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Le conseil syndical : Qui ? Comment ? Pourquoi ? (émission vidéo)

Depuis la loi du 31 décembre 1985 ayant modifié la loi du 10 juillet 1965, il y a obligation de désigner un conseil syndical qui assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Madame Emmanuelle WIRTH, responsable du Pôle Juridique au sein de l’ARC, pouvez-vous, tout d’abord, nous préciser qui peut être membre du conseil syndical ?

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Suivant l’article 21 du 10 juillet 1965, peut être membre du conseil syndical un copropriétaire, son conjoint, un usufruitier ou un représentant légal : « Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. »

Comment sont désignés les membres du conseil syndical ?

Les membres du conseil syndical sont OBLIGATOIREMENT désignés en assemblée générale, selon la majorité de l’article 25 (25-1 en deuxième lecture, s’il n’y a pas suffisamment de copropriétaires présents ou représentés).

Un vote s’effectue candidat par candidat ou selon une liste de candidats si l’assemblée générale ne s’y oppose pas.

La durée du mandat est fixée par l’assemblée générale, elle est cependant au maximum de 3 ans.

Sur quels points être vigilant ?

Le conseil syndical est un intermédiaire incontournable entre les copropriétaires et le syndic. Il doit contrôler, vérifier, maîtriser les coûts de gestion et prêter assistance au syndic.

Le conseil syndical doit être particulièrement vigilant sur la manière dont le syndic assure la maintenance de l’immeuble (avec tous les contrats de maintenance nécessaires).

Il doit également contrôler les comptes de la copropriété, vérifier que les charges appelées sont bien réglées (les procédures nécessaires au recouvrement des charges bien engagées), que le syndic procède bien au paiement des prestataires et que les sinistres sont gérés comme il se doit.

Est-ce que le conseil syndical a accès aux documents « clés » de la copropriété auprès du syndic ?

Non seulement le conseil syndical a accès aux documents « clés », mais il a accès à tous les documents concernant la gestion de la copropriété conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : « Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. »

Le conseil syndical peut ainsi avoir accès à tous les documents stratégiques, tels que les relevés bancaires, la convention des comptes, la comptabilité et les correspondances du syndic, tous les contrats de maintenance et les dossiers de sinistre.

Le syndic a l’obligation de lui communiquer les documents réclamés.

Avec la loi ELAN et dans l’attente d’un arrêté, si le syndic ne communique pas les pièces dans un délai d’un mois, il y aura une sanction financière.

En résumé, dans une copropriété, il faut obligatoirement un conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires.

Les membres du conseil syndical sont des personnes avec un rôle important de contrôle du syndic permettant une bonne gestion.

Attention, car il ne faut pas sous-estimer le temps que cela prend, d’autant plus que cette mission est entièrement bénévole.

Pour aller plus loin

https://arc-copro.fr/librairie/les-30-mesures-essentielles-pour-etre-un-conseil-syndical-efficace

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Un conseil syndical qui a compris son rôle

https://arc-copro.fr/documentation/un-conseil-syndical-qui-compris-son-role

Les obligations du syndic en matière de transmissions des relevés bancaires à destination du conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/les-obligations-du-syndic-en-matiere-de-transmissions-des-releves-bancaires

Comment optimiser le fonctionnement de son conseil syndical

https://arc-copro.fr/documentation/comment-optimiser-le-fonctionnement-de-son-conseil-syndical

Le conseil syndical doit il solliciter un vote d’assemblée générale pour être assisté dans sa mission par un professionnel de son choix ?

https://arc-copro.fr/documentation/le-conseil-syndical-doit-il-solliciter-un-vote-dassemblee-generale-pour-etre-assiste

Réponse de l'expert

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Des honoraires de prestation avec un forfait minimum

Question

En contrôlant le contrat de notre syndic, j’ai constaté que certaines prestations prévoyaient une facturation au temps passé tout en précisant un forfait minimum de 480 euros, peu importe le temps réellement passé.

Cela vous paraît-il conforme ou bien s’agit-il d’un abus, voire pire d’une illégalité manifeste de notre syndic ?

Réponse

Votre question est essentielle car de plus en plus de syndics n’indiquent plus dans leur contrat de tarifs clairement exprimés en TTC, mais une tarification à la vacation horaire.

L’objectif recherché est de rendre la mise en concurrence des contrats impossible puisque les copropriétaires ou le conseil syndical ne peuvent plus comparer les tarifs des différents cabinets prospectés.

La clause à laquelle vous faites allusion, qui consiste à prévoir un forfait minimum est illégale.

En effet, l’article 7.2.1 du contrat type réglementaire précise que les interventions au coût horaire doivent être appliquées au prorata du temps passé.

Autrement dit, si le syndic est intervenu une demi-heure, il doit facturer à la copropriété la moitié du tarif horaire.

Par conséquent, le syndic ne peut pas considérer que l’heure entamée est facturée et encore moins prévoir un forfait minimum qui représente plusieurs heures alors que, dans les faits, le syndic n’a passé qu’un temps d’intervention minime.

Pour étayer nos propos, si le syndic prévoit pour une de ses prestations un forfait minimum de 480 euros alors qu’il facture l’heure à 90 euros, cette mention impliquerait qu’il facturerait plus de cinq heures d’intervention pour une tâche qu’il a peut être réalisée en une demi-heure.

Cela est donc illégal puisque contraire aux dispositions du contrat type réglementaire défini par le décret du 26 mars 2015, qui impose une facture au prorata du temps passé.

Si le contrat n’est pas encore signé, il faudra impérativement demander la suppression et, dans le cas où il est en vigueur, demander au syndic à ce qu’il facture au temps passé, devant considérer la clause comme nulle et non avenue, du fait qu’elle est contraire aux dispositions contractuelles qui sont d’autant plus règlementaires.

Réponse de l'expert

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contrat de syndic - honoraires

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honoraires - forfaitaires

décret du 26 mars 2015

Quelles sont les obligations en matière d’isolation thermique lors de la réalisation des travaux de rénovation ? (émission vidéo)

Aujourd’hui, nous allons parler d’isolation et notamment d’isolation thermique par l’extérieur.

Camille MOREL, experte de l’ARC en matière de Rénovation et d’Energie, quelles sont les obligations des copropriétés en matière d’isolation ?

La Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV), votée en 2015, a introduit l’obligation de prévoir l’isolation en cas de travaux sur les façades ou sur les toitures. Cette obligation est effective depuis le 1^er janvier 2017.

Quel est l’intérêt et quels sont les avantages à réaliser une isolation thermique par l’extérieur dite « ITE » ?

Isoler par l’extérieur permet tout simplement de réduire les déperditions de chaleur.

Cela permet donc de faire des économies d’énergie importantes (10 à 25 % d’économie d’énergie).

Isoler les murs extérieurs permet de surcroît d’améliorer le confort en augmentant la température des murs et donc de réduire la sensation de paroi froide à l’intérieur des appartements.

Isoler par l’extérieur permet également d’éviter de créer des ponts thermiques au niveau des planchers qui font une rupture d’isolant ce qui est le cas avec une isolation par l’intérieur.

Ces travaux donnent-ils le droit à des subventions ?

Dans l’absolu oui, mais il y a une subtilité.

Si on isole un mur de façade en respectant les critères techniques imposés par la loi, c’est-à-dire la réglementation thermique dans l’existant (RTEX), alors il n’y a pas droit aux aides.

Les aides peuvent être mobilisées si on décide d’isoler de manière plus ambitieuse que ce qu’impose la loi.

Parmi ces aides, on compte des aides collectives, comme les Certificats d’Economies d’Energie (CEE), des aides individuelles, comme le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE), ou encore les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Tous les immeubles sont-ils concernés par l’obligation d’isoler les murs de façades ?

La loi cible les immeubles dont les façades sont constituées de matériaux industriels comme le béton ou la brique de terre cuite.

Les immeubles dont les façades sont en matériaux traditionnels comme les pans de bois, les briques de terre crue, les pierres de taille ou les pierres non taillées comme les moellons ne sont pas concernés.

N.B. Concernant cette dernière catégorie, il reste possible d’isoler les façades et de projeter des travaux ambitieux pour pouvoir bénéficier des aides. Pour autant ce type de murs est à traiter avec précautions (technique, matériaux, etc.). Une isolation mal adaptée ou mal réalisée peut effectivement engendrer de graves désordres.

C’est pour cela que le gouvernement a préféré, par prudence, ne pas faire entrer les maçonneries traditionnelles dans le champ de la loi.

Y a-t-il des difficultés, voire des impossibilités, à réaliser une isolation thermique par l’extérieur de son immeuble (ITE) ?

Oui, justement en présence de matériaux traditionnels de type pierres de taille en façade ou si la copropriété est située dans le rayon de monument historique où l’accord des Architectes des Bâtiments de France (ABF) est requis, l’isolation thermique par l’extérieur pourra ne pas être possible car elle modifierait trop l’aspect du bâtiment.

Par ailleurs, des difficultés techniques peuvent empêcher ce type d’isolation. Une façade composée de balcons rend la mise en œuvre d’une isolation impossible car elle ne sera pas continue.

En outre, si on isole des bâtiments ayant déjà des problèmes de ventilation sans prévoir d’améliorer celle-ci, cela risque de créer des désordres dans les appartements. Il est donc conseiller de bien réfléchir avant d’isoler.

En résumé :

Si vous avez prévu des travaux de ravalement ou de réfection des toitures, il faut isoler, vous êtes contraints à cela.
Plusieurs techniques d’isolations existent, il est nécessaire de choisir le matériau qui convient.
Des exceptions sont cependant prévues par la loi.

Nos recommandations :

Anticiper son projet.
Etudier la faisabilité technique en identifiant les contraintes potentielles.
S’entourer d’un maître d’œuvre compétent.
Rencontrer un expert de l’ARC qui pourra vous conseiller.

Pour aller plus loin :

https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/aides-financieres-renovation-energetique

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Travaux embarqués… ça me concerne ou pas ?

https://arc-copro.fr/documentation/travaux-embarques-ca-me-concerne-ou-pas

L’isolation des façades est-elle obligatoire ?

https://arc-copro.fr/documentation/lisolation-des-facades-est-elle-obligatoire

DOSSIER DU MOIS de décembre 2018 : Identification et traitements des problèmes de condensation

https://arc-copro.fr/documentation/dossier-du-mois-de-decembre-2018-identification-et-traitements-des-problemes-de

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isolation thermique

travaux - d'isolation obligatoires

Isolation Thermique par l'Extérieur (ITE)

aides de l'ANAH

crédit d'impôt transition énergétique ( CITE )

CEE (Certificat d'Economie d'Energie)

Quels sont les éléments à contrôler dans un contrat d’assurance ? (émission vidéo)

La prime d’un contrat d’assurance multirisque immeuble représente une part importante du budget annuel d’une copropriété. Est-il possible de diminuer cette dépense et à quel moment le faire ? Isabelle OUDOT, agent général d’assurance, la prime d’assurance évolue chaque année, même sans sinistre, est-ce normal ?

Votre compagnie d’assurance fait évoluer votre prime selon plusieurs critères.

Le premier d’entre eux est l’indice de la Fédération Française du Bâtiment (Indice FFB). Il représente le coût de construction d’un immeuble en France et donc de réparation d’un sinistre. Les garanties du contrat et de la prime sont indexées sur cet indice.

Le deuxième critère est la sinistralité de la copropriété. Si vos sinistres de moins de 15 000 euros représentent moins de 30 % de votre prime totale, la sinistralité est favorable. Si ce n’est pas le cas, elle est défavorable. En effet, la prime doit servir à payer vos sinistres courants, mais également à couvrir les frais inhérents à la gestion de votre contrat d’assurance et à participer au « pot commun ». En cas de gros incendie par exemple, ce n’est pas votre prime qui indemnise les sinistres mais c'est le « pot commun ». On appelle cela la mutualisation et c’est l’un des principes de base de l’assurance.

Le dernier critère qui va rentrer dans le calcul de la prime d’assurance, c’est la sinistralité dite conjoncturelle. Si beaucoup de sinistres ont été réglés l’année précédente, la prime va augmenter. Par exemple, en 2018, les inondations dans l’Aude et la tempête Eléonore vont faire que toutes les primes vont augmenter en 2019.

Quel est le bon moment pour renégocier sa prime ?

Tout dépend de la sinistralité de l’immeuble. Si elle a été défavorable, il faut attendre 24 à 36 mois selon les compagnies pour être en position de force pour négocier.

Qu’en est-il s’il y a eu des travaux importants dans la copropriété ?

Le délai reste le même toutefois, il sera possible de limiter la majoration qui sera appliquée au contrat.

Par contre, si la sinistralité est maîtrisée depuis plusieurs années, vous êtes en position de force pour négocier, il faudra donc aller voir l’intermédiaire d’assurances pour voir cela avec lui. Il faudra en profiter pour vérifier les informations du contrat : les surfaces assurées, l’occupation des locaux commerciaux et tout mettre à jour si besoin.

Si ensuite les négociations n’aboutissent pas, il faudra aller voir la concurrence, mais pour cela il faudra demander un relevé de sinistralité portant sur 3 années à l’assureur actuel.

Si la copropriété trouve moins cher ailleurs, c’est une bonne nouvelle mais il faut faire attention. Il faut un contrat avec des garanties qui sont adaptées à la copropriété et pas des garanties et un tarif bradés.

Pour cela, il faut faire attention à plusieurs critères notamment l’intermédiaire. Est-il spécialiste de l’assurance immeuble ? Est-il facilement joignable ? Gère-t-il les sinistres directement à son agence ou via une plate-forme ?

Le deuxième critère à prendre en compte est le montant des garanties et notamment la limite contractuelle d’indemnisation. Ce montant représente le sinistre maximum possible qui sera indemnisé par le contrat, des frais de démolition à la reconstruction totale. Par exemple, ce montant est souvent réduit pour pouvoir baisser le tarif mais ce n’est pas une bonne solution. En cas de sinistre total, l’immeuble ne pourrait pas être reconstruit en totalité.

Le dernier critère à regarder concerne les franchises. En effet, leurs montants viennent s’ajouter à la prime initiale.

J’ai trouvé un intermédiaire fiable avec des garanties adaptées à ma copropriété à un tarif intéressant, que dois-je faire maintenant ?

Si votre intermédiaire n’est toujours pas prêt à négocier, il faut résilier le contrat. Toutes les modalités sont indiquées dans les conditions générales du contrat d’assurance.

En conclusion :

Il ne faut pas hésiter à négocier sa prime d’assurance avec son intermédiaire.
Le montant de la prime d’assurance ne doit pas être le seul critère pour changer de contrat.

Pour aller plus loin :

https://arc-copro.fr/librairie/faites-baisser-vos-charges-de-votre-copropriete

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N’hésitez pas à demander les statistiques sinistres de votre copropriété

https://arc-copro.fr/documentation/nhesitez-pas-demander-les-statistiques-sinistres-de-votre-copropriete

ABUS DE LA SEMAINE N° 4529 : Une étude fort intéressante de L’Argus de l’assurance sur les courtiers en assurance, filiales des syndics

https://arc-copro.fr/documentation/abus-de-la-semaine-ndeg-4529-une-etude-fort-interessante-de-largus-de-lassurance-sur

La mise en place de consultations assurantielles

https://arc-copro.fr/documentation/la-mise-en-place-de-consultations-assurantielles

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Le BIB (Bilan Initial du Bâti) et l’assistance à maîtrise d’ouvrage

L’une des difficultés rencontrées par les copropriétaires est le manque de connaissances techniques sur l’état du bâti de leur immeuble. Ils peuvent aussi avoir des difficultés à traiter un problème architectural ou technique particulier.

Monsieur Jean-Loup TAIEB, architecte et consultant à Copropriété-Services, pouvez-vous nous préciser comment l’ARC et Copropriété-Services peuvent aider les conseillers syndicaux et les syndics bénévoles dans l’entretien technique de leur patrimoine ?

L’ADN de l’ARC est d’aider les copropriétés notamment dans le domaine technique. C’est pourquoi l’ARC a mis au point un audit appelé « Bilan Initial du Bâti » (BIB).

C’est une prestation de type audit qui s’adresse plus particulièrement aux copropriétés de moins de 50 lots principaux et dont l’immeuble a été construit avant 1974, date de la première réglementation thermique. Les immeubles de ce type représentent presque 80 % du bâti du Grand Paris.

Ce bilan a ainsi été imaginé et mis au point pour des bâtiments pour lesquels le Diagnostic Technique Global (DTG) n’est pas adapté.

En quoi consiste la réalisation d’un BIB ?

Le BIB est un diagnostic. Une inspection générale de l’ensemble de la structure est effectuée.

Les parties communes sont explorées : bâti, façades, toiture, espaces communs, parties en sous-sol (parkings, caves), état des menuiseries, volets, etc. Une évaluation est également effectuée sur les réseaux d’eaux pluviales et d’évacuation des eaux usées, les réseaux d’électricité, de gaz, etc.

Un reportage photographique est ainsi effectué et y sont apportés des commentaires signifiants.

Le BIB ne nécessite pas une décision d’assemblée générale en vertu de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 qui permet au conseil syndical de faire appel à toute personne de son choix pour se faire assister dans le cadre de ses missions.

Il se présente sous la forme d’un contrat entre le syndicat des copropriétaires et Copropriété-Services qui est facturé en fonction du nombre de lots.

C’est une solution pratique, adaptée aux adhérents et résolument pragmatique.

Concrètement, comment cela s’organise ?

L’ARC reçoit une demande d’un conseil syndical ou d’un syndic bénévole et la nature des besoins du syndicat des copropriétaires est estimée.

Un rendez-vous préalable est ensuite pris avec le conseil syndical ou le syndic bénévole et un certain nombre de documents demandés (plans, procès-verbal de la dernière assemblée générale).

Une visite sur place de la copropriété (de 3-4h) est ensuite organisée afin qu’un rapport avec photographies sur l’ensemble de la technique de l’immeuble puisse être établi.

Que se passe-t-il ensuite ? Comment est exploité ce bilan ?

Ce bilan est un véritable fil rouge pour l’ensemble des copropriétaires et notamment pour le conseil syndical et/ou le syndic bénévole.

C’est une véritable feuille de route qui va segmenter dans le temps les nécessités d’interventions des plus urgentes, en passant par celles qui sont majeures jusqu’à celles qui sont recommandées à moyen ou long terme.

Ce fil rouge va servir à faire la programmation des travaux sur l’immeuble.

Plus précisément, ce bilan se décompose en plusieurs parties :

L’analyse des parties visitées.
L’indication des travaux à réaliser en indiquant les travaux prioritaires à engager à court terme puis les autres travaux majeurs nécessaires et enfin les travaux moins urgents mais recommandés.
Un avis général sur la copropriété qui indique les pistes de valorisation immobilière et architecturale possibles (cession de la loge, surélévation, ventes de terrasses ou création d’un ascenseur par exemple).

Est-ce que l’Arc et Copropriété-Services assurent d’autres prestations techniques pour les copropriétés ?

A l’issue de la réalisation d’un BIB ou d’un DTG, ou s’il n’a pas été jugé nécessaire d’en réaliser un parce que la copropriété a bien identifié et priorisé les travaux à réaliser, il peut lui être proposé de réaliser une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage technique (AMOT).

Il s’agit de demandes particulières et spécifiques où un diagnostic général ne se justifie pas : problèmes spécifiques de fissures ou d’infiltrations d’eau par exemple.

Intervention ponctuelle, elle permet d’identifier le problème et de proposer un certain nombre de ressources pour le résoudre.

Cette prestation est totalement modulable au sens où elle peut accompagner la copropriété tout au long d’un chantier, si cette dernière n’a pas retenu un maître d’œuvre ou pour certaines étapes comme l’expression des besoins ou la réception des travaux.

Il convient de souligner qu’il s’agit d’accompagner le maître d’ouvrage et non d’assurer une fonction de maître d’œuvre, ce qui supprime toute ambiguïté sur le bien-fondé des constats réalisés et sur les propositions énoncées.

Etes-vous sollicités par les copropriétés pour d’autres interventions ?

Oui l’ARC a désormais un nouveau service : l’inspection incendie. Cette prestation permet d’avoir un regard sur les mesures en termes de protection incendie dans les immeubles en copropriété relativement petits.

En effet les petits immeubles échappent à une partie de la réglementation faible sur le sujet. Cette prestation propose entre autres des formations aux conseillers syndicaux et aux syndics bénévoles (utilisation des extincteurs, utilisation de tout autre équipement nécessitant des manipulations particulières, etc.), formations aujourd’hui inexistantes dans ce domaine.

En Résumé :

Les copropriétés peuvent être accompagnées par l’ARC et Copropriétés Services pour une meilleure connaissance de leur bâti et pour un accompagnement tout au long de la réalisation des travaux ;

En particulier, elles peuvent solliciter :

la réalisation d’un Bilan Initial du Bâti (BIB) si elles comptent moins de 50 locaux principaux ;
et/ou une prestation d’assistance à maitrise d’ouvrage technique à la carte pour l’accompagner tout au long d’un chantier.

Recommandations de l’ARC :

Pour les copropriétés de moins de 50 lots, l’ARC recommande de réaliser un BIB plutôt qu’un DTG (Diagnostic Technique Global) dont les dispositions actuelles ne sont pas adaptées aux petites copropriétés.
A l’issue de la réalisation d’un BIB ou d’un DTG (pour les copropriétés de plus de 50 lots), la copropriété peut solliciter une prestation d’assistance à maîtrise d’ouvrage technique pour se faire accompagner lors de l’engagement de travaux spécifiés.
Elle peut aussi se faire accompagner sur d’autres travaux à engager suite à des désordres techniques ou à des besoins impératifs de rénovation.

Pour aller plus loin, n’hésitez donc pas contacter l’ARC ou Copropriété Services pour toutes questions relatives à un projet de réhabilitation de votre immeuble, une équipe spécialisée dans toutes les questions techniques et de bâtis saura au mieux vous accompagner dans vos démarches dès la genèse de votre projet.

Plusieurs guides et manuels sont également disponibles, notamment : « Comment rénover sa copropriété »

Rubrique dédiée aux adhérents :

Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :

LE BIB : BILAN INITIAL DU BATI

https://arc-copro.fr/outils-services/le-bib-bilan-initial-du-bati.html

Un nouveau service d’assistance pour faire un bilan de l’état du bâti

https://arc-copro.fr/bib

As-tu fait le BIB de ta copropriété ?

https://arc-copro.fr/documentation/tu-fait-le-bib-de-ta-copropriete

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