que ces économies peuvent être payées cher au final (mauvaises entreprises, mauvais contrats) ;

• elles ne forment pas le conseil syndical à agir efficacement lui-même, mais font le travail (en partie d’ailleurs) à sa place ;

• elles ont, au final, un coût non négligeable.

À côté il y a le vrai modèle associatif :

• donner aux conseils syndicaux les « clefs » des économies et les former ;

• s’attaquer à TOUS les problèmes, y compris ceux qui requièrent un suivi dans le temps ;

• viser un modèle où les contrats sont maîtrisés et les sociétés contrôlées (ou évincées si elles ne donnent pas satisfaction).

Si vous voulez faire des économies, vous pouvez utiliser tous les outils de l’ARC (voir le LIEN dossier du mois de février 2012) .

Rappelez-vous, par ailleurs que les 22 et 23 mars 2012 nous organisons les Journées de la Performance et de la mise en Concurrence :

http://arc-copro.fr/site/actual/actudumo/0212/rdv.htm

3081

  L’adresse des mandataires doit figurer sur la feuille de présence

• L’article 14 du décret du 17 mars 1967 qui concerne la feuille de présence (article d’ordre public) est pourtant très clair : « Il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuilles qui indiquent les noms et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire ». 

Mais curieusement beaucoup de syndics oublient de faire noter leur adresse aux mandataires. La conséquence est qu’il est impossible - en cas de doute - de retrouver un mandataire.

Si, chez de nombreux syndics, cet oubli est sans doute involontaire, chez d’autres - oh ! une infinie minorité bien sûr - cet oubli est volontaire et peut permettre de masquer des fraudes (voir abus numéro 2677) et, pire de rendre quasi-impossible toute enquête en cas de doute.

« Tiens, c’est curieux ; ce monsieur qui habite si loin et qu’on n’a jamais vu, a donné son pouvoir à ce Monsieur Henri qui a l’air de bien connaître le syndic. Mais - au fait - d’où vient ce Monsieur Henri et comment le recontacter ? ».

Sans adresse, impossible. Il vous reste juste à téléphoner (si vous pouvez) au propriétaire qui - une fois sur deux - vous dira qu’il ne connaît pas ce monsieur... Très bien, mais si vous voulez aller plus loin et vous apercevoir que le mandataire est, en fait, lié au syndic d’une façon ou d’une autre... c’est mission quasi impossible.

Alors, un bon conseil : rappelez le texte de l’article 14 à votre syndic et faites inscrire (même après le début de l’assemblée générale) l’adresse des mandataires sur la feuille de présence, si ceux-ci n’ont pas été invités par le syndic à le faire.

Et si vous avez des doutes avant, contactez votre syndic bien avant l’assemblée générale pour qu’il fasse le nécessaire.

Voir nos abus récents sur  CITYA, LAMY (numéro  2988) à ce sujet.

Résoudre les problèmes de température des logements : l’action de l’UFC-Que-Choisir et de l’ARC

Le problème de la température des logements est un des problèmes les plus récurrents en logement collectif, et particulièrement en copropriété. Les conflits, avec leurs enjeux de conforts et de consommations (donc de charges !) peuvent s’éterniser pendant des années.

Depuis longtemps l’ARC est au fait de ces problèmes, et a d’ailleurs développé des solutions efficaces, notamment dans notre guide du Bilan Energétique Simplifié (voir ci-dessous).

Que Choisir a donc contacté l’ARC pour faire le point sur ce sujet, ce qui a donné lieu au très bon article ci-dessous, qui fait le tour de la question et qui fait une bonne place au BÉS - Bilan Energétique Simplifié- (voir plus loin) :

«  C’est 19 °C maxi

Peu de gens le savent, mais la température de chauffage des habitations fait l'objet d'une réglementation. Et les frileux vont sans aucun doute pester, car ces 19 °C sont un maximum et pas un minimum !

Le texte réglementaire est sans ambiguïté, l'article R 131 -20 du code de la construction et de l'habitation stipule que «dans les locaux à usage d'habitation, les limites supérieures de température de chauffage sont fixées en moyenne à 19 °C pour l'ensemble des pièces d'un logement». Il est même indiqué comment la prendre en compte: il s'agit de «la température de l'air mesurée au centre de la pièce, à 1,50 mètre au-dessus du soi». Ces 19 °C valent pour les périodes d'occupation du logement. Dès qu'une absence dépasse 24 heures, on passe à 16 °C, et pour une absence supérieure à deux jours, la température maximale de chauffage tombe à 8 °C.

Ce n'est pas nouveau

Le plus étonnant, c'est que cette réglementation méconnue ne date pas d'hier. Elle a été adoptée en 1974 à la suite du premier choc pétrolier. Sur le coup, elle a modifié les comportements, aidée par la flambée soudaine des factures de chauffage. Puis il y a eu les contre-chocs pétroliers et les gouvernements successifs n'ont jamais cherché à faire respecter cette réglementation, à tel point qu'on a fini par oublier qu'elle existait.

La notion de surchauffe

Sur le plan théorique, tout logement chauffé à plus de 19 °C est donc en situation de surchauffe. S'il s'agit d'un choix individuel délibéré, il est incompatible avec les impératifs de réduction des consommations d'énergie mais sans conséquence : le texte ne prévoit pas de contrôles. La réglementation concerne beaucoup plus les appartements que les pavillons, dès lors qu'il est impossible de revenir à 19 °C en réglant les radiateurs ou le thermostat.

Mais, en pratique, dans un immeuble doté d'un chauffage collectif, il est très difficile d'assurer 19 °C à tous les appartements. Il existe donc une tolérance : on parle de surchauffe quand la température dépasse 22 °C (le seuil maximal pour les logements qui abritent des personnes âgées ou des enfants en bas âge) et que la seule façon de la faire baisser est d'ouvrir les fenêtres.

Le coût exorbitant de la surchauffe

Surchauffer coûte cher. En abaissant la température de chauffe des logements de 23 C à 19 °C, on réalise de belles économies, la consommation de chauffage chute de 30%. En ces temps d'énergie chère, tout le monde y a intérêt, que l'on soit locataire ou propriétaire, en individuel ou en collectif.

Les recours possibles

La première démarche à faire, c'est de contacter son bailleur si on est locataire, le conseil syndical et le syndic de l'immeuble si on est copropriétaire. Puis, en cas d'échec auprès de ces derniers, reste à inscrire cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale de copropriété, tout en essayant de ménager les frileux.

À I’ARC (Association des responsables de copropriété), cette question est un grand classique : « L’objectif que nous préconisons, est 20 °C. C'est un juste milieu qui concilie les exigences de confort et les économies d’énergie, explique Julien Allix, chargé de mission énergie. Mais face à des températures élevées, le 24 °C n’étant pas rare, on préconise d'abord des ralentis de nuit et on conseille une baisse progressive par palier d'un degré plutôt qu'une chute brutale. Ça prend plus de temps mais c'est une solution durable qui évite les tensions et les renversements de majorité dans les assemblées générales.»

Pour convaincre les copropriétés réticentes, I’ARC propose un «bilan énergétique simplifié», très utile pour prendre conscience des consommations de chauffage, souvent excessives, et de leurs dérives. Il est téléchargeable gratuitement sur :

arc-copro.fr/site/guides/grat/BES.pdf.

Ce que dit la justice

Dans un arrêt du 29 septembre 2004, la cour d'appel de Paris a condamné une copropriété de Saint-Mandé (94) à verser 5 000 € à un copropriétaire dont le logement était chauffé à 23,5 °C, « une température qui excède le plafond fixé par l'article R 131-20 du code de la construction » et qui, a jugé la Cour, « crée un trouble de jouissance avéré qui ouvre droit à réparation ».

La solution pour les frileux

Le locataire ou le copropriétaire qui veut chauffer son logement à plus de 19 °C doit s’équiper d'un chauffage d'appoint individuel. Il n’est pas en droit d'exiger plus de son propriétaire ou du syndic.

Et la consommation mini ?

L’article R 131-6 du code de la construction stipule que « les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18°C la température au centre des pièces du logement». Dans une copropriété où un logement sous-chauffé n'atteint pas 18°C, voter l'ajout de radiateurs pour ce logement est plus pertinent qu'augmenter la température de chauffage de l'immeuble».

Pour faire votre BES (Bilan Energétique Simplifié) et résoudre concrètement (entre autre) les problèmes de surchauffe, sous-chauffe et déséquilibrage, consultez notre guide gratuit en téléchargement :

http://arc-copro.fr/site/guides/grat/BES.pdf

CONSEIL N° 3082 - De l’utilité d’un examen attentif du Grand livre chaque année et plus spécialement dans le cas d’un changement de syndic

Histoire récente : les copropriétaires d’une copropriété adhérente à l’ARC, excédés par le comportement de leur syndic - le cabinet DENIS à Paris 9^ème - décident d’en changer, après être venus consulter l’ARC avec le « grand livre comptable » de la copropriété.

Le nouveau syndic, à l’examen du « grand livre », a - suite à sa reprise de gestion - demandé au conseil syndical le concours d’un expert-comptable pour pouvoir reprendre, dans les meilleures conditions, la comptabilité et repartir avec le syndicat des copropriétaires sur des bases assainies.

Le conseil syndical - adhérent collectif à l’ARC - a donc demandé à l’ARC l’assistance d’une personne diplômée en expertise comptable.

L’examen attentif du grand livre a ainsi permis au conseil syndical, assisté de l’ARC, de déceler des anomalies graves, en particulier que :

• la comptabilité était en partie fausse,

• le grand livre présenté avait de graves anomalies

• des charges indues avaient été comptabilisées,

• en particulier le remplacement d’une fenêtre (partie privative) dans une cave comptabilisé en compte de charges,

• le syndic avait imputé de nombreux honoraires indus pour plusieurs centaines d’euros,

• un coût de transmission des archives à la fois illégal et disproportionné avait été appliqué,

• et quelques autres broutilles…

Résultat de tout cela : le conseil syndical a pu exiger le remboursement au syndic défaillant de près de 10 000 € (oui, dix mille, soit en l’occurrence 5 fois le coût de la prestation).

Devant la gravité des faits étayés par nos soins, l’ancien syndic a immédiatement réglé la somme demandée.

Moralité de cette histoire :

• Ne pas hésiter à se faire aider par des comptables qualifiés.

• Le « grand livre » est la pièce maitresse dans les comptes des copropriétaires.

• Le grand livre permet de déceler des anomalies qui passent inaperçues auprès de la plupart des copropriétaires.

• La peur du « gendarme » et d’un « abus » de l’ARC est salutaire pour la plupart des copropriétés.

L’ARC et Copropriété Services (sa coopérative) peuvent aider les conseils syndicaux dans la lecture et l’interprétation du grand livre.

Deux possibilités pour les adhérents collectifs :

• une lecture du « grand livre », avec le conseil syndical, sans rapport écrit : cette assistance coûte entre 100 et 300 €. NB : cela se fait à l’ARC, sans déplacement, chez le syndic) ;

• un audit des comptes et de la gestion (étude des contrats, des consommations, etc.), chez le syndic, en compagnie du conseil syndical : il s’agit là d’une prestation particulière qui est facturée au temps. Vous pouvez avoir une idée des coûts pour votre cas particulier en consultant le lien suivant : http://arc-copro.fr/documentation/contr-le-des-comptes-de-votre-copropri-t-tous-les-outils-et-moyens-mis-votre

Contacts :

• Pour les audits de comptes et de gestion, si vous êtes adhérents collectifs :

01 40 30 12 82

• Pour l’assistance à la lecture du « grand livre  comptable », là aussi pour les adhérents collectifs : 01 40 30 42 82.