Tous les derniers articles Documentations (32)

Filtrer par période
Période
Legislation

Travaux illicites par un preneur sur des parties communes et demande de celui-ci de suspension de ses loyers

Analyse de la décision

Au sein d’une résidence, le différend peut concerner les membres du syndicat entre eux, ceux-ci et leur syndic, en tant que représentant légal chargé de l’administration des parties communes et des équipements collectifs, mais également des tiers, en cas de manquements du locataire d’un lot au droit de la copropriété, voire à son bail.

Legislation

Le syndicat doit supporter le préjudice locatif d'un bailleur résultant d'un défaut d'entretien des parties communes

Analyse de la décision

La maintenance des parties communes et des équipements collectifs par le syndicat ne coule pas forcément de source, en l’absence d’anticipation de ces travaux pour des motifs plus ou moins justifiés.

En cas de carence incontestable, relevée par les autorités publiques, moyennant un arrêté de péril, le syndicat peut devoir répondre du dommage financier subi par les copropriétaires occupants leur lot, mais également des investisseurs lésés, comme le rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 22 avril 2021.

Legislation

Le locataire qui sous-loue son bien sans autorisation du bailleur, peut voir son bail résilié et rembourser les revenus perçus

Analyse de la décision

La location meublée touristique est non seulement un problème pour les copropriétés, mais également pour les propriétaires qui louent leur bien et se retrouve face à une sous-location non autorisée.

Pour autant, le propriétaire qui se trouve dans une telle situation dispose d’armes juridiques permettant de mettre un terme à cette illégalité, tout en sanctionnant le locataire.

C’est ce que rappelle cet arrêt de la Cour d’appel d’Agen en date du 24 novembre 2021 (20/00009).

Legislation

Les règles pour obtenir une deuxième décision de justice en condamnation au paiement des charges de copropriété nées postérieurement à la première décision

Analyse de la décision

Les impayés de charges de copropriété sont les cauchemars des syndicats de copropriétés. En effet, cela fragilise la trésorerie de la copropriété au point dans certaine situation de ne plus pouvoir faire face au paiement des prestataires, ni aux factures de fournisseurs.

Legislation

Coresponsabilité du syndicat et du bailleur à l’égard d’un locataire lésé par des parties communes vétustes

Analyse de la décision

Si le syndicat, représenté par le syndic, n’a en principe à connaitre que des copropriétaires et non pas directement des locataires, il peut néanmoins avoir également à répondre des désordres subis par ces derniers, si leur cause se situe dans des parties communes dégradées, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 3 décembre 2020.

 

I. Préjudice lié à une partie commune vétuste : responsabilité du syndicat à l’égard du locataire affecté.    

Legislation

Compte tenu du caractère bénévole de leur mission, la responsabilité des membres du conseil syndical doit être jugée avec moins de rigueur

Analyse de la décision

Sur le principe, comme toute personne, le membre du conseil syndical n’est pas à l’abri de commettre une faute ou une négligence occasionnant un préjudice pour un copropriétaire.

Il faut préciser ici que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale : il est donc impossible d’engager la responsabilité « du conseil syndical », mais seulement celle de chacun de ses membres.

Compte tenu de son rôle de représentation du conseil syndical, c’est souvent le président qui est en ligne de mire.

Legislation

L’assemblée générale convoquée par le syndic sans respecter le délai légal de convocation [21 jours] peut être annulée si aucune urgence n’a été constatée

Analyse de la décision

Le syndic qui convoque une assemblée générale doit respecter des conditions de forme et de délai, comme nous l’avons évoqué précédemment.

L’article 9 du décret de 1967 lui impose ainsi de notifier les convocations au minimum 21 jours avant la tenue de l’AG.

S’il ne respecte pas ce délai, il commet une faute qui peut engager sa responsabilité en cas de préjudice (CA de Paris, 6 mars 1992, Loyers et copr. 1992, n° 228).

Legislation

Une clause restreignant la colocation d’un lot doit se justifier par la destination de l’immeuble

Analyse de la décision

La colocation de logements d’habitation progresse dans les zones urbaines, en raison du marché immobilier actuel (pénurie d’appartements, montant des loyers…).

Cette évolution est source de crispations entre les résidents, du fait des nuisances avérées ou supposées. 

En la matière, la Cour d’appel de Versailles a rendu un arrêt particulièrement intéressant en date du 12 mars 2018.

Legislation

La Cour de cassation rappelle les règles juridiques relatives à la prescription de l'action et de son point de départ en cas de changement illicite de l'affectation du lot

Analyse de la décision

L’occupation d’un lot par son propriétaire, voire son locataire constitue parfois une source de tension entre son détenteur et le syndicat, notamment lorsque celle-ci diverge de l’affectation stipulée par le règlement de copropriété (changement opéré unilatéralement, nuisances, sinistre provoqué ou affectant ce bien immobilier…).

Un récent arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 (pourvoi n °19-12.908) vient nous apporter de précieuses indications sur le cadre juridique régissant ces questions.

Legislation

Provisions et charges dues par un copropriétaire indépendamment d'un différend avec le syndicat, voire avec le syndic

Analyse de la décision

Le recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur par le syndic, au nom du syndicat, représente l’épine dorsale du fonctionnement de la résidence, puisqu’il permet de régler les dépenses de ses équipements collectifs et des parties communes.

Cette question peut donner lieu à des objections plus ou moins légitimes des copropriétaires défaillants, en raison de justifications sommaires ou de situations exceptionnelles liées à l’état des parties communes de l’immeuble.

Legislation

Propriétaire non-occupant dans une grande agglomération, vous comptez louer en Airbnb plus d’une fois dans l’année ? Il vous faut une autorisation préalable de la mairie.

Analyse de la décision

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt intéressant en matière de location meublée  de courte durée. S’appuyant sur le renfort apporté par la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), elle confirme la nécessité pour un propriétaire non occupant d’obtenir une autorisation administrative avant de louer, au-delà d’une fois par an, un logement meublé « à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile ».

Legislation

Le syndic ne peut pas payer des factures après la fin de son mandat

Analyse de la décision

La société SERGIC n’avait pas été renouvelée dans son mandat par une copropriété mécontente (on se demande bien pourquoi...).

Malgré cela, SERGIC avait perçu une indemnité d’assurance après la fin de son mandat (donc hors mandat) et payé des factures d’ailleurs contestées par le syndicat, ceci à hauteur de 1.960,80 €, intégrant des factures d’honoraires.

SERGIC avait donc rendu un chèque au syndicat égal à l’indemnité diminuée des 1.900,80 €.

Legislation

Le syndicat des copropriétaires peut exiger de l’adjudicataire qui devient propriétaire d’un lot saisi qu’il prenne en charge les arriérés de charges du copropriétaire saisi

Analyse de la décision

Le non-paiement des charges par un copropriétaire peut rapidement être préjudiciable à la collectivité, notamment lorsque les impayés sont fréquents et/ou d’un montant important pour la copropriété, qui empêche le règlement et des dépenses courantes, et des dépenses exceptionnelles (de travaux urgents par exemple).

Aussi, le syndic peut engager une action en vue de recouvrer les impayés et obtenir une décision de justice condamnant le débiteur au règlement de ces sommes (et des frais de procédure).

Legislation

L’annulation de l’approbation des comptes nécessite une irrégularité dans la prise de décision

Analyse de la décision

L’approbation des comptes en assemblée générale est souvent l’objet de débats houleux et de tensions entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ou entre les copropriétaires.

Si l’assemblée générale a le pouvoir d’accepter ou de refuser l’approbation des comptes, elle peut aussi demander à mettre les factures litigieuses sur un compte d’attente afin d’approuver uniquement les sommes non contestées.

Legislation

Tant l’action en répétition de l’indu que la contestation de la répartition des charges, se prescrivent par 5 ans.

Analyse de la décision

Le souci majeur des copropriétés réside dans les impayés de charges, qui peuvent faire basculer le syndicat des copropriétaires dans de grosses difficultés financières.

Les raisons des impayés sont multiples : difficulté financière du copropriétaire, mauvaise foi du copropriétaire, charges indûment réclamées par le syndicat des copropriétaires, mauvaise répartition des charges…

Legislation

Saisie sur compte bancaire du copropriétaire débiteur est envisageable.

Analyse de la décision

Dans la mesure où la voie amiable de recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires par le syndic se révèle infructueuse, ce dernier au nom du syndicat créancier dispose de l’alternative judiciaire.

Un arrêt du 1er avril 2021 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence réitère les modalités d’exécution d’une condamnation en paiement du copropriétaire débiteur par son syndicat créancier.