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Le système de ventilation est lié au mode de construction d’un immeuble et des normes qui s’imposaient à l’époque.

Cela dépend donc de l’année de construction.

On peut distinguer 3 catégories principales :

• Les immeubles d’avant 1930 où la ventilation des appartements n’existait pas en tant que telle (les occupants luttaient plutôt contre les fuites d’airs…). Seules des entrées d’air étaient requises dans les pièces où il y avait des appareils de combustion, et les conduits de fumées des cheminés ou des poêles servant à l’extraction des produits de combustion (CO2) participaient aussi à l’extraction de l’air humides.
• Les immeubles construits entre 1930 et 1969 où la ventilation des appartements était conçue par pièces principalement dans les pièces humides qui sont les salles de bains, les cuisines et les WC. Il y avait alors des bouches d’entrées d’air hautes et basse, appelées VH /VB. Ces bouches sont situées sur le mur de façades ou sur un conduit de ventilation si la pièce est située au milieu de l’appartement.  Les conduits sont de type individuel ou de type collectif (shunt).
• Enfin les immeubles construits à partir de 1969 où la ventilation des appartements était conçue par balayage et de manière permanente. C’est à dire qu’il y a des entrées d’air dans les pièces sèches qui sont les chambres et les salons, elles sont situées sur les fenêtres par exemple, puis l’air passe sous les portes, qui doivent être détalonnées d’1 ou 2 cm, pour ce faire aspirer via les conduits de ventilation situés dans les pièces humides, qui sont donc les salle de bains, les cuisines et les WC.

Dans ces 3 cas de figure on parle de ventilation naturelle, mais seul le 3ème cas est efficace avec le principe de mise en mouvement de l’air entre les pièces sèches et les pièces humides.

A partir de 1972 la ventilation des appartements est mécanisée. On parle alors de VMC. Elle fonctionne sur le principe du balayage mais à l’aide d’un moteur situé en toiture et relié aux appartements par un système de gaines.

Quelles sont les conséquences d’une mauvaise ventilation ?

Lorsqu’un appartement n’a pas été conçu avec un système de ventilation efficace, les occupants font face à un mauvais renouvellement de l’air qui peut générer :

• des problèmes de condensation sur les murs mais aussi dans les placards, derrière les meubles, etc. ;
• par conséquent, la prolifération de champignons et des moisissures ;
• par conséquent, des troubles de santé comme des bronchites et rhinites, de l’asthme et des allergies

Comment améliorer la ventilation dans un immeuble ?

La seule manière d’améliorer la ventilation d’un ou des appartements est de créer le principe de mouvement d’air entre les pièces sèches et les pièces humides. Il s’agit donc de créer un système par balayage.

Il peut être conçu en mode naturel (l’air sera aspiré via des conduits de ventilation ou des conduits de fumés inutilisés, qui agissent comme un moteur naturel), hybride ou mécanisé avec un moteur.

Pour les appartements qui ont déjà été conçu avec un système de ventilation par balayage, il est possible d’améliorer la ventilation en ramonant les conduits, mais aussi il peut être envisagé de mécaniser les systèmes naturels s’ils ne sont pas assez efficaces.

Pour les appartements bénéficiant déjà d’un VMC, les travaux d’amélioration consistent plutôt à réduire les débits (surtout pour les VMC de 1er génération qui sont très forte) et à les asservir à l’hygrométrie des pièces, on parle alors de ventilation hygro. Ce système Hygro peut aussi être mis en place dans tous les cas présentés précédemment.

En résumé :

• Une bonne ventilation au sein de l’immeuble et des appartements est essentiel à la qualité de vie des résidents et à leur santé ;
• Le système de ventilation est lié au mode de construction d’un immeuble et des normes qui s’imposaient à l’époque ;
• Il existe deux types de ventilation : la ventilation naturelle et la ventilation mécanique contrôlée (VMC)

Recommandations de l’ARC :

• Connaître absolument l’année de construction de votre immeuble pour pouvoir déterminer le système de ventilation mis en place ou non ;
• Engager une réflexion pour soit créer un système de ventilation s’il n’existe pas ou améliorer et moderniser le système en place.

Si vous souhaitez en savoir plus notamment sur la VMC et les possibilités d’amélioration de celle-ci, n’oubliez pas le guide de l’ARC : «La ventilation des logements en copropriété». Un guide spécialement dédié à la ventilation naturelle sera bientôt disponible.

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Actuellement, les copropriétés consommant plus de 150 MWh de gaz par an pour leur chauffage collectif sont obligées de souscrire une offre de marché auprès d’un des fournisseurs de gaz naturel et ne peuvent donc avoir accès aux tarifs réglementés administrés par la Commission de Régulation de l’Energie.

Il en est de même pour les copropriétés disposant de compteurs électriques d’une puissance supérieure à 36 kVA.

A partir de 2023, dans le cadre de la loi Energie et Climat du 08 novembre 2019, les tarifs réglementés de gaz seront supprimés.

Toutes les copropriétés et tous les copropriétaires (à titre individuel) devront disposer d’une offre de marché, dans le cadre d’un contrat privé, et ne pourront plus bénéficier de tarifs réglementés.

Est-il possible de négocier le prix du gaz et de l’électricité en copropriété ?

Pour les copropriétés, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres.

Pour ce faire, nous avons mis en place les sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC permettant de mettre en concurrence une dizaine de fournisseurs.

Cela a permis notamment aux copropriétés utilisant ce service de réduire de 15 à 20 % leur facture de gaz et d’environ de 10% celle de l’électricité (dans le cadre de la dérèglementation des tarifs mise en œuvre en 2014 pour le gaz et 2015 pour l’électricité). Lorsque l’on sait que le poste chauffage gaz ou électricité représente à peu près un tiers des charges de copropriété, ce sont donc des montants d’économies très importants.

Comment mettre en concurrence un contrat de gaz ou d’électricité à son arrivée à échéance ?

Les contrats sont à durée déterminée (1 à 3 ans).

A l’échéance du contrat, il est possible de le renégocier. Il faut alors faire une mise en concurrence.

Effectivement, les tarifs évoluent, en particulier les tarifs de gaz où l’on peut avoir des tarifs à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture internationale. Par exemple, des soucis du côté des fournisseurs de gaz (de Russie ou d’Ukraine par exemple)  peuvent faire enflammer les prix.

Il est donc très important de procéder à une mise en concurrence même lorsqu’il y a un renouvellement de contrat à effectuer.

Aujourd’hui, les représentants de copropriétés, conseils syndicaux ou syndics non professionnels, ont donc deux options :

• soit mettre en concurrence plusieurs fournisseurs via les plateformes d’appels d’offres COPRO-GAZ et COPRO-ELEC. Dans ce cas, c’est la copropriété qui gère l’appel d’offres et qui sélectionne le fournisseur le mieux-disant ;
• soit faire appel à notre partenaire PLACE DES ENERGIES spécialisé dans les achats groupés. Dans ce cas, c’est le partenaire qui gère directement la consultation des fournisseurs et qui propose au final le mieux-disant à la copropriété qui en a fait la demande.

En résumé :

• Pour les copropriétés devant souscrire à une offre du marché, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres ;
• Elles peuvent soit directement mettre en concurrence les fournisseurs, soit faire appel à un spécialiste des achats groupés.

Recommandations de l’ARC :

• Procéder à une mise en concurrence des contrats de fourniture de gaz et d’électricité lors de leur mise en œuvre ou de leur renouvellement ;
• Vérifier que les offres prennent en compte toutes les composantes de la facturation (taxes, CTA, stockage, CEE) ;
• Choisir l’offre la moins disante du fait que la distribution du gaz naturel est assurée par un seul opérateur (GRDF)

Si vous souhaitez en savoir plus, n’oubliez pas le guide de l’ARC :

« Le guide de l’assistance technique des Responsables de Copropriété » ou contactez directement Copropriété-Services au 01.40.30.42.82.

Vous pouvez également avoir accès aux sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC en vous rendant sur le portail de l’adhérent : https://www.leportaildeladherent.fr/

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Les installations électriques des parties communes vont de l’appareil général de commande, à un disjoncteur de branchement, jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes (luminaires, radiateurs) en passant par les socles de prises de courant.

Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique. Elles varient en fonction de la date de construction ou de rénovation de l’immeuble.

• Pour les constructions neuves et les rénovations complètes réalisées après l’arrêté du 22 octobre 1969, c’est la norme NFC 15-100 qui s’applique.
• Pour les logements construits avant 1969, si aucuns travaux de réfection n’ont été effectués à ce jour, vous avez deux possibilités :
  • Mettre aux normes NFC 15-100 les installations, solution onéreuse ;
  • Réaliser uniquement des travaux visant à respecter 6 points de sécurité pour la protection des biens et des personnes

Quels sont ces 6 points d’une installation électrique à contrôler ?

1. Au rez-de-chaussée ou en sous-sol, vous devez retrouver un appareil général de commande et de protection qui permet de couper facilement l’alimentation de toute l’installation électrique. Il doit être facilement accessible et bien entendu en état de fonctionnement.
2. Dans le tableau électrique, vous devez retrouver un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre qui détecte les fuites de courant qui s’écoulent vers la terre. Il coupe automatiquement le courant pour éviter les chocs électriques.
3. Toujours dans ce tableau, vous avez un dispositif de protection contre les surintensités. Les disjoncteurs et les fusibles protègent les conducteurs électriques de l’installation contre des échauffements anormaux du fait de surcharges ou de court-circuit pour éviter les incendies.
4. A l’entrée du bâtiment, se trouve la liaison équipotentielle principale qui crée une connexion électrique entre tous les éléments du bâtiment et la prise de terre pour éviter les électrocutions. 
5. Pour éviter les électrocutions et les départs de feu, il est également essentiel de vérifier que les matériels électriques ne sont pas trop vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.
6. Il ne doit pas y avoir non plus de conducteurs non protégés mécaniquement. Les fils doivent être mis sous conduits, plinthes, moulures en matière isolante pour éviter leur dégradation.

Y-a-t-il donc des exigences minimums ?

Oui, l’installation doit posséder au minimum :

• Un dispositif de coupure générale en tête de l’installation électrique, accessible uniquement aux personnes autorisées. Il est placé dans un local technique fermé à clef, dans des armoires ou coffrets fermés à clefs également.
• Un dispositif de protection différentiel ayant pour but de protéger les personnes d’éventuels chocs électriques.
• Une installation de mise à la terre complète.

Ces exigences s’appliquent-elles à tous les niveaux dans l’immeuble ?

Non, elles s’appliquent uniquement :

• Aux surfaces de circulation : hall d’entrée, couloirs, coursives, escaliers, etc. ;
• A la loge de gardien ;
• Aux locaux mis à la disposition collective des occupants : local vélo par exemple ;
• Aux locaux de vide-ordures, buanderies et séchoirs collectifs.

Ne sont pas concernés, les locaux des services généraux, les installations collectives de distribution de la téléphonie et d’internet, et les parties d’installation relatives à la distribution publique d’énergie.

En résumé :

1. Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique primordiales pour la sécurité des biens et des personnes.  
2. 6 points de sécurité doivent être obligatoirement respectés.
3. Une installation électrique doit posséder au minimum : un dispositif de coupure générale, un dispositif de protection différentiel et une installation de mise à la terre.

Recommandations de l’ARC :

4. Vérifier que tous les éléments métalliques de la construction dont les canalisations d’eau, de gaz, de chauffage central sont correctement reliées à la borne principale de terre. Attention cependant en cas de remplacement des canalisations en plombs car cela entraîne un changement dans la sécurité des installations électriques. Il faut s’assurer que la continuité du circuit de terre est bien maintenue.
5. En cas d’installation vétuste, faire contrôler les 6 points de sécurité par un électricien avant de se lancer dans une remise aux normes complète. 
6. Le local technique hébergeant les installations électriques doit être facilement accessible aux secours. Il est interdit d’y entreposer du matériel ou des objets.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements dans ce domaine obligatoire, n’hésitez pas à vous procurer le guide « Les réseaux électriques en copropriété ».

Mais vous pouvez également contacter M. CAO DUC à Copropriété-Services au 01.40.30.42.82 Il vous répondra par mail, téléphone ou sur rendez-vous.  

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REPONSE : 

Les mesures en matière de sécurité incendie posent de nombreuses interrogations, ne sachant pas exactement la limite entre ce qui relève des obligations ou des recommandations.

Cette difficulté est d’autant plus grande en matière de parking, sachant qu’en fonction de son type, les obligations varient.

À travers cette nouvelle émission de l’expert, nous allons préciser les obligations en matière de sécurité incendie dans les parkings avec les différents modes d’extincteur.