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Les copropriétaires peuvent user librement de leur lot à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires.

La location meublée touristique est non seulement un problème pour les copropriétés, mais également pour les propriétaires qui louent leur bien et se retrouvent face à une sous-location non autorisée.

Pour rappel, le règlement de copropriété est un document écrit définissant les règles de fonctionnement de l’immeuble et précisant les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.

Pour être opposable aux tiers, toute modification du règlement de copropriété doit être publiée au service de la publicité foncière, qui collecte et archive tous les textes sur les immeubles et leurs propriétaires.

Pour le financement de la gestion, conservation et administration de la copropriété, chaque copropriétaire doit payer une quote-part de charges basée sur un budget prévisionnel préalablement votée en assemblée générale.

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. A ce titre, il doit exécuter les missions qui lui sont confiées dans le cadre de son mandat.

I - La responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait du syndic

Lorsque des désordres surviennent dans un syndicat des copropriétaires, leurs origines peuvent être diverses : partie privative ou partie commune.

Si l’origine du désordre est privative, il appartient au copropriétaire concerné de le réparer et d’y mettre fin.

La location meublée touristique génère de nombreuses difficultés. D’une part elle rend le marché immobilier extrêmement tendu, surtout dans les grandes agglomérations, d’autre part, elle est source de nuisances sonores, incivilités et dégradations.

L’installation d’un équipement collectif est susceptible de confrontations entre les copropriétaires, quant à la répartition de cette dépense et celles postérieures de maintenance, en raison de son coût, et ce, d’autant plus d’une qualification juridique défaillante du règlement de copropriété, que ce soit :

Certains copropriétaires accomplissent parfois des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de leur seule initiative, considérant être dans leur bon droit.

Pour lutter contre la pénurie de logements dans les grandes villes (Lyon, Marseille, Bordeaux, Paris…) et certaines villes dites à « flux tendu », le législateur est intervenu pour encadrer le changement d’usage d’un local d’habitation.

Le bruit, trouble commun aux copropriétés, comporte des origines variées (résidents, professionnels ou commerçants). En l’absence de solution amiable, le syndicat n’a d’autre choix que de solliciter judiciairement l’interruption de cette nuisance.

Un arrêt du 12 octobre 2023 de la cour d’appel de Chambéry rappelle les conditions nécessaires à cette fin.

L’usage des lots principaux (appartement, local commercial, professionnel) ou accessoires (cave, emplacement de stationnement), qui en est fait par leur propriétaire ou les tiers (locataires, visiteurs, prestataires ou clients), suscite régulièrement, des autres membres du syndicat, des interrogations et réprobations, quant à leur conformité au règlement de copropriété.

Rares sont les syndicats dans lesquels, la conformité des provisions et charges ne fait pas l’objet de discussions entre les copropriétaires et le syndic professionnel, en sa qualité d’administrateur de l’immeuble.

Le rapport entre les multipropriétaires de lots et le syndicat, représenté par son syndic, est sans fin, que ce soit sur la gestion amiable (appels de provisions, charges, convocation, notification du procès-verbal) ou contentieuse (assignation, signification de la décision de justice).

Le syndicat peut éprouver des difficultés dans l’adoption et/ou la réalisation de travaux collectifs, en raison non seulement de l’opposition de copropriétaires sur un projet onéreux ou son adéquation aux besoins de la copropriété.

Les rapports entre le syndicat et les sociétés, notamment celles assurant l’entretien des parties communes ou de leurs équipements collectifs se révèlent souvent tendus, en raison de manquements de ces dernières à leurs engagements conventionnels, d’une revalorisation de la prestation injustifiée…

L’exécution de travaux d’entretien peut aboutir à des obstructions de copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’elle concerne des installations privatives.