Librairie (9028)

Comment entreprendre un projet de ravalement des façades de sa copropriété ?

Question : ma copropriété souhaite réaliser le ravalement de la façade de l’immeuble.

Quelle sont les préconisations et les conditions techniques et financières qu’il faudra mettre en œuvre ?

Réponse :

Un projet de ravalement des façades de la copropriété nécessite de définir une stratégie pour déterminer les conditions techniques et financières qu'il faudra mettre en œuvre.

Sa mise en œuvre nécessite une organisation que ce soit dans le choix des prestataires et dans la réalisation de l’opération qui souvent fait appel à différents prestataires et experts.

A travers cette émission, les experts nous expliquent les mesures à prendre pour réussir le ravalement des façades de sa copropriété qui souvent doivent embarquer des travaux de rénovation énergétique.

Les intervenants sont :

Stanko TRIFUNOVIC - Architecte - Responsable ARC SERVICES

Eric BALECH - Directeur Commercial - SPEBI

Guy TORRENTE Architecte DTLG – Yes or Not

https://www.youtube.com/watch?v=JkGNg2_PCNI

En savoir plus : rendez-vous sur www.arc-copro.fr

Réponse de l'expert
Action

Des pénalités de 15 € qui s’appliquent sur les honoraires du syndic en fonction du nombre de demandes de documents non remis au conseil syndical

L’une des actions de l’ARC Nationale consiste à renforcer la loi du 10 juillet 1965, notamment en préconisant des sanctions et amendes à l’encontre des syndics professionnels qui ne respecteraient pas leurs obligations légales, réglementaires ou contractuelles.

Beaucoup de syndics professionnels crient au scandale en s’insurgeant contre toute sanction à l’égard de la profession.

Et pour cause, depuis 1965, date d’entrée en vigueur de la loi sur la copropriété, les syndics ont certes des obligations à l’égard des syndicats de copropriétaires mais sans qu’aucune sanction ne soit prévue à leur encontre en cas de manquement.

Il est normal qu’à présent ils ne comprennent pas ce que tout citoyen a compris, à savoir : on brûle un feu rouge, on a une amende voire un retrait de points, on vole dans la caisse, on a un casier judiciaire… bref, un juste équilibre entre responsabilité et sanction.

A ce titre, l’ARC Nationale a réussi un exploit en introduisant dans la loi du 10 juillet 1965 des pénalités dans le cas où le syndic tarderait à remettre les documents demandés par le conseil syndical.

Voyons cela de plus près et surtout comment optimiser le dispositif.

I – 15 € par jour de retard

Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical est habilité à réclamer au syndic professionnel l’ensemble des documents qui relèvent de la copropriété.

Cela concerne tous les documents tels que les factures, les relevés bancaires, les contrats, les fiches de paie, les archives…

Afin d’éviter toute rétention de documents, cet article a été complété en prévoyant une pénalité de 15 € par jour, dans la mesure où le syndic tarderait à remettre les documents réclamés par le conseil syndical au-delà d’un délai d’un mois.

Ces dispositions ont été renforcées car, en cas de défaut d’imputation par le syndic professionnel de ces pénalités sur ses honoraires de base, le président du conseil syndical pourra saisir souverainement le président du Tribunal Judiciaire pour réclamer sa condamnation.

Pour matérialiser la demande, l’idéal est qu’elle se fasse par le président du conseil syndical, en notifiant un courrier permettant, d’une part, d’identifier la qualité du demandeur et, d’autre part, la date de la demande qui permettra de décompter le délai d’un mois à partir duquel les pénalités pourront commencer à être comptabilisées.

II – 15 € par demande

Le même article 21 précise que les pénalités se calculent par demande même si celle-ci concerne plusieurs documents.

Ainsi, une demande de cinq documents non remis n’entraînerait qu’une pénalité de 15 € même si les cinq documents n’ont pas été délivrés.

Par conséquent, si le conseil syndical souhaite mettre la pression sur le syndic, non pas l’intimider mais pour avoir les documents réclamés, il serait plus judicieux de procéder à cinq demandes distinctes, permettant alors de multiplier les pénalités de15 € par cinq.

L’objectif, encore une fois, ne sont pas les pénalités mais de contraindre le syndic à respecter les prérogatives du conseil syndical, et surtout de disposer des pièces afin d‘assurer sa mission de contrôle.

Actions et Actus
Actualité juridique

Abus 5014 Cabinet GIRARD : éjecté en assemblée générale pour sa gestion illicite des fonds du syndicat

Les évolutions de la loi du 10 juillet 1965 devaient mettre fin aux pratiques abusives de syndics professionnels sur la trésorerie du syndicat. Certaines structures, en collusion avec les banques, font néanmoins de la résistance. Le 6 février 2024, le cabinet francilien GIRARD l’a appris à ses dépens.

I. Obligation du syndic de versement sans délai des fonds du syndicat sur son compte séparé

Une résidence francilienne de 75 lots est gérée par le cabinet GIRARD. Ce syndic indique aux copropriétaires, dans leur appel de provisions pour charges, d’établir leur règlement à son ordre.

Cette insertion s’avère strictement illicite. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose notamment un compte bancaire courant séparé pour tout syndicat des copropriétaires, sur lequel leur syndic doit verser immédiatement les sommes de cette collectivité.

Autrement dit, la loi proscrit la transition de ces montants par un compte bancaire tiers, comme le prévoit pourtant le Cabinet GIRARD.

Au passage, il nous faut également souligner à ce professionnel l’abrogation du fonds de roulement depuis la loi S.R.U. du 13 décembre 2000.

II. Sanctions légales des infractions du syndic au traitement des fonds du syndicat 

Conscients de l’illégalité de la situation, le conseil syndical s’évertue à obtenir du cabinet GIRARD sa cessation. Face à son entêtement, il n’entend plus attendre et force la tenue d’une assemblée extraordinaire destinée à lui substituer un syndic. Il obtient gain de cause le 6 février 2024.

Outre cette voie gracieuse, il existe une alternative contentieuse, applicable lorsqu’une majorité de copropriétaires ne parvient pas à écarter le syndic récalcitrant par un vote d’assemblée générale.

S’agissant, entre autres, du compte bancaire courant séparé du syndicat, l’article 18 de la loi sanctionne par la nullité de plein droit du mandat du syndic, si celui-ci soit :

  • ne procède pas à son ouverture dans le délai maximal de 3 mois à compter de sa nomination ;
  • n’y affecte pas sans délai les provisions et charges communes des copropriétaires. 

Cette option se révèle néanmoins plus contraignante pour le copropriétaire poursuivant, puisqu’il lui faut assigner le syndic fautif auprès du tribunal judiciaire, ce qui engendre frais et délais.

Les syndics professionnels, qui maintiennent leur jeu lucratif et illicite sur la trésorerie du syndicat, doivent être rapidement révoqués. Il s’agit ainsi de minimiser les risques d’évasion de ces sommes indues à leur profit et les difficultés d’indemnisation ultérieure du syndicat lésé par la garantie financière obligatoire de ce cabinet.

Cette réparation implique, en effet, à la victime d’attester du montant exact de sa créance, ce qui ne se révèle pas toujours aisé. 

 

Abus
Action

Quelles sanctions encourues en cas de nuisances causées par les locations saisonnières

Il n’est pas rare que certaines locations meublées touristiques engendrent des nuisances et des désagréments aux autres occupants au sein d’un immeuble en copropriété.

Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que les nuisances constatées constitue un trouble manifestement illicite (i) justifiant la cessation de l’activité contestée et ce, jusqu’au rendu de la décision au fond, revenant à interdire purement et simplement la location meublée de courte durée (ii).

I- Les nuisances pratiquées par l’activité de location saisonnière constituent un trouble manifestement illicite

Une SCI a subdivisé un lot pour créer trois studios qu’elle destinait à la location meublée de courte durée.

Cette dernière a ensuite donné les trois studios à bail à une société commerciale, dont le gérant se présentait comme étant celui de la SCI.

Le syndicat des copropriétaires a invoqué un trouble du voisinage et a obtenu gain de cause en référé, la présence de ces locations constituant un trouble manifestement illicite pouvant donner lieu en urgence à une condamnation à cesser l’activité.

L’arrêt ne donne aucune information quant à la nature des nuisances et ne fait aucunement référence au règlement de copropriété.

II- La cessation de l’activité de location saisonnière jusqu’à l’intervention d’un jugement au fond

En appel, le syndicat des copropriétaires a appelé en intervention forcée la société commerciale.

Sur la procédure, la SCI et la société commerciale ont soulevé l’irrecevabilité de cette intervention forcée sans y parvenir. En effet, le syndicat des copropriétaires n’a eu connaissance du bail existant entre la SCI et la société commerciale qu’en cours d’instance et pouvait, à juste titre, appeler en intervention forcée la société locataire en cause d’appel.

Sur le fond, la Cour de cassation a estimé qu’au vu de la gravité des faits et du trouble manifestement illicite causé aux copropriétaires, le syndicat des copropriétaires pouvait obtenir la cessation de l’activité de location meublée de courte durée immédiatement, et ceux jusqu’au jugement au fond.

Ici, la Cour de cassation a fait le choix d’une sanction lourde en privilégiant l’arrêt de l’activité plutôt que la cessation du trouble sous astreinte.

Actions et Actus
Actualité juridique

L’ARC Nationale présente-elle des amendements pour « emmerder » les syndics professionnels ?

L’ARC Nationale travaille d’arrache-pied pour faire évoluer la gestion des copropriétés.

Pour cela nous formons les conseillers syndicaux et syndics non professionnels, nous participons à divers cercles de réflexion, nous sommes fréquemment auditionnés par les Parlementaires et le Gouvernement.

Dernièrement, a été débattue au Parlement une loi qui est censée traiter des immeubles dégradés.

La volonté de l’ARC Nationale était double: d’une part, intégrer des amendements pour mieux défendre les intérêts des syndicats de copropriétaires, et d’autre part, supprimer ceux soufflés par les associations de syndics qui sont contraires aux intérêts de la copropriété.

Jeudi dernier, le texte a été définitivement adopté par la Commission mixte paritaire qui regroupe une quinzaine de Parlementaires.

Ces derniers se sont permis de supprimer dans la loi les amendements proposés par l’ARC Nationale qui ont été validés aussi bien par l’Assemblée Nationale que par le Sénat.

A priori, il ne faudrait pas acculer les syndics professionnels qui d’ailleurs crient au scandale dès qu’un amendement propose une meilleure transparence.

Ainsi, voyons tout d’abord les amendements adoptés par l’Assemblée Nationale et le Sénat qui ont été supprimés par la Commission mixte paritaire pour ensuite vérifier s’ils sont vraiment en opposition avec les intérêts des syndics.

I – Des amendements pour corriger des dérives

Voici la liste des amendements adoptés aussi bien par l’Assemblée Nationale que par le Sénat, qui ont été, pour rappel, supprimés par la Commission mixte paritaire :

Plafonnement par décret des frais de relance facturés par le syndic au copropriétaire débiteur.

  • Appel de fonds établi selon un modèle unique fixé par décret.
  • Obligation pour le syndic de donner au président de conseil syndical un accès numérique au fournir les codes d’accès de la banque à chaque al (au cas où on ferait un détournement de fonds).

S’agit-il de mesures oppressantes ou discriminatoires à l’égard du syndic ?

II – Des amendements au détriment des syndics professionnels ?

Nous pouvons lire dans différents commentaires : « l’ARC Nationale impose sa loi, humiliation des syndics »… bref, comme s’il y avait un combat de coqs entre l’ARC Nationale et les professionnels.

Alors posons calmement la situation.

L’ARC Nationale :

  • n’est pas contre les syndics,
  • ne souhaite pas que les syndics travaillent pour moins cher que gratuit,
  • n’est même pas contre les super profits que pourrait enregistrer un syndic.

En revanche, l’ARC Nationale exige que les syndics professionnels fassent leur travail et arrêtent d’abuser de leur mandat pour voler les copropriétaires et les syndicats de copropriétaires.

N’est-ce pas une vision vers laquelle notre association et les professionnels peuvent converger ?

Ainsi, lorsque l’on demande la présentation d’un modèle-type d’appels de fonds, cela gêne-t-il les professionnels ? Non, en revanche, cela permettra une meilleure compréhension pour chacun des copropriétaires des sommes qu’il doit payer.

Autre exemple, l’amendement validé par le Parlement prévoyait que le président du conseil syndical puisse à tout moment interroger le compte bancaire de la copropriété en lecture simple.

Cela est-il contraire aux intérêts des syndics ? Le président du conseil syndical qui dispose d’un double mandat, n’est-il pas légitime à contrôler les opérations bancaires effectuées par le syndic au profit de sa copropriété ?

Alors, pourquoi parler de victoire et de défaite ?

Actions et Actus
Action

Le vote de l’affectation du fonds de travaux est déterminé en fonction des travaux qui en bénéficient

Nombreuses questions se posent au sujet du fonds de travaux, cela concerne sa constitution, son abondement et également son affectation.

Ce dernier sujet a fait l’objet d’une évolution législative importante, suite à l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience qui est passée sous les radars de plusieurs professionnels.

Rappelons qu’à la date de la publication de cet article, soit le 19 m           ars 2024, seules les copropriétés de plus de 50 lots principaux sont concernées par cette disposition. 

Pour les immeubles de moins de 50 lots, ces mesures entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2025.

Avant d’aborder la question du vote de l’affectation du fonds de travaux, reprécisons les règles en matière de constitution.

I – Un montant appelé en clé générale

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la cotisation minimum du fonds de travaux est la valeur la plus importante entre 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du plan pluriannuel de travaux voté. Cette cotisation est appelée en clé générale.

Les sommes afférentes au fonds de travaux doivent être déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, impliquant que les produits financiers générés sont au profit de ce compte, et non répartis en fin d’exercice.

Le fonds de travaux doit être utilisé principalement pour les opérations figurant sur le plan pluriannuel de travaux voté par l’assemblée générale.

Bien que le fonds de travaux soit appelé sur la base de la clé générale, il peut être utilisé pour des travaux qui relèvent d’une clé de répartition spéciale.

Ainsi, le fonds de travaux peut être utilisé pour financer des opérations qui concernent un bâtiment ou le réseau de chauffage, qui dépendent d’une clé de répartition spéciale.

Pour cela, le syndic doit procéder à une gymnastique comptable pour garantir que les cotisations appelées sur la base de la clé générale soient utilisées en respectant les clés spéciales bâtiment ou liées à des équipements.

Attention, très peu de syndics respectent cette règle, pouvant entrainer que des copropriétaires soient lésés ou au contraire bénéficient d’un enregistrement sans cause.

II – Une majorité en en fonction des travaux votés

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un dispositif innovant en matière de majorité pour voter l’affectation du fonds de travaux.

En effet, il est fixé en fonction de la majorité du vote des travaux qui en bénéficient.

Autrement dit, si les travaux bénéficiant du fonds de travaux sont votés à la majorité de l’article 24, le vote de l’affectation du fonds de travaux devra se faire à cette même majorité.

En revanche, si les travaux bénéficiant du fonds de travaux se font à l’article 25, leur affectation devra se voter à la même majorité, soit celle de la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

Un système hybride mais qui est, après tout, pertinent.

Dossier conseils
Action
Conseil

Abus 5015 Le contrat du syndic MATERA gravement illégal!

Certains petits joueurs de la copropriété pensent à tort que l’ARC Nationale publie à travers son site internet tous les potins du secteur.

A ce titre ils nous invitent à écrire un article sur la mutation de la société MATERA qui est passé de prestataire de services à destination des syndics non professionnels à celui de syndic professionnel détenteur d’une carte.

Pour nous, il s’agit d’un non évènement, justifiant qu’il n’y a rien à écrire à ce sujet, car compte tenu du fait que le marché des syndics est vérolé et que la société MATERA recherche comme toute startup à générer rapidement des profits, elle sera donc contrainte d’user et d’abuser des mêmes pratiques que l’on dénonce à travers notre rubrique « Abus ».

Là où effectivement la situation devient cocasse est lorsque le syndic MATERA qui prétendait « laver plus blanc que blanc » présente un contrat de syndic qui laisse apparaître de grosses taches de gras.

Avant de présenter le contrat-type, il est nécessaire de préciser le contexte.

I – Une mise en concurrence

A la suite d’une gestion en syndicat coopératif assisté par la société MATERA, en tant que prestataire de services, le conseil syndical a souhaité revenir sur les fondamentaux, en transférant la gestion de leur immeuble à un syndic professionnel.

Compte tenu de cette situation et vraisemblablement des déboires judiciaires qu’a rencontré la société MATERA, cette dernière n’a pas eu d’autre choix que de basculer son activité en étant syndic professionnel, étant donc contrainte de proposer un contrat type tel que défini en annexe du décret du 26 mars 2015.

A ce titre, on trouve dans la convocation d’assemblée générale transmise par un de nos adhérents, trois contrats propositions de contrats de syndic dont :

  • Le cabinet ATRIUM GESTION avec un montant d’honoraires de 7.560 € TTC
  • Le cabinet LE SYNDIC avec un montant d’honoraires de 6.600 € TTC
  • et le cabinet MATERA qui propose un montant d’honoraires de 7.340 € TTC

Premier constat : le syndic MATERA se place à un choix médian, étant plus cher que le cabinet SYNDIC, mais moins cher que le cabinet ATRIUM GESTION.

Un choix politique et commercial que l’on ne peut pas critiquer car, comme l’ARC Nationale l’a toujours affirmé, tout travail mérite salaire à partir du moment où il est effectué.

Néanmoins, là où la situation devient compliquée est  lorsque le cabinet MATERA propose un contrat de syndic qui est gravement non conforme à celui réglementé, en essayant de récupérer des honoraires qui sont tout simplement illégaux et qui, en définitive, entraîneraient des honoraires du forfait de base plus élevés que ceux proposés par la concurrence.

Entrons dans le vif du sujet.

II – La facturation de frais de reprographie et d’administration facturés en plus et par une autre société

Le « vrai » point 7.1.1 du contrat type de syndic précise que les frais de reprographie et d’administration sont inclus dans les honoraires du forfait de base.

Néanmoins, dans le contrat du cabinet MATERA nous retrouvons ce point mais rédigé de manière tout à fait spectaculaire :

Et oui, MATERA facture les frais de reprographie et administratifs, mais plus grave encore, par l’intermédiaire d’une autre structure qui est MySendingBox.

Qui est cette société ? Peu importe, le principe est que ce syndic facture, de manière illégale, les frais de reprographie. A vrai dire, il s’agit d’une illégalité que nous n’avons pas relevée même dans les pires contrats de syndic.

III – Le chantage au transfert des archives

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de gérer et conserver les archives de la copropriété.

Cette mission est comprise dans les honoraires du forfait de base tel que précisé à l’article 33 du décret du 17 mars 1967.

Néanmoins, l’assemblée générale (et non le syndic) peut décider de transférer cette tâche à une société spécialisée.

Et pourtant, le contrat de la société MATERA a contourné cet obstacle légal en prévoyant dans son contrat  là aussi une clause gravement illégale que voici :

Ce qui est le plus ubuesque est que le point 7.1.4.1 n’existe pas dans le vrai contrat-type. Et pour cause, il a tout simplement été inventé de toutes pièces par le cabinet MATERA.

IV – Une réévaluation « au pif » des honoraires sans réelle possibilité de la dénoncer

Sans plus tarder, voici la clause relative aux modalités de rémunération telle que prévue dans le contrat de MATERA.

Tout d’abord, on peut relever qu’encore une fois, de manière illégale, le cabinet MATERA prévoit que son montant d’honoraires est intégralement payable en avance sans préciser de périodicité.

Autrement dit, le cabinet MATERA est tellement en confiance qu’il veut assurer ses arrière en prélevant, dès le premier jour de son mandat, l’intégralité de sa rémunération annuelle.

Cela est bien évidemment illégal, puisque le contrat impose de prévoir une périodicité qui a été rayée par le cabinet MATERA.

Mais, le pire du pire arrive.

En effet, le contrat prévoit une révision des honoraires du syndic avec une hausse maximale de 5 % sans connaître ni l’indice ni les éléments qui seront pris en considération pour déterminer le taux à appliquer.

Et oui, du grand n’importe quoi puisque arbitrairement pourra seul décider de l’augmentation de ses honoraires.

Mais le pire du pire, du pire, arrive puisque la clause prévoit que le client sera en droit de ne pas accepter la modification dans un délai de trois mois.

Or, le client est le syndicat des copropriétaires qui décide en assemblée générale, impliquant qu’il n’est pas forcément en mesure de contester l’évolution de la rémunération dans un délai de trois mois.

Et voilà le nouveau candidat qui risque de faire un long chemin dans notre rubrique « Abus » !

Abus
Action

Abus 5016 Cabinet GIRARD, opus 2 : les divagations juridiques de son contrat de syndic

Si les violations juridiques se révèlent circonscrites chez certains syndics professionnels, d’autres cumulent au contraire les infractions.

A l’instar du cabinet francilien GIRARD, après sa gestion illicite des fonds d’un syndicat (abus n° 5014), il nous faut relever les affabulations juridiques de son contrat sur une autre copropriété.

I. Irrégularités des stipulations sur la durée de mandat

Lors de son assemblée générale du 9 juin 2022, une résidence francilienne désigne le cabinet GIRARD à la fonction de syndic selon sa proposition de contrat jointe à la convocation. Il se conforme ainsi à l’article 25, alinéa c, de la loi du 10 juillet 1965, et article 11, alinéa 4, du décret du 17 mars 1967.

Les choses se compliquent ultérieurement, lorsque le conseil syndical essaie de déterminer la date exacte d’expiration de son mandat, malgré les critères transparents fixés par l’article 29 du décret. Cette disposition impose en effet à tout syndic d’y définir distinctement et uniquement, d’une part, la durée de son mandat et, d’autre part, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

Le cabinet GIRARD ne respecte pas ces simples prescriptions réglementaires, en recourant à des références multiples et ambiguës.

Il résulte de cette innovation illicite du cabinet GIRARD, une imprécision quant à son contrat, à savoir :

  • sa durée « minimum de deux ans ou deux années effectives ? » ;
  • son expiration « début ou fin 2023 ? »

Cette approximation n’est pas sans incidence juridique, les actes de gestion illégitimes d’un syndic (dépourvu de mandat) l’exposent, à savoir :

  • de la part de copropriétaires, à leur opposition (refus de paiement des provisions pour charges communes) ;
  • contestation judiciaire (annulation de l’assemblée générale).

II. Irrégularités sur ses honoraires particuliers

Ce contrat du cabinet GIRARD comporte une ribambelle d’autres failles, car contrairement à son allégation, il ne suit pas la trame type instituée par le décret du 26 mars 2015.

Nous nous proposons d’énoncer succinctement les plus emblématiques.

S’agissant de la pénalité journalière réglementaire de 15 € pour défaut, au-delà d’un mois, de communication de documents du syndicat, il :

  • omet totalement cette obligation à l’égard du conseil syndical (point 6.2 du décret) ;
  • se méprend sur le montant dû au titre de la fiche synthétique requise par un copropriétaire.

Selon le statut et l’horaire de ses intervenants, le cabinet GIRARD dissocie ses honoraires pour ses tâches hors forfait de base. Cette ventilation enfreint pourtant le point 7.2.1 (et non 8.2.1.) du décret. 

Le syndic peut facturer des frais au copropriétaire débiteur pour les démarches de recouvrement accomplies (art. 10-1 de la loi). Cela comprend entre autres la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice ou encore le suivi de celui communiqué à l’avocat.

Le point 9.2 du décret conditionne néanmoins leur légitimité à des diligences exceptionnelles du syndic.

Afin de décupler ses facturations à cette occasion, le cabinet GIRARD :

  • passe sous silence ce dernier critère réglementaire ;  
  • rajoute des frais de suivi de dossiers adressés aux auxiliaires de justice (ce qui s’entend d’ailleurs du commissaire de justice, nouvelle dénomination de l’huissier).

Face à une telle incompétence, la solution consiste, comme son autre victime évoquée antérieurement, à lui substituer rapidement un autre syndic professionnel ou bénévole.

Si à ce jour votre syndicat a pu lui échapper, nous vous recommandons de poursuivre sur cette voie.

Abus
Action

Madame la Sénatrice Amel GACQUERRE, rapporteur au Sénat de la loi « Habitat dégradé » : trouvez l’erreur !

Jeudi 14 mars, s’est tenu en catimini la Commission mixte paritaire concernant le projet de loi « Habitat dégradé ».

Cette commission est composée d’une quinzaine de parlementaires ayant comme objectif de convenir d’un texte commun.

A notre grand regret, nous avons pu constater que le texte définitivement adopté a supprimé purement et simplement l’ensemble des amendements proposé par l’ARC Nationale qui pourtant ont été adoptés l’Assemblée Nationale et le Sénat.

Autre élément plus troublant, la rapporteur de la loi au Sénat, Madame Amel GACQUERRE, a toujours refusé de nous auditionner, que ce soit dans le cadre de ce projet de loi ou dans le cadre d’une commission pour déterminer les causes de la paupérisation des copropriétés en France.

Le constat est d’autant plus amer, qu’à la suite d’une enquête diligentée par les pouvoirs publics, notre association est la seule qui est représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires.

Ne pouvant pas échanger de vive voix, ni même par visio, nous sommes obligés d’utiliser les réseaux sociaux en l’interrogeant sur sa prise de décision afin de comprendre pourquoi l’ARC Nationale est « tricard » auprès de Madame Amel GACQUERRE.

Pour cela, essayons une méthode ludique.

I – Trouvez l’erreur !

Alors que dans le cadre du projet de loi « Habitat dégradé », l’Assemblée Nationale et le Sénat ont voté en séance publique :

- la normalisation des appels de fonds pour permettre aux copropriétaires de comprendre les sommes qui leur sont réclamées par leur syndic,

- La possibilité pour le président du conseil syndical d’accéder, en lecture simple, aux comptes bancaires de la copropriété pour vérifier à tout moment les opérations bancaires effectuées par le syndic

- le plafonnement des tarifs des lettres de relance et de mise en demeure, facturées par le syndic aux copropriétaires débiteurs

La Commission mixte paritaire qui réunit une poignée de parlementaires (une quinzaine), a supprimé l’ensemble de ces amendements adoptés… Madame Amel GACQUERRE, trouvez l’erreur !

Alors que le Sénat a refusé d’adopter un amendement qui impose de droit aux copropriétaires la notification électronique des documents et des lettres de mise en demeure :

- la Commission mixte paritaire a adopté cet amendement au mépris de la représentation nationale… Madame Amel GACQUERRE, trouvez l’erreur !

Alors que le Sénat a engagé une enquête pour déterminer les causes de la paupérisation des copropriétés en France :

- Madame Amel GACQUERRE, n’a pas souhaité interroger l’ARC Nationale alors qu’à la suite d’une enquête publique notre association est la seule qui est représentative des intérêts des copropriétés… trouvez l’erreur !

II – Trouvez le point commun

A présent, Madame Amel GACQUERRE, trouvez le point commun entre le fait que :

- la normalisation des appels de fonds, l’accès par le président du conseil syndical aux comptes bancaires de la copropriété, le plafonnement du tarif des mises en demeure ont été proposés par l’ARC Nationale,

- l’ARC Nationale est la seule association qui dénonce les abus des syndics professionnels, mettant en évidence les pratiques qui préjudicient les copropriétés, justifiant de mettre sous silence notre association,

- à plusieurs reprises, l’ARC Nationale vous a sollicité pour être auditionnée sans que vous ayez daigné nous répondre, alors que les chambres professionnelles de syndic l’ont été.

- la notification électronique des documents a été demandée par les syndics professionnels

Nous sommes au regret de constater que Madame Amel GACQUERRE fait de la mauvaise politique en pensant qu’en faisant le bonheur des syndics professionnels et en faisant taire l’ARC Nationale, cela fera avancer la cause des copropriétés dégradées.

Rassurez-vous, on ne vous en veut pas, même si le mal est fait !

Actions et Actus
Action

Comment gérer sa copropriété quand on est syndic non professionnel ?

Question : De plus en plus de conseillers syndicaux souhaitent passer le cap en devenant syndics non professionnels de leur copropriété.

Cela concerne en priorité les copropriétés de moins de 20 lots, compte tenu du fait que les syndics professionnels préfèrent prioriser la gestion des moyennes et grandes copropriétés qui sont plus rentables.

Néanmoins, avant de proposer leur candidature en tant que syndic non professionnel,  ils s’interrogent sur les conséquences que cela implique, aussi bien pour la copropriété que pour leur responsabilité civile que sur les différentes assistances qu’ils peuvent trouver au sein de l’ARC Nationale.

Réponse :

Le syndic non professionnel doit administrer la copropriété en se conformant aux diverses obligations légales, que ce soit en matière juridique, comptable ou technique.

A travers cette émission seront présentés les différents conseils pour devenir syndic non professionnel de sa copropriété et les différentes solutions et outils  proposés par l'ARC Nationale à destination de ses syndics professionnels adhérents.

Intervenants :

Laurence VILSALMON - Experte en comptabilité de copropriété, ARC Nationale

Thierry GASNIER - Responsable pôle syndic non-professionnel, ARC Nationale

https://www.youtube.com/watch?v=VfNZ_PTxZAE

En savoir plus : rendez-vous sur www.arc-copro.fr

 

 

 

 

Réponse de l'expert
Action

Pourquoi la profession de syndic est vérolée ?

A juste titre, les professionnels de l’immobilier et en premier lieu les syndics, évitent à tout prix de débattre avec l’ARC Nationale.

En effet, ils craignent d’une part que l’ARC Nationale soit sous les projecteurs mais surtout, d’autre part, souhaitent éviter que des vérités trop bien connues par les syndics soient dites haut et fort à travers les médias.

Néanmoins, Monsieur BUZY-CAZAUX qui est, entre autres, fondateur de l’Institut de Management des Services Immobiliers (IMSI), a organisé une émission web pour débattre autour du thème : « Présomption de culpabilité, projet de loi copropriété : « Comment le syndic peut-il regagner la confiance publique ? ».

A cette émission, ont été invités :

            - le Directeur Général de l’ARC Nationale

            - le Vice-Président de l’UNIS

            - le Président de la Commission de Gestion des Copropriétés de la FNAIM

            - le Député Lionel CAUSSE.

Voyons brièvement les éléments mis en évidence par l’ARC Nationale.

I – La démonstration par la honte

La première intervention du directeur général de l’ARC Nationale était de mettre l’accent sur les méthodes des syndics pour abuser des copropriétaires.

L’une d’elles consiste à utiliser les Députés pour faire passer dans la loi ce que légitimement les copropriétaires ne veulent pas.

A ce titre, Lionel CAUSSE, Député des Landes, a proposé un amendement dans le projet de loi « Habitat dégradé » qui renverse la tendance à savoir que les notifications électroniques deviennent de droit, imposant aux copropriétaires, qui souhaitent les recevoir par voie postale, d’engager une démarche qui reste au bon vouloir du syndic.

Ainsi, les copropriétaires devront imprimer par leurs propres moyens l’ordre du jour et les pièces jointes, et surtout recevoir leur mise en demeure par voie électronique, incitant les syndics à multiplier leur rafale qu’ils facturent entre 40 et 120 € le document.

Le directeur de l’ARC Nationale a expliqué au Député pourquoi il a été l’instrument des professionnels défendant avant tout le business des syndics et non les copropriétés dégradées, même si cela était bien l’objet initial de la loi.

II - Une profession déboussolée

La deuxième démonstration de l’ARC Nationale était de démontrer que la profession était en déperdition notamment du fait du dictat des grands groupes, obligeant les petits et moyens cabinets à trouver des solutions, y compris en faisant usage de méthodes abusives ou illégales pour maintenir leurs profits.

Par ailleurs, a été mise en évidence l’incompétence des syndics et des gestionnaires qui sont tout simplement dépassés par les évènements et surtout par une politique managériale désastreuse des grands patrons qui demandent aux gestionnaires d’assurer la commercialisation de leurs filiales afin d’augmenter les profits du groupe, même si cela doit mettre les copropriétés en difficulté.

Un débat, comme toujours, passionnant dès qu’il est animé par l’ARC Nationale mais qui a le mérite d’être sans langue de bois.

Voici le lien pour visionner l’émission :

https://www.cercledesmanagersdelimmobilier.com/presomption-de-culpabilite-tentative-dencadrer-toujours-plus-lactivite-dans-le-projet-de-loi-copropriete-comment-le-syndic-peut-il-regagner-la-confiance-publique-mardi/

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Actu

Exigez la présence du conseil syndical lors des visites de l’immeuble

L’une des missions fondamentales du conseil syndical, est l’assistance du syndic.

En effet, cette tâche est expressément mentionnée à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Certaines missions d’assistance sont prévues dans la loi du 10 juillet 1965, d’autres dans le décret du 17 mars 1967, et encore d’autres directement dans le contrat-type de syndic réglementé qui figure à l’annexe 1 dudit décret.

Parmi ces dernières on trouve l’accompagnement du conseil syndical, et plus précisément de son président, lors de la visite de l’immeuble que doit assurer périodiquement le syndic.

Voyons cela de plus près.

I – Une disposition contractuelle à verrouiller

Le point 7.1.1 du contrat-type précise les modalités d’exécution des visites périodiques de l’immeuble que doit assurer le syndic.

En premier lieu, doit être précisé le nombre de visites annuelles puis en second lieu la durée de chacune.

En parallèle, doit être mentionné si à la suite de la visite, le syndic est tenu (ou non) de produire un rapport.

De plus, doit être précisé si le président du conseil syndical doit être présent lors de la visite de l’immeuble avec le syndic.

Il s’agit d’une mesure introduite par les pouvoirs publics qui souhaitaient s’assurer que d’une part, les visites s’effectuent réellement, et d’autre part de manière efficace.

Voilà pourquoi le contrat devra impérativement prévoir la présence du président du conseil syndical ou du moins de l’un de ses membres avec la production d’un rapport.

II – Une action active du président du conseil syndical

Le rôle du président du conseil syndical ne se limite pas à une fonction de « police » mais bien d’assistance.

Pour cela, lors des visites de la copropriété, il devra aider le syndic à relever tout disfonctionnement, que ce soit sur le bâti ou sur les équipements collectifs.

L’objectif est de faire un état de l’entretien de l’immeuble et des équipements afin de prendre toutes les mesures qui s’imposent pour corriger les éventuelles anomalies constatées.

A partir des éléments relevés, le conseil syndical pourra ensuite vérifier si les mesures correctives préconisées ont bien été suivies d’effet. A défaut, il devra rappeler au syndic les actions engagées afin que le désordre constaté ne s’aggrave pas.

 D’ailleurs, le mieux est que le contrat prévoit la production d’un rapport afin que soit « inscrites dans le marbre » les anomalies rencontrées et surtout les mesures correctives que doit entreprendre le syndic.

C’est à présent à vous de jouer !

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Conseil

L’assurance de responsabilité civile du conseil syndical est comprise dans l’adhésion mais pas à n’importe quel prix

L’adhésion à l’ARC Nationale permet aux adhérents d’accéder à de nombreux services qui sont souvent méconnus.

Parmi les services compris, il existe la souscription d’un contrat de responsabilité civile au profit des conseillers syndicaux et syndic professionnel.

Certains ne savent pas en quoi elle consiste tandis que d’autres pensent qu’elle comprend toutes les garanties, leur permettant de commettre toutes les fautes.

A ce titre, il est essentiel d’expliquer l’objet de cette assurance et surtout ses limites pour éviter toute ambiguïté ou mauvais calcul, de bonne ou de mauvaise foi.

I – L’objet de la responsabilité civile

En matière d’assurance, il faut distinguer les différents types de contrats que nous allons présenter à travers cet article, de manière sommaire.

Nous avons tout d’abord la multirisque immeuble permet de couvrir les dommages subis par les parties communes de l’immeuble.

Nous avons ensuite l’assurance de protection juridique qui prend en charge les frais liés à des actions amiables ou judiciaires que le syndicat des copropriétaires a engagés ou bien auxquelles il doit répondre.

Enfin, nous avons l’assurance de responsabilité civile qui couvre les dommages causés à un tiers à la suite d’une omission, d’une négligence, voire d’une faute ayant été commise par le titulaire du contrat.

De manière générale, le contrat multirisque immeuble inclut la responsabilité civile du souscripteur et donc en l’occurrence du syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, la plupart de ces contrats incluent également la responsabilité civile des membres du conseil syndical.

C’est pour cela qu’il faut, d’une part bien connaître le type de contrat d’assurance souscrit et surtout l’étendue des garanties prises en charge.

Voyons les éléments garantis dans le cadre du contrat de responsabilité civile du conseil syndical souscrit par l’ARC Nationale au profit de ses adhérents.

II – Une garantie limitée

Le contrat d’assurance de responsabilité civile souscrit par l’ARC Nationale se limite à assurer les missions légales du conseil syndical qui sont le contrôle et l’assistance du syndic telles que prévues à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, toute action qui n’entre pas dans le cadre de ces missions légales ne sont pas prises en charge dans le cadre du contrat de responsabilité civile souscrit par l’ARC Nationale

De manière générale, le contrat prend en charge :

· Responsabilité civile du conseil syndical et de ses membres

Nous garantissons la responsabilité civile du conseil syndical et de ses membres en cas de dommages causés aux tiers, y compris le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, pendant ou à l’occasion de l’exercice de leurs mandats :

            - par suite d’erreurs, omissions ou négligences commises par eux-mêmes,

            - par suite de perte ou destruction de pièces et documents qui leur sont  confiés.

· Responsabilité civile du syndic bénévole

Nous garantissons la responsabilité civile qu’un copropriétaire peut encourir à l’égard des tiers, y compris le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, lorsqu’il assure la fonction de syndic bénévole :

            - par suite d’erreurs, omissions ou négligences commises par lui-même

Par suite de perte ou destruction de pièces et documents qui lui sont confiés, à l’occasion de la gestion immobilière concernant la copropriété.

Par conséquent, lorsque le conseil syndical dispose d’une délégation de pouvoirs étendus, l’assurance de responsabilité civile souscrite par l’ARC Nationale ne joue pas.

Le conseil syndical devra souscrire une assurance complémentaire qui conformément à l’article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965 devra être prise en charge par le syndicat des copropriétaires.

Pari ailleurs, la perte de matériel tel qu’un ordinateur portable du conseil syndical ou du syndic bénévole n’est également pas pris en charge par cette assurance même s’il s’agit d’un « outil de travail ».

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Actu

Abus 5017 Quand CITYA verrouille les votes par correspondance

Certains se posent encore la question pourquoi les copropriétaires sont écœurés par les syndics.

La réponse est simple, il suffit de constater le comportement de certains syndics qui prennent les copropriétaires et les conseillers syndicaux pour des idiots.

Pire encore, ils se contrefichent de savoir si les copropriétaires s’aperçoivent de la supercherie, leur intention est d’atteindre leurs objectifs, même si cela doit se faire en utilisant des procédés immoraux ou illégaux.

Pour illustrer nos propos, voici comment fonctionne le cabinet CITYA en matière de vote par correspondance.

Nous nous excusons, d’ores et déjà, pour la qualité des images qui seront produites à travers cet article mais elles proviennent d’un imprimé écran de l’ordinateur d’un copropriétaire qui met justement en exergue le problème de verrouillage informatique.

Voyons cela de plus près en commençant par rappeler les fondamentaux en matière de vote par correspondance.

I - Un mode de vote qui s’impose aux syndicats de copropriétaires

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité à tout copropriétaire de voter sur les résolutions par le biais du formulaire de vote par correspondance.

Grâce à ce système, le copropriétaire peut voter sur les résolutions sans être contraint de se déplacer.

Nous avons expliqué pourquoi ce vote par correspondance posait des problèmes démocratiques, notamment car on invite les copropriétaires à voter sur les résolutions avant même d’avoir entendu les débats, pouvant expliquer pourquoi une offre proposée dans la convocation d’assemblée générale qui s’avère être plus chère que celle du concurrent, est en définitive, plus intéressante.

Mais plus encore, ces formulaires de vote qui doivent être envoyés au syndic peuvent entraîner un risque avéré de détournement des votes exprimés par correspondance.

Pire, seul le syndic peut être désigné comme secrétaire de séance puisqu’il est le seul à détenir ces formulaires de vote et les voix exprimées.

C’est pour éviter cette situation que l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 précise que les formulaires de vote ne peuvent plus être réceptionnés dans un délai de 3 jours précédant l’assemblée générale.

Au cours de cette période, le conseil syndical doit être en mesure  de vérifier les formulaires de vote réceptionnés et identifier ceux qui posent problème voire même en faire copie.

Voyons à présent comment CITYA fonctionne pour verrouiller cette possibilité de contrôle.

II – Une captation des votes par correspondance

Comment verrouiller le vote par correspondance ?

La réponse est toute trouvée par CITYA qui demande aux copropriétaires de remplir le formulaire de vote mais par voie électronique.

Voici donc la procédure outrancière qui nous a été communiquée par un copropriétaire :

Et oui, CITYA a tout bloqué : lui seul peut détenir les formulaires de vote et connaître les votes, interdisant alors de désigner, entre autres, un autre secrétaire de séance que lui.

Pire, l’assemblée générale ne peut même pas voter contre un syndic concurrent puisque les votes exprimés par correspondance sont détenus par CITYA.

Voilà comment CITYA tient ses copropriétaires en otage.

Qui va réagir ? Les chambres professionnelles ? Sûrement pas !

Encore une fois, c’est l’ARC Nationale qui va faire le sale boulot en dénonçant à la répression des fraudes, au Gouvernement et aux Parlementaires pourquoi les copropriétaires en ont marre de se faire balader par des syndics dits professionnels qui sont sans scrupules.

 

Abus
Action

Un nouveau guide sur l’état des lieux concernant les répartiteurs de frais de chaleur

L’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétés équipées en chauffage collectif d’installer sur les radiateurs des lots privatifs des équipements permettant de calculer la quantité de chaleur produite.

Plusieurs textes réglementaires en ont découlé, notamment le décret du 22 mai 2019 qui a fixé les conditions d’installation de ce type d’équipement.

Compte tenu de la configuration du réseau de chauffage collectif, la très grande majorité des copropriétés ne peut installer que des répartiteurs de frais de chaleur sur les radiateurs, suscitant de nombreuses problématiques techniques.

Afin de faire un état des lieux sur la réelle situation, l‘ARC Nationale  a réalisé une étude en installant des répartiteurs de frais de chaleur directement sur ses radiateurs.

Voyons cela sans plus tarder.

I – Un dispositif technique non fiable

Il faut bien le comprendre, l’ARC Nationale n’est pas contre le principe de l’individualisation des frais de chauffage mais cela impose au minimum que l’équipement soit fiable et juste.

Or, la production de chaleur d’une pièce, provient certes du chauffage mais également de l’exposition de l’appartement, et surtout lorsqu’il existe des logements mitoyens, de leur chaleur produite.

Autrement dit, grâce à la chauffe du logement mitoyen, le copropriétaire peut baisser son radiateur. C’est ce que l’on appelle le vol de calories.

Mais encore pire, pour que le répartiteur de frais de chaleur fonctionne de manière optimale, plusieurs préconisations techniques doivent être respectées, allant jusqu’à définir avec exactitude le bon emplacement sur le radiateur.

Plusieurs conditions qui font qu’en définitive ce dispositif pose problème.

II – Une étude grandeur nature

Afin d’avoir le fin mot de cet équipement, l’ARC Nationale a installé sur ses radiateurs des répartiteurs de frais de chaleur et a suivi, depuis le logiciel de l’installateur, les relevés de consommation de chaleur.

Les résultats sont sans appel : le système est défaillant lorsqu’il n’est pas installé de manière rigoureuse et suivie.

A ce titre, nous avons rédigé un rapport sous forme de guide, en mettant en évidence les différents disfonctionnements constatés.

Voici le sommaire du guide :

Ce guide sera disponible :

  • Gratuitement, pour les adhérents, dès le 1er avril 2024, en se rendant directement sur la librairie dématérialisée sur le site internet de l’ARC Nationale,
  • au prix de 3 € pour récupérer le format papier qui est d’ores et déjà disponible au siège de l’ARC Nationale.

Et oui, l’ARC Nationale n’arrête pas d’avancer !

 

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Actu

L’ARC Nationale saisit la répression des fraudes suite au vote électronique des votes par correspondance imposé par CITYA

Dernièrement, l’ARC Nationale a publié un communiqué de presse dénonçant les nouvelles méthodes des syndics professionnels pour verrouiller les assemblées générales.

Les principales méthodes sont :

- l’émargement électronique, impliquant que la feuille de présence est dématérialisée dans le logiciel du syndic ;

- la captation des formulaires de vote par correspondance, compte tenu qu’ils doivent être envoyés au syndic, interdisant de pouvoir nommer un autre secrétaire de séance  que lui-même.

CITYA a fait encore plus fort, en imposant que les formulaires de vote par correspondance soient électroniques, invitant ainsi les copropriétaires à le compléter en ligne, interdisant ainsi au conseil syndical de pouvoir les contrôler au cours des trois jours francs.

Face à ce scandale, nous avons publié un abus (voir article 5017) et à présent, nous allons dénoncer cette pratique à la répression des fraudes.

Voici le courrier :

 

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Action

Abus 5018 O.L.T. (Office Locations Transactions) : un syndic qui enfreint le droit à des fins commerciales

Pour les professionnels de l’immobilier, les copropriétaires représentent une source étendue de revenus, via la location ou la cession de leur lot.

L’accès à ces clients potentiels peut être facilité par les syndics exerçant dans une agence dotée d’un département gérance et vente.

Cette pratique doit néanmoins se conformer à des règles, dont le cabinet francilien O.L.T. s’exonère.

I. Démarchage commercial d’O.L.T. contraire au droit de la copropriété

Un jour de mars 2024, les copropriétaires d’une résidence francilienne découvrent une publicité scotchée sur leur hall d’entrée. Elle émane de leur syndic O.L.T. les informant des autres services déployés par cette agence, à savoir la transaction immobilière.

Cet affichage contrevient à la mission légale et conventionnelle (règlement de copropriété) du syndic. 

Selon la loi du 10 juillet 1965, il lui incombe de veiller à :

- l’administration de l’immeuble, ce qui s’entend des parties et installations communes (art. 18) et aucunement de promouvoir des opérations privatives relevant du propriétaire du lot concerné (art. 2) ;

- la destination de la résidence (art. 9), c’est-à-dire la préservation de son standing, ce qui exclut cette note commerciale apposée directement sur un mur et impactant son harmonie.

Outre cette infraction, ce comportement d’O.L.T. affecte sa crédibilité en tant que syndic. En effet, comme pourrait-il exiger des résidents qu’ils se conforment au droit, lorsque lui-même l’outrepasse dans une approche mercantiliste personnelle ?

II. Démarchage commercial d’O.L.T. contraire aux principes de déontologie immobilière

Le décret du 28 août 2015 a institué un code de déontologie immobilière. Il fixe des règles destinées à contenir les agissements inappropriés aussi bien entre les acteurs professionnels de ce secteur, mais également à l’égard de leurs clients ou de tiers affectés par leur activité.

La présence de cet encart publicitaire du service transaction d’O.L.T. sur un immeuble où l’agence assure la fonction de syndic viole pourtant diverses dispositions réglementaires.

Il s’agit, entre autres, des articles :

1 qui impose une éthique professionnelle. Le syndic O.L.T. proscrit ce principe en accolant une annonce, afin de favoriser les bénéfices du service transactionnel de son cabinet ;

3 qui rappelle leur obligation de respecter les lois et règlements. O.L.T. viole cette disposition, comme démontré dans notre première partie ;

7 relatif à la confidentialité. Si l’affichage sur cette résidence émane d’un agent transactionnel d’O.L.T. (fort probable), cela signifie que leur département syndic, soit lui :

  • a communiqué le code ou les clés de l’immeuble ;
  • permet de disposer directement de ces données à travers son serveur informatique pourtant dédié au personnel chargé de l’administration de la copropriété (gestionnaire, assistante, comptable) ;

9 sur le conflit d’intérêts. Les finalités du cabinet O.L.T. :

  • se confondent par la volonté de maximisation de son chiffre d’affaire par ses deux pôles ;   
  • divergent entre le syndic soucieux en principe de la tranquillité des copropriétaires et l’agent préoccupé par la réussite des visites du bien immobilier dans un secteur très compétitif ; 

10 sur la confraternité. Il vise à promouvoir la libre concurrence entre confrères. L’affiche d’O.L.T. met d’autant plus à mal ce principe, que le hall d’entrée d’une copropriété n’a pas vocation à se transformer en espace publicitaire. Autrement dit, le meilleur moyen de mettre toutes les agences à la même enseigne consiste à n’apposer aucun encart sur la résidence.

Le syndic professionnel doit donner l’exemple aux copropriétaires et résidents, que ce soit le respect du droit immobilier par ses soins, mais également par ses collègues.

Dans la négative, les agissements fautifs du syndic professionnel sont susceptibles de sanctions :

  • amiable, à savoir la résiliation de son mandat en assemblée générale (art. 18 de la loi) ;
  • civile sur le fondement de la responsabilité délictuelle (art. 1240 et s. du Code civil) ;
  • pénale par la constitution et l’exploitation de fichiers illicites comportant des données personnelles (art. 226-16 et s. du Code pénal).   
Abus
Action

Comment calculer le mode de computation des jours francs dans le cadre de l’envoi des votes par correspondance ?

Question : l’assemblée générale de ma copropriété se tiendra le jeudi 4 avril prochain.

Notre syndic nous informe que les formulaires de vote devront lui être réceptionnés au plus tard le jeudi 30 mars avant minuit. A compter de cette date, les formulaires de vote réceptionnés ne pourront plus être pris en compte.

Cela est-il légal ?

Réponse :

L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 précise les modalités de réception de ces formulaires : « Pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi. »

Le texte ne précise donc par la forme de l'envoi (LRAR postale ou électronique, remise). Toutefois, un sérieux coup de pouce est donné à la voie électronique puisque ce texte dispose que lorsque le  formulaire de vote est transmis par courrier électronique (mail) à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé avoir été réceptionné à la date de l'envoi.

Comment se calculent ces 3 jours francs ?

Le délai « d’un jour franc » comprend l’écoulement d’une journée entière de 0h à 24h.

Par conséquent, si l’assemblée générale se tient un vendredi par exemple, il faut procéder au décompte suivant :

            - premier jour franc : jeudi

            - deuxième jour franc : mercredi

            - troisième jour franc : mardi.

Le formulaire devant être réceptionné au plus tard trois jours francs avant la réunion, il devra parvenir au syndic lundi avant 23h59, dernier délai.

Mais qu’en est-il si au cours de cette période de trois jours francs on retrouve un samedi, un dimanche ou un jour férié ?

Selon l’article 642 du Code de procédure civile tout délai expirant un samedi, dimanche, jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Toutefois, selon la Cour de Cassation, les articles 641 et 642 du code de procédure civile, s’appliquent uniquement aux délais de procédure (Civ 1er, 12 décembre 2018, n° 17-25697).

Autrement dit, on pourrait supposer que les samedi, dimanche et jours fériés ou chômés, sont à prendre en considération dans le décompte des trois jours, sauf s’il s’agit du dernier jour franc d’expiration.

Ainsi, dans votre cas compte tenu du fait que votre assemblée générale se tient le jeudi 4 avril, le décompte débute à partir du mercredi 3 avril, mardi 2 avril et lundi 1er avril.

Or, compte tenu que le lundi 1er avril est férié et que les jours précédents sont un dimanche et un samedi, il faudra donc reculer la date de réception butoir au vendredi 28 mars avant minuit.

 

Réponse de l'expert
Action

En quoi consiste le contrôle des comptes que doit assurer le conseil syndical ?

L’article 26 du décret du 17 mars 1967 impose au conseil syndical de procéder à un contrôle des comptes de la copropriété tenus et saisis par le syndic.

Cette tâche implique plusieurs vérifications, permettant ensuite d’élaborer un rapport qui sera transmis aux copropriétaires afin qu’ils se prononcent sur les décisions relatives aux comptes et plus particulièrement à l’approbation des charges et des produits.

Voyons plus précisément les tâches principales liées au contrôle de comptes que doit effectuer le conseil syndical.

I – Le contrôle des charges et produits

La première étape du contrôle des comptes consiste à vérifier les charges ainsi que les produits inscrits dans la comptabilité de la copropriété.

Il s’agit non pas de contrôler les dépenses et les recettes, mais bien les charges et les produits.

Autrement, vérifier que toutes les sommes que le syndic a imputées sur les comptes de la copropriété, et qui sont à la charge des copropriétaires, sont justifiées.

Pour cela, il faudra contrôler l’ensemble des factures, peu importe qu’elles soient payés ou non.

Cela concerne les fournisseurs d’énergie, les sociétés d’entretien ou de nettoyage, les honoraires de syndic, ou encore les salaires des gardiens et employés d’immeuble.

Idem, il faudra contrôler que tous les produits, c’est-à-dire les sommes reçues ou à recevoir, sont bien créditées sur le compte du syndicat des copropriétaires.

Il s’agit certes des appels de fonds mais également des indemnités d’assurance, des intérêts bancaires ou des loyers.

L’objectif est de vérifier que l’ensemble des produits sont bien inscrits afin qu’ils  compensent les charges et ainsi déterminer si le solde de l’exercice est excédentaire ou déficitaire.

II – La bonne répartition des charges

Il faut bien le comprendre, on parle souvent d’excédent de l’exercice mais en réalité il faudrait plutôt parler des excédents de l’exercice.

En effet, en fonction de l’existence au sein de la copropriété de parties communes spéciales ou d’équipements collectifs, comme l’ascenseur ou le chauffage, il peut exister plusieurs clés de répartition de charges.

Ainsi, le solde peut être différent en fonction des clés de répartition, , impliquant une régularisation spécifique pour chacune d’elles.

Le conseil syndical doit donc vérifier si les charges ont été affectées sur la bonne clé de répartition, afin d’éviter que certains copropriétaires soient lésés ou au contraire bénéficient d’un enrichissement sans cause lors de la régularisation des charges.

Une tâche importante et lourde de conséquences.

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